Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-171219/23-127-1386

05 декабря 2023 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассматривает 

дело по иску 

ИП ФИО2

ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОПЕРТИ МОСКОУ ГРУПП"

119049, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЯКИМАНКА, КАЛУЖСКАЯ ПЛ., Д. 1, К. 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2014, ИНН: 

<

***>

о расторжении договора  

по встречному исковому заявлению

 "ПРОПЕРТИ МОСКОУ ГРУПП"

к  ИП ФИО2

о взыскании задолженности в размере 200 000 руб. и задолженности в размере 25 169 руб. 04коп. а также неустойки в размере 33 818 руб. 92 коп.

и приложенные к исковому заявлению документы

при участии: 

от истца ФИО2 ( лично), ФИО3 адвокат  (дов. по устному ход-ву).

от ответчика – ФИО4 по дов. от 07.07.2023 г.

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск заявлен о расторжении договора аренды от 10.02.2023 № 3В/05/2023.

Определением от 05 октября 2023 г. к производству принято встречное исковое заявление о взыскании задолженности в размере 200 000 руб. и задолженности в размере 25 169 руб. 04 коп., а также неустойки в размере 33 818 руб. 92 коп.

Ранее заявленное истцом по первоначальному иску уточнение исковых требования в порядке ст. 49 АПК РФ, суд отклонил, поскольку истцом заявлено об изменении как предмета, так и основания иска, что противоречит положениям ст. 49 АПК РФ. 

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование первоначального иска истец ссылается на то, что между истцом (арендатором) и ответчиком (субарендатором) заключен договор субаренды № ЗВ/05/2023 от 10.02.2023 (далее по тексту - Договор). 

По акту приема-передачи арендатор передал, а субарендатор принял - нежилые помещения 25, 29, расположенные на этаже Подвал 0 Здания, общей площадью 46,4 (сорок шесть и 4/10) кв.м., метров (далее - Помещения) расположенные по адресу: 

<

...> и предназначенное для: использования под салон маникюра (п. 1.3. Договора).

Согласно п. 1.3.1 Договора, Стороны отдельно согласовали, что в случае принятия Субарендатором Помещения в том состоянии, которое оно есть на день составления акта приема-передачи Помещения, без претензий к Арендатору, то Помещение считается переданным Субарендатору в состоянии, пригодном для использования Субарендатором в соответствии с назначением, предусмотренным в п. 1.3. Договора.

Исходя из содержания договора, его буквального толкования, и намерений сторон, истец арендовал нежилые помещения № 25 и 29, каждое из которых предназначалось для ведения коммерческой деятельности, а именно - использование их под салон маникюра.

Как указывает истец, ответчик предоставил в пользование истцу помещение в состоянии, не позволяющем его использовать по целевому назначению, что выражается в том, что в арендуемом помещении №25 отсутствует как водоснабжение, так и возможность подключения к водоснабжению, что исключает возможность истцу использовать помещение по его целевому назначению. Кроме того, указанное помещение не оборудовано вытяжкой, что является препятствием для использования помещения под маникюрный салон. Указанные недостатки не были оговорены ответчиком при приемке помещения, а также визуально не усматривались.

Ведение коммерческой деятельности в соответствии с целевым назначением помещений истцу возможно было только в арендуемом помещении № 29. В связи с возникшими обстоятельствами, невозможностью истца осуществлять свою деятельность в полной мере в арендуемых помещениях, им было принято решение расторгнуть договор субаренды и вернуть помещения №25 и №29 ответчику по акту приема-передачи (возврата).

12 апреля 2023 года нежилое помещение № 29, расположенное на этаже Подвал № 0 Здания, общей площадью 32,6 кв.м. было возвращено истцом ответчику путем подписания дополнительного соглашения к Договору субаренды нежилых помещений №ЗВ/05/2023 от «10» февраля 2023 г., а так же акта приема-передачи (возврата).

Истец неоднократно, путем направления ответчику письменных уведомлений, требовал расторгнуть договор субаренды нежилых помещений №ЗВ/05/2023 от «10» февраля 2023 г. и произвести возврат непригодного для целевого использования арендуемого помещения №25.

26 апреля 2023 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия (требование) о расторжении договора субаренды нежилых помещений №ЗВ/05/2023 от «10» февраля 2023 г. в связи с невозможностью использовать арендованное помещение №25 по целевому назначению. 

Ответчик указанное требование не удовлетворил, указав в ответном письме о невозможности расторгнуть договор в одностороннем порядке по инициативе Субарендатора, в связи с отсутствием указанной возможности в заключенном Договоре.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик по первоначальному иску указывает на то, что помещение передано истцу для использования под салон красоты. 

П. 1.3. Договора Стороны подтвердили, что на правоотношения Сторон не распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей», т.к. Помещение арендуется с целью ведения предпринимательской деятельности и извлечения прибыли.

Помещение передано Субарендатору по акту приема-передачи от 13.02.2023 без замечаний со стороны Субарендатора к его состоянию (п. 4 акта).

В приложении № 1 к акту приема-передачи от 13.02.2023 к Договору, в п. 1.1. указано, что в Помещении отсутствует санузел, при этом субарендатору предоставлено право пользоваться санузлом находящемся в местах общего пользования.

В п. 1.2. приложения № 1 к акту приема-передачи от 13.02.2023 к Договору указаны инженерное оборудование и системы, которое имеются в помещении на момент подписания акта. В перечне отсутствует сантехническое оборудование и отдельно указано об отсутствии приборов учета водопотребления.

В Приложении № 2 к акту приема-передачи от 13.02.2023 к Договору имеются фотографии Помещения, из которых видно его состояние, в том числе на фотографиях видно отсутствие системы вентиляции, отсутствие санузла и точек подключения водоснабжения и водоотведения.

Суд соглашается с доводами ответчика, поскольку из представленных в материалы дела акта приема-передачи и приложений к нему следует, что истцу было известно о том, что в помещении отсутствует санузел, о чем прямо указано в п.1.1. приложения к акту. 

От подписания акта истец не отказался, помещении принял без разногласий. 

Доводы истца о том, что данные недостатки являются скрытыми и не могли быть известны истцу суд отклоняет как противоречащие представленным в материалы дела доказательствами (акт приема передачи с приложениями). 

Каких-либо иных недостатков, которые не моли быть известны истцу при приеме помещения, истец не указал. 

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, в п. 3.1.1. Договора Стороны отдельно оговорили, что после принятия Субарендатором Помещения по акту приема-передачи Субарендатор самостоятельно за свой счет обеспечивает пригодность Помещения и соблюдение действующих нормативных требований к Помещению в том числе технических, санитарных, противопожарных и иных норм, предъявляемых к эксплуатации Помещения в целях, указанных в п. 1.3. Договора.

Более того, истец выразил волю на продолжение арендных отношений с ответчиком в части помещения № 25 путем подписания дополнительного соглашения от 12.04.2023 г.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Суд указывает, что в силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик, как юридическое лицо, осуществляет предпринимательскую деятельность, направленную на систематическое получение прибыли, такая деятельность сопровождается определенными рисками.

Изложенные истцом доводы сводятся к не проявлению должной заботливости и осмотрительности при осуществлении предпринимательской деятельности. 

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, не установив  в действиях ответчика каких-либо нарушений,  суд  приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора в судебном порядке, в связи  с чем отказывает в удовлетворении первоначального иска. 

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ. 

В обоснование встречного иска истец ссылается на то, что  в период с 13.02.2023 по 12.04.2023 (включительно) в аренду по акту приема-передачи от 13.02.2023 Субарендатору были переданы два помещения: № 25 площадью 13,8 кв.м. и № 29 площадью 32,6 кв. м.

В указанный период Фиксированная часть арендной платы составляла: в период с 13.02.2023 по 28.02.2023 - 7 857,14 руб. в том числе НДС -в период с 01.03.2023 по 12.04.2023 - ПО 000,00 руб. в месяц в том числе НДС (п. 1.5. Договора).

12.04.2023 Стороны договорились об уменьшении арендуемой площади путем возврата Субарендатором Арендатору помещения № 29 площадью 32,6 кв. м.

Согласно п. 1.4. Дополнительного соглашения № 1 от 12.04.2023 к Договору стороны установили ставку Фиксированной части арендной платы в размере 50 000,00 руб. в том числе НДС начиная со дня следующего за днем возврата Субарендатором помещения № 29 площадью 32,6 кв. м. Арендатору по акту приема-передачи, т.е. с 13.04.2023.

Согласно п.3.1.1. Договора фиксированная часть арендной платы за Помещение оплачивается Субарендатором ежемесячно не позднее последнего рабочего дня месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Как указывает истец, субарендатор нарушает сроки оплаты фиксированной части арендной платы по Договору в связи с чем, по состоянию на 01.09.2023 (дата отправки досудебной претензии) за Субарендатором числится задолженность по оплате Фиксированной части арендной платы в размер 200 000,00 руб.

Пунктом 3.5. Договора предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты арендной платы, предусмотренной Договором, Арендатор вправе требовать от субарендатора оплаты штрафной неустойки (пени) в размере 0,2% от несвоевременно оплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Ввиду просрочки внесения Субарендатором фиксированной части арендной платы, Арендатором произведено начисление штрафной неустойки на основании п. 3.5. Договора за период с 01.04.2023 г. по 01.09.2023 г. на задолженность по оплате Фиксированной части арендной платы по Договору в размере 31 692,00 рублей.

Кроме Договора субаренды, между Арендатором (Агентом) и Субарендатором (Принципалом) был заключен Агентский договор № ЗВ/А/05/2023 от «10» февраля 2023 г. (далее по тексту - Агентский договор), согласно которого Арендатор обязуется совершать от своего имени, но за счет Субарендатора все необходимые юридические и фактические действия по обеспечению Помещения, находящегося в аренде у Субарендатора на основании Договора, коммунальными услугами, указанными в Агентском Договоре, а Субарендатор обязуется уплатить Арендатору вознаграждение за оказываемые услуги.

Согласно п. 3.1 Агентского договора стоимость потребленных Субарендатором и приобретенных Арендатором для Субарендатора Коммунальных услуг согласно п. 1.1. Агентского договора определяется Арендатором расчетным путем ежемесячно, исходя из фактически понесенных Арендатором расходов на оплату стоимости коммунальных услуг, потребленных Субарендатором при использовании Помещения и коридорного коэффициента в размере 33,23%: электроснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз твердых коммунальных отходов (ТКО), доля принципала по оплате коммунальных ресурсов, потребленных при использовании и содержании МОПов.

Согласно п. 2.3.2. Агентского договора Субарендатор обязан своевременно и в полном объеме выплачивать, вознаграждение Арендатору за оказанные по Агентскому договору услуги в размере 9% от стоимости потребленных Субарендатором коммунальных услуг в определенный период.

В соответствии с п. 3.7. Агентского договора стоимость потребленных Субарендатором и приобретенных Арендатором для Субарендатора Коммунальных услуг, Агентское вознаграждение за оказанные услуги оплачивается Субарендатором ежемесячно в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты направления Арендатором Субарендатору документов, указанных в п. 3.2. Агентского договора в установленном порядке, но в любом случае не позднее 15-го числа второго месяца, следующего за оплачиваемым месяцем (при условии направления Арендатором в адрес Субарендатора документов, указанных в п. 3.2. Агентского договора).

Как указывает истец, счета на оплату Коммунальных услуг и Агентского вознаграждения с прилагаемыми документами были направлены в адрес Субарендатора в соответствии с условиями Агентского договора, однако, Субарендатор нарушил сроки оплаты указанных счетов в связи с чем у него образовалась задолженность по Агентскому договору в размере 25 169,04 руб. 

Согласно п. 4.3. Агентского договора в случае нарушения Субарендатором сроков оплаты платежей, предусмотренных Агентским договором, Арендатор вправе требовать от Субарендатора уплаты неустойки в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Ввиду просрочки внесения Субарендатором платы по Агентскому договору, Арендатором произведено начисление штрафной неустойки на основании п. 4.3. Агентского договора за задержку оплаты размере 2 126 руб. 92 коп. 

Рассмотрев встречный иск, суд признает требования обоснованными ввиду следующего. 

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Статья 330 ГК РФ предусматривает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом проверен расчет задолженности и пени, представленный истцом, признан верным и ответчиком по встречному иску не оспорен. 

Удовлетворяя встречный иск, суд исходит из отсутствия доказательств возврата помещения арендатору. 

В соответствии с п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, юридически значимым фактом, в том числе является доказанность того, что Индивидуальный предприниматель продолжал использовать указанное помещение.

Ответчик по встречному иску каких-либо доказательств возврата помещения не представил.

При этом, арендатор  не имел возможности распоряжаться своим имуществом в силу арендного обременения в пользу субарендатора. 

Факт содержания имущества посредствам оплаты коммунальных услуг судом также установлен, в связи с чем на ответчике лежит обязанность по возмещению таких расходов. 

Расходы по госпошлине по встречному иску относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОПЕРТИ МОСКОУ ГРУПП"  200 000 руб. 00 коп. долга по арендной плате за период с июня 2023 по сентябрь 2023 года, 25 169 руб. 04 коп. задолженности по агентскому договору за период с апреля 2023 по июль 2023, 31 692 руб. 00 коп. неустойки за период с 01.04.2023 по 01.09.2023 за просрочку оплаты арендной платы, 2 126 руб. 92 коп. неустойки за период с 28.04.2023 по 15.08.2023за просрочку оплаты по агентскому договору за периоды февраль, апрель и май 2023 и  8 180 руб. 00 коп. в счет оплаты государственной пошлины.

 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                     К.А. Кантор