АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А67-1293/2019

г. Томск

16 мая 2019 г.

– дата объявления резолютивной части решения

16 мая 2019 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к 1. обществу с ограниченной ответственностью «Октан-М» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

2. общество с ограниченной ответственностью «Димар-П» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

3-е лицо: ФИО2 

о взыскании 1 212 875,35 руб.

без участия сторон,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Октан-М» (далее – ООО «Октан-М») с исковым заявлением о взыскании 1 212 875,35 руб., из которых 1 061 793,40 руб. – задолженность по арендным платежам за период с 01.10.2015 по 31.12.2018 по договору аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17727, 151 081,95 руб. – пеня на основании пункта 3.11 договора за период с 16.11.2015 по 04.02.2019. 

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17727 исполнены ненадлежащим образом. Задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.12.2018 составила 1 061 793,40 руб., на сумму задолженности подлежит начислению пеня на основании пункта 3.11 договора (л.д. 3-4). 

Определением суда от 11.04.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Димар-П» (далее – ООО «Димар»).

Ответчик (1) в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что в связи с отчуждением ООО «Димар-П» павильона, расположенного на спорном земельном участке, последний обязан нести расходы по содержанию своего имущества, в том числе производить плату за фактическое пользование земельным участок под названным объектом с даты заключения договора купли-продажи, т.е. с 21.02.2017; заявил о пропуске истцом срока исковой давности; в случае удовлетворения заявленных требований просил снизить неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; просил применить  (л.д. 81-82).

Ответчик (2), 3-и лицо отзывы на исковое заявление не представили. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом,  представителей в судебное заседание не направили. 

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие лиц, участвующих в деле (части 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично в сумме 1 112 045,18 руб.

Как следует из материалов дела, 17.06.2008 между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и ООО «Октан-М» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-17727, в соответствии с которым на основании постановлений Мэра Города Томска  от 29.12.2004 № 4160-з, от 16.04.2008 № 473-з арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, место положение, которого: г. Томск, ул. Лебедева (ост. Киевская), согласно кадастровому плану участка, кадастровый номер 70:21:0200004:0102 (л. д. 10-12).

Данным договором предусмотрено, что площадь земельного участка составляет 78 кв.м, в том числе облагаемая арендной платой 78 кв.м (пункт 1.4); срок действия договора установлен с 16.04.2008 по 16.03.2009 (пункт 2.1); арендная плата за землю взимается с 16.04.2008 (пункт 3.7); размер арендной платы за пользование земельным участком определяется путем умножения ставки арендной платы, указанной в пункте 3.1. договора, на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.4. договора (пункт 3.2); ставки арендной платы за землю могут изменяться арендодателем и одностороннем порядке без согласования с арендатором не чаще одного раза в течение календарного года с учетом изменения законодательства и иных правовых актов, изменения зоны градостроительной ценности территории, вида разрешенного использования земельного участка на основании решения уполномоченного органа. Арендодатель обязан проинформировать арендатора об изменении ставок арендной платы, бюджетного счета для оплаты арендных платежей путем опубликования соответствующего информационного сообщения в средствах массовой информации муниципального образования «Город Томск» либо в официальном источнике опубликования города Томска (пункт 3.9); в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной  1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 3.11).

Земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Лебедева (ост. Киевская), кадастровый номер 70:21:0200004:0102, площадью 78 кв.м передан арендатору по акту приема-передачи от 17.06.2008 (л.д. 13). 

Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

15.01.2013 департамент недвижимости направил ответчику уведомление № 196 о расторжении договора аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17727 по истечении 14 дней с момента получения извещения и необходимости освободить земельный участок (л.д. 14). 

Из материалов дела следует, что уведомление об одностороннем отказе от договора получено ответчиком 17.01.2013. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о прекращении договора аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17727 ввиду одностороннего отказа департамента недвижимости от его исполнения.

После расторжения договора аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17727 ООО «Октан-М» земельный участок арендодателю не возвратило. 

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял. Задолженность за период 01.10.2015 по 31.12.2018 составила 1 061 793,40 руб., в связи с чем, департамент недвижимости обратился с иском в суд.

Расчет основного долга истец составил на основании договора аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17727.

Возражая против заявленного иска, ответчик (1) сослался на то, что между ООО «Октан-М» (продавец) и ООО «Димар-П» (покупатель) 21.02.2017 заключен договор купли-продажи павильона (далее – объект), площадью 133 кв.м, расположенного на земельном  участке площадью 194,14 кв.м по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0200007:0165 (л.д. 77). Передача объекта осуществлена в день подписания договора. Ответчик полагает, что с момента передачи объекта ООО «Димар-П», а также с учетом заключения 21.02.2017 ООО «Октан-М» и ООО «Димар-П» соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № ТО-21-17227 (л.д. 79),  к последнему перешли права и обязанности арендатора по спорному договору, в связи с чем, ООО «Октан-М» является ненадлежащим ответчиком. 

Суд полагает указанные возражения необоснованными в связи со следующим. 

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17727 расторгнут департаментом недвижимости с 01.02.2013 в одностороннем порядке на основании уведомления от 15.01.2013 № 196.

Следовательно, факт продажи торгового павильона после расторжения договора аренды не может являться основанием для перехода прав и обязанностей по договору аренды в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по причине отсутствия самих арендных отношений. Поскольку до настоящего времени земельный участок от находящегося на нем торгового павильона не освобожден, имущество по акту приема-передачи истцу не возвращено, начисление департаментом недвижимости арендной платы в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно.

Кроме того, положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации о переходе прав и обязанностей по договору аренды в связи с продажей здания, сооружения в данном случае не применимы, поскольку павильон по адресу: 

<

...> является некапитальным объектом - строением, что следует из договора купли-продажи от 21.02.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Указанная норма не содержит указание на то, должно ли «сооружение», находящееся на земельном участке, отвечать признакам объекта недвижимости. 

Вместе с тем, системный анализ данной нормы и принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, позволяет прийти к выводу о том, что в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации речь идет об объектах недвижимости, т.е. сооружение должно отвечать признакам объекта недвижимости.

Таким образом, положения пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» о переходе прав и обязанностей по договору аренды в связи с продажей объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в данном случае не применимы. 

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ООО «Октан-М».

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом либо договором.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчик (1) заявил о применении срока исковой давности, утверждая, что к моменту предъявления настоящего требования срок исковой давности по взысканию задолженности по арендным платежам за период, превышающий трехлетний срок с момента подачи иска в суд, истек.

В силу требований пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Таким образом, период, в который стороны соблюдали предусмотренный законом претензионный порядок, в срок исковой давности не засчитывается.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Из положений части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что до предъявления к ответчику иска о взыскании арендной платы истец обязан направить ему претензию.

Следовательно, в период соблюдения департаментом недвижимости обязательного претензионного порядка течение срока исковой давности по заявленному требованию в силу действующего законодательства приостанавливалось.

Как следует из материалов дела, истец направил ответчику претензию 12.12.2018 (л.д. 17-19), соответственно, в силу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливалось в период с 13.12.2018 по 11.01.2019 (30 календарных дней) и возобновилось с 12.01.2019.

В соответствии с условиями договора от 17.06.2008 № ТО-21-17727 плата за пользование земельным участком производится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. 

Таким образом, начало течения срока исковой давности по каждому платежу следует исчислять с 16 числа второго месяца каждого квартала. То есть, начиная с 16.11.2015 для четвертого квартала 2015 г., с 16.02.2016 для первого квартала 2016 г. и т.д.

Настоящий иск подан в суд 13.02.2019, что подтверждается штампом на исковом заявлении (л.д. 3).

Таким образом, с учетом пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент подачи искового заявления в суд срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.12.2015 истек.

В соответствии со статьями 65, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований, представив письменные доказательства, содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, раскрыть те доказательства, на которые оно ссылается.

Истцом не опровергнут довод ответчика о пропуске срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием  к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения искового требования о взыскании арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.12.2015 отсутствуют.

Согласно справочному расчету истца (л.д. 95-96) размер задолженности за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 составляет 983 793,40 руб.

Указанный расчет судом проверен и признан правильным.

Ответчик (1) доказательства оплаты долга в сумме 983 793,40 руб. не представил, размер задолженности в указанной части не оспорил.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика (1) задолженности в сумме  983 793,40 руб. является обоснованным, в остальной части заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 3.11 договора начислил пеню в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы долга за каждый день просрочки за период за период с 16.11.2015 по 04.02.2019  в сумме 151 081,95  руб. 

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.).

Учитывая положения статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отказ во взыскании задолженности за период с 01.10.2015 по 31.12.2015 в связи с истечением срока исковой давности, срок исковой давности в отношении  дополнительного требования о взыскании пени за период с 16.11.2015 по 15.02.2015 также считается истекшим, в связи с чем, не имеется оснований для удовлетворения иска о взыскании пени за указанный период. 

Согласно справочному расчету истца, размер пени, начисленный за просрочку оплаты арендной платы за период с 16.02.2016 по 04.02.2019, составляет 128 251,78  руб.

Ответчик заявил о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Исходя из разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 71, 75, 77 Постановления от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал, что право суда на снижение неустойки ограничено пунктом 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, и снижение суммы неустойки ниже предела, установленного названным пунктом, является нарушением норм материального права.

Более того, в соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Из буквального содержания пункта 3.11 договора от 17.06.2008 № ТО-21-17727 следует, что неустойка установлена сторонами в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, то есть в размере, соответствующем  минимальному размеру процентов за пользование чужими денежными средствами.

Кроме того, ответчик не представил доказательств, которые бы свидетельствовали о явной несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства и получении кредитором необоснованной выгоды. При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Таким образом, отсутствуют основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик доказательства уплаты пени в сумме 128 251,78 руб. не представил.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика (1) пени в размере 128 251,78 руб. является обоснованным, в остальной части  удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина  по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, статей 196, 199, 200, 202, 307, 309, 330, 333, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и, руководствуясь частью 3 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Октан-М» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 983 793 руб. 40 коп. основного долга, 128 251 руб. 78 коп. пени, а всего 1 112 045 руб. 18 коп.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Октан-М» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23 039 руб. 94 коп.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья М.О. Попилов