3100/2022-102309(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ 

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799 

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации  

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-7596/2022

г. Архангельск

14 октября 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 14 октября 2022 года. 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Звездиной Л.В. при  ведении протокола судебного заседания секретарем Короткой С.И., рассмотрев в  судебном заседании дело по заявлению акционерного общества «Нарьян- Марсейсморазведка» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 166700, Ненецкий  автономный округ, 

<

...>) к Управлению  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>; ИНН  

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>) о признании  незаконным решения, при участии в заседании суда представителей:  

от заявителя - не явился, извещен, от ответчика – ФИО1 (доверенность от 22.12.2020), 

установил:

акционерное общество «Нарьян-Марсейсморазведка» (далее – заявитель, общество)  обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Росреестр) о  признании незаконным решения ответчика № КУВД-001/2022-13233231/3 от 14 июля  2022 года об отказе в государственной регистрации права общества в отношении  квартиры № 2 площадью 79 м2, имеющей кадастровый номер 83:00:000000:8732,  расположенной по адресу: Ненецкий автономный округ, МО «Городское поселение  «Рабочий поселок Искателей», 

<

...>.  

При этом заявитель просил обязать ответчика осуществить государственную  регистрацию права собственности общества в отношении указанной квартиры.  

Предмет заявленного требования указан с учетом его уточнения обществом в ходе  судебного разбирательства, принятого судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Ответчик заявленные требования не признал. 

Поводом к оспариванию решения об отказе в государственной регистрации права  послужили следующие фактические обстоятельства, установленные арбитражным судом  при рассмотрении дела.  

Между открытым акционерным обществом «Нарьян-Марсейсморазведка» (далее –  Участник-1) и обществом с ограниченной ответственностью «Арктика» (далее –  Участник-2, ООО «Арктика») заключен договор от 10.03.1999, согласно пункту 1.1.  которого Участник-1 передает Участнику-2 в долевое строительство 14-квартирный  жилой дом (в дальнейшем "здание") по адресу: пос. Факел, согласно акту приема-передачи приложения № 1.  

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что долей Участника-1 в  строительстве здания является уже построенная часть здания, долей Участника-2 –  

объем работ до окончания строительства. В соответствии с пунктом 2.1. договора после  окончания строительства здания доли между Участниками распределяются независимо от  понесенных затрат следующим образом: Участнику-1 предоставляется: одна  двухкомнатная квартира, одна трехкомнатная квартира (пункт 2.1.1. договора). Согласно  пункту 3.2.2. Участник-2 обязуется передать Участнику-1 в течение 10 дней после ввода в  эксплуатацию здания квартиры в соответствии с пунктом 2.1.1. договора.  

Актом приема-передачи объекта незавершенного строительства № 1 от 12.03.1999  Участник-1 передал, а Участник-2 принял объект незавершенного строительства14-квартирный жилой дом в пос. Факел, в долевое строительство. Согласно данному акту  Участник-1 теряет право на объект незавершенного строительства: 14-квартирный жилой  дом в пос. Факел до окончания строительства и в дальнейшем не будет претендовать на  право собственности в отношении недвижимого имущества, за исключением 2-х квартир,  на правах "Дольщика": одна 2-комнатная квартира № 5 общей площадью 59,88 кв.м; одна  3-комнатная квартира № 2 общей площадью 80,51 кв.м.  

Согласно акту приема-передачи от 01.12.2000 ООО «Арктика» передало обществу  квартиры № 2 и № 5 в 14-квартирном жилом доме по адресу: пр. Ленинградский, д. 4 (с  приложенной справкой БТИ). Кроме этого, между заявителем и ООО «Арктика» подписан  акт приемки-передачи основных средств № 12 от 29.12.2000. На спорные квартиры были  оформлены технические паспорта от 09.01.2001.  

Постановлением МО «Рабочий поселок Искателей» о передаче на баланс от  25.01.2001 № 26 в муниципальную собственность принят 12-квартирный жилой дом,  находящийся по адресу: 

<

...>, общей площадью 825.2  кв. м с 01.12.2000.  

Постановлением муниципального образования «Рабочий поселок Искателей» о  принятии в собственность от 25.01.2001 № 26-А обществу было предписано принять в  собственность две квартиры № 2 и № 5 общей площадью 193 м² в 14-квартирном жилом  доме, находящимся по адресу: 

<

...>, на основании  договора о долевом участии по финансированию строительства данного объекта от  10.03.1999 для использования жилой площади в качестве служебных жилых помещений.  

В связи с принятием постановления от 25.01.2001 № 26-А общество, будучи  уверенным в надлежащей регистрации права собственности на квартиры, не обратилось с  соответствующим заявлением в уполномоченный орган. При этом общество пользуется  квартирами № 2 и № 5 с 2001г., несет бремя их содержания, оплачивая коммунальные  платежи, уплачивая налоги,  

В 2020 г. в процессе подготовки пакета документов для продажи упомянутых  квартир заявителю стало известно, что в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права  собственности на эти квартиры, в связи с чем общество 30.11.2020 направило Росреестру  документы для регистрации права собственности на квартиры. Однако 11.03.2021  заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности по причине  отсутствия в договоре от 10.03.1999 сведений о регистрации прав в органе технической  инвентаризации в установленном порядке.  

ООО «Арктика», осуществлявшее строительство многоквартирного жилого дома в  рамках договора, прекратило деятельность юридического лица 06.07.2011 в связи с  исключением из ЕГРЮЛ.  

Общество 19.05.2021 обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  администрации МО «Городское поселение «Рабочий поселок Искателей» о признании  перехода права собственности на недвижимое имущество, а также к Росреестру с  требованием об обязании зарегистрировать переход права собственности на спорные  квартиры. Решением Арбитражного суда Архангельской области по месту нахождения  постоянного судебного присутствия в г.Нарьян-Маре от 15.12.2021 по делу  

 № А05П-347/2021 обществу было отказано в удовлетворении исковых требований. Данное  

решение постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  02.03.2022 оставлено без изменения.  

31 марта 2022 года общество направило заявление в Росреестр о государственной  регистрации права собственности на квартиру № 2, расположенную по адресу: АО  Ненецкий, 

<

...>. К указанному  заявлению был приложен пакет документов: договор от 10.03.1999,  акт приема-передачи № 1 от 12.03.1999, постановление Администрации МО «Рабочий  поселок Искателей» от 25.01.2001 № 26-А, акт приема-передачи квартир № 2 и № 5 от  01.12.2000, судебные акты по делу № А05П-347/2021, иные документы.  

13 апреля 2022 года Росреестр принял решение о приостановлении  государственной регистрации на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального  закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -  Закон № 218-ФЗ), направив в адрес заявителя уведомление о приостановлении  государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-13233231/1. В данном уведомлении  была указана причина приостановления: право собственности на объект не  зарегистрировано за ООО «Арктика». В целях устранения причин приостановления  заявителю было указано на право представления вступившего в законную силу решения  суда о государственной регистрации права собственности на заявленный объект за  заявителем.  

14 июля 2022 года в связи с истечением срока приостановления и неустранением  приведенной в уведомлении о приостановлении причины, препятствующей  осуществлению государственной регистрации права, Росреестр принял решение,  отраженное в уведомлении № КУВД-001/2022-13233231/3 от 14.07.2022, об отказе в  государственной регистрации права общества в отношении квартиры № 2. В данном  уведомлении Росреестр указал, что согласно сведениям ЕГРН право ООО «Арктика» на  заявленный объект не зарегистрировано, что, в свою очередь, явилось основанием для  приостановления государственной регистрации. В целях устранения причин  приостановления заявитель не представил вступившее в законную силу решение суда о  государственной регистрации права без обращения ООО «Арктика» и признания права  собственности.  

Не согласившись с решением об отказе, общество обратилось в суд. В обоснование  своих требований ссылается на то, что отсутствие в ЕГРН записей о государственной  регистрации права собственности лица, отчуждающего недвижимое имущество, не  является препятствием для перехода права собственности на этот объект и  соответствующей регистрации. Факт исполнения обществом и ООО «Арктика»  обязательств по договору в полном объеме подтверждается материалами дела  доказательствами. Оспариваемое решение об отказе нарушает права и интересы общества.  

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, заслушав  объяснения представителей сторон, суд пришёл к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) для признания судом ненормативного правового акта  незаконным необходимы два условия: несоответствие такого акта закону или иному  нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере  предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав  приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не  представлены документы, необходимые для осуществления государственного  кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.  

В соответствии с частью 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав  отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение  срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению  

государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав,  указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.  

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ в ходе проведения правовой  экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов  устанавливается, в том числе наличие или отсутствие предусмотренных указанным  законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для  отказа в ее осуществлении. К подобным основаниям, в частности, относится  непредставление необходимых для государственной регистрации прав документов (п. 5 ч.  1 ст. 26 Закона о регистрации).  

Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ необходимыми документами для  осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и  другие сделки в отношении недвижимого имущества, подтверждающие наличие,  возникновение, переход прав на такое имущество и совершенные в соответствии с  законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на  момент совершения сделки.  

Поскольку в силу части 1 статьи 14, статьи 18 Закона № 218-ФЗ государственная  регистрация прав носит заявительный характер, то для ее проведения необходимо  обязательное предоставление заявлений сторонами соответствующего договора при  государственной регистрации прав, возникающих на основании такой сделки (пункт 3  части 3 статьи 15).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной  регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения  соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.  

Как следует из материалов дела и объяснений ответчика, запись о праве  собственности ООО «Арктика» на квартиру в ЕГРН отсутствует, заявления и документы  на государственную регистрацию прав указанного юридического лица на спорную  квартиру ООО «Арктика» в Росреестр не подавало ни до передачи имущества в конце  2000 года, ни до даты прекращения его деятельности в 2011 году. Каких-либо документов,  свидетельствующих о возникновении у ООО «Арктика» права собственности на квартиру,  о наличии необходимого в силу статьи 209 ГК РФ правомочия на распоряжение данным  объектом посредством передачи его заявителю, ни у ответчика, ни у суда не имеется.  

Из материалов дела и объяснений сторон также вытекает, что вопрос о правах ООО  «Арктика» на спорную квартиру рассматривался арбитражным судом в рамках дела  

 № А05П-347/2021. Указанные выше обстоятельства, связанные с отсутствием  доказательств возникновения (наличия) у ООО «Арктика» прав на квартиру, были  установлены судом по указанному делу и в силу статьи 69 АПК РФ имеют  преюдициальное значение для настоящего спора.  

Следовательно, представленные заявителем в качестве оснований для  государственной регистрации прав договор от 10.03.1999 и акт приема-передачи квартир  от 01.12.2000 не подтверждали возникновение (наличие) прав на спорный объект ни у  ООО «Арктика», ни у общества.  

Таким образом, необходимые для государственной регистрации прав документы в  Росреестре отсутствовали, обществом представлены не были.  

Более того, согласно части 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная  регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект  недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости  проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в  ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с требованиями  части 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ обязательным и необходимым условием для  государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект  недвижимого имущества является регистрация такого права в ЕГРН за отчуждателем.  

Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О  некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу  

недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», давшим  разъяснение в отношении сделок, подобным договору от 10.03.1999, на момент  государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к  покупателю (статьи 131, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на  него.  

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации государственная  регистрация перехода права собственности на квартиру к обществу (что являлось  правовой целью его обращения в Росреестр) была возможна исключительно при наличии  в ЕГРН зарегистрированного права собственности отчуждателя ООО «Арктика» на  данный объект.  

Ссылка общества на пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10,  Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной  практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других  вещных прав» (далее - Постановление Пленумов № 10/22), а также на судебную практику,  согласно которой суды делают вывод о том, что отсутствие в ЕГРН записи о  зарегистрированных правах отчуждателя на объект не является препятствием для  перехода права собственности на него к приобретателю, является в данной ситуации  необоснованной.  

Согласно пункту 62 Постановления Пленумов № 10/22 возложение на орган  регистрации прав обязанности осуществить государственную регистрацию перехода  права собственности возможно только в результате оспаривания решения об отказе,  вынесенного исключительно по причине отсутствия второй стороны сделки. Если других  препятствий для проведения регистрационных действий не имеется, суды удовлетворяют  соответствующие требования о признании незаконным отказа и возложении на  регистрирующий орган обязанности зарегистрировать переход прав на объект.  

Оспариваемым решением обществу отказано в государственной регистрации, в  том числе по причине того, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных  правах отчуждателя (ООО «Арктика») на квартиру. При этом, как подтверждается  сложившейся судебной практикой, сформированной в результате применения пункта 62  Постановления Пленумов № 10/22 (в том числе, и приведенной обществом в возражениях  от 27.09.2022), отсутствие в ЕГРН зарегистрированного права ликвидированного  отчуждателя на объект не расценивается судами в качестве препятствия для  государственной регистрации перехода такого права к приобретателю исключительно в  случае документального (доказательственного) подтверждения возникновения (наличия)  права собственности отчуждателя на указанный объект, а именно ранее возникших прав  либо прав, возникших вне зависимости от государственной регистрации в силу закона.  Если же доказательств возникновения (наличия) таких прав отчуждателя на объект не  имеется, то отсутствие в ЕГРН записи о государственной регистрации прав данного  субъекта является самостоятельным (дополнительным) основанием, препятствующим по  пункту 62 Постановления Пленумов № 10/22 государственной регистрации перехода прав  на объект к приобретателю  

Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.09.2021 по делу № А05-589/2021 (оставлено без изменения  Определением Верховного Суда РФ от 29.11.2021 № 307-ЭС21-21922), в постановление  Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.06.2022 по делу № А05П-347/2021,  иных судебных актах.  

Таким образом, оспариваемое решение Росреестра является законным и  обоснованным и не нарушает права и интересы общества в сфере предпринимательской и  иной экономической деятельности.  

При этом суд отмечает, что общество не лишено возможности в целях легализации  прав на спорную квартиру обратиться в суд с надлежащим исковым требованием,  направленным на разрешение соответствующего спора, решение по которому в силу  статей 14 и 58 Закона № 218-ФЗ, пункта 52 Постановления Пленумов № 10/22 будет  

являться самостоятельным основанием для осуществления в отношении квартиры  регистрационных действий.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат  отнесению на заявителя.  

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области  

РЕШИЛ:

отказать акционерному обществу «Нарьян-Марсейсморазведка» в удовлетворении  заявления о признании недействительным решения Управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и  Ненецкому автономному округу № КУВД-001/2022-13233231/3 от 14 июля 2022 года об  отказе в государственной регистрации права общества в отношении квартиры № 2  площадью 79м2, имеющей кадастровый номер 83:00:000000:8732, расположенной по  адресу: Ненецкий автономный округ, МО «Городское поселение «Рабочий поселок  Искателей», 

<

...>.  

Оспариваемое решение проверено на соответствие нормам Федерального закона  «О государственной регистрации недвижимости».  

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный  апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд  Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.  

Судья Л.В. Звездина  

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначействоДата 17.12.2021 5:58:47

Кому выдана Звездина Людмила Владимировна