АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-3109/2024

г. Иваново

08 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2024 года. Полный текст решения изготовлен 08 октября 2024 года. 

 

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Тимошкина Константина Александровича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой М.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Сафран» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании незаконным решения об отказе в заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487, изложенного в письме Администрации города Иванова от 15.02.2024 № 01-20/5-6/5; об обязании Администрации города Иванова повторно рассмотреть заявление ЗАО «Сафран» о заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487 в порядке и сроки, установленные действующим законодательством,

при участии в судебном заседании:

от закрытого акционерного общества «Сафран»: ФИО1 (протокол внеочередного собрания, паспорт); ФИО2 на основании доверенности от 31.10.2023 (паспорт, диплом о высшем юридическом образовании).

от Администрации города Иванова – ФИО3 по доверенности № 01-26-4192 от 25.04.2022 (паспорт, диплом о высшем юридическом образовании, свидетельство о заключении брака); 

 

установил:

закрытое акционерное общество «Сафран» (далее – заявитель, ЗАО «Сафран», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Администрации города Иванова (далее – Администрация) о признании незаконным решения  об отказе в заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487, изложенного в письме Администрации города Иванова от 15.02.2024 № 01-20/5-6/5; об обязании Администрации города Иванова повторно рассмотреть заявление ЗАО «Сафран» о заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487 в порядке и сроки, установленные действующим законодательством.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что заявитель обладает исключительным правом, как на заключение договоров аренды на новый срок, так и на заключение новых договоров аренды земельных участков. Заявитель обращает внимание суда на то, что договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами № 37:24:040124:105, 37:24:040124:111, № 37:24:040124:112 были  заключены до 01.03.2015, а именно 17.04.2009, то есть, до внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ), которыми, в том числе, были введены ограничения, связанные с преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Несмотря на перераспределение указанных участков и заключение договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, №37:24:040124:487 (далее – спорные земельные участки) 05.06.2016, Общество, полагает, что спорные земельные участки фактически были предоставлены ему в аренду 17.04.2009 (дата предоставления в аренду перераспределенных участков), то есть до 01.03.2015, и ссылаясь на часть 4 статьи 11.8 ЗК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 по делу № А64-6041/2018, считает, что поскольку после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование земельными участками, предоставленными в аренду до указанной даты, по истечении срока договоров при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договоры считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ. В связи с чем, по мнению заявителя, для ЗАО «Сафран» сохраняют силу условия, которые действовали в отношении аренды перераспределенных земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:105, 37:24:040124:111, 37:24:040124:112. Таким образом, в соответствии с положениями части 1 пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), вышеуказанные договоры аренды в отношении спорных земельных участков после 23.06.2023 в отсутствие возражений со стороны Администрации считаются продленными на неопределенный срок в силу закона. По данной причине, истечение срока действия договоров аренды само по себе не повлекло прекращения их действия.   

Относительно оснований для предоставления земельных участков на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ, Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), заявитель приводит следующие доводы.

В 2009 ЗАО «Сафран» осуществило строительство автодороги протяженностью 75 м. Право собственности на данное сооружение не зарегистрировано. Ссылаясь на позицию Судебной коллегии по Экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ. При отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение. Также, заявитель пояснил, что на испрашиваемых земельных участках располагается принадлежащий ЗАО «Сафран» на праве собственности газопровод среднего и низкого давления, протяженностью 903 м с кадастром номером 37:24:000000:3450 (был построен ЗАО «Сафран» в пределах ранее предоставленных ему земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:105, 37:24:040124:111). От данных наружных сетей газопровода низкого давления планировалось подключение, в том числе, проектируемого здания гостиницы, планируемого к размещению на спорных земельных участках. В связи с чем, ЗАО «Сафран» вправе приобрести в аренду сроком на три года (однократно) для завершения строительства спорные земельные участки.  

По мнению ЗАО «Сафран», Администрацией не учтено, что  при разрешении вопроса о заключении договоров аренды на новый срок подлежат оценке действия арендатора, направленные на реализацию градостроительных намерений в предусмотренный договорами аренды срок, а именно:

- осуществило снос возведенных третьими лицами самовольных построек (гаражных боксов) в количестве около 30 шт.;

- за свой счет обеспечило перенос канализации. В рамках данного вида работ осуществлено переключение существующей канализации в новые колодцы и строительство канализации вне границ, предоставленных Обществу земельных участков;

- приняты меры, направленные на подготовку к строительству здания гостиницы. Данные обстоятельства, по мнению заявителя, свидетельствуют, что  ЗАО «Сафран» в течение сроков действия договоров аренды спорных земельных участков, предпринимало меры, направленные на подготовку к строительству здания гостиницы.  

Дополнительно ЗАО «Сафран» указало, что требования Общества о заключении новых договоров аренды также основаны на положениях пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ. 

Определением суда от 09.04.2024 заявление Общества принято к производству, на 23.05.2024 назначено предварительное судебное заседание.

Администрация с требованиями и доводами ЗАО «Сафран» не согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему. Заинтересованное лицо настаивает на законности и обоснованности оспариваемого решения об отказе в заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487 по мотивам, приведенным в письме от 15.02.2024 № 01-20/5-6/5. По мнению Администрации договоры аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1907, № С-3/04-1906, № С-3/04-1905 после окончания срока их действия не могли быть продлены на новый срок, поскольку подпунктом «б» пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в законную силу 01.03.2015) исключена из ЗК РФ норма о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка после истечения срока ранее заключенного договора. Следовательно, в связи с истечением срока действия указанные договоры прекращены, право аренды в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) также прекращено. Действующим законодательством восстановление прекращенных договоров аренды земельных участков не предусмотрено. Таким  образом, положения  статьи  621   ГК РФ в  отношении договоров  аренды земельных участков, заключенных после 01.03.2015, не применяются.

Кроме того, Администрация приводит доводы о том, что заключить на новый срок договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:486, 37:24:040124:487, 37:24:040124:488 не представляется возможным, поскольку у Общества отсутствует совокупность условий, установленных пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Также заинтересованным лицом указано на то, что земельный участок с кадастровым номером 37:24:040.124:488 предоставлялся для строительства гостиницы в 2016 году и нахождение на нем сооружения дорожного транспорта - автодороги (подъездных путей на территорию ТЦ «Пассаж» с улицы Багаева), права на которую не зарегистрированы в установленном законом порядке, не являлось бы основанием для предоставления земельного участка в соответствии с пунктом  21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Сооружение - газопровод среднего и низкого давления с кадастровым номером 37:24:000000:3450 находится не только на земельных участках с кадастровыми номерами 37:24:040124:486, 37:24:040124:488. Согласно пункту 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ. Статьей 39.36 ЗК РФ предусмотрена возможность использования земель или земельных участков без их предоставления на основании соответствующих разрешений для объектов, виды которых установлены Правительством РФ. Кроме того, в соответствии со сведениями ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:488 снят с кадастрового учета 15.09.2023.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:486, 37:24:040124:487 Администрация указывает на следующее.

Предоставление земельных участков осуществляется в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением исчерпывающего перечня случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, земельные участки с кадастровыми номерами 37:24:040124:486, 37:24:040124:487, находились в границах территории общего пользования, что на основании подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ свидетельствует о невозможности предоставления спорных земельных участков в аренду. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:487 снят с кадастрового учета 15.02.2024, земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:486 снят с кадастрового учета 19.02.2024.

Более подробно позиции сторон со ссылками на положения действующего законодательства, конкретные обстоятельства дела и судебную практику отражены в представленном в суд заявлении и отзыве на него (с учетом соответствующих дополнений), а также раскрыты их представителями в ходе судебного разбирательства.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в предварительном судебном заседании объявлялся перерыв до 18.06.2024. По итогам предварительного судебного заседания 18.06.2024 суд пришел к выводу о готовности дела к судебному разбирательству, в связи с чем в соответствии со статьей 136, частью 4 статьи 137 АПК РФ завершил подготовительную стадию арбитражного процесса и, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, назначил дело к судебному разбирательству на 16.07.2024.

В порядке статей 158, 168 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось судом на 29.08.2024, на 19.09.2024, в судебном заседании объявлялся перерыв до 03.10.2024.

Представители лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства поддержали соответствующие правовые позиции по делу.

Заявление ЗАО «Сафран» рассмотрено Арбитражным судом Ивановской области в порядке, предусмотренном статьями 153 - 170, 197 - 201 АПК РФ.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из обстоятельств дела, ЗАО «Сафран» зарегистрировано в качестве юридического лица с присвоением ОГРН 

<

***>, основным видом деятельности организации является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

17.04.2009 между ЗАО «Сафран» и Департаментом управления имуществом Ивановской области был заключен договор аренды земельного участка №85/2009-ЗУ, в соответствии с условиями которого ЗАО «Сафран» в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:105, площадью 982 кв.м, расположенный по адресу: г.Иваново, от ул.Багаева до ТЦ «Пассаж», для строительства автодороги. Срок действия договора с 17.04.2009 по 16.05.2010, дата регистрации в ЕГРН 13.07.2009.

17.04.2009 между ЗАО «Сафран» и Департаментом управления имуществом Ивановской области был заключен договор аренды земельного участка №8б/2009-ЗУ, в соответствии с условиями которого ЗАО «Сафран» в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:111, площадью 1 012 кв.м, расположенный по адресу: г.Иваново, между улицами Станко и Московская за ТЦ «Пассаж», для строительства офисных зданий и организации подъезда к ТЦ «Пассаж». Срок действия договора с 17.04.2009 по 16.07.2010, дата регистрации в ЕГРН 13.07.2009.

17.04.2009 между ЗАО «Сафран» и Департаментом управления имуществом Ивановской области был заключен договор аренды земельного участка №87/2009-ЗУ, в соответствии с условиями которого ЗАО «Сафран» в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:112, площадью 1 848 кв.м, расположенный по адресу: г.Иваново, между улицами Станко и Московская за ТЦ «Пассаж», для строительства офисных зданий и организации подъезда к ТЦ «Пассаж». Срок действия договора с 17.04.2009 по 16.09.2010, дата регистрации в ЕГРН 13.07.2009.

На основании заявления ЗАО «Сафран» в соответствии с приказом Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова от 19.01.2016 № 3-врн был изменен вид разрешенного использования указанных земельных участков и определен как «строительство гостиницы».

В соответствии с принятым Законом Ивановской области от 30.06.2010 № 66-ОЗ «О признании утратившим силу Закона Ивановской области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе Иваново», с 01.08.2010 полномочия по распоряжению земельными  участками,  государственная  собственность  на  которые  не  разграничена, перешли от Департамента управления имуществом Ивановской области к Администрации города Иванова.

На основании заявления ЗАО «Сафран» в связи с изменением видом разрешенного использования в указанные договоры внесены изменения на основании соглашений от 12.04.2016, заключенных между Администрацией города Иванова и ЗАО «Сафран».

На основании постановления Администрации города Иванова от 11.04.2016 № 695 на кадастровом плане территории утверждена схема расположения земельных участков ориентировочной площадью 292 кв.м, 3676 кв.м, 54 кв.м образованных путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:105, 37:24:040124:111, 37:24:040124:112, 37:24:040124:459.

В связи с перераспределением земельных участков на основании статей 11.8, 39.6 ЗК РФ земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:488 по адресу: г. Иваново, между улицами Станко и Московская (за ТЦ «Пассаж») площадью 3675 кв.м был предоставлен ЗАО «Сафран» по договору аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1907 для строительства гостиницы сроком до 23.06.2020, земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:487 по адресу: г. Иваново» между улицами Станко и Московская (за ТЦ «Пассаж») площадью 54 кв.м был предоставлен ЗАО «Сафран» по договору аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1906 для строительства гостиницы сроком до 23.06.2020, земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:486 по адресу: г. Иваново, между улицами Станко и Московская (за ТЦ «Пассаж») площадью 292 кв.м был предоставлен ЗАО «Сафран» по договору аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1905 для строительства гостиницы сроком до 23.06.2020.

Договор аренды от 17.04.2009 № 87/2009-зу, договор аренды от 17.04.2009 № 85/2009-зу, договор аренды от 17.04.2009 № 86/2009-зу расторгнуты на основании соглашений от 05.09.2016.

Соглашениями от 23.06.2020 договоры аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1907, № С-3/04-1906, № С-3/04-1905 были продлены в соответствии с пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» сроком до 23.06.2023.

В Администрацию города Иванова поступило письмо ЗАО «Сафран» № 38 от 05.06.2023 о продлении договора аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1907 в связи с подачей документов на выдачу разрешения на строительство гостиницы. Письмом от 23.06.2023 № 5-03-01-36-1598 в продлении договора аренды было отказано. Кроме того, Администрацией было принято решение о принудительном освобождении земельного участка с кадастровым номером 37:24:040124:488, расположенного по адресу: г. Иваново, между улицами Станко и Московской (за ТЦ «Пассаж») (постановление Администрации города Иванова от 31.01.2024 № 180).

22.01.2024 ЗАО «Сафран» обратилось в Администрацию с заявлением о заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487 или продлении срока действующих договоров аренды.

15.02.2024 Администрацией вынесено решение, изложенное в письме №01-20/5-6/5, об отказе в заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487.

Отказ мотивирован Администрацией следующим:

- после истечения срока договора аренды его действие прекратилось, действующим законодательством не предусмотрена процедура пролонгации (продления срока) договора аренды земельного участка, положения статьи 621 ГК РФ в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных после 01.03.2015, не применяются;

- отсутствуют основания для предоставления земельных участков на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 (несмотря на наличие на участке сооружения дорожного транспорта - автодороги, газопровода среднего и низкого давления).

Полагая, что отказ Администрации в заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487 не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением.

Суд, исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в их взаимной связи и в совокупности, заслушав представителей участвующих в деле лиц, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2022 № 21).

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В пункте 15 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2022 № 21 разъяснено, что рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, действия (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт или решение, совершили соответствующие действия (допустили бездействие).

На основании статьи 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

Оценив на основе приведенных положений АПК РФ законность оспариваемого заявителем решения Администрации, содержащегося в письме от 15.02.2024 № 01-20/5-6/5, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Из материалов настоящего дела следует, что в связи с перераспределением земельных участков на основании статей 11.8, 39.6 ЗК РФ земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:488 по адресу: г. Иваново, между улицами Станко и Московская (за ТЦ «Пассаж») площадью 3675 кв.м был предоставлен ЗАО «Сафран» по договору аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1907 для строительства гостиницы, земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:487 по адресу: г. Иваново, между улицами Станко и Московская (за ТЦ «Пассаж») площадью 54 кв.м был предоставлен ЗАО «Сафран» по договору аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1906 для строительства гостиницы, земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:486 по адресу: г. Иваново, между улицами Станко и Московская (за ТЦ «Пассаж») площадью 292 кв.м был предоставлен ЗАО «Сафран» по договору аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1905 для строительства гостиницы. Срок действия указанных договоров (с учетом Соглашения от 23.06.2020) до 23.06.2023.

 Договор аренды от 17.04.2009 № 87/2009-зу, договор аренды от 17.04.2009 № 85/2009-зу, договор аренды от 17.04.2009 № 86/2009-зу вопреки доводам заявителя расторгнуты на основании соглашений от 05.09.2016.

Подпунктом «б» пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в законную силу 01.03.2015) исключена из ЗК РФ норма о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка после истечения срока ранее заключенного договора.

Таким  образом, положения  статьи  621   ГК РФ в  отношении договоров  аренды земельных участков, заключенных после 01.03.2015, не применяются.

Действующим земельным законодательством не предусмотрена процедура пролонгации (продления срока) договора аренды земельного участка. После истечения срока договора аренды земельного участка действие его прекращается.

Согласно материалам дела в Администрацию города Иванова поступило письмо ЗАО «Сафран» № 38 от 05.06.2023 о продлении договора аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1907 в связи с подачей документов на выдачу разрешения на строительство гостиницы. Письмом Администрации от 23.06.2023 № 5-03-01-36-1598 в продлении договора аренды было отказано. Также Администрацией было принято решение о принудительном освобождении земельного участка с кадастровым номером 37:24:040124:488, расположенного по адресу: г. Иваново, между улицами Станко и Московской (за ТЦ «Пассаж») (постановление Администрации города Иванова от 31.01.2024 № 180).

В связи с истечением срока на основании пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ:

- договор аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1907 прекращен 23.06.2023 (распоряжение от 26.06.2023 № 901-ра). Сведения об аренде исключены из ЕГРН. 15.09.2023 земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:488 снят с кадастрового учета;

- договор аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1906 прекращен 23.06.2023 (распоряжение от 10.07.2023 № 975-ра). Сведения об аренде исключены из ЕГРН 15.02.2024 земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:487 снят с кадастрового учета;

- договор аренды от 05.09.2016 № С-3/04-1905 прекращен 23.06.2023 (распоряжение от 07.07.2023 № 965-ра). Сведения об аренде исключены из ЕГРН. 19.02.2024 земельный участок с кадастровым номером 37:24:040124:486 снят с кадастрового учета.

Оценив изложенные выше фактические обстоятельства в их совокупности, суд  приходит к выводу о том, что спорные договоры аренды от 05.09.2016 были прекращены после истечения срока их действия, то есть после 23.06.2023 и не были в соответствии с положениями статей 610 и 621 ГК РФ возобновлены на неопределенный срок, поскольку арендодатель возражал против их возобновления и выразил по этому вопросу свое явное волеизъявление.

Формальное несоблюдение Администрацией установленного пунктом 6.3.2 спорных договоров аренды 10-ти дневного срока уведомления арендатора об отсутствии намерений возобновить договоры по истечении срока их действия не могут квалифицироваться в качестве обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии очевидного волеизъявления арендодателя на прекращение действия спорных договоров аренды.

Кроме того, суд обращает внимание на противоречивую позицию по рассматриваемому вопросу самого заявителя, который, с одной стороны, полагает, что договоры аренды от 05.09.2016 после истечения срока их действия были возобновлены на неопределенный срок и являются действующим, а, с другой стороны, 22.01.2024 обратился в Администрацию с заявлением о заключении новых договоров аренды спорных земельных участков. При таком подходе подачей указанного заявления Общество по существу признало факт окончания действия договоров аренды от 05.09.2016.

Таким образом, арбитражный суд считает, что действия договоров аренды земельных участков от 05.09.2016 на момент обращения ЗАО «Сафран» в Администрацию с заявлением от 22.01.2024 о заключении договора аренды указанных земельных участков на новый срок, уже были прекращены.

С учетом данного обстоятельства суд приходит к выводу о законности принятого Администрацией по указанному выше заявлению Общества от 22.01.2024 решения от 15.02.2024 об отказе в заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487  в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 22.01.2024 ЗАО «Сафран», полагая, что договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487 от 05.09.2016 являются действующими, а Общество является его арендатором, ссылаясь на положения  статьи 39.6 ЗК РФ обратилось в Администрацию с заявлением о заключении новых договоров аренды указанных земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:40124:487 или продлении срока действующих договоров. Оспариваемым решением Администрации от 15.02.2024 Обществу было отказано в заключении указанных договоров, в том числе, в связи с прекращением действия ранее заключенных договоров аренды от 05.09.2016.

В соответствии с частью 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Таким законом является, в частности, ЗК РФ, который устанавливает специальные правила заключения и исполнения договоров аренды земельных участков, отличные от общих правил аренды, предусмотренных ГК РФ.

Согласно части 3 статьи 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Частью 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как было отмечено выше, заключенные с Обществом договоры аренды спорных земельных участков от 05.09.2016 прекратили свое действие после истечения установленного ими срока аренды, то есть после 23.06.2023. С заявлением о заключении нового договора аренды Общество обратилось в Администрацию 22.01.2024, то есть после истечения срока действия ранее заключенных договоров от 05.09.2016. В этой связи в силу прямого указания нормы пункта 1 части 4 статьи 39.6 ЗК РФ Общество не имеет права на заключение новых договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:40124:487.

В отношении доводов заявителя о расположении на земельном участке с кадастровым номером 37:24:040.124:488 объекта незавершенного строительства - автодороги, о мерах, принятых ЗАО «Сафран» для реализации градостроительных намерений, а также о нахождении на спорных земельных участках принадлежащего Обществу на праве собственности газопровода суд приходит к следующим выводам.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено право лица, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Таким образом, Общество вправе претендовать на продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:040.124:488 для завершения строительства без проведения торгов только при наличии на таком земельном участке того объекта незавершенного строительства, для строительства которого был предоставлен земельный участок, а также при условии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 37:24:040.124:488 предоставлялся в 2016 году для строительства гостиницы, а не автодороги, и нахождение на нем сооружения дорожного транспорта (подъездных путей на территорию ТЦ «Пассаж» с улицы Багаева) не является основанием для заключения (продления) договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Доводы заявителя о нахождении на испрашиваемом земельном участке газопровода среднего и низкого давления с кадастровым номером 37:24:000000:3450 и наличии в связи с этим оснований для заключения нового договора аренды отклоняются судом с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Статья 39.23 ЗК РФ устанавливает, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях: размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

Как следует из пункта 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Согласно пункту 3 статьи 39.36 ЗК РФ виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 - 2 и 3.1 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» к таким объектам в числе прочих отнесены: газопроводы и иные трубопроводы давлением до 1,2 Мпа, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

В соответствии с пунктами 4.4, 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 № 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, перечня случаев, при которых для создания горных выработок в ходе ведения горных работ не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее - Постановление № 1816) разрешение на строительство не требуется в частности для: строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно.

Учитывая изложенное, наличие газопровода на спорном земельном участке не наделяет его владельца исключительным правом на использование земельного участка.

При этом согласно пункту 4 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если объекты, размещенные в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, предназначены для подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предоставление гражданам, юридическим лицам земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых или под поверхностью которых размещены указанные объекты, не влечет за собой принудительные снос или демонтаж указанных объектов (за исключением случаев, если наличие указанных объектов приводит к невозможности использования земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием).

Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей размещения объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, не является препятствием для установления в отношении их сервитута, публичного сервитута в соответствии с настоящим Кодексом для размещения таких объектов (пункт 5 статьи 39.36 ЗК РФ).

Принимая во внимание изложенное, отказ в предоставлении в аренду земельного участка не влечет за собой невозможность использования линейных объектов, не нарушает прав заявителя.

Что касается земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:486, 37:24:040124:487, предоставление земельных участков осуществляется в соответствии с пунктом  1 статьи 39.6 ЗК РФ в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением исчерпывающего перечня случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, земельные участки с кадастровыми номерами 37:24:040124:486, 37:24:040124:487, находились в границах территории общего пользования.

В соответствии с подпунктом 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

С учетом изложенного, отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Доводы Общества об обратном подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании приведенных выше нормативных положений и неверной оценке фактических обстоятельств дела.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ во взаимной связи с подлежащими применению положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствует предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания решения Администрации об отказе в заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487, формализованного в письме Администрации города Иванова от 15.02.2024 № 01-20/5-6/5, незаконным, в связи с чем заявленные Обществом требования следует оставить без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего заявления в силу статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями  167 - 170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1.  Требования закрытого акционерного общества «Сафран» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  о признании незаконным решения об отказе в заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487, изложенного в письме Администрации города Иванова от 15.02.2024 № 01-20/5-6/5; об обязании Администрации города Иванова повторно рассмотреть заявление ЗАО «Сафран» о заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040124:488, 37:24:040124:486, 37:24:040124:487 в порядке и сроки, установленные действующим законодательством, оставить без удовлетворения.

2. Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007, 

<

...>) в течение месяца со дня его принятия в соответствии со статьями 181, 201, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (603082, г. Нижний Новгород, Кремль, кор. 4) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу в соответствии со статьями 181, 201, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе в электронном виде посредством заполнения формы, размещенной в сети «Интернет» по адресу: https://my.arbitr.ru) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                          Тимошкин К.А.