АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-7620/2019

г. Тюмень

03 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 30.05.2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 03.06.2019 г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Водовозовой Ю.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по иску от 23.04.2019 №716-2019

Первого заместителя прокурора Тюменской области в интересах Сладковского муниципального образования Тюменской области в лице Администрации Сладковского муниципального района Тюменской области (далее – истец)

к Администрации Сладковского муниципального района Тюменской области (далее – ответчик-1)

к  СПК «ТАВОЛЖАН» (далее – ответчик-2)

о признании недействительными пунктов договора,

при участии:

от истца: ФИО1, служебное удостоверение ТО от 16.05.2018№229900 

от ответчика-1: не явился, извещен

от ответчика-2: не явился, извещен

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 06.05.2019 поступило исковое заявление Первого заместителя прокурора Тюменской области в Сладковского муниципального образования Тюменской области в лице Администрации Сладковского муниципального района Тюменской области к Сладковского муниципального района Тюменской области и к ООО СПК «ТАВОЛЖАН» о признании недействительными п.3.1.4 и п.3.2.14 договора аренды земельного участка от 10.03.2017 №5-17 в части, предоставляющей арендатору право передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, и п.3.2.14 указанного договора, возлагающего на арендатора обязанность зарегистрировать договор аренды земельного участка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.

Согласно материалам дела на основании аукциона между ответчика заключен договор от 10.03.2017 №5-17, по которому ответчик-1 (арендодатель) передает, а ответчик-2 (арендатор) принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:14:1801002:124, общей площадью 1580 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. Земельный участок предоставлен для малоэтажной многоквартирной жилой застройки. Согласно п.8.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Период действия договора с 10.03.2017 по 09.03.2022 (п.8.2 договора). Договор прошел государственную регистрацию 21.04.2017 года.

В соответствии со ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи (ч.1). Случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов определены в ч.2 указанной статьи. 

Анализ указанных положений позволяет прийти к выводу о том, что договор аренды земельного участка, предоставленного под малоэтажную многоквартирную жилую застройку может быть заключен только по результатам аукциона, требования к проведению которого установлены ст.ст.39.11, 39.12 ЗК РФ.

Согласно ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч.1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ч.2). При этом, согласно ч.7 ст.448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В силу п.2 ст.168, п.1 ст.388 ГК РФ уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной. По общему правилу, определенному ст.180 ГК РФ, Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Применительно к ст.ст.166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст.336, ст.383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст.928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

С учетом указанного, п.3.1.4 договора в части закрепления в нем права арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу является ничтожным.

Пункт 3.2.14 договора обязывает арендатора зарегистрировать договор за свой счет.

Согласно ч.2 ст.19 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном ст.18 настоящего Федерального закона.

С учетом указанного, возложение данной обязанности на арендатора (п.3.2.14 договора) противоречит закону.

Возражая против иска, ответчик-1 указал, что дополнительным соглашением от 16.05.2019 №1-19 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 10.03.2017 № 5-17, п.п.3.1.4, 3.2.14 из договора исключены.

Данный довод ответчика-1 суд не принимает, при этом, исходит из следующего:

Прокуратурой области заявлены требования о признании п.3.1.4 договора недействительным только в части, предоставляющей арендатору право уступки своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу. При этом иные положения указанного пункта договора аренды прокуратурой области не оспаривались.

Указание сторонами на ничтожность всего п.3.1.4 в целом является необоснованным, поскольку передача арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передача арендованного земельного участка в субаренду, не влекут, в том числе изменения правового статуса оьтветчика-2 как арендатора земельного участка, не освобождают его от предусмотренной договором и законодательством ответственности и не способствуют выбытию этого общества из состава участников арендного правоотношения, сложившегося между ним и ответчиком-1.

Этот вывод вытекает из требований п.2 ст.615 ГК РФ, согласно которой во всех вышеуказанных случаях, за исключением перенайма (передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу), ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Кроме того, в соглашении отсутствует условие о том, с какого времени оно распространяет свое действие на правоотношения сторон по договору.

Исключение спорного пункта из договора путем заключения дополнительного соглашения от 16.05.2019 недопустимо, поскольку оно по смыслу распространяет свое действие на отношения, возникшие с 16.05.2019 года. Недействительная сделка недействительна с момента ее заключения, поэтому последующее исключение спорного 

По общему правилу (пп.16 п.114 приказа ФАС России от 10.02.2010 №67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса») документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Таким образом, соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 16.05.2019, которым из указанного договора исключены п.п.3.1.4, 3-2.14, не соответствуют изначальным условиям аукциона.

При таких обстоятельствах заключенное между ответчиками соглашение об исключений указанных пунктов договора не имеет правого значения как заключенное в нарушение положений закона.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). На основании ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии со ст.52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Поскольку оспариваемые в части пункты договора содержит условия, противоречащие федеральному законодательству, применение при заключении сделок договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса прав публичны и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с иском о признании незаконным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушения законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

С учетом указанного, суд считает, что оспариваемые положения договора является недействительным. 

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительными п.3.1.4 и п.3.2.14 договора аренды земельного участка от 10.03.2017 №5-17, заключенного между Администрацией Сладковского муниципального района Тюменской области и СПК «ТАВОЛЖАН».

Взыскать с Администрации Сладковского муниципального района Тюменской области в доход федерального бюджета 3000,00 рублей.

Взыскать с СПК «ТАВОЛЖАН» в доход федерального бюджета 3000,00 рублей.

Выдать исполнительные листы в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Маркова Н.Л.