АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

21 ноября 2018 года

Дело № А33-21294/2018

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 ноября 2018 года.

В полном объёме решение изготовлено 21 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Квартал» (ИНН 2463235902, ОГРН 1122468015031, г. Красноярск)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310246828100203, г. Красноярск)

о взыскании задолженности, неустойки,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика:

- акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый клуб»; 

- общества с ограниченной ответственностью «Лира»;

- общества с ограниченной ответственностью «АльфаКапитал»,

в присутствии:

от истца: ФИО2,  представителя по доверенности от 21.08.2018, 

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 22.08.2018, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Квартал» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании:                          137 792 руб. 95 коп. основного долга по постоянной составляющей арендной платы по договору субаренды №1-10\16-45А от 01.10.2016 за период с 01.06.2017 по 30.09.2017, 219 794 руб. 95 коп. неустойки.

Определением от 10.09.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены: акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый клуб»; общество с ограниченной ответственностью «Лира»; общество с ограниченной ответственностью «АльфаКапитал». 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, извещены надлежащим образом. Дело на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Истец исковые требования поддержал. Ответчик исковые требования не признал. Стороны закончить дело мировым соглашением или применить процедуру медиации отказались.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

16.03.2012 ООО "Коммерц Строй" (арендодатель) и ООО "Квартал" (арендатор) подписан краткосрочный договор аренды № К-02/12-КС (далее - договор аренды, краткосрочный договор аренды), по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а арендатор принимает помещение во временное пользование на срок аренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора (пункт 2.1.1).

Площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения № 1 к договору (пункт 2.2.1 договора аренды).

Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения № 1 к договору (пункт 2.4.1 договора аренды).

Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2 договора аренды).

По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора аренды).

Актом приема-передачи от 16.03.2012 арендодатель передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

В приложении № 1 к договору аренды стороны согласовали следующие коммерческие условия аренды:

- предмет аренды: здание, расположенное по адресу: 

<

...>, состоящее из помещений: № 1 подвал общей площадью 926,80 кв. м (комнаты №№ 1 - 45), № 13 на втором этаже площадью 759,60 кв. м (комнаты №№ 1 - 6), № 14 на третьем этаже площадью 288,30 кв. м (комнаты №№ 1 - 3), № 31 на первом этаже площадью 2 293 кв. м (комнаты №№ 8 - 10, 21 - 20, 29, 31 - 36), № 32 на первом этаже площадью 1 385 кв. м. (комнаты №№ 1 - 3, 16, 22 - 28). Общая площадь по БТИ 4036,40 кв. м.

- срок аренды: с даты подписания акта до 28.02.2013 (включительно);

- постоянная составляющая арендной платы - 1 511 623 рубля 25 копеек в месяц без НДС.

К договору аренды стороны заключили дополнительное соглашение от 01.10.2016, которым увеличили арендуемую площадь на 1 283,60 кв. м, включающую в себя комнату                 № 14 в помещении № 31 на первом этаже здания, комнаты № 4, 17 в помещении № 32 на первом этаже здания по ул. Телевизорная, 1, стр. 4.

По акту приема-передачи от 01.10.2016 арендодатель передал, а арендатор принял арендуемые в соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2016 к договору аренды помещения.

Пунктом 4.2.1 договора аренды предусмотрено право арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях, и по своему усмотрению.

01.10.2016    между    ООО    «Квартал»    (арендодатель)    и    ИП    ФИО5, в настоящее время ФИО1, (субарендатор)   заключен   договор   субаренды                         №   1-10/16-45А (далее   -  договор субаренды), в соответствии с пунктом 2.1.1. которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а субарендатор принимает помещение во временное пользование на срок субаренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства РФ.

Согласно пункту 2.2.1 договора субаренды площадь помещения согласована сторонами в п. 4 Приложения № 1 к договору.

По акту приема-передачи помещения от 01.10.2016 арендодатель передал, а субарендатор принял во временное возмездное владение и пользование помещение, общей площадью 4,50 кв.м. в комнате № 17, в помещении № 32 на 1-ом этаже здания, расположенное по адресу: 

<

...>.

В силу пункта 4.4.2. договора субаренды субарендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату, а также надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, установленные договором.

В соответствии с условиями договора субаренды арендная плата состоит из постоянной составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы.

Согласно пункту 3.1.1. договора постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате субарендатором ежемесячно, на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока субаренды, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному.

Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета.

На основании пункта 3.4.1. договора субарендатор обязан в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора перечислить арендодателю обеспечительный взнос в размере, согласованном сторонами в п. 8 приложения № 1 к договору.

Согласно п. 8 приложения № 1 к договору обеспечительный взнос составил 1234,97 у.е.

Во исполнение п. 3.4.1 договора субарендатор перечислил арендодателю обеспечительный взнос в размере 41 001 руб.

В соответствии с пунктом 3.4.3. договора, в случае ненадлежащего осуществления субарендатором платежей, предусмотренных договором (в том числе штрафов, неустоек, пеней и т.п.), арендодатель вправе их вычесть (удержать) из обеспечительного взноса.

Согласно пункту 3.5.3. договора субаренды оплата любых платежей, установленных договором в условных единицах, осуществляется в российских рублях по курсу, установленному Центральным Банком Российской Федерации для 1 доллара США на день осуществления платежа субарендатором, при условии что:

-указанный курс будет не ниже минимального курса, установленного сторонами для проведения взаиморасчетов по договору, который составляет 30,20 рублей за 1 доллар США, и который стороны применяют в случаях, если курс 1 доллара США, установленный Центральным Банком Российской Федерации на день осуществления платежа будет ниже минимального курса установленного сторонами в пункте договора.

-указанный курс будет не выше максимального курса, установленного сторонами для проведения взаиморасчетов по договору, который составляет 33,20 рублей за 1 доллар США, и которой стороны применяют в случаях, если курс 1 доллара США, установленный Центральным Банком Российской Федерации на день осуществления платежа будет выше максимального курса, установленного сторонами в пункте договора.

Согласно дополнительному соглашению от 01.03.2017 к договору субаренды размер постоянной составляющей арендной платы составил 1 346,41 у.е. за 1 месяц срока субаренды - 44 700 руб. 81 коп.

Пунктом 7.4. договора субаренды за неисполнение или частичное неисполнение обязательств по оплате любого денежного обязательства, предусмотренного договором, арендодатель вправе получить с субарендатора неустойку.

В пункте 9 Приложения 1 к договору сторонами согласован размер договорной неустойки - денежные средства в размере 1 % от годового размера арендной платы, которую арендодатель вправе начислить и получить от субарендатора за каждый день просрочки платежа и/или нарушения обязательств, предусмотренных договором, до даты устранения субарендатором допущенного им нарушения или до момента исполнения обязательства по оплате.

Как установлено судом, в рамках дела А33-3766/2010 рассматривался иск С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V) к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерц Строй" (ранее ООО "Торговый "Центр Свободный") об обращении взыскания на заложенное по договору залога от 15.11.2007 имущество.

При рассмотрении дела А33-3766/2010 Арбитражным судом Красноярского края были установлены следующие обстоятельства.

15.11.2007 между ОАО "РТМ" (заемщик) и C.R.R.B.V. (кредитор) заключено кредитное соглашение. Согласно указанному соглашению C.R.R.B.V. обязалось предоставить ОАО "РТМ" срочный долларовый кредит в размере 55000000 долларов США. ОАО "РТМ" обязалось погасить кредит, а также проценты по кредиту 16.11.2009.

15.11.2007 между ОАО "РТМ" (заемщик) и C.R.R.B.V. (кредитор) заключен договор займа. В соответствии с условиями договора кредитор предоставил заемщику, а заемщик принял от кредитора долларовый заем в размере 55000000 долларов США.

В этот же день, 15.11.2007 между ООО "Торговый "Цент Свободный" (залогодатель) и С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель) заключен договор ипотеки. Согласно указанному договору договор ипотеки заключен в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств ОАО "РТМ" (заемщика) по договору займа от 15.11.2007 о предоставлении ОАО "РТМ" займа в сумме 55000000 долларов США. По договору ипотеки залогодержателю переданы в залог нежилые помещения, расположенные по адресу: Россия, 

<

...> зд. 1, стр. 4, стр. 2. 

С учетом преамбулы договора договор ипотеки обеспечивал обязательства по погашению суммы займа, процентов, и штрафных процентов, комиссионных издержек, убытков и иных расходов, понесенных залогодателем.

22.04.2010 ООО "Торговый "Центр Свободный" переименовано в ООО "Коммерц Строй".

Поскольку доказательств возврата суммы займа и процентов за пользование займом ОАО "РТМ" не представлено. Сумма задолженности ОАО "РТМ" составила                              77809969, 14 долларов США. Общество с ограниченной ответственностью "C.R.R.B.V." обратилось в суд с иском.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года по делу А33-3766/2010 исковые требования закрытого общества с ограниченной ответственностью "C.R.R.B.V." к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерц Строй" удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество в пределах суммы                   77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по делу № А33-3766/2010, оставленным без изменения Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011, решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года по делу N А33-3766/2010 изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества. Исковые требования закрытого общества с ограниченной ответственностью "C.R.R.B.V" к обществу с ограниченной ответственностью "КоммерцСтрой" удовлетворены.

Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2014 по делу № А56-27712/2011 ООО «Коммерц Строй» признано банкротом. Имущество ООО «Коммерц Строй» реализовано на торгах.

10.05.2016 ООО "Коммерц Строй" (продавец) и АО "Управляющая компания "Финансовый клуб" (покупатель), руководствуясь протоколом от 01.05.2016                                  № 732-ОТПП/1/2 о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества заключили договора купли-продажи № 03/2016, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты имущества, поименованные в пункте 1.2 договора купли-продажи.

В письме от 12.01.2017, полученном истцом 17.01.2017 вх. N 187, АО "УК "Финансовый клуб" сообщило о переходе к нему прав собственника арендуемых истцом нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам.

АО "УК "Финансовый клуб" направило в адрес ООО "Квартал" заявление от 06.02.2017 о прекращении договора аренды в порядке абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимости по истечении трех месяцев с момента получения уведомления освободить нежилые помещения.

В письме от 17.05.2017 АО "УК "Финансовый Клуб" сообщило арендаторам о необходимости заключить договор аренды в срок до 26.05.2017 в связи с досрочным прекращением договорных отношений с ООО "Квартал" с новым собственником помещений.

В письмах от 21.04.2017 № 42/26, от 28.04.2017 № 45/26 ООО "Квартал" уведомило субарендатора о том, что договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС и договор субаренды от 01.10.2016 № 1-10/16-45А являются действующими, а заключение субарендатором договора аренды с ООО УК «Финансовый клуб»  до решения суда о расторжении договора аренды повлечет негативные последствия для субарендатора  в виде оплаты аренды по двум договорам аренды.

15.05.2017 между АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № ФК 15.05/17-Х на аренду помещения общей площадью 4,50 кв.м. в комнате № 17, в помещении № 32 на 1-ом этаже здания, расположенное по адресу: 

<

...>.

К указанному договору АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) подписан акт приема-передачи помещения от 15.05.2017.

В рамках настоящего иска истец ссылается на то, что поскольку действие спорного договора субаренды прекращено 01.10.2017, имущество находилось в пользовании ответчика, а ИП ФИО1 за период с 01.06.2017 по 30.09.2017 обязательства по оплате текущих платежей по договору субаренды не исполнялись, в связи с чем образовалась задолженность в размере 178 793 руб. 95 коп.

ООО «Квартал» произвело зачет суммы обеспечительного взноса в размере 41 000 руб. в счет частичного погашения задолженности, вследствие чего сумма долга составила                137 792 руб. 95 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы истцом за период с 26.05.2017 по 22.06.2018 начислена неустойка в размере 7 407 822 руб. 10 коп.

На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая компенсационную природу неустойки, чрезмерно высокий ее размер, истец уменьшил размер неустойки до 219 794 руб. 95 коп.

В претензии от 22.06.2018 № 34К ООО «Квартал» предлагало ИП ФИО1 погасить задолженность, а также уплатить неустойку.

Требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. 

В отзыве на исковое заявление ответчик исковые требования не признал, указал на следующее:

- в спорный период с 01.06.2017 по 30.09.2017 истец не мог исполнить свои обязательства по передаче помещения в аренду, поскольку помещением не владел.

- 15 мая 2017 года охраной АО «УК «Финансовый клуб» ответчик не был допущен до арендованного имущества, в связи с чем был вынужден 01 июня 2017 года подписать договор аренды № ФК 15.05/17 от 15.05.2017 и приложение № 6 к договору - Акт приема-передачи помещения от 15 мая 2017 года. На основании указанного договора, ответчику обществом «УК «Финансовый клуб» выставлялись счета на оплату - № 114 от 31 мая 2017 года за май 2017 года, № 210 от 30 июня 2017 года за июнь 2017 года, а также счета-фактуры - № 158 от 31 мая 2017 года за май 2017 года, № 262 от 30 июня 2017 года за июнь 2017 года. Указанные счета ответчиком полностью оплачены.

- 11 июля 2017 года по требованию АО «УК «Финансовый клуб» между последним и истцом было подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды № ФК 15.05/17 от 15.05.2017 и был подписан новый договор субаренды - № АК-07/17-25А                   от 12 июля 2017 года - на то же недвижимое имущество, арендованное ранее ответчиком. Новым арендодателем было указано ООО «АльфаКапитал». Так же был подписан акт приема-передачи помещения от 12 июля 2017 года. На основании указанного договора, ответчику обществом «АльфаКапитал» выставлялись счета на оплату, которые также оплачены ответчиком полностью.

- ответчик обращалась к истцу с требованием о возврате обеспечительного взноса и излишне уплаченных финансовых средств. Однако письмо было возвращено ответчику по истечении срока хранения.

- истец со своей стороны фактически прекратил действие договора субаренды                          № 1-10/16-45А от 01.10.2016, в связи с чем у субарендатора отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный период с 01.06.2017 по 30.09.2017.

АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» в отзыве на иск указало:

- права и обязанности арендодателя в рамках договора аренды перешли АО «УК «Финансовый Клуб» в силу ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на нежилые помещения, являющихся предметом в рамках договора аренды, зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю в декабре 2016г. на основании договора купли-продажи №03/2016 от 10.05.2016.

- 07.02.2017 АО «УК «Финансовый Клуб» посредством Почта России было направлено в адрес арендатора заявление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок по истечении трех месяцев с момента получения данного заявления и требованием на следующий рабочий день по истечении трех месяцев с момента получения настоящего заявления освободить недвижимое имущество и передать его по акту приема-передачи в состоянии, обусловленном договором аренды. 13.02.2017 вышеуказанное заявление не было получено арендатором, в связи с неудачной попыткой вручения. 

- повторно, на основании ранее направленного заявления арендодателем в адрес арендатора было направлено письменное требование: освободить недвижимое имущество 15 мая 2017г. в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и передать его по акту приема-передачи в состоянии, обусловленном договором аренды. Данное требование также не было получено арендатором.

- 17 апреля 2018г. АО «УК Финансовый клуб» уведомило ИП ФИО1 о смене собственника нежилого помещения и прекращении договора аренды № К-02/12-КС от 16 марта 2012г. с 13 мая 2017г., представив документы, подтверждающие право собственности на арендуемое помещение и действия, предпринятые АО «УК Финансовый клуб» для расторжения договора аренды № К-02/12-КС от 16 марта 2012г. (договор купли-продажи № 03/2016 от 10 мая 2016г., акт приема-передачи к договору купли-продажи № 03/2016 от 10 мая 2016г., выписка из ЕГРП от 07.12.2016г., заявление о прекращении договора аренды № К-02/12-КС от 16 марта 2012г., доказательства направления заявления ООО «Квартал).

- с 13 мая 2017г. АО «УК Финансовый клуб» обладало полномочиями собственника помещения в полном объеме: владело, пользовалось, распоряжалось помещением. Об этом свидетельствовало, в частности, ограничение доступа ИП ФИО1 к арендуемому помещению, в связи с прекращением действия договора субаренды №1-10\16-45А от 01.10.2016. С 15 мая 2017 года ООО «Квартал» не имело возможности обеспечить условия аренды со своей стороны в силу того, что охранная фирма ООО «АО «Яхонт», осуществляющая функции организации пропускного режима на территории ТРК «Торговый комплекс на Свободном» на основании договора, заключенного с новым собственником - АО «УК «Финансовый клуб» не допускало пользователей нежилых помещений в отсутствие правоотношений с АО «УК «Финансовый клуб». Таким образом, ООО «Квартал» уклонилось и не обеспечило надлежащее исполнение своих обязательств в рамках договора субаренды №1-10\16-45А от 01.10.2016.

- ИП ФИО1, полагая, что АО «УК Финансовый клуб» действует в соответствии требованиями законодательства, что договор субаренды №1-10\16-45А от 01.10.2016 прекратил свое действие, будучи добросовестным арендатором, в целях сохранения находящегося в помещении имущества и продолжения работы торговой точки, 15 мая 2017г. заключила договор аренды с АО «УК Финансовый клуб». В соответствии с заключенным договором аренды от 15 мая 2017г. ИП ФИО1 в период с 15 мая 2017г. по 30 сентября 2017г. добросовестно исполняла обязанности Арендатора, вносила арендную плату (постоянную и переменную части) за пользование нежилым помещением собственнику помещения плату, внесла обеспечительный взнос, что подтверждается платежными поручениями, имеющимися в материалах дела.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Как установлено судом, между сторонами возникли правоотношения, которые регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, 01.10.2016 на основании заключенного 16.03.2012 с ООО "Коммерц Строй" краткосрочного договора аренды № К-02/12-КС, ООО    «Квартал»    заключен с ответчиком   договор   субаренды   №   1-10/16-45А на временное пользование и владение помещением, общей площадью 4,50 кв.м. в комнате № 17, в помещении № 32 на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

По акту приема-передачи помещения от 01.10.2016 арендодатель передал, а субарендатор принял во временное возмездное владение и пользование обусловленное договором субаренды помещение.

Во втором абзаце пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому договор субаренды (производный договор) ограничен сроком действия договора аренды (основного договора).

Как установлено судом, в рамках дела № А33-16294/2017 рассматривался иск общества с ограниченной ответственностью "Квартал", общества с ограниченной ответственностью "Торговый квартал-Сервис", общества с ограниченной ответственностью "КрасНедвижимость", общества с ограниченной ответственностью "КВАРТАЛ ЭКСПЛУАТАЦИЯ", общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЕНИЕ НА СВОБОДНОМ" к обществу с ограниченной ответственностью "Лира" об обязании к исполнению краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, а также встречный иск ООО "Лира" к ООО "Квартал" о признании прекращенным краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 N К-02/12-КС, заключенного между ООО "Коммерц Строй" и ООО "Квартал", с 10.05.2016.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.07.2018 по делу № А33-16294/2017, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.10.2018, в удовлетворении иска отказано, в удовлетворении встречного иска также отказано.

При рассмотрении дела № А33-16294/2017 суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС прекратил свое действие с 01.10.2017.

При этом, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Пунктом 2.4.2 краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 N К-02/12-КС предусмотрено, что в случае, если в течение одного календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок одиннадцать календарных месяцев на условиях настоящего договора.

Условия краткосрочного договора аренды не содержат право арендодателя на односторонний отказ от договора.

Истолковав условия пункта 2.4.2 краткосрочного договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что в соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора, так как в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора.

Данное толкование согласуется с позицией, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС ежегодно продлевался на одиннадцать месяцев, последний раз - до 30.09.2017.

Следовательно, обстоятельства, установленные в рамках дела № А33-16294/2017 в части определения момента прекращения действия краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС с 01.10.2017, имеют преюдициальное значение по настоящему делу и не могут быть опровергнуты сторонами.

Следовательно, с учетом статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор субаренды от 01.10.2016 № 1-10/16-45А продолжал действовать по 30.09.2017 и прекратил свое действие с 01.10.2017. Доказательств досрочного расторжения указанного договора в материалы дела не представлено, так же как и доказательств возврата имущества ответчиком истцу ранее этой даты.

В рамках настоящего дела истец ссылается на то, что поскольку действие спорного договора субаренды прекращено 01.10.2017, имущество находилось в пользовании ответчика, а ИП ФИО1 за период с 01.06.2017 по 30.09.2017 обязательства по оплате текущих платежей по договору субаренды не исполнялись, у субарендатора перед истцом образовалась задолженность в размере 178 793 руб. 95 коп.

Проверив представленный истцом расчет долга по арендной плате, суд приходит к выводу, что расчет произведен верно, поскольку учитывая, что, договор субаренды от 01.10.2016 № 1-10/16-45А продолжал действовать по 30.09.2017 и прекратил свое действие с 01.10.2017, арендная плата правомерно начислена до 30.09.2017. Следовательно, требование арендатора к субарендатору о взыскании арендной платы за период до прекращения основного договора аренды является правомерным. 

ООО «Квартал» произвело зачет суммы обеспечительного взноса в размере 41 000 в счет частичного погашения задолженности, вследствие чего сумма долга составила                        137 792 руб. 95 коп.

Доказательств уплаты долга в указанном размере ответчиком в материалы дела не представлено.

Довод ответчика и третьего лица о том, что истец не мог в спорный период с 01.06.2017 по 30.09.2017 исполнять обязательства арендодателя и начислять арендные платежи, поскольку помещением не владел, ввиду того, что собственником помещения с мая 2017 года являлось АО «УК «Финансовый клуб», отклоняется судом в связи со следующим.

Как установлено судом, ранее, чем возникли спорные правоотношения, в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Россия, 

<

...> зд. 1, стр. 4, стр. 2, был заключен договор ипотеки от 15.11.2007 ООО "Торговый "Центр Свободный" (залогодатель, 22.04.2010 ООО "Торговый "Центр Свободный" переименовано в ООО "Коммерц Строй") и С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель), согласно пункту 5.4 которого залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя совершать (в результате совершения как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя.

С учетом данного условия между залогодателем ООО "Коммерц Строй" и ООО "Квартал" (арендатор) в отношении заложенных помещений заключен краткосрочный договор аренды № Л-02/12-КС от 16.03.2012.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды. Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю, будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

С учетом условий договора ипотеки и положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что залогодержатель в договоре ипотеки (пункт 5.4.) выразил свое согласие залогодателю на заключение договоров аренды (запреты, установленные для п. 5.4.1., 5.4.2., 5.4.3. не распространяются на заключение договоров аренды объектов или их какой-либо части).

Данный вывод содержится также в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 по делу № А33-3766/2010 с участием закрытого общества с ограниченной ответственностью С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V) (залогодержатель, кредитор) и общества с ограниченной ответственностью "Коммерц Строй" (ранее ООО "Торговый "Центр Свободный", залогодатель, должник), где буквально указано: "Из содержания пункта 5.4 договора ипотеки от 15.11.2007 следует, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды. При наличии согласия залогодержателя на заключения договоров аренды права арендаторов ввиду обращения взыскания на заложенное имущество прекращению не подлежат...".

Кроме того, решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года иск "C.R.R.B.V." (залогодержателя) к ООО "Коммерц Строй" (залогодателю) удовлетворен, обращено взыскание на заложенное имущество в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2011 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества в рублях Российской Федерации в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день продажи недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 июля 2011 года судебные акты оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 сентября 2014 года по делу № А56-27712/2011 ООО "Коммерц Строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

10.05.2016 ООО "Коммерц Строй" (продавец) и АО "Управляющая компания "Финансовый клуб" (покупатель), руководствуясь протоколом от 01.05.2016 N 732-ОТПП/1/2 о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества заключили договор купли-продажи N 03/2016, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты имущества, поименованные в пункте 1.2 договора купли-продажи.

Учитывая изложенное, при продаже ООО "Коммерц Строй" (залогодателем, арендодателем) с торгов имущества АО "Управляющая компания "Финансовый клуб", к последнему перешло имущество, обремененное правом аренды ООО "Квартал".

Таким образом, ООО "Квартал" владело на законном основании указанными в краткосрочном договоре аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС помещениями после заключения ООО "Коммерц Строй" и АО "Управляющая компания "Финансовый клуб" договора купли-продажи № 03/2016 от 10.05.2016 вплоть до прекращения договора аренды - 01.10.2017. 

Следовательно, владея на законном основании указанными выше помещениями, ООО "Квартал" правомерно заключило договор субаренды с ответчиком и начисляло арендные платежи за тот период, когда общество являлось законным владельцем помещений - до 30.09.2017.

Таким образом, арендная плата, установленная договором субаренды, подлежит уплате ответчиком ООО "Квартал" до момента прекращения договора субаренды от 01.10.2016              № 1-10/16-45А с актуальным арендодателем.

Довод ответчика об отсутствии обязанности по уплате арендной платы в спорный период, поскольку имелись препятствия в пользовании арендованным имуществом, что, по мнению ответчика, подтверждено актом о недопуске ИП ФИО1 к торговому месту от 01.06.2017, не принимаются судом, поскольку из содержания указанного акта не следует, что препятствия в пользовании арендованным имуществом создавало ООО «Квартал». Спорный акт составлен в отсутствие полномочных представителей ООО «Квартал». Как следует из акта и подтверждается третьим лицом, препятствия в пользовании ответчиком арендованным имуществом создали сотрудники охранного предприятия ООО АО «Яхонт» по распоряжению АО «УК «Финансовый клуб».

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ответчик беспрепятственно пользовался помещением, осуществлял коммерческую деятельность, получал лично либо через представителей счета на оплату, акты и письма ООО «Квартал».

Арбитражный суд также отмечает, что в силу пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, рассматривает односторонний отказ, от исполнения договора именно как один из способов его расторжения или изменения, когда такой отказ допускается. Договор в таком случае считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.

Таким образом, стороны вправе предусмотреть в договоре основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, не предусмотренные законодательством, но и не противоречащие ему.

Между тем, возможность прекращения договора субаренды в результате одностороннего отказа субарендатора, договором не предусмотрена.

Судом установлено, что в судебном порядке договор субаренды по требованию субарендатора расторгнут не был. 

Таким образом, ответчик не доказал факт создания ООО «Квартал» препятствий в пользовании арендованным имуществом.

Ссылка ответчика на то, что ООО «Квартал» не осуществляло хозяйственную деятельность, поскольку не выставляло счетов на оплату аренды, не принимается судом, поскольку опровергается представленными в материалы дела истцом реестрами передачи счетов на оплату за июнь, август, сентябрь 2017 года, почтовой квитанцией с описью вложения в ценное письмо от 10.10.2017. 

Поскольку доказательства внесения ответчиком арендных платежей в размере                   137 792 руб. 95 коп. не представлены, задолженность подтверждена материалами дела, требование о взыскании долга в указанной сумме является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы истцом за период с 26.05.2017 по 22.06.2018 начислена неустойка в размере 7 407 822 руб. 10 коп.

На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая компенсационную природу неустойки, чрезмерно высокий ее размер, истец уменьшил размер неустойки до 219 794 руб. 95 коп. Оснований для уменьшения неустойки по ходатайству ответчика, с учетом уменьшения ее размера самим истцом, судом не усматривается.

Представленный истцом расчет неустойки проверен судом, произведен истцом верно, исходя из требований закона и обстоятельств дела, арифметика ответчиком не оспорена, в связи, с чем заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310246828100203, г. Красноярск) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Квартал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)  137 792 руб. 95 коп. основного долга, 219 794 руб. 95 коп. неустойки, а также 10 152 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

С.А. Красовская