ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-5473/2022

03 марта 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     22 февраля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 марта 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбатовской О.В., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 22.02.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционных жалоб (регистрационный номер  13АП-706/2023, 13АП-709/2023) администрации городского округа «Город Калининград», общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.11.2022 по делу № А21-5473/2022 (судья Любимова С.Ю.), принятое по иску администрации городского округа «Город Калининград» к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» (далее – Общество, ответчик) задолженность по арендной плате по договору на передачу в аренду городских земель от 28.12.2007 № 009230 за период с 28.12.2007 по 31.10.2022 в размере 7 259 352,38 руб., пеней, начисленных по состоянию на 31.10.2022 в размере 20 467 382,44 руб.

            Решением от 17.11.2022 с учетом определения от 20.12.2022 об исправление описок, опечаток и арифметических ошибок иск удовлетворен частично. Суд, применив срок исковой давности и положения ст. 333 ГК РФ,  взыскал с Общества в пользу Администрации задолженность по арендной плате по договору на передачу в аренду городских земель от 28.12.2007 № 009230 за период с 11.07.2019 по 11.10.2022 в размере 527.132,53 руб. и неустойку в размере 500.000 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

            Не согласившись с решением, стороны обратились с апелляционными жалобами.

            Администрация не согласилась с решением в части отказа в удовлетворении требований, полагая иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

            Общество не согласилось с решением в части размера взысканной задолженности, указав, что при расчете суд неправомерно исходил из двойного коэффициента.        

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы Администрации возражал по основаниям, изложенным в отзыве; настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы Общества, пояснив, что с решением в части взысканной неустойки Общество согласно.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечила. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество на основании договора № 009230 от 28.12.2007 (далее – договор) арендует земельный участок с кадастровым номером 39:15:120814:23, площадью 29 020 кв.м. по ул. Державина – пер. Державина – ул. Писарева – ул. Целлюлозная в г. Калининграде, предоставленного под неоконченные строительством многоэтажные, многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными административными, торговыми, бытовыми помещениями и объектами общественного питания. 

Срок договора установлен до 08 ноября 2056 года. 

Арендатор, заключив договор, взял на себя обязательство выполнять все условия договора, в том числе вносить арендную плату, размер и порядок внесения  которой установлен в разделе 4 договора. 

В пункте 4.11 договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению  по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Администрация при расчете долга по арендной плате исходила из ее двойного размера, сославшись на пункт 2.2 Порядка определения арендной платы, условий и сроков ее внесения, утвержденного Решением окружного Совета депутатов г.Калининграда от 28.11.2007 №376 «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «город Калининград», в редакции, утвержденной Решением городского совета депутатов города Калининграда от 19.06.2013 №183, согласно которому арендная плата взимается в двукратном размере арендной платы, установленной по договору, если не введен в эксплуатацию построенный на таком участке объект недвижимости.

Суд, установив, что разрешение на строительство ответчиком  не получено, доказательств невозможности использования земельного участка Обществом не представлено, признал требование Администрации о взыскании с Общества арендной платы, исчисленной исходя из двойной ставки, обоснованным.

Между тем суд не учел следующего.

Порядок установления арендной платы должен соответствовать установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены, в том числе, принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, соблюдения баланса интересов хозяйствующих субъектов предпринимательской деятельности.

Согласно принципу предсказуемости расчета размера арендной платы случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть закреплены в нормативном правовом акте соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Названные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а, согласно его требованиям, подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены, поэтому нормативные акты, устанавливающие порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, должны соответствовать указанным принципам и ориентирам.

Ссылки Администрации на пункт 2.2 Порядка определения арендной платы, условий и сроков ее внесения, утвержденного Решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 28.11.2007 N 376 "Об утверждении Положения "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Городской округ "город Калининград", в редакции, утвержденной Решением городского совета депутатов города Калининграда от 19.06.2013 N 183, согласно которому арендная плата взимается в двукратном размере арендной платы, установленной по договору, если не введен в эксплуатацию построенный на таком участке объект недвижимости, отклонен апелляционным судом с учетом положений ст. 4 ГК РФ.

В рассматриваемом случае, при заключении договора отсутствовал нормативный правовой акт, закрепляющий спорный коэффициент, предусматривающий увеличение размера арендной платы в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка не введены в эксплуатацию, такой коэффициент отсутствовал и в формуле расчета арендной платы. Так, пункт 2.2 Порядка в редакции, действовавшей с 01.01.2008, изложен в следующем виде: за земельные участки, неиспользуемые или не используемые в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды, арендная плата устанавливается (с момента установления данного факта) в двукратном размере, кроме земельных участков, предоставленных под объекты жилищного фонда, водно-моторные клубы (эллинги), гаражные общества (кооперативы) и садоводческие товарищества (дачные общества) или для ведения садово-огородного хозяйства.

Оснований для начисления арендной платы с применением двойного коэффициента, предусмотренных пунктом 4.15 договора, в соответствии с которым в случае неиспользования земельного участка или неиспользования его по целевому назначению арендная плата взимается в двойном размере за период с момента установления нарушения до момента его устранения, судом не установлено.

Факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению документально не подтвержден.

Порядок осуществления муниципального земельного контроля на территории городского округа "Город Калининграда" в данный период был утвержден решением Окружного Совета депутатов Калининграда от 08.09.2010 N 235 (далее - Порядок N 235). Порядок проведения процедур земельного контроля за использованием земельных участков в настоящий момент определен Административным регламентом осуществления муниципального земельного контроля на территории городского округа "Город Калининград", утвержденным постановлением Администрации городского округа "Город Калининград" N 467 от 16.06.2021 (далее - Административный регламент).

При этом, как ранее действовавшим Порядком, так и Административным регламентом, установлены права и обязанности арендаторов земельных участков при проведении мероприятий по муниципальному земельному контролю.

Так, арендаторы земельных участков имеют право: присутствовать при проведении проверок, осуществляемых муниципальным инспектором; знакомиться с результатами проверки (п. 3.7, 3.12 Порядка, п. 3.5.3, 3.7.2 Административного регламента).

При указанных обстоятельствах надлежащим доказательством, подтверждающим факт использования земельного участка не по целевому назначению, являются акты проверки использования земель органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя (арендатора земельного участка).

В рассматриваемом случае акт проверки N 156, утвержденный 03.05.2012 (т. 2 л.д. 78), составлен Администрацией в одностороннем порядке, доказательства направления извещения Общества не представлены, в связи с чем указанный акт не является надлежащим доказательством по смыслу ст. ст. 67, 68 АПК РФ.

Проанализировав поведение Общества, в частности внесение арендных платежей, а также действия, направленные на получение разрешительной документации на строительство, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии недобросовестности в действиях (бездействии) ответчика.

Кроме того, апелляционным судом установлено, что в период аренды имели место обстоятельства, исключающие возможность осуществления строительства на земельном участке ввиду несоответствия Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденных Решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29.06.2009 N 146 Генеральному плану ГО "Город Калининград" (т. 2 л.д. 5 см. приложение к отзыву).

Согласно п 3.1., 1.3. договора земельный участок находится в экономико-планировочной оценочной зоне и предоставляется под неоконченные строительством многоэтажные многоквартирные дома со встроено-пристроенными административными, торговыми, бытовыми помещениями и объектами общественного питания.

Между тем согласно ГПЗУ от 29.08.2012 земельный участок отнесен к зоне Ж-2 «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами».

Только после утверждения Решением городского Совета депутатов г.Калининграда от 25.12.2017 №339 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» земельный участок был отнесен к зоне Ж-1 «Зона застройки жилыми домами» (ГПЗУ от 06.05.2021).

Кроме того, к земельному участку не имелось подъездных путей. Письмом от 22.07.2021 Общество указывало, что к переданным в аренду земельному участку отсутствуют подъездные пути и предложило варианты решения вопроса как за счет Общества с последующим зачетом расходов в счет арендной платы, так и обеспечение строительства дороги за счет Администрации.

Таким образом, исходя из обстоятельств, подтверждающих невозможность использования земельного участка в период действия договора аренды в соответствии с его условиями, а также отсутствием достаточных доказательств о возможности применения двойного коэффициента, расчет арендной платы в двойном размере признан апелляционным судом необоснованным.

С учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности и руководствуясь ст. 196, 199, 200 ГК РФ, суд признал требования подлежащими рассмотрению за 2, 3, 4 кварталы 2019 года, за 2020-2021 годы и за 2022 год, начиная с 11.10.2022.

Доводы Администрации о неверном исчислении срока исковой давности отклонены апелляционным судом как основанные на неправильном применении норм материального права.

Из материалов дела следует, что Обществом внесено 4 618 714,82 руб. в счет арендной платы по договору за период с 23 мая 2019 г. Кроме того, Обществом представлены уведомления об уточнении назначения платежей по договору.

Учитывая разъяснения, данные в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации", и Решение Городского Совета депутатов Калининграда от 13.07.2022 N 125 "О переносе сроков уплаты арендной платы за землю в 2022 году", в связи с имеющейся переплатой на стороне Общества, апелляционный суд пришел к выводу об отказе в иске в части взыскания задолженности по арендной плате.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными частью 1 статьи 329 ГК РФ, включая неустойку.

Начисление пеней предусмотрено п. 4.11 договора и соответствует ст. 330 ГК РФ.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении пеней, суд признал его подлежащим удовлетворению.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, на реализацию требования ст.17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Оснований для переоценки выводов суда в данной части у апелляционного суда не имеется.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.11.2022 по делу № А21-5473/2022 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» в пользу Администрации городского округа «Город Калининград» 500.000,00 руб. неустойки. 

В остальной части в иске отказать.

Апелляционную жалобу Администрации городского округа «Город Калининград» оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» в доход федерального бюджета 13.000,00 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» 3000,00 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

О.В. Горбатовская

 

В.В. Черемошкина