АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-21268/2023

г. Нижний Новгород                                                                                    16 октября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 09 октября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 октября 2023 года 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Чепурных Марии Григорьевны (вн. шифр 43-408), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о признании незаконным решения Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода, формализованного в письме Исх.-03-02-340398/23 от 04.07.2023г., об отказе в реализации преимущественного права выкупа нежилого здания (кадастровый номер 52:18:0040243:187), как несоответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

об обязании Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права заявителя на выкуп нежилого здания (кадастровый номер 52:18:0040243:187) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации",

в присутствии представителей сторон: 

от заявителя: адвокат Красильникова М.И. (доверенность от 24.07.2023),

от Администрации города Нижнего Новгорода: ФИО3 (доверенность от 12.12.2022),

от Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами: ФИО3 (доверенность от 29.12.2022),

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - заявитель, предприниматель) с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода (далее – ответчик, Комитет), содержащим указанное требование.

В обоснование заявленного требования предприниматель ссылается на статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заявитель считает, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке и отсутствие в отношении него регистрации права собственности за муниципальным образованием не является препятствием для его отчуждения одновременно со зданием, и, следовательно, не может быть основанием для отказа в реализации права предпринимателя на приобретение арендуемого здания.

Подробно позиция предпринимателя изложена в заявлении, возражениях на отзыв ответчика и поддержана представителем в судебном заседании.

Комитет возражает относительно удовлетворения заявленного требования, отмечая, что действия Комитета соответствуют нормам действующего законодательства и не нарушают прав и законных интересов заявителя.

Земельный участок под спорным нежилым зданием не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке, обращение заявителя о формировании земельного участка под зданием в Комитет не поступало.

В соответствии с действующим законодательством продажа нежилого здания невозможна без продажи земельного участка под зданием, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу в обороте данное имущество выступает совместно.

Подробно позиция ответчика изложена в отзыве на заявление и поддержана представителем в ходе судебного заседания.

Администрация города Нижнего Новгорода поддерживает позицию Комитета в полном объеме.

Доводы Администрации подробно изложены в отзыве по делу и поддержаны представителем в судебном заседании.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО2 является арендатором муниципального недвижимого имущества - нежилого здания, кадастровый номер 52:18:0040243:187 общей площадью 503,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Н.Новгород, Автозаводский район, проспект Молодежный, д.66, по договору аренды от 20.04.2021 №4, заключенному с МП «Муниципальная недвижимость» города Нижнего Новгорода.

01.06.2023 к указанному договору заключено дополнительное соглашение №4, которым произведена замена арендодателя на Комитет по Управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода.

20.06.2023 ИП ФИО2 обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права покупки арендуемого недвижимого имущества - нежилого здания, кадастровый номер 52:18:0040243:187 общей площадью 503,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Н.Новгород, Автозаводский район, проспект Молодежный, д.66.

В ответ на указанное обращение Комитет вынес отказ в реализации запрашиваемого права, изложенный в письме №Исх.-03-02-340398/23 от 04.07.2023.

В обоснование указанного отказа в реализации заявленного права Комитет указал, что в связи с тем, что под спорным нежилым зданием с кадастровым номером 52:18:0040243:187 земельный участок не сформирован, Комитетом организована работа по проведению необходимых мероприятий, направленных на его формирование. После завершения указанных работ Комитет продолжит работу по реализации предпринимателем преимущественного права выкупа указанного недвижимого имущества.

Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с рассматриваемым заявлением.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, для признания решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконным суд должен установить наличие совокупности двух условий: 

- несоответствие решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; 

- нарушение решением государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативных правовых актов, действий (решений) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц недействительными (незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: несоответствия данных актов, действий закону и нарушения ими законных прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В пункте 2 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Письмо Президиума N 134) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нормы Федерального закона N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона N 178-ФЗ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 5 Письма Президиума N 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В рассматриваемом случае Комитет в обоснование оспариваемого решения ссылается на статью 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ), согласно которой приобретение арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, без земельного участка, на котором оно расположено, невозможно.

Однако то обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации здания не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения не предусмотрено нормами Федерального закона N 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

В абзаце 9 пункта 1 Письма Президиума N 134 указано, что действие Федерального закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Таким образом, перечень условий, при наличии которых арендатор, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства, обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества является исчерпывающим, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке и отсутствие в отношении него регистрации права собственности за муниципальным образованием в данном случае не является препятствием для его отчуждения одновременно со зданием, и, следовательно, не может быть основанием для отказа в реализации права предпринимателя на приобретение арендуемого здания.

На основании изложенного доводы Комитета об обратном несостоятельны, противоречат действующему законодательству и судом отклоняются.

Ссылка Комитета на обязанность предпринимателя предварительно обратиться с заявлением для формирования земельного участка основана на неверном толковании норм действующего законодательства в связи с чем судом также отклоняется. Указанный правовой подход не признан неправомерным Верховным Судом Российской Федерации (определение от 01.06.2017 N 307-ЭС17-5764).

В данном деле заявитель соответствует условиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Судом установлено, что предприниматель является субъектом малого предпринимательства, так как отвечает критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и сведения о нем 10.10.2019 включены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Спорное нежилое помещение на день подачи заявления о реализации преимущественного права покупки арендуемого недвижимого имущества 20.06.2023 находится в аренде у предпринимателя более двух лет на основании договора аренды от 20.04.2021 №4, заключенного с МП «Муниципальная недвижимость» города Нижнего Новгорода, и дополнительного соглашения №4, которым произведена замена арендодателя на Комитет по Управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода.

Претензий относительно надлежащего исполнения предпринимателем обязательств по аренде рассматриваемого имущества не предъявлено, заявителем в дело представлены платежные поручения от 12.06.2023 №39, от 14.07.2023 №297, от 15.08.2023 №322, от 19.09.2023 №354, а также самим Комитетом - карточка арендатора по состоянию на 05.10.2023 и сводная справка о задолженности на 20.06.2023, подтверждающие факт отсутствия задолженности по арендной плате за спорное недвижимое имущество, неустойкам, штрафам и пеням.

Арендуемое предпринимателем недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, свободно от прав третьих лиц, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении данного имущества, и Комитетом по существу не оспаривается.

Принимая во внимание перечисленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются предусмотренные статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ условия для реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Поскольку Комитет необоснованно отказал предпринимателю в реализации его законного преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании изложенного в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование заявителя о признании незаконным решения Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода, формализованного в письме №Исх.-03-02-340398/23 от 04.07.2023, об отказе в реализации преимущественного права выкупа нежилого здания (кадастровый номер 52:18:0040243:187), подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве правовосстановительной меры суд обязывает комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права заявителя на выкуп нежилого здания (кадастровый номер 52:18:0040243:187) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по оплате государственной пошлины в размере 300рублей подлежат взысканию с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182, 201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Заявленное требование индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) удовлетворить.

Признать незаконным решение Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода, формализованное  в письме Исх.-03-02-340398/23 от 04.07.2023г., об отказе в реализации преимущественного права выкупа нежилого здания (кадастровый номер 52:18:0040243:187), как несоответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и обязать Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права заявителя на выкуп нежилого здания (кадастровый номер 52:18:0040243:187) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300рублей.

Излишне уплаченную по чек-ордеру от 24.07.2023 государственную пошлину в размере 2700рублей возвратить заявителю из федерального бюджета на основании настоящего решения суда.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения суда в законную силу по письменному заявлению.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Судья                                                                                                                        М.Г.Чепурных