ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

05.12.2022

 

Дело № А40-246115/21

 

Резолютивная часть постановления объявлена  28.11.2022

Полный текст постановления изготовлен  05.12.2022

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Архиповой Ю.В., Ярцева Д.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца Департамента городского имущества города Москвы: ФИО1 по доверенности от 29 декабря 2021 года,

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Меса»: ФИО2 по доверенности от 17 ноября 2021 года,

от третьих лиц: не явились,

рассмотрев 28 ноября 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 мая 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2022 года по делу № А40-246115/21,

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Меса» о взыскании,

третьи лица: акционерное общество «Специализированный застройщик «АК16», закрытое акционерное общество «Московский завод автоагрегатов»,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Меса» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13 июля 1995 года № М-05-002652 за период с 01 июля 2014 года по 31 марта 2021 года в размере 2 647 002 руб. 45 коп., пени за период с 23 сентября 2014 года по 31 марта 2021 года в размере 3 042 455 руб. 64 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Специализированный застройщик «АК16» (далее – АО «СЗ «АК16»), закрытое акционерное общество «Московский завод автоагрегатов» (далее – ЗАО «МЗА»).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 мая 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2022 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, ссылаясь на то, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, что помещения ответчика с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108 и 77.05.0004003:7674, располагаются в здании, принадлежащим АО «СЗ «АК16», который является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004003:99 на основании договора аренды № М-05-043119 противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела документам; при этом, согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0004003:99 находится здание с кадастровым номером 77:05:0004003:1130, в котором расположены помещения с кадастровыми номерами 77:05:0004003:4374, 77:05:0004003:4375, 77:05:0004003:4376; согласно выписке из ЕГРН здание с кадастровым номером 77:05:0004003:1223, в котором расположены помещения с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108 и 77:05:0004003:7674, принадлежащие ответчику на праве собственности, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0004003:6; кроме того, выводы о том, что расположение помещений с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108 и 77:05:0004003:7674 на земельном участке 77:05:0004003:99 являлось предметом исследования в рамках дела № А40-131120/20 является ошибочным.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ООО «Меса» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В заседании суда кассационной инстанции 28 ноября 2022 года представитель истца изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал по доводам приобщенного к материалам дела в соответствии с положениями статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыва.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела доказательств судами при рассмотрении спора по существу установлено, что 13 июля 1995 года между истцом (арендодатель) и ЗАО «Московский завод автоагрегатов» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № М-05-002652, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 29 703 кв.м, имеющий адресный ориентир: 

<

...>, с кадастровым номером 77:05:0004003:6.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы по договору аренды, наличием задолженности за период с 01 июля 2014 года по 31 марта 2021 года в размере 2 647 002 руб. 45 коп.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с иском в суд.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что ООО «Меса» не является арендатором по указанному договору аренды, а является правообладателем помещений с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108, 77:05:0004003:7674, расположенные в здании с кадастровым номером 77:05:0004003:1223, по адресу: 

<

...>. При этом, здание с кадастровым номером 77:05:0004003:1223 расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0004003:99, предоставленного на основании договора аренды № М-05-043119 от 04.09.2013 года, заключенного с АО СЗ «АК16» .

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31 мая 2021 года земельный участок с кадастровым номером 77:05:0004003:6 является смежным с земельным участком с кадастровым номером 77:05:0004003:99.

Судами установлено, что 25 августа 2016 года ИФНС России № 25 по г. Москве, проведена выездная налоговая проверка помещений, документов и предметов в помещениях принадлежащих ООО «Месса» и на прилегающей территории к отдельно стоящему зданию, в котором расположены вышеуказанные помещения, по результатам которой установлено, что помещения, принадлежащие на праве собственности ООО «Меса», проезд осуществляется через 2-й Нагатинский проезд (через проходную АО «СЗ «АК16»); кроме того, помещения, принадлежащие ООО «Месса» расположены на 2, 3 этажах 3-этажного здания, 1-ый этаж принадлежит АО «СЗ «АК16»; данное здание не имеет общих проходов и проездов с зданием с кадастровым номером 77:05:0004003:1223, включенным в перечень, утвержденный 700-ПП от 28 ноября 2014 года.

Пользование земельным участком с кадастровым номером 77:05:0004003:99 для доступа к помещениям с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108 и 77:05:0004003:7674 осуществляется ООО «Меса» на основании договора № 10 - АТ/АК16/2015 совместного пользования земельным участком от 01 сентября 2015 года, заключенного между ООО «Меса» и АО «СЗ АК 16» с указанной даты.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что помещения ответчика с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108, 77:05:0004003:7674, располагаются в здании, принадлежащим АО «СЗ «АК16», который является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004003:99 на основании договора аренды № М-05-043119, принимая во внимание, что проход и проезд к нежилым помещениям ООО «Меса», расположенным на 2, 3 этажах 3-х этажного здания, 1-ый этаж принадлежит ОАО «16 Автокомбинат» осуществляется через 2-й Нагатинский проезд (проходная АО «СЗ АК 16»), суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у ответчика отсутствуют обязательства по внесению арендной платы за земельный участок, на котором недвижимое имущество, принадлежащее ООО «Меса» не находится и не используется.

Отклоняя довод истца, что в силу закона к ответчику 21 января 2010 года, перешли права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 13 июля 1995 года № М-05-002652, заключенного между истцом и ЗАО «МЗА», апелляционный суд указал, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2020 года по делу № А40-54482/16 в удовлетворении требований о включении в реестр требований кредиторов ЗАО «МЗА» задолженности по арендной платы по тому же договору № М-05-002652 в размере 3 047 963 руб. 82 коп. отказано.

Апелляционным судом также отмечено, что ввиду отсутствия у ответчика реальной возможности пользоваться земельным участком с кадастровым номером 77:05:0004003:6 по причине, за которую арендатор не отвечает (невозможности прохода и проезда к нежилым помещениям ООО «Меса», расположенным на 2, 3 этажах 3-х этажного здания через здание с кадастровым номером 77:05:0004003:1223, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0004003:6), ООО «Меса» освобождено от обязанности по внесению арендной платы.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ,  пункту 14 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года № 13), по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По правилу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (часть 1 статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что согласно Выписке из ЕГРН от 08.02.2022 № КУВИ-001/2021-7733177 ООО «МЕСА» является правообладателем помещения с кадастровым номером 77:05:0004003:5108.

ООО «МЕСА» также является правообладателем помещения с кадастровым номером 77:05:0004003:7674согласно Выписке из ЕГРН от 31.05.2021 № КУВИ-001/2021-647081.

При отказе в удовлетворении исковых требований, судами сделаны выводы о том, что помещения ООО «Меса» с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108 и 77:05:0004003:7674, располагаются в здании, принадлежащем АО «СЗ АК 16», которое является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004003:99 на основании договора аренды № М- 05-043119.

При этом, согласно выписке из ЕГРН здание с кадастровым номером 77:05:0004003:1223, в котором по данным ЕГРН расположены помещения с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108 и 77:05:0004003:7674, принадлежащие ответчику на праве собственности, расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0004003:6.

Согласно сведениям из ЕГРН помещения с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108, 77:05:0004003:7674 расположены по адресу: 

<

...>., в то время как земельный участок с кадастровым номером 77:05:0004003:99, на котором находится здание с кадастровым номером 77:05:0004003:1130, расположено по адресу: 

<

...> вл.2.  

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0004003:99 находится здание с кадастровым номером 77:05:0004003:1130, в котором расположены помещения с кадастровыми номерами 77:05:0004003:4374, 77:05:0004003:4375, 77:05:0004003:4376.

Таким образом, расхождения в представленных в материалы дела Выписках из ЕГРН и выводах судов касаются не только нахождения спорных нежилых помещений в разных зданиях, но и на разных земельных участках с разными адресами.   

Следовательно, выводы судов о том, что помещения ООО «Меса» с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108 и 77:05:0004003:7674, располагаются в здании, принадлежащем АО «СЗ АК 16», которое является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004003:99, противоречат представленным в материалам дела данным Единого государственного реестра недвижимости. 

При этом, выводы судов основаны на результатах выездной налоговой проверки (решение № 16-12/13820), которое не содержит указания на то, на каком земельном участке находятся помещения ответчика. 

Вопреки позиции судов первой и апелляционной инстанций, судебный акт по делу  № А40-131120/20  не может являться самостоятельным основаниям для признания того, что помещения ответчика находятся на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0004003:99, поскольку из содержания судебных актов следует, что данный вопрос судами не исследован, соответствующие выводы в судебных актах по названному делу отсутствуют.

Между тем, данные обстоятельства не были учтены судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов.

Также судами оставлен без внимания вопрос о том, кому принадлежали спорные помещения с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108 и 77:05:0004003:7674 ранее и на каком праве осуществлялось пользование земельным участком прежним собственником. 

В силу закона ответчик с момента приобретения  права собственности на помещения, находящиеся в здании,  в праве общей долевой собственности на здание обязан был вносить арендную плату за пользование соответствующей частью земельного участка как соарендатор этого участка. 

Между тем суды при наличии заявленного истцом требования  о взыскании платы за пользование земельным участком, установленного обстоятельства пользования ответчиком нежилыми помещениями, освободили ответчика от обязанности внесения платы за такое пользование соразмерно его доле в праве общей долевой собственности. 

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что пользование земельным участком с кадастровым номером 77:05:0004003:99 для доступа к принадлежащим ему помещениям ООО «МЕСА» осуществляет на основании договора № 10-АТ/АК16/2015 совместного пользования земельным участком от 01.09.2015, заключенного между ООО «МЕСА» и АО СЗ «АК16». 

Однако, данный договор в материалах дела отсутствует и не представляется возможным определить  порядок пользования земельным участком, который согласован сторонами данного договора и относится ли он к предмету спору по настоящему делу.  

В силу разъяснений, содержащихся в абзацах 6 и 7 пункта 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства (пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 Кодекса), являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части.

При таких обстоятельствах в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 АПК РФ принятые по настоящему делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить вышеприведенные недостатки, учитывая правовую позицию Высшей судебной инстанции, путем истребования и исследования надлежащих доказательств  определить, в каком здании расположены принадлежащие ответчику помещения, на каком земельном участке оно находится,  установить, кому принадлежали спорные помещения с кадастровыми номерами 77:05:0004003:5108 и 77:05:0004003:7674 ранее и на каком праве осуществлялось пользование земельным участком прежним собственником, 

по результатам рассмотрения спора принять законное и обоснованное решение,  в котором привести мотивы принятия или отклонения доводов сторон.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11 мая 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2022 года по делу № А40-246115/21 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья       Ж.П. Борсова 

Судьи:    Ю.В. Архипова 

                                                               Д.Г. Ярцев