1188/2023-24129(1) 

 

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-5472/2022

15 февраля 2023 года

г. Санкт-Петербург

  Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2023 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2023 года  Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

в составе: председательствующего Полубехиной Н.С. судей Горбатовской О.В., Нестерова С.А. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 08.02.2022,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  (регистрационный номер 13АП-42275/2022) администрации городского округа  "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от  16.11.2022 делу № А21-5472/2022, принятое по иску администрации городского  округа "Город Калининград" к обществу с ограниченной ответственностью  "Специализированный застройщик "Свет" о взыскании задолженности по арендной  плате и пеней,  

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация,  истец) обратилась в арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу  с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет»  (далее – Общество, ответчик), уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с  ответчика задолженности по арендной плате за период с 28.12.2007 по 31.12.2021 в  размере 3 054 732,62 руб., пеней по состоянию на 31.12.2021 в размере 5 981 327,26  руб.  

 Решением от 16.11.2022 с учетом определения об исправлении опечатки от  16.11.2022 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО «Специализированный  застройщик «Свет» в пользу Администрации городского округа «Город  Калининград» неустойку, начисленную по состоянию на 31.12.2021 в размере  300000 руб. В остальной части иска отказано.  

 Не согласившись с решением, Администрация обратилась с апелляционной  жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств,  имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной  судом в решении.  

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения  апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.  

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку  представителя не обеспечил. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам  ст. 156 АПК РФ.  

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.  

 Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела,  28.12.2007 между Администрацией и Обществом заключен договор № 009233 на  передачу в аренду городских земель, согласно которому арендодатель предоставил  арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:120814:0024  площадью 0,9335 га по адресу: ул. Державина - ул. Воздушная – ул. Целлюлозная –  ул. Писарева в Центральном районе г.Калининграда в границах, обозначенных в  приложении № 1 к договору.  

Земельный участок предоставлен под неоконченные строительством  многоэтажные многоквартирные дома со встроено-пристроенными  административными, торговыми, бытовыми помещениями и объектами  общественного питания.  

Срок аренды согласно п. 2.1 договора устанавливается с 08.11.2007 (с  момента государственной регистрации права) и действует до 08.11.2056.  

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной  службы по Калининградской области 10.01.2008.  

Согласно п.п. 4.1, 4.2 договора в течение всего срока аренды земельного  участка арендатор вносит арендную плату за предоставленный земельный участок с  момента получения разрешения на строительство. Арендатор обязан  ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала вносить  арендную плату на реквизиты, указанные в договоре.  

За период действия договора со стороны арендатора допущено нарушение  условий договора в части своевременного и полного внесения арендных платежей.  

По расчету арендодателя у арендатора имеется задолженность за период с  28.12.2007 по 31.12.2021 по арендным платежам в размере 3 054 732,62 руб. в связи  с чем истцом начислены пени по состоянию на 31.12.2021 в размере 5 981 327,26  руб.  

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для  обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд  признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.  

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения  обязательства не допускается.  

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по  отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в  пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за  пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой  определяются договором аренды.  

Порядок установления арендной платы должен соответствовать  установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от  16.07.2009 № 582 основным принципам определения арендной платы при аренде  земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной  собственности.  

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим  применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации,  отнесены, в том числе, принципы экономической обоснованности, предсказуемости  и предельной простоты расчета, с учетом единства экономического пространства и  

правовой системы Российской Федерации, соблюдения баланса интересов  хозяйствующих субъектов предпринимательской деятельности.  

Согласно принципу предсказуемости расчета размера арендной платы  случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем  порядке по требованию арендодателя, должны быть закреплены в нормативном  правовом акте соответствующего органа государственной власти или органа  местного самоуправления.  

Названные принципы являются общеобязательными при определении  арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех  случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не  предписан федеральным законом, а, согласно его требованиям, подлежит  установлению соответствующими компетентными органами в качестве  регулируемой цены, поэтому нормативные акты, устанавливающие порядок  исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, включая участки, государственная  собственность на которые не разграничена, должны соответствовать указанным  принципам и ориентирам.  

Ссылки Администрации на пункт 2.2 Порядка определения арендной платы,  условий и сроков ее внесения, утвержденного Решением окружного Совета  депутатов г.Калининграда от 28.11.2007 № 376 «Об утверждении Положения «О  порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся  в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за  земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования  «Городской округ «город Калининград», в редакции, утвержденной Решением  городского совета депутатов города Калининграда от 19.06.2013 № 183, согласно  которому арендная плата взимается в двукратном размере арендной платы,  установленной по договору, если не введен в эксплуатацию построенный на таком  участке объект недвижимости, отклонен судом с учетом положений ст. 4 ГК РФ.  

В рассматриваемом случае, при заключении договора отсутствовал  нормативный правовой акт, закрепляющий спорный коэффициент,  предусматривающий увеличение размера арендной платы в два раза в случае, если  объекты недвижимости на данном земельном участке по истечении трех лет с даты  заключения договора аренды земельного участка не введены в эксплуатацию, такой  коэффициент отсутствовал и в формуле расчёта арендной платы. Так, пункт 2.2  Порядка в редакции, действовавшей с 01.01.2008, изложен в следующем виде: за  земельные участки, неиспользуемые или не используемые в соответствии с  разрешенным использованием, определенным договором аренды, арендная плата  устанавливается (с момента установления данного факта) в двукратном размере,  кроме земельных участков, предоставленных под объекты жилищного фонда,  водно-моторные клубы (эллинги), гаражные общества (кооперативы) и  садоводческие товарищества (дачные общества) или для ведения садово-огородного хозяйства.  

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, признав, что обязанности  по расчету двойной арендной платы не имелось, т.к. пункт 2.2 исключал из  указанного правила земельные участки, предоставленные под объекты жилищного  фонда.  

Оснований для начисления арендной платы с применением двойного  коэффициента предусмотренных пунктом 4.15 договора, в соответствии с которым в  случае неиспользования земельного участка или неиспользования его по целевому  назначению арендная плата взимается в двойном размере за период с момента  установления нарушения до момента его устранения, судом не установлено.  

Факт неиспользования земельного участка или использования его не по  целевому назначению документально не подтвержден.  

Порядок осуществления муниципального земельного контроля на территории  городского округа «Город Калининграда» в данный период был утвержден  решением Окружного Совета депутатов Калининграда от 08.09.2010 № 235 (далее –  Порядок № 235). Порядок проведении процедур земельного контроля за  использованием земельных участков в настоящий момент определен  Административным регламентом осуществления муниципального земельного  контроля на территории городского округа «Город Калининград», утвержденным  постановлением Администрации городского округа «Город Калининград» № 467 от  16.06.2021 (далее – Административный регламент).  

При этом, как ранее действовавшим Порядком, так и Административным  регламентом, установлены права и обязанности арендаторов земельных участков  при проведении мероприятий по муниципальному земельному контролю.  

Так, арендаторы земельных участков имеют право: присутствовать при  проведении проверок, осуществляемых муниципальным инспектором; знакомиться с  результатами проверки (п. 3.7, 3.12 Порядка, п. 3.5.3, 3.7.2 Административного  регламента).  

При указанных обстоятельствах надлежащим доказательством,  подтверждающим факт использования земельного участка не по целевому  назначению, являются акты проверки использования земель органом  муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя  (арендатора земельного участка).  

В рассматриваемом случае акт проверки № 131 утвержденный 17.04.2012,  составлен Администрацией в одностороннем порядке, без извещения Общества, в  связи с чем указанный акт не является надлежащим доказательством по смыслу ст.  ст. 67,68 АПК РФ.  

Проанализировав поведение Общества, в частности внесение арендных  платежей, а также действия, направленные на получение разрешительной  документации на строительство, суд пришел к выводу об отсутствии  недобросовестности в действиях (бездействии) ответчика.  

Кроме того, судом установлено, что в период аренды имели место  обстоятельства, исключающие возможность осуществления строительства на  земельном участке ввиду несоответствия Правил землепользования и застройки  городского округа «Город Калининград», утвержденных Решением окружного  Совета депутатов г.Калининграда от 29.06.2009 № 146 Генеральному плану ГО  «Город Калининград».  

Таким образом, исходя из обстоятельств, подтверждающих невозможность  использования земельного участка в период действия договора аренды в  соответствии с его условиями, а также отсутствием достаточных доказательств о  возможности применения двойного коэффициента, расчет арендной платы в  двойном размере признан судом необоснованным.  

С учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности и  руководствуясь ст. 196, 199, 200 ГК РФ, суд признал требования подлежащими  рассмотрению за период с 23.05.2019.  

Контррасчет ответчика проверен судом и признан обоснованным,  арифметически верным.  

Общий размер арендной платы за период в пределах срока исковой давности  (11.07.2019 по 31.12.2021) составляет 755.231,22 руб.  

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ответчиком, начиная с  ноября 2021 года, производилась оплата по договору аренды, в общей сумме  размер оплаты оставил 1 665 557,77 руб. в счет арендной платы по договору.  

Вместе с тем суд, применив разъяснения, данные в п. 41 Постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых  вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской  Федерации», и с учетом Решения Городского Совета депутатов Калининграда от  13.07.2022 № 125 «О переносе сроков уплаты арендной платы за землю в 2022  году», в связи с имеющейся переплатой на стороне Общества, пришел к выводу об  отказе в иске в части взыскания задолженности по арендной плате.  

Администрацией заявлено требование о взыскании неустойки по состоянию  на 31.12.2021 в размере 5 981 327,26 руб.  

С учетом применения положений о сроках исковой давности суд признал  требование Администрации о взыскании неустойки подлежащим рассмотрению за  период с 11.07.2019 по 31.12.2021.  

Согласно расчету суда размер неустойки за период с 11.07.2019 по 31.12.2021  с учетом однократной ставки арендной платы составил 343 475 руб.  

Обществом заявлено о применении положений статьи 333 ГК РФ.  

Суд, признав ходатайство ответчика обоснованным, счёл возможным  уменьшить размер ответственности Общества за нарушение срока внесения  арендной платы до 300 000 руб. ввиду чрезмерности размера неустойки.  

Оснований для переоценки выводов суда у апелляционного суда не имеется.  

Доводы истца, приведенные в исковом заявлении, тщательно исследованы  судом и подробно изложены в решении.  

Само по себе несогласие с выводами суда не является основанием для  отмены судебного акта.  

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы  суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и  установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм  материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение  судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.11.2022 по делу   № А21-5472/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.С. Полубехина  Судьи  

О.В. Горбатовская 

С.А. Нестеров