ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело №А35-11725/2023

город Воронеж

3» марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена  20 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 3 марта 2025 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Багрянцевой Ю.В.,

при участии:                      

от индивидуального предпринимателя ФИО4: ФИО4, представлен паспорт гражданина РФ; ФИО5, представителя по доверенности от 05.02.2025, представлен паспорт гражданина РФ; 

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 31.10.2024 по делу № А35-11725/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***> ОГНИП 307463221300062) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о признании недействительными договоров аренды объекта недвижимости, о взыскании задолженности, процентов,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее -  КУМИ г. Курска, ответчик) о признании недействительными договора аренды объекта недвижимости №5316 от 10.07.2019, договора аренды объекта недвижимости №5316 от 09.07.2020, договора аренды объекта недвижимости №5316 от 08.07.2021; об обязании КУМИ г. Курска возвратить ИП ФИО6, полученные по сделке арендные платежи в сумме 661 066 руб. 46 коп., о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами 235 366 руб. 68 коп. (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Курской области от 31.10.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, КУМИ г. Курска обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылался на то, что поскольку объект недвижимости, выступающий предметом по договорам аренды, был принят ИП ФИО4 по актам приема-передачи и в период их действия не был возвращен КУМИ г. Курска, признание договоров недействительным не влечет правовых последствий в виде возврата арендной платы, уплаченной по таким договорам. Требование истца в данной части, по мнению ответчика, является неправомерным.

Кроме того, по мнению заявителя апелляционной жалобы, сам истец не проявил должной осмотрительности при принятии решения об участии в аукционе, не воспользовался своим правом и не обратился в КУМИ г. Курска с запросом о разъяснении положений аукционной документации, не запросил    правоустанавливающие документы в отношении предмета аукциона.

При этом, по мнению КУМИ г. Курска, ИП ФИО7 не представил надлежащие доказательства, подтверждающие заключение оспариваемых договоров под влиянием заблуждения.

Заявитель апелляционной жалобы отметил, что вопрос возврата имущества, приобретенного истцом по недействительной сделке, судом не рассматривался и не разрешался, что не соответствует статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Кроме того, исковые требования о взыскании денежных средств являлись новыми, поскольку как в досудебном порядке, так и при предъявлении иска не заявлялись предпринимателем к КУМИ г. Курска. Принятие таких требований к производству нарушает положения статьи 49 АПК РФ.

При этом, рассмотрение таких требований по существу без проверки соблюдения истцом досудебного порядка не соответствует части 5 статьи 4, статьи 148 АПК РФ.

КУМИ г. Курска ссылался на то, что в рассматриваемом случае истец пропустил трехлетний срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, в отношении договора №5316 от 10.07.2019 и договора №5316 от 09.07.2020.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 указанная апелляционная жалоба принята к производству.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, ИП ФИО4 предлагалось представить письменные документально обоснованные пояснения, касающиеся того, мог ли знать истец, что арендуемое помещение состоит на учете в ЕГРН с назначением «жилое»; обосновать факт того, что истец не мог использовать и не использовал спорное помещение; КУМИ г. Курска - письменные документально обоснованные пояснения, а также доказательства, подтверждающие факт использования спорного помещения истцом. 

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 20.02.2025 КУМИ г. Курска явку своих представителей не обеспечил.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Во исполнение определения апелляционного суда от ИП ФИО4 поступили письменные пояснения по делу с приложенной копией письма КУМИ от 03.03.2021; от КУМИ г. Курска - ходатайство о приобщении к материалам дела копии заявки на участие в аукционе и копии выписки из ЕГРН. Поступившие от сторон документы были приобщены апелляционным судом к материалам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП ФИО4 и его представитель возражали против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просили обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, письменных пояснений, заслушав пояснения истца и его представителя, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, между КУМИ г. Курска (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) на основании протокола №13р/2019-а рассмотрения заявок на участие в аукционе от 26.06.2019 был заключен договор аренды №5316 от 10.07.2019 помещения общей площадью 52,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, арендуемого им на основании договоров аренды, срок договора установлен с 10.07.2019 по 08.07.2020. 

На основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» срок аренды продлевался путем заключения сторонами договоров №5316 от 09.07.2020 (срок договора установлен с 09.07.2020 по 07.07.2021), №5316 от 08.07.2021 (срок договора установлен с 08.07.2021 по 06.07.2022). 

22.11.2021 заявитель обратился к арендодателю с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату на основании норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ). 

В ответ на указанное заявление Администрацией города Курска в лице КУМИ г. Курска в адрес заявителя было направлено письмо от 17.01.2022 № 255/0701-14, согласно которому обращение от 22.11.2021 находится на рассмотрении, в отношении арендуемого помещения проводятся мероприятия по государственной регистрации права муниципальной собственности города Курска. 

15.06.2022, полагая бездействие КУМИ г. Курска, выраженное в уклонении в предоставлении в собственность ИП ФИО4 арендуемого им имущества по заявлению от 22.11.2021, незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, ИП ФИО4 обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением в рамках дела №А35-5200/2022. В ходе рассмотрения указанного дела истцу стало известно, что арендуемое помещение - офис, предполагающий нежилое назначение, состоит на учете в ЕГРН с назначением «жилое», о чем заявителю не было известно ни при участии в аукционе и заключении договоров аренды, ни при направлении обращения 22.11.2021.

Как пояснил истец, договор аренды заключен на основании протокола проведения открытого аукциона №13/р 2019 от 26.06.2019. Документация на проведение аукциона определяла предмет аукциона как нежилое помещение. Договор аренды, с последующим перезаключением заключался на срок менее года, что не предусматривало его обязательную государственную регистрацию. 

Таким образом, ни на дату обращения с заявлением о приобретении объекта недвижимого имущества – 22.11.2021, ни на даты истечения сроков, предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ для отказа или принятия решения о заключении договора купли-продажи, ни на дату обращения в суд в рамках дела №А35-5200/2022 заявителю не было известно о том, что в сведениях ЕГРН арендуемое помещение имеет назначение «жилое». 

В рамках дела №А35-5200/2022 было установлено, что КУМИ г. Курска ввел ИП ФИО4 в заблуждение относительно совершаемых действий относительно спорного имущества, а также его назначения. КУМИ г. Курска, в свою очередь, зная о том, что спорное помещение является жилым, проводил в апреле 2022 года собрание жильцов дома, на котором жильцы проголосовали против представленного проекта организации отдельного входа и перевода помещения из жилого в нежилое. Вместе с тем, комитет не уведомил ИП ФИО4 об указанных обстоятельствах. Данные сведения были раскрыты лишь в ходе рассмотрения дела №А35-5200/2022. 

Таким образом, непринятие своевременных мер по переводу помещения из жилого в нежилое, а также неуказание в аукционной документации актуального статуса предмета аренды, КУМИ г. Курска были созданы препятствия для реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения, что являлось целью заключения спорных договоров.

Как указал истец, если бы ИП ФИО4 было известно на момент совершения сделки о невозможности выкупа арендуемого помещения, он не принимал бы участие в аукционе и не заключал договоры аренды нежилого помещения. 

С учетом того, что при заключении договоров ответчик предоставил недостоверную информацию относительно объекта аренды, которая является для арендатора существенной, а договор заключен истцом под влиянием заблуждения, истец полагал, что договор аренды является недействительной сделкой на основании статьи 178 ГК РФ, а денежные средства, полученные арендодателем безосновательно, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании вышеизложенного, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском, уточненным в ходе рассмотрения дела.

Соглашаясь с выводом арбитражного суда области об удовлетворении заявленных требований, апелляционная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов истца, которое должно быть доказано им в порядке статьи 65 АПК РФ.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В качестве правового основания требований о признании недействительным договоров аренды истец ссылается на статью 178 ГК РФ - недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Под заблуждением понимается ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки, обстоятельствах, имеющих существенное значение для данной сделки. Однако, исходя из положений статьи 178 ГК РФ, не всякое заблуждение может повлечь признание сделки недействительной по иску заблуждавшейся стороны, для удовлетворения требования которой необходимо наличие определенных условий.

В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.13 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 162) выделяют три основных критерия для оценки возможности признания сделки недействительной по статье 178 ГК РФ - существенность заблуждения, распознаваемость и проявление осмотрительности.

Как установлено пунктом 2 статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Таким образом, существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Истец должен доказать, что указанная информация об объекте является настолько существенной, что, разумно и объективно оценивая ситуацию, им не была бы совершена сделка, если бы знал о действительном положении дел.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

По смыслу пункта 5 статьи 178 ГК РФ выяснению также подлежит вопрос о том, могло ли лицо при должной степени заботливости и осмотрительности, требуемой от него как участника гражданского оборота, понять, что оно заблуждается, совершая сделку. Указанный правовой подход изложен в пункте 5 Информационного письма № 162.

Условие осмотрительности участника сделки, требуемой по обстоятельствам ее совершения, является необходимым звеном в квалификации недействительности сделок, совершаемых под влиянием заблуждения, и подлежит оценке, при этом по смыслу пункта 1 статьи 178 ГК РФ под должной осмотрительностью следует понимать необходимость разумной и объективной оценки ситуации участником сделки.

В пункте 3 Информационного письма № 162 разъяснено, что заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ.

Как указывает истец, недействительность договоров аренды обосновывается недостоверными сведениями, изложенными в аукционной документации и заключенных в последующем договорах в части характеристики объекта аренды, а именно указания назначения помещения «нежилое» вопреки отнесению его к «жилым». 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Из анализа вышеизложенных правовых норм следует, что существенным условием договора аренды является условие о его предмете.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В рассматриваемом случае, обращаясь с иском, ИП ФИО4 ссылался на то, что целью его участия в аукционе являлась возможность выкупа помещения на основании норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) и последующее использование нежилого помещения для предпринимательской деятельности. Таким образом, сведения о предмете аукциона, в частности его характеристики как «жилого» или «нежилого» помещения, являлись существенными для истца.

В период заключения договоров аренды действовало постановление Администрации города Курска от 30.06.2011 №1780 (срок действия до 26.03.2020) «Об утверждении Административного регламента по предоставлению комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска муниципальной услуги «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предназначенных для сдачи в аренду».

Как пояснил истец в представленных апелляционному суду письменных пояснениях, в соответствии с пунктом 1.3.2. указанного регламента с целью получения информации об объекте, планируемом для оформления на него права аренды, он обращался за предоставлением муниципальной услуги «Предоставление информации об объекте, предназначенного для сдачи в аренду» по справочным телефонам отдела аренды, указанным в Административном регламенте; в соответствии с пунктом 1.3.4. Регламента был проконсультирован специалистом отдела аренды об основных характеристиках передаваемого в аренду имущества, видах использования и о сроках подачи заявок для участия в аукционе.

Истец указал, что дополнительно ознакомился с размещенной информацией на информационном стенде, расположенном непосредственно в здании КУМИ г. Курска, на стенде также была размещена информация о предлагаемом к передачу в аренду нежилом помещении; а также с Положением о комитете по управлению муниципальным имуществом города Курска - для определения полномочий и компетенции будущего арендодателя.

Как следует из пункта 2.1. Положения, утвержденного решением Курского городского Собрания от 29.05.2008 №43-4-РС, и действующего на момент заключения договора аренды № 5316 от 10.07.2019, Комитет уполномочен от лица муниципального образования «Город Курск» на осуществление прав собственника, не отнесенных к компетенции иных отраслевых (функциональных) и территориальных органов Администрации города Курска и других организаций, в отношении муниципального имущества (за исключением муниципального жилищного фонда, денежных средств и земельных участков) в соответствии с действующим законодательством. 

Таким образом, на уполномоченное лицо возложена обязанность по доведению до участников аукциона исчерпывающих сведений о характеристиках имущества, являющегося предметом торгов.

Соответственно, оснований сомневаться в том, что информация, представленная КУМИ г. Курска, не соответствует действительности, у истца не имелось.

Материалами дела подтверждается, что 22.11.2021 ИП ФИО4 обратился к КУМИ г. Курска с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату на основании норм Федерального закона № 159-ФЗ, целью которого является оказание адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации.

Только в рамках рассмотрения дела №А35-5200/2022 ИП ФИО4 стало известно о том, что спорное помещение, согласно сведениям из ЕГРН, имеет назначение «жилое», что исключает возможность преимущественного права на приобретение истцом арендуемого им объекта муниципального имущества, которое он смог бы реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам о приватизации порядке.

Как пояснил истец, в случае если бы ему было известно на момент совершения сделки о невозможности выкупа арендуемого помещения, он не принимал бы участие в аукционе и не заключал договоры аренды нежилого помещения, поскольку его интересовала именно возможность дальнейшего выкупа помещения.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ. 

Данным Законом установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (статья 3). 

Статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества, согласно которому орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Закона. 

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт «ж»).

С учетом специфики правового регулирования Федерального закона № 159-ФЗ законный интерес арендатора заключается не только в возможности использования помещения, но и в праве на выкуп такового.

Именно этим обстоятельством обусловлено внесение ИП ФИО4, являющимся субъектом малого и среднего предпринимательства – «Микропредприятие» с 01.08.2016 (информация, представленная на официальном сайте Федеральной налоговой службы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.nalog.ru (информационный ресурс «Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» http:// rmsp.nalog.ru/)), арендных платежей по договорам аренды, поскольку требованиями, предъявляемыми к реализации права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, среди прочих, является отсутствие задолженности по арендной плате.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 19.09.2023 по делу №А35-5200/2023 установлено, что ни на дату обращения с заявлением о приобретении объекта недвижимого имущества – 22.11.2021, ни на даты истечения сроков, предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ для отказа или принятия решения о заключении договора купли-продажи, ни на дату обращения в суд, ИП ФИО4 не было известно о том, что в сведениях ЕГРН арендуемое помещение имеет назначение «жилое». 

При этом в декабре 2020 года КУМИ г. Курска стало известно о том, что помещение, согласно сведениям из ЕГРН, имеет назначение «жилое». Поскольку данный объект недвижимости был учтен в муниципальной казне как нежилое помещение, в целях устранения несоответствия назначения объекта в ЕГРН фактическому назначению и использованию объекта, КУМИ г. Курска инициировал осуществление мероприятий по изменению назначения объекта на «нежилое».

В апреле 2022 года КУМИ г. Курска проводил собрание жильцов дома, на котором жильцы проголосовали против представленного проекта организации отдельного входа и перевода помещения из жилого в нежилое.

Вместе с тем, КУМИ г. Курска не уведомил ИП ФИО4 об указанных обстоятельствах. Данные сведения были раскрыты лишь в ходе рассмотрения дела № А35-5200/2023.

Таким образом, в рамках рассмотрения дела № А35-5200/2023 с учетом совокупности представленных лицами, участвующим в деле, доказательств, Арбитражный суд Курской области пришел к выводу о том, что КУМИ г. Курска ввел ИП ФИО4 в заблуждение относительно спорного имущества, а также его назначения.

Данные обстоятельства в силу положений статьи 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь, поскольку в данном случае являются преюдициальными фактическими обстоятельствами, установленными судом в рамках рассмотрения иного дела между теми же сторонами, основанным на оценке представленных доказательств и в данном случае имеют юридическое значение для разрешения настоящего спора.

В этой связи, апелляционная коллегия признает несостоятельным довод заявителя апелляционной жалобы о том, что толкование решения суда по делу № А35-5200/2022, приведенное в решении по делу № А35-11725/2023, не соответствует содержанию решения по делу № А35-5200/2022, искажает его. 

Ссылаясь на положения статей 421, 431 ГК РФ, КУМИ г. Курска указал на то, что по смыслу указанных норм свобода договора означает свободный выбор стороны договора условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях; решение сторонами договора вопросов о заключении договора и его содержании по собственному усмотрению.

При этом, КУМИ г. Курска отметило, что предмет аукциона был осмотрен ИП ФИО4, претензий к техническому состоянию объекта аренды предприниматель не имел, с проектом договора ознакомлен, все условия приняты им полностью, предоставленные сведения являются полными и достоверными.

По мнению ответчика, цель договора аренды – обеспечение передачи имущества во временное пользование, была им исполнена, имущество принято ИП ФИО4 по акту приема-передачи, обстоятельства, связанные с отказом предпринимателю в выкупе арендованного объекта, не являются недостатком объекта, принятого в аренду.

При этом, истцом не было представлено доказательств препятствия использования арендованного имущества под размещение офиса в связи с наличием сведений в ЕГРН о помещении как о жилом. 

Указывая, что предпринимательской является самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой страх и риск (пункт 1 статьи 2 ГК РФ), КУМИ г. Курска отметил, что аукционная документация и договоры аренды не предусматривали безусловную возможность последующего приобретения арендатором арендуемого объекта в порядке Федерального закона №159-ФЗ как условие заключения договора, в том числе обуславливающее как возможность использования объекта аренды, так и заключенность договора.

Кроме того, КУМИ г. Курска указал на то, что ИП ФИО4 не воспользовался своим правом и не обратился с запросом о разъяснении положений аукционной документации, не запросил правоустанавливающие документы в отношении предмета аукциона, тем самым, не проявив должной осмотрительности при принятии решения об участии в аукционе.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Апелляционная коллегия соглашается с доводом истца о том, что, заявляя указанные доводы, КУМИ г. Курска по сути полностью снимает с себя ответственность за отсутствие достоверной информации об аукционном имуществе и намеренное введение в заблуждение участников аукциона. 

При этом обращение с запросом о получении информации о предмете аукциона или соответствующей документации, если вся интересующая участника и необходимая информация уже указана организатором, является правом последнего, а не его обязанностью.

Оснований сомневаться в том, что информация, представленная КУМИ г. Курска, не соответствует действительности, у истца не имелось.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия соглашается с выводами арбитражного суда области о том, что КУМИ г. Курска было предоставлено в аренду помещение, не соответствующее характеристикам, заявленным в аукционной документации, тем самым истец был введен в заблуждение относительно статуса помещения. 

При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда области о признании недействительными договора аренды объекта недвижимости №5316 от 10.07.2019, договора аренды объекта недвижимости №5316 от 09.07.2020, договора аренды объекта недвижимости №5316 от 08.07.2021, заключенных между КУМИ г. Курска и ИП ФИО4 является правомерным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

Также из пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» следует, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Фактический пользователь имущества, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования имущества, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой.

Согласно абзацу второму пункта 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно. В то же время при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (подпункт 1 статьи 1103, статья 1107 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу части 1 статьи 1105 Гражданского кодекса в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 ГК РФ следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата. 

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду помещения. В этом случае передача по акту арендатору спорного объекта недвижимости подтверждает лишь переход во владение арендатора помещения, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Таким образом, арендатор освобождается от уплаты арендной платы в случае, если невозможность использования имущества обусловлена обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

При этом к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

В рассматриваемом случае, истец спорные помещения в своей предпринимательской деятельности не использовал и не мог использовать, спорные договоры были заключены им исключительно с целью выкупа в будущем. В материалы дела истцом представлены фотоматериалы, свидетельствующие о состоянии спорного помещения и отсутствие факта его фактического использования под офис.

Отклоняя доводы ответчика о том, что приводимые истцом основания свидетельствуют о незаключенности договора аренды, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588, при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционная коллегия приходит к выводу о невозможности арендатором пользования арендуемым имуществом по вине арендодателя (статьи 9, 65 АПК РФ).

Факт введения ответчиком в заблуждение ИП ФИО4 установлен решением Арбитражного суда Курской области по делу №А35-5200/2022, следовательно, ответчик на протяжении действия договоров аренды осознавал неправомерность получения им денежных средств.

В данном случае характер отношений сторон свидетельствует о получении ответчиком как арендодателем арендных платежей в отсутствие обстоятельств пользования арендатором помещением по причине не соответствия характеристикам, указанным в аукционной документации, что препятствовало их использованию в предпринимательской деятельности, в силу чего указанные платежи не могут быть признаны полученными по достаточным правовым основаниям, и подлежат взысканию с ответчика в пользу предпринимателя по правилам пункт 2 статьи 167 ГК РФ при субсидиарном применении положений о неосновательном обогащении.

Отклоняя доводы ответчика об отсутствии законных оснований для принятия к производству требований о взыскании процентов в порядке статьи 395 ГК РФ, арбитражный суд области правомерно исходил из положений пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», установив, что заявленное уточнение исковых требований не является одновременным изменением предмета и основания иска; требование о взыскании процентов основываются, как и первоначальные требования, на факте недействительности сделки.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен арбитражными судами, признан арифметически верным, контррасчет ответчиком не представлен.

Довод ответчика о том, что истцом не соблюден претензионный порядок в части требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, отклоняется апелляционным судом, поскольку исходя из предмета заявленных требований, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами является акцессорным требованием по отношению к основному – взысканию уплаченных арендных платежей как применению последствий недействительности сделки.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы.

Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Вместе с тем, в поведении ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца обоснованно взыскано 661 066 руб. 46 коп. денежных средств виде уплаченных арендных платежей и 235 366 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Довод о том, что применяя последствия недействительности сделки, арбитражный суд области был обязан рассмотреть вопрос не только возврата ИП ФИО4 полученного по сделке, но и возврату КУМИ г. Курска принятого в аренду имущества по акту приема-передачи, не свидетельствует о незаконности принятого судебного акта В случае, если истцом не будет возвращено спорное помещение в добровольном порядке, ответчика не лишен возможности обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском.

В соответствии с пунктом 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом области ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Оценив доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, арбитражный суд области обоснованно, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 181 ГК РФ, согласно которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, при этом, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, пришел к выводу о том, что истцом срок исковой давности не пропущен.

В рамках оценки указанного заявления арбитражным судом области установлено следующее.

22.11.2021 ИП ФИО4 обратился в КУМИ г. Курска в порядке Федерального закона № 159-ФЗ с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп. Поскольку предметом аренды фактически выступило помещение, состоящее на учете в ЕГРН как жилое, приватизация данного объекта в порядке Федерального закона № 159-ФЗ являлась бы сделкой, не соответствующей требованиям закона. 

Вместо установленного законом ответа в адрес ИП ФИО4 было направлено письмо от 17.01.2022 № 255/0701-14 о нахождении обращения от 22.11.2021 на рассмотрении, а также о проведении в отношении арендуемого помещения мероприятий по государственной регистрации права муниципальной собственности города Курска. 

Более того, из материалов дела №А35-5200/2022 следует, что о том, арендуемое помещение - офис, предполагающий нежилое назначение, состоит на учете в ЕГРН с назначением «жилое», ИП ФИО4 не было известно ни при заключении договоров аренды, ни при направлении обращения 22.11.2021.

01.07.2022 ИП ФИО4 повторно обратился в Администрацию города Курска с заявлением, указывая на обстоятельства обращения 22.11.2022, на что Администрацией города Курска было направлено письмо от 11.07.2022 № 8267/0701-14, в котором также повторно указано на то, что обращение заявителя от 22.11.2021 находится на рассмотрении. 

Ответчик, зная о том, что спорное помещение является жилым, проводил в апреле 2022 года собрание жильцов дома, на котором жильцы проголосовали против представленного проекта организации отдельного входа и перевода помещения из жилого в нежилое. 

Вместе с тем, ответчик не уведомил ИП ФИО4 об указанных обстоятельствах. Данные сведения были раскрыты лишь в ходе рассмотрения дела №А35-5200/2022. 

Так, 06.03.2023 КУМИ г. Курска в материалы дела №А35-5200/2022 были представлены документальные доказательства касательно спорного объекта недвижимого имущества: копия акта обследования жилого помещения по Мирному 

<

...>, от 29.09.2022; копия заключения о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания №18 от 05.10.2022 (признано непригодным); копия распоряжения Администрации города Курска от 02.11.2022 № 1250- ра., копии письма от 03.10.2022 исх.9390/02,1.01-01, письма от 11.10.2022 исх. 12411/07.01-14, письма от 10.11.2022 исх.13960/07.01-14, письма от 30.11.2022 исх.3936-22, копия уведомления от 07.12.2022 № КУВД -001/2022- 53472269/2. 

Апелляционная коллегия соглашается с выводом арбитражного суда области о том, что раскрытие данных обстоятельств (06.03.2023) определяет момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям. 

С иском истец обратился в Арбитражный суд Курской области  11.12.2023 - в пределах срока исковой давности.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было. 

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 31.10.2024 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курской области от 31.10.2024 по делу      № А35-11725/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1

судьи

ФИО2 

ФИО3