АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 сентября 2017 года

Дело №

А05-13621/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,                  Сергеевой И.В.,                

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Анклав»  ФИО1 (доверенность от 16.11.2016), 

рассмотрев 21.09.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу  Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 28.03.2017 (ФИО2) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В., Шадрина А.Н.)  по делу № А05-13621/2015, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Анклав», место нахождения: 163045, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,                   ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», место нахождения: 163000, 

<

...>,                ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», место нахождения: 163000, 

<

...>,                                    ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), муниципальному образованию «Катунинское» в лице администрации муниципального образования, место нахождения: 163513, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,                      ИНН 

<

***> (далее – МО «Катунинское»), о взыскании 649 215 руб. неосновательного обогащения и 85 000 руб. убытков.

Комитет обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с Общества 75 698 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 24.06.2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Агентство архитектуры и градостроительства Архангельской области (далее – Агентство), открытое акционерное общество «Российские железные дороги» в лице Исакогорского территориального участка Северной дирекции по тепловодоснабжению - структурного подразделения Центральной дирекции по тепловодоснабжению (далее – ОАО «РЖД»), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. 

Решением суда от 09.06.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.09.2016, первоначальные исковые требования к Комитету удовлетворены частично, с Комитета в пользу Общества взыскано 362 335 руб. неосновательного обогащения, 85 000 руб. убытков, а также 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении заявленных требований к остальным ответчикам и в удовлетворении встречного иска отказано, с Общества в доход федерального бюджета взыскано 6909 руб. 79 коп. государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2016 решение от 09.06.2016 и постановление от 08.09.2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Решением суда от 28.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.06.2017, с Комитета в пользу Общества взыскано 362 335 руб. неосновательного обогащения и 85 000 руб. убытков. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении исковых требований к Администрации и МО «Катунинское» и встречного иска отказано. 

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Общества отказать, встречные исковые требования Комитета удовлетворить в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суды неправомерно обобщили полномочия по распоряжению земельными участками и по выдаче задания на разработку градостроительной документации, отнеся их исполнение к исключительной компетенции Администрации, а также возложили ответственность за нарушение сроков предоставления задания на Администрацию, в то время как Общество не предприняло своевременных мер по исполнению договора. Комитет считает себя ненадлежащим ответчиком.

В отзыве на кассационную жалобу представитель Общества просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжений Администрации от 08.04.2010 № 1013р и от 04.05.2010 № 1220р Комитетом в соответствии с процедурой, установленной действующим законодательством, в газете «У Белого моря» от 14.05.2010 № 18 (7835) опубликовано информационное сообщение о продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 88 000 кв.м с кадастровым номером 29:16:240601:115, расположенного по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО «Катунинское», пос. Катунино для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет.

В соответствии с протоколом от 15.06.2010 № 1 заседания комиссии по организации и проведению торгов по земельным участкам на территории муниципального образования «Приморский муниципальный район» распоряжением Администрации от 25.06.2010 № 1724р Обществу, как единственному участнику аукциона, по начальной цене, предоставлен в аренду названный земельный участок.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 25.06.2010 заключили договор аренды указанного участка.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи                   от 25.06.2010. 

Договор зарегистрирован 29.07.2010 в установленном законом порядке. 

Разрешенное строительство: одно-двухквартирные жилые дома с приусадебными земельными участками, площадь одного земельного участка 1500 - 2000 кв.м. Параметры разрешенного строительства: индивидуальные жилые дома на 1 - 2 семьи в каменном или деревянном исполнении, размещаемые в соответствии с проектом планировки территории (пункты 1.5 и 1.6 договора). 

Особые условия: подготовка документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства (пункт 1.7 договора).

Согласно пункту 1.9 договора сроки подготовки документации по планировке территории - в соответствии с заданием на разработку градостроительной документации - июнь 2010 года.

Общество неоднократно обращалось в Администрацию с просьбой выдать задание на разработку градостроительной документации. 

В связи с непредставлением Администрацией указанного задания истец в августе 2011 года самостоятельно изготовил задание на разработку проекта планировки земельного участка и обратился в Агентство для его утверждения.

Письмом от 12.08.2011 № 301/564 Агентство отклонило указанное задание, указав, что в соответствии с положениями статьи 17 Градостроительного кодекса Архангельской области задание на подготовку документации по планировке территории утверждается органом местного самоуправления муниципального образования Архангельской области, осуществляющим полномочия в сфере градостроительной деятельности, а не заказчиком; кроме того, представленное задание требует корректировки.

Задание на разработку проекта планировки земельного участка утверждено Агентством 28.10.2014.

Комитет 18.11.2014 направил Обществу претензию с требованием до 31.12.2014 устранить допущенные нарушения условий договора аренды, выразившиеся в неосуществлении строительства.

В марте 2015 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением о согласовании выполненного проекта планировка земельного участка.

Письмом от 30.03.2015 № 01-14/363 Администрация отказала в согласовании указанного проекта по мотиву рассмотрения в арбитражном суде иска о расторжении договора аренды.

Комитет в рамках дела № А05-1920/2015 обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Обществу о расторжении договора от 25.06.2010. Определением Арбитражного суда Архангельской области от 09.07.2015 по делу № А05-1920/2015 принят отказ Комитета от требования о расторжении договора, производство по делу прекращено.

Письмом от 30.06.2015 № 01-14/707 Комитет отказал Обществу в продлении срока действия договора аренды.

Письмом от 06.07.2015 № 03-6/131 Комитет уведомил истца о прекращении действия договора аренды с 25.06.2015.

Общество, считая, что в период действия договора оно не имело объективной возможности осуществлять полномочия арендатора земельного участка и осуществить строительство индивидуальных жилых домов, поскольку задание на разработку проектной документации не было своевременно выдано, а затем и отказано в согласовании самой документации, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Комитет, сославшись на наличие у Общества задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, частично удовлетворил первоначальные исковые требования (с учетом применения срока исковой давности) и отказал во встречном иске. 

Статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, а также определяет круг прав арендатора при обнаружении таких недостатков, включая, в частности, право на предъявление требований о соразмерном уменьшении арендной платы, о досрочном расторжении договора. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По смыслу положений статей 606, 611, 612, 614, 1102 ГК РФ обязательства сторон по договору аренды являются встречными; обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества; невозможность использования имущества по целевому назначению по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор, исключает его обязанность по внесению арендной платы, а также удержание арендодателем уплаченной арендной платы, являющейся в этом случае неосновательным обогащением арендодателя.

Суды обеих инстанций, руководствуясь приведенными нормами, правомерно исходили из того, что арендатор не имел объективной возможности использовать по назначению предоставленный ему в аренду земельный участок, поскольку арендодателем не исполнены надлежащим образом принятые на себя обязательства, в том числе по своевременной выдаче Обществу задания на разработку градостроительной документации, отсутствие которого делает невозможным проведение работ по разработке документации по планировки территории. 

Судами также установлено пересечение спорного земельного участка магистральной водопроводной сетью ОАО «РЖД», которое письмом от 14.01.2015 № СевДТВУ-3/12-3 отказало Обществу в согласовании местоположения пятна застройки земельного участка для комплексного освоения, а также центральной водопроводной сетью, принадлежащей муниципальному образованию, о наличии которых арендодатель не поставил в известность арендатора при заключении договора аренды. Наличие данных сооружений согласно представленному в материалы дела заключению кадастрового инженера делает невозможным строительство индивидуальных жилых домов на значительной части земельного участка, на что истец не рассчитывал при заключении договора.

Таким образом, суды сделали правомерный вывод о том, что обязанность Комитета как арендодателя по встречному предоставлению надлежащим образом не исполнена. В результате арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его целевым назначением и  условиями договора аренды. 

Соответственно, с арендатора нельзя взыскать арендную плата, а уплаченные платежи подлежат возврату в виде неосновательного обогащения.  

Руководствуясь положениями статей 9, 65 АПК РФ, статей 196, 307, 309,  606, 611, 612, 1102, 1103 ГК РФ, суды сочли подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании в виде неосновательного обогащения                           362 335 руб. арендной платы, уплаченной по платежным поручениям от 04.04.2013 № 2, от 17.12.2013 № 3, от 22.10.2014 № 1, от 02.03.2015 № 6. 

Суд также пришел к выводу о доказанности Обществом причиненных ему убытков (статьи 15 и 393 ГК РФ) исходя из того, что Общество, заключив договор от 10.11.2014 подряда на разработку в установленном порядке проект «Планировка земельного участка для комплексного освоения в целях индивидуального жилищного строительства в пос. Катунино» и перечислив  подрядчику 85 000 руб. в качестве авансового платежа, понесло расходы в целях использования арендованного участка по целевому назначению, однако по вине арендодателя не могло его использовать. 

Суды установили, что надлежащим ответчиком является Комитет,   уполномоченный от имени соответствующего муниципального образования  выступать арендодателем по договору аренды.

Доводы жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку сводятся к несогласию с выводами судов об установленных ими обстоятельствах и неверной оценке доказательств. Суд кассационной инстанции не наделен правом давать иную оценку доказательствам, исследованным судами первой и апелляционной инстанций. Несоответствия выводов судов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам суд кассационной инстанции не усматривает. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 28.03.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 по делу № А05-13621/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева