ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-7361/2022

13 октября 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     27 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 октября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Балакир М.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 27.09.2023

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-19617/2023)  индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2023 по делу № А56-7361/2022, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Ренессанс" о взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ренессанс" (далее – ответчик, Общество) о взыскании 2 043 705 руб. 00 коп. убытков в виде разницы между уплаченной дольщиком ценой по договору участия в долевом строительстве и рыночной ценой объекта долевого строительства на дату заключения договора участия в долевом строительстве согласно отчету от 11.11. 

<

...>/21.

Определением от 24.08.2022 по ходатайству Общества судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» ФИО3; производство по делу было приостановлено.

В связи с поступлением заключения эксперта Автономной некоммерческой организации «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» № 3118/2022-А56-7361/2022, производство по делу возобновлено.

Предприниматель на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил об увеличении исковых требований, просил в числе заявленных убытков в размере 2 043 705 руб. 00 коп. также взыскать 171 953 руб. 00 коп. убытков в виде соразмерного уменьшения стоимости помещения в связи с уменьшением его площади, не соответствующей договору участия в долевом строительстве по площади. Увеличение исковых требований принято судом к рассмотрению.

По ходатайству ответчика в судебное заседание был вызван эксперт ФИО3 для дачи пояснений по проведенному исследованию.

Решением от 25.04.2023 в иске отказано.

Не согласившись с решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что суд не учел выводы эксперта сделанные в заключении № 3118/2022-А56-7361/2022.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение оставить без изменения, полагая, что вывод суда о неправильном применении экспертом п. 8.3.11  СП30.13330.2016 является верным.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Предприниматель (дольщик) являлся участником долевого строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, 2, 3 этапы строительства по строительному адресу: 

<

...> (далее - объект), на основании договора участия в долевом строительстве № 013Н-7-К-0119- РНСЗ от 28.01.2019 (договор), заключенного с застройщиком - ООО «Ренессанс». 

Согласно п.1.1 договора Объектом долевого строительства является нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже объекта, в 3 этапе строительства, в секции В в строительных осях l.b.-4.b./B.b.-E.b., имеющее условный № 108, 108.1, 108.2 (далее - помещение). 

Как указал предприниматель, недостатки, обнаруженные в помещении при осмотре помещения 29 апреля 2021 года (зафиксированные в акте выявленных замечаний - приложении к акту осмотра помещения № 108 от 29.04.2021), такие как царапины на трех стеклопакетах, царапины на профилях окон, повреждения нащельников, царапины на ручках, не смонтированные выключатели, системы АППЗ, и иные - до настоящего времени не устранены (по истечение полугода с момента их фиксации совместно с представителями застройщика); 

при осмотре помещения 29 апреля 2021 года обнаружено и зафиксировано в качестве замечаний, что в помещении № 1 имеются не предусмотренные договором транзитные канализацационные стояки вдоль стен и по потолку, занимающие значительную часть площади помещения, стояки не обстроены (не выполнена их трассировка застройщиком). 

Как указал истец, договором участия в долевом строительстве № 013Н-7-К-0119- РНСЗ от 28.01.2019 установка таких канализационных общедомовых стояков через помещение, подлежащее передаче дольщику по договору, не предусмотрена; наличие указанных стояков - это отклонение от договора и от технических характеристик помещения, описанных в приложении № 1 к договору. 

По мнению истца, сама по себе стационарная установка таких шумных занимающих полезную площадь транзитных канализационных стояков в помещении с определенным коммерческим назначением, ухудшает характеристики Помещения, уменьшает его коммерческую привлекательность, снижает рыночную цену объекта долевого строительства, что не было согласовано с дольщиком, участником строительства, а выполнено застройщиком в одностороннем порядке в нарушение договора участия в долевом строительстве. 

Непредусмотренные договором канализационные стояки, установленные в помещении, следующим образом ухудшают качество и рыночную привлекательность объекта долевого строительства: 

1. В помещении придется обеспечить постоянный доступ для обслуживания системы канализации жилого дома. 

2. В помещении постоянно будет шум из-за неверного монтажа транзитных стояков. 

3. Стык на объединенном стояке из разного типа труб и накладной резиновой манжете является угрозой аварийной ситуации в ближайшее время при наращивании использования жилого дома для постоянного проживания. 

4. В помещении постоянно будет запах канализации из-за отсутствия трапа с гидрозатвором. 

Данные выводы сделаны экспертом ФИО4 и указаны в заключении специалиста эксперта внесудебной строительно-технической экспертизы от 16.08.2021. 

В соответствии с отчетом № 195011/21 от 11.11.2021, изготовленным ООО «ГЛЭСК» рыночная стоимость объекта оценки, представляющего собой жилое помещение, расположенное на 1-ом этаже, в 3 этапе строительства, в секции В в строительных осях l.b.-4.Ь./Б.Ь.-Е.Ь., имеющее условный № 108, 108.1, 108.2, общей площадью 101,3 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Дыбенко дом 8, по состоянию на 28.01.2019 (дату заключения договора) значительно снизилась из-за непредусмотренных договором отклонений в виде транзитных канализацационных стояков, построенных застройщиком вдоль стен и по потолку, занимающих значительную часть площади помещения и составляет 12 472 000 рубля. 

Оценка выполнена на ретроспективную дату - дату заключения договора между дольщиком и застройщиком. 

Полагая, что дольщик понес убытки в виде разницы между уплаченной дольщиком ценой по договору участия в долевом строительстве и рыночной ценой объекта долевого строительства на дату заключения договора участия в долевом строительстве, согласно отчету № 195011/21 от 11.11.2021 в размере 2 043 705 рублей (14 515 705 - 12 472 000 = 2 043 705), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Определением от 24.08.2022 по ходатайству Общества назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» ФИО3; перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

- соответствуют ли договору № 013Н-7-К-0119-РНСЗ от 28.01.2019 участия в долевом строительстве и техническим обязательным требованиям и нормам строительства смонтированные транзитные стояки (сети) канализации, расположенные в центре нежилого помещения и по потолку с учетом расположения их, использованных материалов, отсутствие их шумо- и звукоизоляции и иных их особенностей в нежилом помещении на 1-ом этаже строящегося многоквартирного дома, в 3 этапе строительства, секции В между строительных осей l.b.-4.Ь./Б.Ь.-Е.Ь., имеющее условный № 108, 108.1, 108.2, расположенному по адресу: 

<

...>? 

- Является ли размещение транзитных канализационных стояков в помещении № 55Н. расположенном по адресу: 

<

...>, стр.1, нарушением требований к качеству данного помещения, указанных в договоре участия в долевом строительстве № 013Н-7-0119-РНСЗ от 28.01.2019, технических регламентах, проектной документации и градостроительных регламентах, а также иных обязательных требованиях? 

- В случае признания размещения транзитных канализационных стояков в помещении № 55Н нарушением требований к качеству данного помещения, указанных в договоре участия в долевом строительстве № 013Н-7-0119-РНСЗ от 28.01.2019, технических регламентах, проектной документации и градостроительных регламентах, а также иных обязательных требованиях, то каков размер уменьшения стоимости помещения в связи с данным нарушением?

Согласно заключению эксперта от 29.09.2022 № 3118/2022-А56-7361/2022 смонтированные транзитные стояки (сети) канализации, расположенные в центре нежилого помещения и по потолку с учётом расположения их, использованных материалов, отсутствие их шумо- и звукоизоляции в нежилом помещении на 1-ом этаже строящегося многоквартирного дома, в 3 этапе строительства, секции В между строительных осей l.b.-4.Ь./Б.Ь.-Е.Ь., имеющее условный № 108, 108.1, 108.2, расположенному по адресу: 

<

...>, не соответствует договору № 013Н-7-К-0119-РНСЗ от 28.01.2019 участия в долевом строительстве и техническим обязательным требованиям и нормам строительства (ответ на вопрос № 1); 

размещение канализационных стояков в помещении № 55-Н, расположенном по адресу: 

<

...>, стр. 1, является нарушением требований к качеству данного помещения, указанных в договоре участия в долевом строительстве № 013Н-7-К-0119-РНСЗ от 28.01.2019, техническом регламенте, проектной документации, и не является нарушением градостроительного регламента (ответ на вопрос № 2); 

размер уменьшения стоимости помещения в связи невозможностью использования части помещения составит 171 953 руб. 00 коп. (ответ на вопрос № 3). 

Из содержания заключению эксперта от 29.09.2022 № 3118/2022-А56-7361/2022 следует, что в приложении № 1 к договору участия в долевом строительстве от 28.01.2019 № 013Н-7-К-0119-РНСЗ указано на выполнение системы канализации «без разводки к местам установки сантехнических приборов». 

Такая формулировка, по мнению эксперта, подразумевает, что в помещении 55-Н могут прокладываться транзитные участки канализации. 

В приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве от 28.01.2019 № 013Н-7-К-0119-РНСЗ не указаны какие-либо трубопроводы (канализации, водоснабжения, отопления) и кабели. 

В представленной проектной документации (лист 3,5 раздела ВК) указаны:

- трубопроводы канализации из труб ПВХ, 

- нижняя часть трубопровода выполнена из чугунной трубы, 

- место перехода трубы ПВХ в трубу из чугуна. 

Экспертом установлено, что фактическая трасса прокладки трубопровода, материал трубопровода соответствует указанным в проектной документации в материалах дела на лист 3,5 раздела ВК. 

Необходимость устройства мероприятий по шумоизоляции трубопровода канализации в представленной проектной документации не указана. 

Также эксперт с учетом разрешения на ввод объекта в эксплуатации пришел к выводу о выполнении строительства объекта по нормам, действующим на дату выдачи разрешения на строительство (09.10.2018). 

Экспертом в ходе исследования выявлены следующие нарушения: 

- отсутствует короб закрывающий участок канализационного трубопровода с обшивкой из негорючих материалов, что не соответствует требованиям п. 8.3.10 СП 30.13330.2016 «Внутренний водпровод и канализация заданий. Актулизированная редакция СНиП 2.04.0185*»; 

- в проектной документации лист 3 шифр АА 07/19-1066-ИОС2.1.ПЗ указано, что нежилое помещение в 3 этапе строительства, секции В между строительных осей l.b.- 4.Ь./Б.Ь.-Е.Ь, является офисным помещением. 

Так как в данном помещении проложен канализационный трубопровод (схема прокладки, рис. 1) под потолком, то такая прокладка не соответствует требования п. 8.3.11 СП 30.13330.2016 «Внутрениий водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*» для офисных комнат административных зданий. Отсутствие шумоизоляции при устройстве канализационного трубопровода в помещении не является нарушением норм обязательных к применению. 

Эксперт, делая выводы о несоответствии объекта долевого строительства договору № 013Н-7-К-0119-РНСЗ от 28.01.2019 участия в долевом строительстве, техническим обязательным требованиям и нормам строительства, а также проектной документации, исходит из того, что спорное помещение является офисным по проектной документации, следовательно, к нему подлежат применению требования пункта 8.3.11 СП 30.13330.2016.

Суд, отказывая в иске, исходил из того, что требования пункта 8.3.11 СП 30.13330.2016 о недопущении открытой или скрытой прокладки внутренних канализационных сетей относятся к рабочим и офисным комнатам зданий административных и общественного назначения, тогда как в настоящем случае объект долевого строительства находится в многоквартирном жилом доме.

Между тем суд не учел, что в отсутствие иных норм регулирующих данные правоотношения в данном случае подлежат применению нормы пункта 8.3.11 СП 30.13330.2016 по аналогии закона.

При  этом довод ответчика, изложенный в дополнении к отзыву на апелляционную жалобу, о руководстве застройщика СП 30.13330.2012 при проектировании систем внутренней канализации объекта, отклонен апелляционным судом поскольку с момента введения в действие СП 30.13330.2016 "СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий" признан не подлежащим применению СП 30.13330.2012 "СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий", утвержденный приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 декабря 2011 г. N 626, за исключением пунктов СП 30.13330.2012 "СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий", включенных в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. N 1521 (далее - Перечень), до внесения соответствующих изменений в Перечень.

С учетом изложенного апелляционный суд признал выводы эксперта правильными, ответчиком не опровергнуты. При таких обстоятельствах размер уменьшения стоимости помещения в связи невозможностью использования части помещения составит 171 953 руб. 00 коп. В остальной части убытки истцом не доказаны. При заключении договора долевого строительства истец был ознакомлен с проектной документацией на Объект строительства.

Поскольку экспертное заключение положено в основу судебного акта, которым требования истца подлежат удовлетворению в размере определенном экспертом, судебные издержки в виде расходов на экспертизу подлежат отнесению на ответчика в полном объеме. В остальной части судебные расходы подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в порядке п. 1 ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 25.04.2023 по делу №  А56-7361/2022 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 171 953,00 руб. уменьшения стоимости помещения, 2 645,00 расходов по государственной пошлине по иску, 125 000,00 руб. расходов по экспертному заключению, 232,82 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 859,00 руб. государственной пошлины в связи с увеличением исковых требований.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

М.В. Балакир

 

С.А. Нестеров