АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-16217/2021

05 июля 2022 года

город  Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 05 июля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственности «Ялтинский хутор» (идентификационный код 33137081), при участии в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО2, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ФИО3, о понуждении заключить договора купли-продажи,

при участии представителей:

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 08.02.2022 б/н;

от третьего лица ФИО2 – ФИО5, ордер от 06.12.2021 № 90-3-189-162, ФИО2 лично;

от иных лиц – не явились,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым» (далее – истец, ООО «Альп Строй Крым») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственности «Ялтинский хутор» (далее – ответчик, ООО «Ялтинский хутор») о понуждении заключить договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, 

<

...>, а именно: 

склад общей площадью 745,1 кв.м, назначение: нежилое помещение, литера И, кадастровый номер 90:25:090102:3400;

сарай общей площадью 36,4 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер Т, кадастровый номер 90:25:040103:6524;

сторожка, общей площадью 28,2 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер У, кадастровый номер 90:25:090102:3671;

склад общей площадью 805,5 кв.м, назначение: нежилое помещение, литера С, количество этажей: 2, в том числе подземных 1, кадастровый номер 90:25:040103:6512;

административно-бытовое здание общей площадью 74 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер О, кадастровый номер 90:25:040103:6514;

склад общей площадью 432,2 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литера П, кадастровый номер 90:25:040103:6510;

весовая общей площадью 8 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литера Р, кадастровый номер 90:25:040103:6515;

склад общей площадью 453,1 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей:1, литера X кадастровый номер 90:25:040103:6513;

склад общей площадью 440,2 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей: 2, литера А, кадастровый номер 90:25:040103:6511.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечен ФИО3, подписавший по доверенности от ООО «Ялтинский хутор» предварительный договор (далее соответственно третье лицо).

Им было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Ялтинского городского судом Республики Крым по делу № 2-1659/2022 по иску ООО «Альп Строй Крым» об оспаривании заключенного 17.11.2020 между ООО «Ялтинский хутор» и ФИО2 предварительного договора и по встречному иску ФИО2 об оспаривании заключенного 17.11.2020 между ООО «Ялтинский хутор» и ООО «Альп Строй Крым» предварительного договора, которые являются предметом рассмотрения в настоящем деле (том 2 л.д. 143-145).

Протокольным определением от 28.06.2022 суд отказал в удовлетворении ходатайства третьего лица ФИО3 о приостановлении производства по делу исходя из следующего.

Как предусмотрено частью 9 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 части 143 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Данная норма направлена на недопущение и устранение конкуренции между судебными актами по делам, с тождественным предметом доказывания.

Для приостановления производства по делу по указанному основанию необходимо установить, что рассматриваемое другим судом дело связано с тем, которое рассматривает суд общей юрисдикции. При этом связь между двумя делами должна носить правовой и непосредственный характер.

Обязательным условием приостановления производства по делу по основаниям, изложенным в пункте 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, является объективная невозможность разрешения дела арбитражным судом до рассмотрения спора иным судом. Рассмотрение одного дела до разрешения другого невозможно, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют существенное значение для настоящего дела.

Возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании предварительного договора само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о понуждении к заключению основного договора, поскольку обстоятельства недействительности (ничтожности) предварительных договоров могут быть установлены и в настоящем деле.    

Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от заключения основного договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости, собственником которых он является, после истечения срока для его заключения, установленного сторонами в предварительном договоре купли-продажи объектов недвижимого имущества от 17.11.2020.

Ответчик относительно исковых требований возражал, ссылаясь на отсутствие у ФИО3 полномочий заключать предварительный договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества либо распоряжаться им каким-либо иным образом. Доверенность, на основании которой действовал ФИО3 при заключении предварительного договора от имени ответчика была выдана исключительно в целях управления имуществом, то есть для обеспечения энергоснабжения и иных коммунальных услуг, ремонта оборудования, уплаты соответствующих эксплуатационных платежей и налогов, получения справок. Перечень договоров, которые ФИО3 вправе был заключать от имени ответчика, отражен в нотариально удостоверенной доверенности от 18.04.2019 № 82АА1511653 и является исчерпывающим, это договоры с управляющими организациями, договоры об оказании услуг, выполнении работ (договоры подряда), в том числе относительно установки и ремонта оборудования, связанного с водоснабжением, энергоснабжением, связью. Таким образом, ответчик полагает, что предварительный  договор купли-продажи не порождает для него никаких обязанностей по заключению основного договора купли-продажи. Также ответчик указывает на то, что представленная истцом доверенность совершена в простой письменной форме, тогда как   в силу пункта 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, поскольку это предполагает распоряжение зарегистрированными правами в государственных реестрах  должна быть нотариально удостоверена  (том 1, л.д. 99-100, том 2 л.д. 89-92, 130-134).

Определением от 11.01.2022 суд допустил к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО2 на том основании, что между ним и ответчиком по настоящему делу также был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 17.11.2020 в отношении двух объектов недвижимости – склад общей площадью 453,1 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей: 1, литера X кадастровый номер 90:25:040103:6513, склад общей площадью 440,2 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей: 2, литера А, кадастровый номер 90:25:040103:6511, расположенных по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, 

<

...>, которые входят и в предмет предварительного договора купли-продажи с ООО «Альп Строй Крым».

Во исполнение предварительного договора ФИО2 передал ФИО3 денежные средства в качестве аванса в счет цены указанных объектов недвижимости, в подтверждение чему им представлены в материалы дела расписки о получении денежных средств (том 2, л.д. 79-80). В дальнейшем ФИО2 в адрес ООО «Ялтинский хутор» направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи (том 2 л.д. 83), которое оставлено обществом без ответа.

На этом основании ФИО2 просит суд понудить ООО «Ялтинский хутор» надлежащим образом исполнить обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи объектов недвижимого имущества от 17.11.2020 и заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, 

<

...>, а именно: 

- склад общей площадью 453,1 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей: 1, литера X кадастровый номер 90:25:040103:6513;

- склад общей площадью 440,2 кв.м, назначение: нежилое помещение, количество этажей: 2, литера А, кадастровый номер 90:25:040103:6511.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Между ООО «Ялтинский хутор» (продавец) и ООО «Альп Строй Крым» (покупатель) заключен предварительный договор купли – продажи объектов недвижимого имущества от 17.10.2020, в соответствии с которым стороны обязуются на условия, предусмотренных договором заключить в будущем договор купли – продажи объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, 

<

...> (далее – предварительный договор, том 1 л.д. 79-81).

Согласно пункту 1.2 предварительного договора отчуждаемые объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности на основании нотариально удостоверенного договора купли – продажи, заключенного 27.09.2004, дата в реестре нотариуса 27.09.2004, номер в реестре нотариуса 1351 (нотариус Сотников В.П).

Копия нотариально удостоверенного договора купли-продажи, Извлечений о регистрации в Государственном реестре сделок и о регистрации права собственности на недвижимое имущество представлены в материалы дела (том 1 л.д. 69-73, перевод на русский язык там же, л.д. 74-78).

После вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации право собственности ООО «Ялтинский хутор» на объекты недвижимого имущества зарегистрировано Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что подтверждается Выписками из ЕГРН об объектах недвижимости по состоянию на 19.06.2021 (том 1 л.д. 45-60). 

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.06.2021.

По условиям пункта 2.1 предварительного договора отчуждаемые объекты недвижимости сторонами оцениваются и продаются за 17 700 000 рублей.

В пункте 2.2 предварительного договора стороны оговорили порядок расчетов, в соответствии с которым 600 000 рублей без НДС оплачиваются покупателем в дату подписания предварительного договора, 17 037 537 рублей без НДС – в дату подписания основного договора в присутствии нотариуса и подачи нотариусом документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, 62 462,96 рублей  и НДС в размер 12 492,59 рублей – в течении 3 рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю.   

Истцом в подтверждение выполнения обязательств по внесению предварительной оплаты за объекты недвижимости согласно условий предварительного договора в общем размере 6 600 000 рублей представлены копии квитанций к приходным кассовым ордерам от 20.04.2021, 24.03.2021, 02.03.2021,23.01.2021, 03.01.2021, 21.12.2020, 27.11.2020 принятых от истца по настоящему делу, а также от 27.11.2020 и 07.11.2020 принятых от ФИО2 (том 1 л.д. 108-110).

В свою очередь ФИО2 в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявил о фальсификации представленных истцом доказательств, а именно квитанций к приходным кассовым ордерам от 07.11.2020 на сумму 800 000 рублей и от 27.11.2020на сумму 5 000 долларов США (том 2 л.д. 26-27).

В судебном заседании 11.01.2022 ФИО2 были разъяснены уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации доказательств, предусмотренные статьей 306 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем отобрана соответствующая расписка (том 2, л.д. 94). Представитель истца ФИО7 отказался давать расписку об уголовной ответственности по статье 303 Уголовного кодекса Российской Федерации за фальсификацию доказательств и в последующие судебные заседания уже не явился.    

Учитывая, что будучи предупрежденным об уголовной ответственности за заведомо ложный донос ФИО2 указал на то, что он от ООО «Альп Строй Крым» никаких денежных средств не получал и не вносил в ООО «Ялтинский хутор» по квитанциям к приходным кассовым ордерам от 07.11.2020 и от 27.11.2020, а также принимая во внимание позицию ответчика, который отрицал получение каких либо денежных средств по представленным истцом квитанциям к приходным кассовым ордерам, суд по результатам рассмотрения заявления о фальсификации доказательств исключил из числа доказательств квитанции к приходным кассовым ордерам от 07.11.2020 на сумму 800 000 рублей и от 27.11.2020 на сумму 5 000 долларов США, что отражено в протоколе судебного заседания 28.06.2022.

17.05.2021 истцом в адрес ответчика было направлено информационное письмо с оповещением об окончании сроков предварительного договора купли-продажи и требованием о заключении основного договора, однако указанное письмо оставлено без ответа (том 1 л.д. 61).

Считая, что у него имеются основания для понуждения ответчика заключить основной договор купли-продажи, ввиду заключения между сторонами предварительного договора и выполнения обязательства по внесению предварительной оплаты, истец обратился с данным исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу пункта 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом предварительные договора объектов недвижимого имущества от 17.11.2020 с покупателями ООО «Альп Строй Крым» и ФИО2 от имени ООО «Ялтинский хутор» были подписаны представителем ФИО3, действующим на основании доверенности 826 от 02.09.2020 (в материалы дела не представлена) и доверенности 82 АА № 1511653 от 18.04.2019 (том 1 л.д. 102-103).

Доверенность 82 АА № 1511653 от 18.04.2019, удостоверена нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым  ФИО8 Указанной доверенностью ФИО3 МС. уполномочивался представлять ООО «Ялтинский хутор» по вопросу управления любым принадлежащим обществу имуществом, для чего обществом ему было предоставлено право заключения договоров об оказании услуг, в том числе по содержанию и/или выполнению работ по ремонту холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, отопления, связи, с правом заключения договоров с управляющими организациями, заключения договоров об оказании услуг, договоров о выполнении работ, договоров подряда, в том числе относительно установки и ремонта оборудования, связанного с водоснабжением, электроснабжением, отоплением, связью.               

Полномочий на заключение предварительных договоров купли-продажи принадлежащего обществу недвижимого имущества указанная доверенность не содержит.  

Истец предоставил копию доверенности, совершенной  в простой письменной форме от 10.01.2020 б/н, в соответствии с которой ФИО3 имеет право на заключение от имени ответчика сделок с недвижимым имуществом (в том числе на заключение договоров купли-продажи) (том 2, л.д. 42).

ФИО2 также представил копию доверенности, совершенной в простой письменной форме от 10.01.2020 б/н, полученную от ФИО3 при подписании предварительного договора, аналогичного содержания (том 2 л.д. 115).

При этом, представленные истцом и ФИО2 копии доверенности от 10.01.2020 б/н отличаются расположением оттиска печати ООО «Ялтинский хутор», что указывает на то, что копии изготовлены с разных доверенностей идентичного содержания, но датированных одним днем. Сами же предварительные договора не содержат указания на то, что ФИО3 при их заключении действовал на основании доверенности от 10.01.2020 б/н.     

Директором ООО «Ялтинский хутор» ФИО9 составлено заявление от 04.12.2021, заверенное в нотариальном порядке о том, что он не выдавал от имени общества никаких доверенностей с правом совершения каких-либо сделок по отчуждению принадлежащего обществу недвижимого имущества за исключением доверенности от 02.09.2020, удостоверенной частным нотариусом г. Киева ФИО10, регистрационный номер 826, бланк НОН 003085 (том 2, л.д. 93).

Как разъяснено пункте 128 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).

Таким образом, пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ обязывает представлять нотариально удостоверенные доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами в части установления ограниченных вещных прав (либо при отчуждении имущества).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 131 ГК РФ собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, заключение предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества создает обязанность для его стороны заключить основной договор, предметом которого является распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (правом собственности на объекты недвижимости), соответственно доверенность на заключение такого предварительного договора должны быть нотариально удостоверена.     

Поскольку представленные истцом и ФИО2 копии доверенности на имя ФИО3, подписавшего от имени ООО «Ялтинский хутор» предварительные договоры купли-продажи с ООО «Альп Строй Крым» и ФИО2, совершены в простой письменной форме и на них не имеется указания в самих предварительных договорах, а представленная в материалы дела нотариально удостоверенная доверенность 82 АА 1511653 от 18.04.2019 полномочий на заключение ФИО3 предварительных договоров купли-продажи принадлежащего обществу недвижимого имущества не содержит, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ООО « Альп Строй Крым» и требований ФИО2 о понуждении ООО «Ялтинский хутор» заключить договора купли-продажи принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.    

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

В иске третьему лицу, заявляющему самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО2, отказать полностью.   

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.                                                                   

Судья                                                                                                                            В.Н. Шкуро