Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-4729/2017

г. Хабаровск

18 мая 2018 года

Резолютивная часть решения суда оглашена 11.05.2018г.

Арбитражный суд в составе судьи Бутковского А.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел дело по иску Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края 

к НОУ ДПО «Учебный пункт ИТЦ ПТМ» (ЧУДПО «Учебный центр «ИТЦПТМ»)

третьи лица КГКУ «Краевой центр развития ГЧП», ООО «РКК», Управление Росреестра по Хабаровскому краю

о принудительном изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для государственных нужд Хабаровского края

при участии

от истца: ФИО2 дов. от 12.01.2018г.

от ответчика: ФИО3 дов. от 06.04.2017г.

от КГКУ «Краевой центр развития ЧП»: ФИО4 дов. от 09.01.2017г.

от ООО «РКК»: ФИО5 дов. от 01.02.2018г.

представители Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела с их участием в порядке ст.121-123 АПК уведомлены, согласно ст.156 АПК дело рассмотрено в отсутствие представителей управления Росреестра.

Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (далее –– истец, Министерство) обратилось в арбитражный суд к НОУ ДПО «Учебный пункт ИТЦ ПТМ» (в ходе рассмотрения дела переименован в ЧУДПО «Учебный центр «ИТЦПТМ», далее –– ответчик) с иском об изъятии у ответчика земельного участка с кад.№27:17:0329201:4109, площадью 15 921 кв.м, адрес (описание местоположения): 

<

...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, образованный из земельного участка с кад.№27:17:0329201:1553, принадлежащего ответчику на праве собственности (регистрационная запись №27-27-01/011/2014-923 от 22.07.2014), а также об изъятии административного здания ответчика, кадастровый номер 27:17:0329201:1799, этажность 2, площадью 164,3 кв.м, адрес (местонахождение): 

<

...>, принадлежащего ответчику на праве собственности (регистрационная запись №27-27/01/047/2013-390 от 22.07.2013) для государственных нужд Хабаровского края с выплатой в пользу ответчика возмещения за изымаемое имущество в размере 4514187руб.

В ходе рассмотрения дела в порядке ст.51 АПК к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены КГКУ «Краевой центр развития ГЧП», ООО «РКК», Управление Росреестра по Хабаровскому краю.

Производство по делу приостанавливалось для проведения судебной оценочной экспертизы и повторной оценочной экспертизы (частично) соответственно на периоды с 31.05.2017г. по 20.09.2017г. и с 31.01.2018г. по 06.04.2018г.

В ходе рассмотрения дела представители истца, КГКУ «Краевой центр развития ГЧП» иск поддерживали в соответствии с доводами искового заявления, письменных дополнений, возражений, в частности, из состава стоимости возмещения и убытков, определявшихся по данным судебных экспертиз, согласились только со стоимостью земельного участка на сумму 1942362руб.

Представители ответчика в ходе рассмотрения дела не возражали против изъятия указанного земельного участка для государственных нужд Хабаровского края, но заявляли о явном занижении размера подлежащих возмещению стоимости расположенной на участке недвижимости и убытков в виде затрат на благоустройство изымаемого участка, перебазировку техники.

ООО «РКК» (арендатор земельного участка с кад.№27:17:0329201:3818, смежного с участком с кад.№27:17:0329201:4109), Управление Росреестра позиции по делу не высказали, но подтверждали, что частично имущество ответчика, в том числе трансформаторная подстанция КТПН-160/6/0,4 УХЛ1), часть забора, часть подлежащих перебазированию механизмов и оборудования расположены на части территории участка с кад.№27:17:0329201:3818, занятой ответчиком самовольно, а не на изымаемом участке с кад.№27:17:0329201:4109.

Заслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

В соответствии со ст.49, гл.VII.1 ЗК в связи с утверждением распоряжением Правительства Хабаровского края от 13.02.2015г. №60-рп документации по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории для размещения линейного объекта «Автомобильная дорога «Обход г.Хабаровска км. 13 – км. 42» в городском округе «Город Хабаровск» и Хабаровском районе Хабаровского края истцом в рамках предоставленных полномочий п/п.3.6.21 п.3.6 Положения о Министерстве, утв. постановлением Правительства Хабаровского края от 13.03.2015г. №37-пр, в целях строительства объекта капитального строительства «Автомобильная дорога «Обход г.Хабаровска км. 13 – км. 42» в городском округе «Город Хабаровск» и Хабаровском районе Хабаровского края принято распоряжение №1369 от 10.08.2016г. об изъятии для государственных нужд Хабаровского края земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, в том числе находившегося в собственности ответчика земельного участка с кад.№27:17:0329201:1553 в части его территории площадью 15921кв.м. с расположенным на нем административном зданием ответчика по адресу 

<

...>.

Из материалов дела следует, что участок с кад.27:17:0329201:1553 общей площадью 41836кв.м. в целях изъятия той его части, на которой предполагается строительство автодороги, был разделен на участки с кад.№27:17:0329201:4109 площадью 15921кв.м. (подлежащий изъятию) и участок с кад.№27:17:0329201:4108 площадью 25915кв.м. (не изымаемый, остающийся в собственности истца).

В порядке гл.VII.1 ЗК истцом произведена оценка изымаемого участка и здания ответчика, по результатам которых ООО «Респект» подготовлен отчет №77-15 об оценке рыночной стоимости участка с кад.№27:17:0329201:4109 и административного здания соответственно в размерах 2722809руб. и  1791378руб. (последние поименованы в отчете как убытки от изъятия, между тем помимо определенной оценщиком стоимости здания 1672900руб. включают только убытки, связанные с регистрацией прав на сумму 2350руб., и убытки, связанные с услугами риэлторов на сумму 116128руб.), на которые были получены положительные заключения НП «СРО «Экспертный совет».

В адрес ответчика истцом направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Хабаровского края с возмещением стоимости участка и убытков только в указанном размере, определенном отчетом №77-15, всего на сумму 4514187руб. (п.5 проекта соглашения).

Проект соглашения и отчеты об оценке были получены ответчиком 09.01.2017г.

Поскольку в 90-дневный срок соглашение подписано не было, истец в порядке части 10 ст.56.10 ЗК обратился в суд.

Возражая против иска, ответчик не оспаривал соблюдение истцом порядка изъятия участка для госнужд, правомерность самого изъятия, но возражал против определенной проектом соглашения стоимости возмещения, не учитывающего расходы ответчика на благоустройство территории (землеустроительные работы), установку ограждения участка, расходы на перебазирование техники и конструкций (всего 478 единиц), при оценке здания не исследовалась его техническая документация. При этом проведение землеустроительных работ подтверждается договором подряда №17/07-2012 от 17.07.2012г., актами по форме КС-2 №1-09, №2-12, №3-12, №4-12№5-12, №6-12, №7-01,№8-08, №9-08. В подтверждение стоимости перебазирования техники представлен локальный сметный расчет, утвержденный ООО «Первая мехколонна», а также аналогичный расчет, утвержденный ООО «Трансстрой ДВ».

В результате назначенной по ходатайству ответчика и проведенной оценщиком ООО «Профи Оценка» судебной экспертизы (заключение №Х-17-185 от 01.09.2017г.) установлен размер убытков в виде расходов, направленных на восстановление нарушенного права 2239293руб. (2000руб. на регистрацию права, 64480руб. на услуги риэлторов, 2172813руб. затраты на перебазирование, определенные по вышеуказанным локальным сметным расчетам). Кроме того, оценщиком определена стоимость улучшений участка (землеустроительные работы) и стоимость возведения подстанции (1344276руб.) в общем размере 19285354,64руб. Итоговая величина убытков от изъятия участка составила 21524652,64руб. Кроме того, оценщиком определены рыночная стоимость самого изымаемого участка 2579202руб. и рыночная стоимость расположенного на нем здания 3996899руб. (определена затратным подходом ввиду некорректности применения установленных оценщиком объектов-аналогов и невозможности применения сравнительного подхода).

Между тем, в ходе осмотра оцениваемого объекта было установлено (заключение кадастрового инженера Протасевича от 26.07.23017г., письмо истца от 04.08.2017г., письмо Управления Росеестра от 15.11.2017г. №09-27/11476, акт проверки №382ВН/2017 от 15.09.2017г.), что производственная база ответчика занимает не только изымаемый участок с кад.№27:17:0329201:4109 и не изымаемый участок с кад.№27:17:0329201:4108, но часть территории смежного участка с кад.№27:17:0329201:3818 площадью 2328кв.м., согласно данным ЕГРН принадлежащего не ответчику, а истцу, и переданного последним в аренду ООО «РКК» по договору аренды №853 от 23.06.2017г. На участке с кад.№27:17:0329201:3818 расположены трансформаторная подстанция, часть ограждения забора, а также часть металлических конструкций ответчика.

С учетом данного обстоятельства ООО «Профи Оценка» произведен перерасчет размера убытков в части стоимости землеустроительных работ (уменьшена площадь работ пропорционально 11000квм.м. и учтено, что часть забора расположена не на изымаемом участке), итоговая величина убытков в виде затрат на землеустроительные работы и подстанцию составила 12562836,25руб. (итоговая величина убытков от изъятия, не считая стоимости участка и здания, 14652765,25руб.).

Ввиду наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329201:4109 по выбранному экспертом методу, не соответствующему части 4 ст.56.8 ЗК, судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза на предмет определения в соответствии с частью 4 ст.56.8 ЗК рыночной стоимости изымаемого участка с учетом произведенных до 10 августа 2016 года улучшений. В остальной части в удовлетворении ходатайства истца о назначении дополнительной экспертизы отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст.87 АПК.

Заключением №37 эксперта ООО «Агентство ХЭО» ФИО6 с учетом части 4 ст.56.8 ЗК установлена рыночная стоимость изымаемого участка 1942362руб., рыночная стоимость здания 4314175руб., а также стоимость убытков на сумму 10420167руб. в виде затрат на ограждение (257117руб.) и благоустройство участка (10163050руб.) с учетом изъятия из оценки спорных объектов: части ограждения, трансформаторной подстанции и части благоустройства, не находящихся на изымаемом участке. Следует отметить, что экспертом не оценивались не охватываемые вопросом суда убытки в виде затрат на регистрацию прав, риэлторские услуги и затраты на перебазирование расположенных на участке машин, механизмов и конструкций ответчика. Всего стоимость участка с учетом улучшений определена экспертом при повторной оценочной экспертизе в сумме 16676704руб.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению, но сумму возмещения и убытков ответчика подлежащей установлению в общем размере 18 727 263руб.

В силу части 1 ст.279 ГК  изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как уже сказано, ответчик не оспаривает законность изъятия земельного участка, спорным является размер возмещения за изымаемый участок и за расположенное нем имущество ответчика. 

Согласно части 1 ст.281 ГК за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Согласно части 2 ст.281 ГК, части 2 ст.56.8 ЗК при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 1 ст.56.8 ЗК размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения) определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно части 4 ст.56.8 ЗК в целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).

При этом согласно п.7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015г., при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

В силу частей 1, 2 ст.15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Разрешая спор о размере возмещения ответчику в связи с изъятием земельного участка с кад.№27:17:0329201:4109 на основе указанных положений действующего законодательства, суд исходит из следующего.

Отчет оценщика ООО «Респект» №77-15, представленный истцом, явно не соответствует положениям ст.281 ГК и ст.56.8 ЗК, поскольку данным оценщиком не исследовались вопросы о наличии на изымаемом участке улучшений (землеустроительных работ, ограждения), их стоимости, необходимости перебазирования техники, в отчете эти затраты и соответствующие убытки не отражены. К тому же оценщиком явно нарушена часть 4 ст.56.8 ЗК в части установленной законом методики определения стоимости изымаемого участка, образованного путем выделения из другого участка (необходимость соблюдения части 4 ст.56.8 ЗК заявлялась самим истцом в обоснование ходатайства о повторной экспертизе).

Судом принимаются результаты повторной оценочной судебной экспертизы размера стоимости возмещения за изымаемый участок с учетом произведенных на нем улучшений, сделанные экспертом ООО  «Агентство ХАЭ», на сумму 16676704руб. (стоимость участка 1942362руб., стоимость здания 4314175руб., убытки в виде возмещения за ограждение 257117руб., за благоустройство участка 10163050руб.), полученные с учетом исключения из оценки ряда вышеуказанных объектов (части работ и ограждения).

Доказательства нарушения экспертом при проведении экспертизы законодательства об оценочной деятельности, стандартов оценки суду не представлены.

Возражения истца относительно недоказанности места привязки выполненных землеустроительных работ судом не принимаются. Истец ссылается на отсутствие привязки выполненных землеустроительных и иных работ, расположения подлежащих перебазированию механизмов и машин к конкретной части территории участка, ранее имевшего кад.№27:17:0329201:1553, и не доказанности, что работы производились именно на изымаемом участке с кад.№27:17:0329201:4109.

В подтверждение доводов о выполнении работ на изымаемом участке ответчиком представлены заключение ООО «Эком-коттедж» на предмет определения протяженности забора на участке с кад.№27:17:0329201:4109, территории выполнения благоустройства, схема выполнения вскрытий снежного покрова при выполнении заключения (определение наличия благоустройства), а также схема территории выполненного ООО «Андеграунд» благоустройства. На данных документах и основывался эксперт при определении возмещения.

Указание истца на несоответствие данных указанной схемы и данных актов по форме КС-2 (в актах КС-2 объем скального грунта, песчано-гравийной смеси меньше, чем в схеме) не может быть принято. Какие-либо доказательства в пользу иных объемов выполненных на изымаемом участке работ (выполненных на иной, нежели указано в вышеназванных доказательствах, площади, на иной части участков) истец не представляет, ходатайств о проведении строительно-технической экспертизы истец не заявил.

Также судом при определении суммы возмещения принимаются данные о стоимости затрат на регистрацию права (2000руб.) и на риэлторские услуги (48559руб.), которые стороны не оспаривают.

В части возмещения затрат на перебазирование оборудования, механизмов и техники судом принимается уточненная ответчиком сумма 2000000руб., подтвержденная ответом ООО «Трансстрой ДВ» (ранее составлявшего локальный сметный расчет на всю технику), актом осмотра участка от 08.05.2018г. Данная сумма определена с учетом исключения ответчиком части затрат на перебазирование конструкций и техники, находящейся на участке с кад.№27:17:0329201:3818 (перечень техники на участке с кад.№27:17:0329201:3818 содержится в определении суда по делу №А73-1520/2018 от 20.03.2018г.). При этом суд учитывает, что соответствующие затраты в полном объеме были учтены по результатам оценочной экспертизы ООО «Профи Оценка» (в данной части повторная экспертиза не назначалась по вышеуказанным основаниям).

При этом вопреки ст.65 АПК истец на всем протяжении рассмотрения дела не представлял никаких доказательств иного количества и видов техники ответчика, иной стоимости их перебазирования с участка с кад.№27:17:0329201:4109.

Вместе с тем, судом не может быть принят довод ответчика о необходимости включения в стоимость подлежащих возмещению убытков стоимости возведения трансформаторной подстанции КТПН (договор подряда от 17.09.2012г. №14/12, акт по форме КС-2 №1 от 30.09.2012г. на сумму 1080000руб., стоимость переноса подстанции согласно локальному сметному расчету №2, составленному ООО «Андеграунд», на сумму 1570372руб.).

Действительно из представленных документов (договор подряда №58 от 07.11.2017г., заключение по материалам обследования сооружения трансформаторная подстанция ТП-2436, выполненное ООО «Эком-коттедж», договор техприсоединения №224/ХЭС от 12.09.2012г. с техническими условиями) следует, что подстанция в силу ст.135 ГК является принадлежностью административного здания, поскольку возведена исключительно для его энергообеспечения.

Однако, трансформаторная подстанция расположена не на изымаемом участке с кад.№27:17:0329201:4109, а на чужом для ответчика земельном участке с кад.№27:17:0329201:3818.

В силу части 4 ст.1 ГК никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Положения ст.281 ГК и ст.56.8 ЗК предусматривают возмещение убытков правообладателя изымаемого земельного участка, непосредственно связанных с изъятием его участка (причинно-следственная связь). Между тем, в ситуации с подстанцией необходимость ее демонтажа и переноса связана не с изъятием участка с кад.№27:17:0329201:4109 для госнужд, а с самовольным занятием ответчиком смежного участка с кад.№27:17:0329201:3818, ему не принадлежащего.

Поэтому в части затрат на возведение и перенос подстанции основания для возвещения убытков, предусмотренные указанными правовыми нормами, отсутствуют.

Таким образом, суд считает подтвержденным документально подлежащим выплате согласно ст.281 ГК, ст.56.8 ЗК возмещение за изымаемый участок и расположенное на нем имущество на общую сумму 18 727 263руб. (16676704руб. + 2000руб + 48559руб. + 2000000руб.).

Согласно ст.110 АПК, виду того, что спорный вопрос о размере возмещения ответчику фактически разрешен в его пользу, судебные расходы по делу относятся на истца. С истца в пользу ответчика подлежит взысканию 60000руб. расходов на оплату судебной экспертизы.  

Руководствуясь статьями 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у ЧУДПО «Учебный центр ИТЦПТМ» (ОГРН 

<

***>) земельный участок с кад.№27:17:0329201:4109, площадью 15 921 кв.м, адрес (описание местоположения): 

<

...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, образованный из земельного участка с кад.№27:17:0329201:1553, принадлежащий на праве собственности ЧУДПО «Учебный центр ИТЦПТМ» (регистрационная запись №27-27-01/011/2014-923 от 22.07.2014), а также изъять административное здание ЧУДПО «Учебный центр ИТЦПТМ», кадастровый номер 27:17:0329201:1799, этажность 2, площадью 164,3 кв.м, адрес (местонахождение): 

<

...>, принадлежащее на праве собственности ЧУДПО «Учебный центр ИТЦПТМ»  (регистрационная запись №27-27/01/047/2013-390 от 22.07.2013) для государственных нужд Хабаровского края с выплатой в пользу ЧУДПО «Учебный центр ИТЦПТМ» возмещения за изымаемое имущество и убытки в общем размере 18 727 263руб.

Взыскать с Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (ОГРН 

<

***>) в пользу ЧУДПО «Учебный центр ИТЦПТМ» (ОГРН 

<

***>) расходы на оплату судебной экспертизы на сумму 60000руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяА.ФИО7