ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-207431/18-37-1474

г. Москва

04 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2018 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

"ЛИБЕРУМ АВТО" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ИЩЕНКО ЕЛЕНЕ

ЮРЬЕВНЕ (ОГРНИП 313774624900924, ИНН 

<

***>)

о признании недействительной односторонней сделки о расторжении договора аренды

нежилых помещений от 01.08.2017 № 2/2017 на основании уведомления исх. № 31 от

30.07.2018

При участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 13.07.2018 № 7;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 25.09.2018, ФИО4 по доверенности

от 03.03.2014, ФИО5 по доверенности от 26.11.2018.         

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Либерум Авто» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском  к  Индивидуальному предпринимателю ФИО6 о признании недействительной односторонней сделки о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.08.2017 № 2/2017 на основании уведомления исх. № 31 от 30.07.2018г.

Иск заявлен со ссылкой на ст.ст. 154, 309, 407 ГК РФ и мотивирован тем, что односторонний отказ ответчика от договора аренды является незаконным и нарушает права и интересы истца.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.08.2017г. между ИП ФИО6 (арендодатель, ответчик) и ООО «Либерум Авто» (арендатор, ответчик) подписан договор аренды нежилых помещений №2/2017, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор обязался принять в аренду с 01.08.2017 по 30.06.2020 для использования в целях организации и осуществления работ по обслуживанию и ремонту автотранспорта, а также продажи автозапчастей нежилые помещения общей площадью 720, 64 кв.м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>. 

Указанное здание принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданного 06.08.2013, запись регистрации №77-77-08/003/2013-136 от 06.08.2013, кадастровый номер здания: 77:08:0005003:1082 (том 1, л.д. 56).

Факт передачи нежилых помещений по данному договору подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 01.08.2017г. (том 1, л.д. 57).

Пользование нежилыми помещениями осуществлялось арендатором с 01.08.2017 по 05.09.2018, в связи с этим произведена оплата за фактическое пользование имуществом.

01.01.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилых помещений № 2/2017 от 01.08.2017, согласно которому внесены изменения в пункт 1.1 (в части изменения площади с 720,64 кв.м на 702,64 кв.м с исключением из объекта аренды нежилых помещений №№ 1.4; 1.6; 1.10); в пункт 3.1 (в части изменения размера арендной платы) и Приложение №1 (принято в новой редакции).

Согласно положениям статей 131, 164, 609, 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Со стороны арендодателя не были предприняты действия по предоставлению необходимых документов, которыми арендатор не располагает, в связи этим ООО «Либерум Авто» предъявило иск о понуждении выполнить обязательства по предоставлению необходимых документов для государственной регистрации договора аренды нежилых помещений. Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2018г. указанное исковое заявление принято и возбуждено производство по делу №А40-181516/18-54-1069.

03.08.2018г.в адрес ООО «Либерум Авто» от ИП ФИО6 поступило уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения исх. № 31 от 30.07.2018, на которое истец дал ответ исх. № 14-1/2018 от 04.08.2018.

Письмом исх. № от 28.08.2018 ИП ФИО6 подтвердила одностороннюю сделку о расторжении договора аренды нежилых помещений № 2/2017 от 01.08.2017 на основании уведомления исх. № 31 от 30 июля 2018 года, потребовала в срок до 05.09.2018 покинуть помещение, обеспечить освобождение помещения и территории ИП ФИО6 от имущества ООО «Либерум Авто» и третьих лиц, прекратить доступ сотрудников и клиентов ООО «Либерум Авто», а также обеспечить возврат арендованного имущества по акту 06.09.2018.

Возражая относительно требований об освобождении нежилых помещений, ООО «Либерум Авто» в письме исх. № 17-1/2018 от 29.08.2018 указало на незаконность и необоснованность одностороннего отказа от обязательств, предупредив о своем праве на обжалование в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, которая отражена в пункте 14  Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Однако, в силу статьи 310 и статьи 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть предоставлено стороне не противоречащими закону условиями самого договора.

Пунктом 6.3 договора аренды нежилого помещения предусмотрен специальный порядок прекращения обязательства, согласно которому по требованию Арендодателя настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке может быть расторгнут досрочно в исключительных случаях:

-использования арендатором помещения не в соответствии с п.1.4 Договора;

-в случае неоднократной неоплаты или неоднократного несоблюдения сроков оплаты (арендной платы) сроком на 15 дней;

-в случае незаконной, несогласованной перепланировки арендуемого помещения.

Одностороннюю сделку о расторжении договора аренды нежилых помещений № 2/2017 от 01.08.2017 на основании уведомления № 31 от 30 июля 2018 года ИП ФИО6 мотивировала невыполнением истцом неоднократно, в течение 7 месяцев, обязанности по внесению арендных платежей, предусмотренной п. 2.3.3 Договора, а также тем, что не произведен косметический ремонт, предусмотренный п. 2.3.8 договора.

Основания для расторжения договора аренды, на которые ссылается арендодатель - ИП ФИО6, противоречат фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.

С момента подписания договора аренды 01.08.2017 до совершения спорной односторонней сделки 30.07.2018 и в последующий период до освобождения арендуемых помещений 05.09.2018  истец вносил денежные средства в счет оплаты аренды в форме предварительной оплаты, что исключает какие-либо основания для утверждения ответчика о невыполнении арендатором обязанности по внесению арендных платежей неоднократно, в течение 7 месяцев. Также ответчиком не подтверждено ни одного случая несоблюдения сроков оплаты (арендной платы) на 15 дней.

После подписания договора аренды от 01.08.2018 истец в соответствии с п.3.3 договора уплатил Арендодателю:

-аванс по арендной плате за один месяц 2017 года  в размере 720 640 рублей;

-обеспечительный платеж в размере - 809 711 рублей.

А также в соответствии с п.3.3.1 уплатил:

-аванс по арендной плате за 4 месяца 2017 года в размере 2 882 560 рублей.

Эти обстоятельства подтверждают представленные истцом копии платежных поручений и подписанные сторонами акты сверки за 2017 и 2018 годы, согласно которым по состоянию на 01.01.2018 имеется задолженность ответчика перед истцом в сумме 36 843, 32 рублей, а по состоянию на 18.07.2018 имеется задолженность ответчика перед истцом в сумме 308 873,32 рублей, кроме этого по состоянию на 30.06.2018 имеется задолженность ответчика перед истцом на сумму обеспечительного платежа в размере 809 711,00 рублей, согласно акту сверки за 1 полугодие 2018 года.

Второе обстоятельство, указанное ответчиком в уведомлении о расторжении договора, с которым он связывал одностороннюю сделку, не может быть основанием для расторжения договора во внесудебном порядке, поскольку невыполнение ежегодного косметического ремонта помещений до истечения года аренды помещений или до истечения срока аренды помещений не является исключительным случаем, предусмотренным п.6.3 Договора, а также вообще не может указывать на невыполнение обязанностей по договору, срок которых не установлен договором аренды.

Кроме того, наличие указанного нарушения не подтверждено документально, в связи с чем суд не может считать доказанным факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны истца 

Представленный ответчиком Акт осмотра арендованных помещений от 23 июля 2018 года не может быть принят судом в качестве доказательства, как не соответствующий статье 68 АПК РФ, т.к. акт составлен в одностороннем порядке в отсутствие доказательств надлежащего извещения ООО «Либерум Авто» о времени и месте составления акта.

Суд также принимает во внимание, что оспариваемое уведомление исх. № 31 от 30.07.2018 не содержит ссылки на дату и время составления акта.

Ответчик представил копию акта возврата нежилых помещений от 06.09.2018, подписанного истцом с возражениями (том 1, л.д. 130), но не представил приложение №1 к данному акту - акт осмотра от 06.09.2018 с доводами истца о естественном износе арендуемых помещений.

При передаче нежилых помещений в аренду ответчик, согласно п. 1.3 подтверждал, что помещения соответствуют общепринятым стандартам безопасности труда и санитарным нормам, пригодно для использования в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.4 Договора.

Истец в период с 01.08.2017 по 05.09.2018 использовал арендуемые помещения в соответствии с п. 1.4 Договора, согласно которому помещения переданы Арендатору в целях организации и осуществления работ по обслуживанию и ремонту автотранспорта, а также продажи автозапчастей.

Состояние арендуемых помещений в период использования и до их возврата соответствовало естественному износу, в том числе, наличие горюче-смазочных материалов и иных продуктов производственной деятельности истца (испачканные стены, грибковые повреждения стен, состояние лакокрасочного покрытия дверей, протечки) являлись неизбежным следствием использования арендуемых помещений в соответствии с целевым назначением объекта аренды, поэтому доводы ответчика являются необоснованными и не могут подтверждать нецелевое использование объекта аренды, тем более, что в уведомлении ответчика о расторжении договора аренды совершение им односторонней сделки не связывалось с нецелевым использованием арендуемых помещений.

Утверждение ответчика о самовольно установленном оборудовании и перепланировке опровергается прилагаемым согласованием исх. 1-2/2017 от 16.08.2018 с личной подписью ФИО6, удостоверенной оттиском печати ИП ФИО6

При таких обстоятельствах со стороны истца отсутствовали нарушения договора и факты, указанные в уведомлении о расторжении договора аренды, с которыми ответчик связывал совершение им односторонней сделки.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

При таких обстоятельствах односторонняя сделка по расторжению договора аренды нежилых помещений № 2/2017 от 01.08.2017 на основании уведомления исх. № 31 от 30 июля 2018 года не влечет юридических последствий, на которые она была направлена, и подлежит признанию недействительной, так как нарушает права и интересы истца.

В соответствии со ст.  ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина  по иску относится на ответчика. 

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 154, 310, 450, 610 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд    

 

Р Е Ш И Л:

Признать недействительной одностороннюю сделку ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО6 (ОГРНИП 313774624900924, ИНН 

<

***>) по расторжению договора аренды нежилых помещений № 2/2017 от 01.08.2017г. на основании уведомления исх. № 31 от 30 июля 2018 года.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО6 (ОГРНИП 313774624900924, ИНН 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛИБЕРУМ АВТО" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. государственную пошлину.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

  Судья                                                                                           Ю.А. Скачкова