Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А46-4374/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   28 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   02 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                                      Демидовой Е.Ю.,

судей                                                                                     Донцовой А.Ю.,

                                                                                      Сириной В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на постановление от 19.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Горобец Н.А.) по делу № А46-4374/2023 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Омская консигнационная группа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском о взыскании с закрытого акционерного общества «Омская консигнационная группа» (далее – общество) задолженности по договору от 13.10.2014 № Д-Кр-31-10799 (далее – договор) по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.12.2022 в размере 2 910 752, 98 руб. и пени за период с 11.12.2021 по 31.12.2022 в размере 234 487, 90 руб. с последующим ее начислением, начиная с 01.01.2023 исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга. 

Решением от 26.09.2023 Арбитражного суда Омской области (судья Ширяй И.Ю.) исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору за период с 01.01.2021 по 31.12.2022 в сумме 2 789 590, 06 руб., неустойка за период с 11.12.2021 по 31.12.2022 в размере 122 557, 79 руб. с последующим начислением, начиная с 01.01.2023 из расчета 1/300 действующей на дату уплата пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга. 

Постановлением от 19.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено, иск удовлетворен частично. С общества в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору за период с 01.01.2021 по 31.12.2022 в сумме 1 690 987, 93 руб., неустойка в сумме 56 674,82 руб. с дальнейшим начислением из расчета 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации на сумму долга за каждый день просрочки с 01.01.2023 по день фактической уплаты долга. В удовлетворении иска в остальной части отказано. 

Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что спорный договор аренды как заключенный до 01.03.2015 является действующим и после окончания срока своего действия в связи с возведением на земельном участке в 2018 году объекта недвижимости; лицом, управомоченным на принятие мер по регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:4632, образованного в результате перераспределения ранее арендованных обществом земельных участков, является управление государственной регистрации и картографии по Омской области; апелляционный суд безосновательно не применил кадастровую стоимость, установленную в отчете от 10.12.2021 № 735/7-21; расчет арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3331 за вычетом площади выкупленного обществом земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:4633 является правомерным.

Общество в отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения обжалуемое постановление.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор, по условиям которого обществу в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 9 745 кв.м., с кадастровым номером 55:36:140103:003331, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: нежилое 2-этажное строение – торговый комплекс Лента. Участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> Октября, д. 25, корп. 3. Цель использования земельного участка: для строительства. Разрешенное использование участка: магазины, торговые комплексы и центры (в том числе, салоны по продаже автотранспортных средств) (пункты 1.1, 1.2. 1.3, 1.4, 1.5).

В случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путём направления уведомления (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор перечисляет арендную плату получателю за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата.

Распоряжением от 06.05.2022 № 436 департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 4290 кв.м. для эксплуатации принадлежащего обществу нежилого здания с кадастровым номером 55:36:140103:4210, образованного из земельных участков с кадастровым номерами 55:36:14 0103:3331 и 55:36:14 0103:3353.

В связи с перераспределением земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:14 0103:3331 и 55:36:14 0103:3353 образованы и поставлены 20.05.2022 на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:140103:4632 и 55:36:1401 03:4633.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:4633 приобретен обществом на основании договора купли-продажи от 25.07.2023 № 11377 для эксплуатации торгового комплекса с кадастровым номером 55:36:140103:4210, площадью 1 481,3 кв.м.

Как указывает истец, вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей по договору аренды на стороне общества образовалась задолженность в сумме 2 910 752, 98 руб. за период с 01.01.2021 по 31.12.2022, на которую начислены пени за период с 11.12.2021 по 31.12.2022 в размере 234 487, 90 руб. 

Поскольку изложенные в претензии от 09.02.2023 требования об оплате задолженности оставлены обществом без удовлетворения, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь при разрешении спора положениями статей 209, 406, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 3, 11.7, 11.8, 22, 39.2, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, данными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», правовой позицией, содержащейся в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 и исходил из наличия оснований для взыскания задолженности за спорный период, исчисленной с 19.08.2022 исходя из изменившейся в результате перераспределения площади земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 0103:3331 (8 777 кв.м.), а также с учетом наличия на стороне ответчика переплаты за 2018 год, необоснованность взыскания которой установлена судебным актом по делу № А46-8662/2021.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, руководствуясь при повторном рассмотрении спора положениями статей 1, 209, 329, 330, 606, 607, 614 ГК РФ, статей 11.2, 11.7, 11.8, 22, 39.2, 65 ЗК РФ, статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции.

Учитывая обстоятельства образования в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 0103:3331 земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140103:4632 и 55:36:1401 03:4633, а также факт приобретения обществом земельного участка 55:36:1401 03:4633 для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что основания для взыскания платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:140103:3331 сохраняются до 19.08.2022, то есть до даты регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:4633. Апелляционным судом указано, что далее департамент может реализовать право на получение платы за пользование земельным участком 55:36:140103:4632 в рамках отдельного производства с учетом всех имеющихся обстоятельств.

С учетом отсутствия в ЕГРН сведений о решении, устанавливающем кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3331 в измененных границах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что установленная ранее кадастровая стоимость распространяет свое действие на период с 10.11.2020 по 31.12.2020, после 19.08.2022 применение для расчета рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15.08.2021 неправомерно.

Установив с учетом внесенных обществом оплат, что размер задолженности за спорный период составил 2 132 299, 33 руб. (1 500 028,92 руб. (за 2021 год) + 632270,41 руб. (с 01.01.222 по 18.08.2022), а также приняв во внимание взысканные с департамента по делу № А46-8662/2021 441 311,40 руб. необоснованно списанной арендной платы, суд пришел к выводу, что размер задолженности составляет 1 690 987, 93 руб.

Учитывая изложенное, произведя также перерасчет неустойки, основания для начисления которой до апреля 2022 года не имелось, и размер которой за период с апреля по декабрь 2022 года составил с учетом произведенным обществом оплат 56 674, 82 руб., заявленные требования удовлетворены апелляционным судом частично.

Суд округа поддерживает выводы суда апелляционной инстанции.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 ЗК РФ).

По общему правилу пункта 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при перераспределении образуются новые участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Согласно пункту 2 части 3 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10 части 5 настоящей статьи.

В силу части 2 статьи 41 Закона № 218-ФЗ в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.

Из материалов дела следует, что из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140103:3331 и 55:36:140103:3353 путем перераспределения были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:140103:4632 (площадью 14 793 +/- 43 кв.м) и 55:36:140103:4633 (площадью 4 290 +/- 23 кв.м).

Земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:140103:4632 и 55:36:140103:4633 поставлены на кадастровый учет 20.05.2022 на основании распоряжения департамента архитектуры и градостроительства от 06.05.2022 № 436.

Общество указывает, что для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости оно использует только земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:4633, приобретенный им на основании договора купли-продажи от 25.07.2023 № 11377; также указывает, что вещные права на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:4632 у него отсутствуют. 

При этом объекты недвижимости находятся исключительно в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:4633 в силу чего основания для заключения нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:14 0103:3331 в измененных границах в данном случае отсутствуют.

После перераспределения земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:140103:3331 и 55:36:14 0103:3353 с кадастрового учета не сняты, земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3331 в измененных граница не формировался, кадастровый учет не осуществлялся, кадастровая стоимость в установленном порядке не определялась.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:4633 зарегистрировано за ответчиком 19.08.2022, в отношении земельного участки с кадастровым номером 55:36:140103:4632 права не зарегистрированы.

Согласно пояснениям представителя ответчика на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140103:4632 находятся объекты, обладающие признаками капитальных строений, судьба которых не определена, собственник не известен.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проанализировав доводы и возражения сторон, установив, что в результате перераспределения земельных участков 55:36:140103:3331 и 55:36:140103:3353 образованы новые земельные участки, право собственности на образованный земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:4633 зарегистрировано за обществом, при этом департаментом не предпринималось мер по регистрации права собственности на образованный земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:4632, кроме того, по результатам перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140103:3331, 55:36:140103:3353 земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3331 в измененных граница не формировался, кадастровый учет не осуществлялся, кадастровая стоимость в установленном порядке не определялась, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу, что в такой ситуации сохранение арендных отношений и продолжение взыскания платы за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3331 способствует сохранению неопределенности, в результате разрешения которой данный земельный участок перестал бы существовать как объект права.

Судом обоснованно отмечено, что правовая неопределенность существует и в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:4632, на котором находятся объекты, принадлежность которых определенному лицу не установлена.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия пришла к правомерному выводу о том, что основания для взыскания платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:140103:3331 сохраняются до 19.08.2022, то есть до даты регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:4633, отметив, что признание за департаментом права требования  с ответчика задолженности по арендной плате за период с 19.08.2022 по 31.12.2022 означало бы поощрение бездействия департамента в части осуществления действий направленных на разрешение вопроса с земельным участком с кадастровым номером 55:36:140103:4632.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Выводы апелляционного суда, основанные на имеющихся в материалах дела доказательствах, сделаны с соблюдением правил доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ), оснований для иной их оценки и сделанных по результатам их анализа выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Несогласие заявителя с выводами апелляционного суда не свидетельствует о неправильном применении им норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, а потому не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в кассационном порядке (статьи 286, 287 АПК РФ).

Доводы заявителя в целом сопряжены с обращенным суду округа требованием об иной оценке доказательств и установленных судами обстоятельств при рассмотрении настоящего дела, между тем из полномочий суда кассационной инстанции исключены действия по установлению обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, по предрешению вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также по переоценке доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций (статьи 286, 287 АПК РФ)

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, постановление отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Ввиду наличия у департамента льготы при обращении в арбитражные суды, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствие с положениями статьи 110 АПК РФ судом не разрешается.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 19.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-4374/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

                             

 

Председательствующий                                                               Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                                             А.Ю. Донцова

 

            В.В. Сирина