ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-13903/2025

Дело № А40-88297/24

г. Москва

28 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Головкиной О.Г.,

судей Алексеевой Е.Б., Мезриной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2025 г. по делу № А40-88297/24 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве к Обществу с ограниченной ответственностью "Бор", c с участием третьего лица Акционерного общества "Керамо" о расторжении договора аренды, о возврате земельного участка по акту приёму передачи, о взыскании 467 458 рублей. 46 коп. 

с участием в судебном заседании: от истца – не явился, извещен; от ответчика – не явился, извещен; от третьего лица – не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Бор" о расторжении договора аренды № 06/10 от 15.07.2010 г., о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:26:0191413:11 Территориальному управлению по акту приёму передачи, а также о взыскании задолженности по арендной плате в размере 467 458 руб. 46 коп. 

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком нарушены существенные условия договора, в связи с чем, истец обратился с требованием о его расторжении, возврате земельного участка, а также за взысканием имеющейся задолженности по арендной плате и пени.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2025 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие по представленным в материалы дела документам.

Вместе с тем, ответчик и третье лицо против удовлетворения жалобы возражали по доводам, изложенным в отзывах, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:26:0191413:11, «Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: город Москва, поселение Первомайское, вблизи д. Пучково, уч-к 40.», площадью 11 144 кв.м. (далее - участок), является собственностью Российской Федерации, о чем свидетельствует запись от 18.08.2010 г. № 50-50-77/007/2010-419, и предоставлен по договору аренды от 15.07.2010 г. № 06/10 (далее - договор) обществу с ограниченной ответственностью "Бор", на срок до 18.08.2059 г.

В Территориальном управлении на рассмотрении находится обращение ФИО1 от 27.10.2023 г. б/н, направленное письмом Объединения административно-технических инспекций города Москвы от 29.11.2023 г. № 11-21-252/23 в адрес Росимущества, поступившее письмом Росимущества от 08.12.2023 г. № 10/56352-ж (вх. ТУ от 11.12.2023 г. № 77-54212) по вопросу содержания участка.

Согласно представленному обращению на участке имеются засохшие деревья и поврежденное дорожное покрытие.

В соответствии с п.п. 6.4.1, 6.4.2, 6.4.3, 6.4.5 спорного договора арендатор обязан нести бремя содержания участка, содержать в надлежащем состоянии, а в случае необходимости производить ремонт транспортной и инженерной инфраструктуры участка, а также использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на используемом земельном участке и прилегающих к нему территориях.

На основании п. 3 ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В соответствии с п. 6.1.2 спорного договора арендодатель вправе требовать от арендатора устранения нарушений, связанных с использованием участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче.

Согласно абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Наряду с указанными в п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истец указал на то, что по состоянию на 15.12.2023 г. задолженность по договору составляет 4 024 026 руб. 10 коп. из которых 467 458 руб.  46 коп. основного долга и 3 556 567 руб. 65 коп. пеней.

Право арендодателя расторгнуть договор аренды по иным основаниям, отличным от указанных в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (невнесение арендной платы более двух раз подряд), не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В соответствии с п. 26 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды может быть предусмотрено иное  основание  расторжения   договора   аренды,  чем   это  предусмотрено п. 3   ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе однократное невнесение арендной платы в установленный договором срок.

Истцом направлена претензия об устранении арендатором нарушений условий договора, которая оставлена последним без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения с настоящим иском о признании договора аренды от 15.07.2010 г. № 06/10 расторгнутым, обязании ООО «Бор» возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:26:0191413:11 Территориальному управлению по акту приема-передачи, а также взыскании с ООО «Бор» задолженности по арендной плате в размере 467 458 руб. 46 коп и пени в размере 3 556 567 руб.  65 коп.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Ссылаясь на положения ст.ст. 154, 432, 433, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений      п.п. 14, 15 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 г., п. 5 «Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3(2017)» заявитель жалобы полагает, что судом первой инстанции указанные нормы применены неправильно, а арендная плата должна уплачиваться ответчиком с даты заключения сторонами договора о перенайме, а не с момента регистрации права аренды за ответчиком (новым арендатором).

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, между истцом и третьим лицом 15.07.2010 г. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 06/10, кадастровый номер 50:26:0191413:11, общей площадью 11144 кв.м. (далее - участок), срок аренды - до 18.08.2059 г. Размер арендной платы - размер годовой арендной платы составляет 116 469 руб. в год, срок оплаты – за каждый квартал вперед, не позднее 10-го числа текущего месяца (п. 5.4 договора), платеж в квартал 29 117 руб. 25 коп. (п. 5.6 договора).

Участок принят третьим лицом (первоначальным арендатором по договору) от истца по акту приема-передачи 15.07.2010г.

Судом первой инстанции установлено, что в связи со сложным финансовым положением АО «Керамо» с декабря 2013 г. никаких платежей по договору аренды не осуществляло, оплату арендных платежей по договору прекратило полностью, но, несмотря на указанное обстоятельство, истец к третьему лицу с иском о взыскании арендной платы или с иском о расторжении договора не обращался.

Определением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-116494/2016 от 19.04.2017 г. в отношении АО «Керамо» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2017 г. по делу № А40-116494/2016 (резолютивная часть решения вынесена 16.10.2017 г.) АО «Керамо» признано банкротом, в отношении предприятия введена процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО2. 

Определением суда от 18.05.2018 г. ФИО2 утвержден конкурсным управляющим должника. Конкурсное производство в отношении                     АО «Керамо» до настоящего времени не завершено.

Судом первой инстанции также установлено, что по результатам отрытых торгов, проводимых конкурсным управляющим АО «Керамо», с победителем торгов – ответчиком по настоящему делу, был заключен договор купли-продажи нежилых зданий сооружений и уступки прав аренды земельных участков № 2-ЭП-незалог 27.12.2019 г., предметом которого (в числе прочих) являлось и право аренды участка, но ввиду оспаривания результата торгов группой физических лиц, переход права аренды прошел государственную регистрацию только 28.02.2022 г., после вступления судебного акта об отказе в признании торгов недействительными в законную силу.

В соответствии с положениями ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Исходя из положений ст.ст. 384 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор. Фактически перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период, а навсегда.

В случае рассматриваемых в данном споре отношений прекращение прав и обязанностей прежнего арендатора (третьего лица), его выбытие из этих правоотношений, и появление в этих отношениях нового арендатора (ответчика) для истца возникает только с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр согласно п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как правомерно указано судом первой инстанции, в соответствии с            п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества, а частью 3 вышеуказанной нормы Закона установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

Данные выводы согласуются с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", где указано, что по смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу относительно того, что фактическая передача имущества – участка от третьего лица ответчику, как и заключение между ними договора, не имеют для истца правового значения, потому что изменение прав фиксируется только внесением соответствующей записи о правах на участок в государственном реестре.

Фактическая передача участка имела бы правовое значение только в случае спора между участниками сделки – ответчиком и третьим лицом, о чем указывается и в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", которое неверно толкует истец.

Тем самым, истец ранее регистрации перехода прав и обязанностей по договору на ответчика, не знал о новом арендаторе, вне зависимости от уведомления, направленного третьим лицом в порядке ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации в адрес арендодателя (истца), и должен был предъявлять к оплате арендные платежи по договору лицу, указанному в ЕГРН, которым являлось третье лицо, до даты регистрации перехода права аренды на ответчика, а третье лицо имело бы право регрессного требования к ответчику.

Апелляционный суд полагает обоснованными выводы суда первой инстанции о наличии в действиях истца, выразившиеся в предъявлении требований по оплате арендных платежей к ответчику за период до регистрации перехода права аренды, с учетом не предъявления более восьми лет до регистрации перехода права аренды требований об оплате арендных платежей третьему лицу, а также с учетом уведомления третьего лица письмом № 77-08/5970 от 16.03.2020 г. о наличии обременения в ЕГРН на участке в виде долгосрочной аренды в пользу третьего лица и о необходимости проведения регистрации прав нового арендатора (ответчика) на участок в ЕГРН в целях разрешения вопроса о переоформлении договора аренды, при последующем предъявлении требования к ответчику только в апреле 2024 г. за период с 27.12.2019 г. (в противоречие своим же указаниям в вышеуказанном письме), противоречивого и недобросовестного поведения при наличии цели причинить вред ответчику, что является злоупотреблением правом и запрещено положениями п.п. 1, 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, законными и обоснованными.

Также судом первой инстанции правомерно установлено отсутствие оснований для расторжения в судебном порядке договора вследствие отсутствия нарушений, предусмотренных как абз. 4 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и вследствие полного погашения задолженности по арендной плате ответчиком за период с даты внесения сведений об ответчике как об арендаторе – с 28.02.2022 г. и до 01.01.2025 г., а также учтен факт добровольного расторжения сторонами (истцом и ответчиком) договора дополнительным соглашением № 77-251 от 16.12.2024 г.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2025 по делу №А40-88297/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина

Судьи:                                                                                                          Е.Б. Алексеева 

                                                                                                                      Е.А. Мезрина