АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9653/2019

27 декабря 2021 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения  объявлена 23.12.2021.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрел в открытом судебном заседании после объявленного перерыва дело по иску

Комитета по управлению имуществом Курской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средства по день фактического исполнения обязательства.

В открытом судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО3- по доверенности от 14.10.2021 №13886,

от ответчика: ФИО4- по доверенности от 16.12.2021.

Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением (далее – истец) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 490 389 руб. 83 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10 704 руб. 60 коп. по день фактического исполнения обязательств.

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований, ответчик полагает, что ежегодный размер арендной платы должен составлять 2% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку договор аренды между сторонами был заключен в 2003 году, в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, ответчик в ходе рассмотрения дела представил контррасчет арендной платы,  в соответствии с которым он произвел погашение задолженности по арендной плате в размере 205 178 руб. 24 коп., исходя из положений п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2004  № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; представил платежное поручение №197 от 04.08.2021 на сумму 205 178 руб. 24 коп.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, согласно которым просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 21.03.2018 по 26.03.2019 в сумме 285 211 руб. 59 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.06.2019 по 18.08.2021 в сумме 58 297 руб. 60 коп.,  продолжив начисление процентов, начиная с 19.08.2021 по день фактического погашения задолженности.

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Курской области от 08.06.2021 производство по делу № А35-9653/2020 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А35-7228/2019, предметом которого являлись требования Комитета по управлению имуществом Курской области к ИП ФИО2  за предыдущий период.

Определением от 23.11.2021 производство по делу возобновлено, в связи с вступлением решения по делу №А35-7228/2019 в законную силу.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал. 

Представитель ответчика заявленные возражения поддержал, уточненные исковые требования не признал, сославшись на отсутствие оснований для их удовлетворения, поскольку решением по указанному выше делу,  имеющему преюдициальное значение для рассмотрения настоящего, установлено, что плата за пользование земельным участком подлежит исчислению в пределах 2% от его кадастровой стоимости.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области зарегистрирован в качестве юридического лица 29.10.2002, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 305000, г. Курск, Красная площадь, Дом Советов.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 27.05.2004, ОГРНИП 304463214800301, ИНН 

<

***>, г. Курск.

31.07.2014 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор № 4856-14ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска  (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103197:3, находящийся по адресу: 

<

...>, для эксплуатации базы хозтоваров и ее реконструкции, площадью 20 515 м2.

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 1 605 303 руб. 32 коп. При этом арендная плата вносится арендатором в порядке и сроки, предусмотренные Приложением 1 (пункт 3.2 договора). Расчет арендной платы определен в Приложении № 1 к договору, который является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3. договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора от 31.07.2014 № 4856-14ф размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменении вида разрешенного (функционального) использования земельного участка, внесения изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующие порядок определения размера арендной платы за земельный участок, и в иных случаях, предусмотренных действующих законодательством.

В пункте 2.1 договора был установлен срок аренды участка: с 22.05.2014 по 20.05.2015.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 31.07.2014. Претензий у арендатора к арендодателю к качеству и характеристикам принимаемого участка не имелось. 

Согласно исковому заявлению, Комитет по управлению имуществом Курской области не выразил волеизъявление о прекращении договора путем направления соответствующего уведомления в адрес ИП ФИО2, а ответчик до настоящего времени продолжает пользоваться участком.

Вместе с тем, ответчик обязательства по внесению арендной платы ненадлежащим образом не исполнял, в связи с чем у ответчика  образовалась  задолженность по арендным платежам за период с 21.03.2018 по 26.03.2019  в размере 490 389 руб. 83 коп., в соответствии с перерасчетом арендной платы.

Претензией № 01.7-02-20/5857 от 15.05.2019 истец обратился к ответчику с предложением оплатить в пятидневный срок после получения претензии задолженность по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Вместе с тем, указанная претензия осталась без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по уплате арендной платы, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в ходе его рассмотрения.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований ответчик указал, что 21.11.2002 ФИО2 приобретены в собственность четыре незавершенных строительством здания, литеры А, Б, В, №2 по адресу: 

<

...> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в стадии незавершенного строительства от 14.11.2002, передаточного акта от 14.11.2002, заключенного с продавцом - ООО «ОЛИП-ОБУКС», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.11.2002 серия 46-АВ №№ 125717, 125718, 125719, 125720.

 Согласно п. 1.3 договора купли-продажи земельный участок  по адресу: 

<

...>  (1-я Строительная №10) принадлежит продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления администрации г. Курска от 17.05.1999 №621, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права  на недвижимое  имущество и сделок с ним. 

Являясь собственником недвижимого имущества, ФИО2 обратился в администрацию г. Курска с ходатайством о предоставлении земельного участка. На основании ходатайства ФИО2, свидетельств о государственной регистрации права от 21.11.2002 в соответствии, в том числе, с Положением об особенностях регулирования земельных отношений на территории города Курска, утвержденного решением Курского городского собрания от 23.03.2000 № 49-2-РС, Администрацией города Курска было принято решение о предоставлении земельного участка в аренду ФИО2 сроком на три года под незавершенные строительством здания, что подтверждается постановлением от 08.05.2003 № 760.

02.06.2003 на основании решения Администрации города Курска от 08.05.2003 был заключен договор аренды земельного участка № 56463ф сроком на три года, который был зарегистрирован в установленном порядке. По акту приема-передачи от 02.06.2003 земельный участок передан ФИО2

При заключении договора аренды от 02.06.2003  стороны определили размер арендной платы и механизм ее исчисления на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции, действовавшей на момент заключения договора. Таким образом, договор был заключен в  порядке переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования.

Впоследствии были заключены договоры аренды № 91210ф от 26.10.2006, от 23.03.2009 № 2076-09ф, от 27.05.2011 № 3617-11 ф, от 19.07.2012 № 4146-12ю, от 31.07.2014 № 4856-14ф земельного участка 46:29:103197:3 площадью 20515 кв. м. по адресу: 

<

...>.

Правоотношения по аренде возникли в 2003 году. Из владения ФИО2 земельный участок с 2003 по 2019 год не выбывал.

В связи с чем, полагает правомерным  ежегодный размер арендной платы в размере  2% от кадастровой стоимости земельного участка, с учетом заключения  договора аренды между сторонами в 2003 году в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.

Также ответчик указал, что приведенные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 05.11.2020 по делу №А35-7228/2019, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Исковые требования комитета по управлению имуществом Курской области подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ИП ФИО2 сложились длительные правоотношения по аренде недвижимого имущества - земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103197:3, находящегося по адресу: 

<

...>. 

Земельный участок, занятый принадлежащими ответчику зданиями, первоначально принадлежал собственнику недвижимости - ООО «ОЛИП-ОБУКС» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

21.11.2002 ФИО2 приобретены в собственность четыре незавершенных строительством здания литеры А, Б, В, №2 по адресу: 

<

...> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в стадии незавершенного строительства от 14.11.2002, передаточного акта от 14.11.2002, заключенного с продавцом ООО «ОЛИП-ОБУКС», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.11.2002 серия 46-АВ №№ 125717, 125718, 125719, 125720.

На основании заявления ФИО2 Администрацией города Курска было принято решение о предоставлении земельного участка в аренду ФИО2 сроком на три года под незавершенные строительством здания (постановление от 08.05.2003 № 760).

02.06.2003 на основании решения Администрации города Курска от 08.05.2003 был заключен договор аренды земельного участка № 56463ф сроком на три года, который был зарегистрирован в установленном порядке. По акту приема-передачи от 02.06.2003 земельный участок передан ФИО2

При заключении договора аренды от 02.06.2003 стороны определили размер арендной платы и механизм ее исчисления на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

Впоследствии  были заключены договоры аренды № 91210ф от 26.10.2006, от 23.03.2009 № 2076-09ф, от 27.05.2011 № 3617-11 ф, от 19.07.2012 № 4146-12ю, от 31.07.2014 № 4856-14ф земельного участка 46:29:103197:3 площадью 20515 кв.. по адресу: 

<

...> (копии прилагаются).

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 05.11.2020 по делу №А35-7228/2019, которое в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

В обоснование заявленных требований истец указал, что последующие договоры аренды заключены между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ИП ФИО2 в отношении спорного земельного участка с целью эксплуатации базы хозтоваров и её реконструкции, не по процедуре переоформления постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. По мнению комитета, период установления льготной арендной платы при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, закончился 01.07.2012; законодательством не  предусмотрено сохранение льготных условий в дальнейшем для последующих договоров аренды   (однократность льготы).

Полагая, что ежегодный размер арендной платы должен составлять 2% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку договор аренды между сторонами был заключен в 2003 году в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, ответчик в ходе рассмотрения дела произвел погашение задолженности по арендной плате в размере 205 178 руб. 24 коп. (платежное поручение от 04.08.2021 №197), исходя из положений п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001  № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ N 137-ФЗ.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 07.10.2003, на юридических лиц возлагалась обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункты 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса).

В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся разъяснения по разрешению споров, связанных с применением правовых норм, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. При продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержит следующее разъяснение. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Установленные Законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ льготные ставки арендной платы распространяются исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды.

В пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В соответствии с положениями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Ввиду того, что содержащиеся в Законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Данный вывод подтверждается судебной практикой и изложен в Определении  Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 №305-ЭС18-22413.

Вышеуказанным решением Арбитражного суда Курской области от 05.11.2020 по делу №А35-7228/2019 установлено, что земельный участок, на котором расположены приобретенные истцом объекты недвижимости, использовался на основании договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

При заключении с ответчиком на новый срок договора аренды названного земельного участка, предоставленного в аренду по первоначальному договору в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, сохраняется размер арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Указанная позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 310-ЭС16-20126 по делу N А35-10494/2015.

Иное толкование норм земельного законодательства ставило бы в неравное положение лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды, а также противоречило принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, принимая во внимание установленные судебным актом обстоятельства, а именно, факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком на право аренды, суд приходит к выводу о том, что  годовой размер арендной платы для ответчика  за спорный период  должен составлять 2 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

Годовой размер арендной платы в отношении спорного земельного участка, рассчитанного в соответствии с положениями п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,  составляет 201 860 руб., 50 465 руб. – в квартал.

За спорный период – с 21.03.2018 по 26.03.2019, размер арендной платы за пользование спорным участком составляет 205 178 руб. 24 коп.

В ходе рассмотрения спора ответчик произвел оплату в счет арендной платы за спорный период в размере 205 178 руб. 24 коп., что подтверждается платежным поручением от 04.08.2021 №197, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований в части задолженности у суда не имеется.  

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истцом в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации  и пунктом 5.2 договора аренды от договора № 4856-14ф ответчику  начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

Пунктом 5.2. договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчиком договорные обязательства по оплате арендной платы в установленный срок не исполнены, с учетом исполнения на момент рассмотрения настоящего спора, суд полагает подлежащими взысканию с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период  с 14.06.2019 по 04.08.2021 в размере 23 704 руб. 44 коп.

Учитывая изложенное, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства и пояснения сторон, суд признает требования истца подлежащими частичному удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственная пошлина возлагается судом на ответчика в размере, пропорциональном размеру удовлетворенных требований, и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. 

Руководствуясь статьями 16, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р  Е  Ш  И  Л:

Исковые требования комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить частично. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу комитета по управлению имуществом Курской области проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.06.2019 по 04.08.2021 в сумме 23 704 руб. 44 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета госпошлину в размере 681 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно был о предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                       В. А. Захарова