АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А22-4931/2018

06 июня 2019 года

г. Элиста

Резолютивная часть решения оглашена 04 июня 2019 года, полный текст решения изготовлен 06 июня 2019 года.

Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Садваева Б.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к муниципальному унитарному предприятию «Октябрь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств в размере 1 432 528 руб. 74 коп., 

при участии в судебном заседании:

от истца - представителей ФИО3 и ФИО4 по доверенности от 16.11.2018,

от ответчика – представителя ФИО5, доверенность № 4/2018 от 08.10.2018 ,

у с т а н о в и л:

ИП ФИО2 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с иском к МУП «Октябрь» (далее – ответчик) о взыскании денежных средств за производственные улучшения арендованного имущества в размере 1 432 528 руб. 74 коп.

Мотивируя тем, что являлся арендатором нежилого помещения под кафе, расположенного по адресу: 

<

...> по договору аренды от 03 декабря 2012 года № МИ-1203.

В ходе рассмотрения дела истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил заявленные исковые требования и просил взыскать денежные средства за производственные улучшения арендованного имущества в общем размере 1 375 763 руб. 54 коп., из которых стоимость работ составила 1 048 950 руб., стоимость приобретенных материалов - 220 751,54 руб., сантехфаянса - 106 062 руб.

В судебном заседании представители истца уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика, в судебном заседании, исковые требования считает не подлежащими удовлетворению по доводам изложенным в отзыве.

В представленных отзывах ответчик заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, ввиду не соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, а также заявил об истечении срока исковой давности по заявленному иску.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворения заявленных исковых требований, по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из представленных материалов дела, 03.12.2012 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения № МИ-1203, по условиям которого арендодатель передал во временное пользование, а арендатор принял нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: 

<

...> МУП «Октябрь», общей площадью 97,46 кв.м., под организацию пункта общественного питания, на срок с 03.12.2012 по 02.12.2015.

03.12.2012 между сторонами произведена прием-передача нежилого помещения, о чем составлен акт.

Приложением № 3 к договору отражен перечень производимых улучшений.

В последующем, 30.04.2014 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «Октябрь», а именно нежилого помещения, расположенного по адресу: РФ, 

<

...>, для использования под веранду, площадью 67,44 кв.м., на срок до 30.04.2017.

30.04.2017 между сторонами произведена прием-передача нежилого помещения, о чем составлен акт.

01.12.2015 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «Октябрь» № 21, по условиям которого арендодатель передал во временное пользование, а арендатор принял нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: 

<

...> МУП «Октябрь», общей площадью 103,15 кв.м., под кафе, на срок до 01.12.2018.

01.12.2015 между сторонами произведена прием-передача нежилого помещения, о чем составлен акт.

Вышеуказанные договоры аренды идентичны по условиям, правам и обязанностям сторон.

В пункте 2.2 договора аренды арендатор обязался содержать арендуемое помещение в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном, др.), производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию помещения; в местах общего пользования запрещается устанавливать и хранить посторонние предметы и материалы, не захламлять пожарные и аварийные выходы. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования в помещении. Не производить перепланировки и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендатора. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок, искажающих первоначальный вид помещения, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемым Арендодателем; Передать помещение при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа и полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями;

В главе 6 договора стороны согласовали, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

В представленных материалах дела отсутствуют и сторонами не представлены сведения о государственной регистрации договоров аренды.

Уведомлением от 29.03.2018 истец уведомил ответчика о своем намерении расторгнуть договор о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «Октябрь», и освободить арендуемое помещение.

Истец, представив в материалы настоящего дела копии договоров на выполнение работ, актов, накладных, товарных чеков и квитанций составленных за период 2012-2013 годы, заявил о произведенных им улучшениях в арендуемых им по указанным договорам помещениях и обратился в суд с настоящим иском.

Установленные фактические обстоятельства дела нашли свое полное подтверждение в исследованных подлинниках и копиях материалов дела.

В силу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 названного Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Претензионный порядок урегулирования спора по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Из материалов дела следует, что направленные истцом претензии по существу следуют из аренды спорных помещений у ответчика, возникший между сторонами спор является длительным и уже был предметом рассмотрения в рамках дела № А22-2680/2018, что позволяет суду сделать вывод об отсутствии у сторон намерения по досудебному урегулированию настоящего спора, а следовательно, необходимости его рассмотрения в судебном порядке.

При таких обстоятельствах ходатайство ответчика об оставлении искового заявления истца без рассмотрения не подлежит удовлетворению судом.

Как установлено судом и следует из представленных материалов дела, арендуемыми помещениями по договорам аренды № МИ-1203 от 03.12.2012, от 30.04.2014 и от 01.12.2015 являются - нежилые помещения МУП «Октябрь», расположенные: РФ, 

<

...>, для использования под кафе и веранду.

Договоры аренды № МИ-1203 от 03.12.2012, от 30.04.2014 и от 01.12.2015 заключены на срок более одного года и установленную законом государственную регистрацию не прошли.

В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В абзаце 3 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

В абзаце пятом пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Более того, в статье 15 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 N 135 "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135) установлен запрет на акты и действия (бездействие) органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению и устранению конкуренции, за исключением предусмотренных законом случаев. Одним из исключений является заключение договора аренды в результате предоставления государственных или муниципальных преференций.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены в статье 17.1 Закона, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108 "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу части 1 статьи 17.1 Закона N 135 заключение в том числе договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 Закона N 135 государственные или муниципальные преференции могут предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме. 

Нежилые помещения, переданные в аренду истцу по договору № МИ-1203 являются муниципальной собственностью и находятся в пользовании ответчика на праве хозяйственного ведения.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены доказательства предоставления истцу муниципальной преференции в виде спорных объектов в аренду по договорам от 30.04.2014 и 01.12.2015.

Следовательно, по истечении срока действия договора аренды № МИ-1203 возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона.

Отсюда довод истца о возобновлении договора аренды № МИ-1203, по истечении срока его действия, договорами от 30.04.2014 и 01.12.2015 судом отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Из условий договора аренды № МИ-1203 следует, что срок его действия согласован сторонами с 03.12.2012 по 02.12.2015, а значит именно с этой даты (02.12.2015) подлежит исчислению срок исковой давности по настоящему иску.

Настоящее исковое заявление подано в суд 30.11.2018 (посредством почтового отправления), то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

В этой связи довод ответчика об истечении срока исковой давности по заявленному иску признается судом несостоятельным.

 Как следует из представленных в материалы дела копий договоров на выполнение работ, актов, накладных, товарных чеков и квитанций (л.д. 40-76), заявленные истцом неотделимые улучшения арендованного имущества произведены им в период с 2012-2013 годы, т.е. в период действия договора аренды муниципального нежилого помещения № МИ-1203 от 03.12.2012, к которому приложением № 3 был отражен перечень производимых улучшений.

В пункте 2.2 договора аренды арендатор обязался содержать арендуемое помещение в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном, др.), производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию помещения; в местах общего пользования запрещается устанавливать и хранить посторонние предметы и материалы, не захламлять пожарные и аварийные выходы. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования в помещении. Не производить перепланировки и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендатора. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок, искажающих первоначальный вид помещения, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемым Арендодателем; Передать помещение при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа и полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела акты, накладные, товарные чеки и квитанции (л.д. 46-76) суд не принимает их в качестве надлежащих доказательств по настоящему иску, поскольку данными документами не подтверждается факт поставки приобретаемых товаров для именно ремонта арендуемых помещений, при этом покупателем товаров истец не является.

Что касается договоров подряда от 05.12.2012, 07.05.2013, 19.07.2013 то отраженные в них строительные работы в арендованных помещениях соответствуют работам указанным в Приложении № 3 к договору аренды № МИ-1203, следовательно,  произведены истцом в собственных коммерческих целях для осуществления своей хозяйственной деятельности, а не в интересах арендодателя.

Так как согласно условиям договора аренды № МИ-1203 нежилые помещения МУП «Октябрь» были предоставлены в аренду под организацию пункта общественного питания и, в дальнейшем, использовались истцом для размещения своего кафе в данном помещении.

Таким образом, истец самостоятельно вступил в рассматриваемые арендные правоотношения по спорным помещениям на основании договора аренды № МИ-1203, которое также содержало условие о необходимости произвести улучшения арендуемого имущества в целях его дальнейшего использования по назначению, тем самым добровольно принял на себя расходы по оплате соответствующих работ. 

В силу требований части 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им правами.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон (статьи 8, 9 АПК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При таких обстоятельствах, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства МУП «Октябрь» об оставлении искового заявления ИП ФИО2 - отказать.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к муниципальному унитарному предприятию «Октябрь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств за производственные улучшения арендованного имущества в общем размере 1 375 763 руб. 54 коп. - отказать.

Освободить индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от уплаты государственной пошлины по настоящему иску.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (г. Краснодар) в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, через Арбитражный суд Республики Калмыкия.       

       Судья                   Б.Б. Садваев