АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-22755/2017

Дело № А65-20046/2016

г. Казань

28 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

истца – Шишкиной В.С. (доверенность от 25.10.2016 № 74),

ответчика – Хайруллина А.Р. (доверенность от 25.10.2016 № 19),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Родник-АЗС» 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.01.2017 (судья Исхакова М.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу № А65-20046/2016

по иску муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан», г. Набережные Челны (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) к обществу с ограниченной ответственностью «РодникАЗС», г. Набережные Челны (ОГРН 1101650007777, ИНН 1650209770) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.05.2012 № 3025-АЗ, взыскании 5 993 088 руб. долга, 1 019 285 руб. 22 коп. неустойки,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Родник-АЗС» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.05.2012 № 3025-АЗ, взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 30.06.2016 в размере 5 993 088 руб., пеней за период с 16.07.2014 по 25.07.2016 в размере 1 019 285 руб. 22 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.01.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления истца от 17.04.2012 № 2040 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.05.2012 № 3025-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а  арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:040304:414, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, в районе ГСК «ТУК», площадью 21 890 кв.м, для строительства складов продовольственного назначения (закрытые), сроком на 5 лет до 17.04.2017.

Согласно пункту 3.4 договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 417 778 руб., которую арендатор перечисляет ежемесячно не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели начисление пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 27.11.2012 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка от 10.05.2012 № 3025-АЗ, в соответствии с которыми: участок предоставляется для размещения здания продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (склады продовольственного назначения закрытые) (пункт 2.1); участок предоставлен сроком на 49 лет до 17.04.2061 (пункт 3.1).

Величина годовой арендной платы в указанном дополнительном соглашении на момент заключения договора также составила 417 778 руб.

Претензией от 26.07.2016 № 06/711П истец сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.06.2016 в размере 5 993 088 руб. и пеней в размере 1 019 285 руб. 22 коп. по состоянию на 25.07.2016, предложил в 10дневный срок со дня получения претензии погасить указанную задолженность. Также в претензии истец предложил ответчику в 10дневный срок со дня получения претензии расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.05.2012 № 3025-АЗ.

Поскольку данная претензия оставлена ответчиком без ответа, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Судебные инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания арендной платы и пеней за пользование земельным участком, руководствуясь положениями статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), порядком определения размера арендной платы за  земельные участки, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю», признали правильным произведенный истцом расчет задолженности с учетом применения коэффициента Кф, учитывающий вид использования земельного участка со значением 10, используемый под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки.

Вместе с тем, судами не принято во внимание следующее.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, установлен Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» (далее – Положение).

В соответствии с пунктом 2.1 раздела 2 Положения размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле: А = Рс x Кф, где А – размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс – ставка земельного налога; Кф – поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка. 

Перечень поправочных коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка, указан в приложении № 1 к Положению.

Таким образом, поправочный коэффициент применяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с приложением № 1 к указанному Положению предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, со значением 10, а также поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под складские объекты со значением 1.

Из представленной в материалы дела кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 16:52:040304:414 следует, что его разрешенное использование – для размещения здания продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (склады продовольственного назначения закрытые).

Такой же вид разрешенного использования земельного участка указан и в договоре аренды в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2012.

Изменения в вид разрешенного использования земельного участка сторонами не вносились.

Также в материалах дела имеется заключение о наличии строений на земельном участке Набережночелнинского производственного участка отделения по Республике Татарстан АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 11.11.2016, из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером 16:52:040304:414 по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, 115 находятся объекты капитального строительства: Склад 1А, Склад 1Б, Склад 2А, Склад 2Б, Склад 3А, Склад 3Б.

Из свидетельств о государственной регистрации права следует, что за ответчиком на основании разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, выданных истцом, зарегистрировано право собственности на склады: Склад 2А (продовольственного назначения); Склад 2Б (продовольственного назначения); Склад 3А (продовольственного назначения); Склад 3Б (продовольственного назначения); Склад 1А (продовольственного назначения); Склад 1Б (продовольственного назначения).

Из буквального толкования Положения следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости.

Кроме того, исходя из общих принципов правового регулирования вопроса определения платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применительно к спорному случаю, не может иметь основное значение экономический вид деятельности организации, во владении которой находятся здания (помещения), который может изменяться. Основными критериями прежде всего являются назначение объекта, расположенного на земельном участке, которое определяется при его строительстве, вводе в эксплуатацию и отражается в технической документации объекта, а также вид разрешенного использования участка, на котором расположен объект. При этом поправочный коэффициент при расчете платы с несколькими видами разрешенного использования определяется по принципу наибольшего значения.

Соответственно, акты обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля от 12.12.2016 № 1011, от 12.01.2017 № 10, свидетельствующие о функциональном использовании зданий, на основании которых суды пришли к выводу о том, что принадлежащие ответчику объекты недвижимости используются под оптовую и розничную торговлю, не имеют правового значения.

Кроме того, события, которые зафиксированы в указанных актах обследования (12.12.2016 и 12.01.2017), находятся за пределами периода взыскания задолженности по арендной плате (с 01.10.2014 по 30.06.2016), соответственно, не могут приниматься во внимание по требованиям за спорный период.

Учитывая, что разрешенное использование земельного участка – склады продовольственного назначения закрытые, объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, являются складскими зданиями, то судами при проверке расчета задолженности арендной платы неправильно был применен поправочный коэффициент в размере 10.

Аналогичная позиция нашла отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А6523104/2015, в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 26.12.2016 по делу № А65-10279/2016, от 25.01.2017 по делу № А659690/2016.

Следует отметить, что в представленных в материалы дела Соглашении об установлении размера арендной платы к договору аренды, подписанного сторонами, а также в Расчете арендной платы за землю на 2016 год, утвержденного истцом, применен поправочный коэффициент со значением 1.

Из расчета истца, приложенного к исковому заявлению, следует, что за период с 01.01.2014 по 15.07.2015 он производил расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 1, а начиная с 17.08.2015 – с применением поправочного коэффициента 10.

В материалах дела также имеются платежные поручения о перечислении ответчиком арендных платежей по спорному договору за 2014-2016 годы.

Поскольку при проверке правильности произведенного расчета арендной платы судами неправильно применены нормы материального права, а также не проверялись наличие либо отсутствие задолженности ответчика по арендной плате и пеней с учетом внесенных ответчиком за спорный период платежей, то выводы судов о наличии задолженности по оплате арендных платежей и пеней за пользование земельным участком сделаны при неполно исследованных и установленных обстоятельствах дела.

Кроме того, удовлетворяя исковые требования о расторжении спорного договора аренды, судебные инстанции не учли следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как разъяснено в пункте 30 указанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец предоставил направленную в адрес ответчика претензию от 26.07.2016 № 06/711п, которая содержит требование об уплате задолженности по арендной плате в 10-дневный срок со дня получения претензии и предложение о расторжении договора также в 10-дневный срок со  дня получения настоящей претензии.

Однако, предъявив требование о погашении задолженности по арендной плате с одновременным предложением о расторжении договора аренды к тому же сроку, истец не учел требования указанных норм, чем нарушил права ответчика, который лишен был возможности исполнить обязательство в разумный срок.

В связи с этим указанный документ нельзя принять в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения ответчиком обязательства, что противоречит части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 ГК РФ.

Иных доказательств, свидетельствующих о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, материалы дела не содержат.

Таким образом, выводы судов о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора являются преждевременными и требуют повторной оценки в части допустимости арендодателя требовать устранения нарушения и предложение расторгнуть договор до истечения разумного срока.

Кроме того, как следует из заявления публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Банк) от 15.05.2017, представленного в суд апелляционной инстанции, согласно договорам ипотеки от 25.09.2013 № 44131252/11 и от 10.01.2013 № 44131001/11, на право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, в районе ГСК «ТУК», кадастровый номер 16:52:040304:414, наложены обременения в виде ипотеки в пользу Банка, в связи с чем Банк просил привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Учитывая, что Банк является залогодержателем права аренды спорного земельного участка, то удовлетворение судом требования о расторжении договора аренды затрагивает права и законные интересы Банка, который в нарушение требований части 1 статьи 51 АПК РФ не был привлечен к участию в настоящем деле, в том числе для реализации прав, предусмотренных законом.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, решить вопрос о лицах, подлежащих привлечению к участию в деле, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017 по делу № А65-20046/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья					М.В. Коноплёва 

Судьи								В.А. Петрушкин 

									А.Ф. Фатхутдинова