АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8830/17 

Екатеринбург

05 февраля 2018 г.

Дело № А07-6632/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Сулейменовой Т. В., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее – предприятие «Фонд жилищного строительства РБ», ответчик)  на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2017 по делу № А07-6632/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017  по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предприятию «Фонд жилищного строительства РБ» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.05.2012 № 256-12-59зем за период с 23.05.2015 по 31.03.2017 в размере 25 804 588 руб. 11 коп., а также пени за период с 12.01.2016 по 03.03.2017 в размере 2 650 786 руб. 70 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2017 (судья Бобылев М.П.) исковые требования удовлетворены в полном объеме, с предприятия «Фонд жилищного строительства РБ» в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате за период с 23.05.2015 по 31.03.2017 в сумме 25 804 588 руб. 11 коп., пени за период с 12.01.2016 по 03.03.2017 в сумме 2 650 786 руб. 70 коп.; с предприятия «Фонд жилищного строительства РБ» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 165 277 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.)  решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприятие «Фонд жилищного строительства РБ»,  ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, в связи с этим дополнительные соглашения к договору аренды о продлении его на новый срок, заключенные без проведения торгов, являются ничтожными. Предприятие «Фонд жилищного строительства РБ» полагает, что расчет платы за пользование земельными участками после заключения ничтожного соглашения о продлении договора аренды, следовало осуществлять исходя из ставки в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, принятой решением Совета городского округа город Стерлитамак за 2015, 2016, 2017 гг., в связи с чем расчет арендной платы после 22.05.2015 составит 953 630 руб. 69 коп. Заявитель утверждает, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Ссылаясь на недопустимость недобросовестного поведения, создающего преимущества либо выгоду в ущерб другой стороне, предприятие «Фонд жилищного строительства РБ» указывает, что Администрация знала о недопустимости продления договора аренды без проведения торгов, однако в целях получения материальной выгоды договор аренды был продлен. Кроме того, заявитель обращает внимание, что в случае заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему по результатам торгов, размер арендной платы, с учетом существующей конъюнктуры рынка недвижимости, значительно бы снизился. Таким образом, по мнению заявителя, недобросовестные действия Администрации, выразившиеся в несоблюдении порядка заключения дополнительных соглашений к договору аренды, свидетельствуют о ничтожности таких соглашений, а также влекут ухудшение материального положения ответчика.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и предприятием «Фонд жилищного строительства РБ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.05.2012 № 256-12-59зем, в соответствии с п. 1.1 которого на основании протокола о результатах открытых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 04.05.2012 и постановления Администрации от 22.05.2012 № 1074, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки:

- с кадастровым номером 02:56:050108:87, площадью 17 537 кв. м, находящийся по адресу г. Стерлитамак, мкр. № 4 «А» Западного жилого района, с целью использования для строительства многоквартирного жилого дома № 3 (стр.) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянки и объектов инженерной инфраструктуры категории земель населенных пунктов;

- с кадастровым номером 02:56:050108:86, площадью 304 кв. м, находящийся по адресу г. Стерлитамак, мкр.№ 4 «А» Западного жилого района, с целью использования для строительства и обслуживания трансформаторной подстанции категории земель населенных пунктов.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с 22.05.2012 по 22.11.2013.

В силу п. 3.1 договора аренды расчет арендной платы производится в соответствии с протоколом согласования условий проведения открытого аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 28.03.2012 и протоколом о результатах открытых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 04.05.2012 и оформляется в виде приложения № 1 к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно п. 3.2 договора аренды арендная плата за вычетом внесенного задатка, сложившаяся по результатам аукциона, уплачивается за первый год аренды и должна поступить от арендатора в течение 10 (десяти) дней после подписания договора аренды земельного участка. За последующий срок арендная плата вносится за каждый квартал в размере 1/4 годовой арендной платы, определенной по результатам аукциона, с оплатой до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

На основании п. 6.2 договора аренды от 22.05.2012 № 256-12-59зем в случае неуплаты платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы платежей за истекший период.

Дополнительным соглашением  от 12.11.2013 № 1, государственная регистрации которого произведена 12.02.2014, срок аренды участка устанавливается с 22.05.2012 по 22.05.2015.

Дополнительным соглашением  от 16.06.2014 № 2, государственная регистрация которого произведена 15.07.2014, стороны договорились об уточнении предмета договора аренды, которым с 04.06.2014 установлен земельный участок с кадастровым номером 02:56:050108:87.

Дополнительным соглашением от 03.04.2015 № 3, государственная регистрация которого произведена 22.05.2015, срок аренды участка устанавливается с 22.05.2012 по 13.05.2016.

Дополнительным соглашением  от 25.01.2016 № 4, государственная регистрация которого произведена 20.03.2016, срок аренды участка устанавливается с 22.05.2012 по 13.05.2019.

Судами также установлено, материалами дела подтверждено, что сторонами подписаны расчеты арендной платы за периоды с 23.05.2015 по 13.05.2016 и с 14.05.2016 по 13.05.2019.

Предприятие «Фонд жилищного строительства РБ» произвело частичную оплату арендных платежей.

Администрация направила предприятию «Фонд жилищного строительства РБ» претензию от 24.01.2017 № 24-444, в которой просила оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Администрация, ссылаясь на неисполнение предприятием «Фонд жилищного строительства РБ» обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по оплате арендной платы за пользование земельным участком из числа публичных земель. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Из положений п.п. 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и предприятием «Фонд жилищного строительства РБ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.05.2012 № 256-12-59зем, согласно которому на основании протокола о результатах открытых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 04.05.2012 ответчику в аренду переданы земельные участки с кадастровым номером 02:56:050108:87, площадью 17 537 кв. м, (для строительства многоквартирного жилого дома № 3 (стр.) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянки и объектов инженерной инфраструктуры категории земель населенных пунктов) и с кадастровым номером 02:56:050108:86 площадью 304 кв. м, (для строительства и обслуживания трансформаторной подстанции); срок аренды участка устанавливается с 22.05.2012 по 22.11.2013.

Судами также установлено, материалами дела подтверждено, что дополнительным соглашением  от 16.06.2014 № 2 сторонами уточнен предмет договора аренды, которым с 04.06.2014 установлен земельный участок с кадастровым номером 02:56:050108:87, кроме того, впоследствии между истцом и ответчиком были подписаны дополнительные соглашения  от 12.11.2013 № 1, от 03.04.2015 № 3, от 25.01.2016 № 4, которыми установлены новые сроки аренды земельного участка, в частности с 14.05.2016 по 13.05.2019.

Из материалов дела также следует, что предприятие «Фонд жилищного строительства РБ», исполняя договорные обязательства, ссылалось на недействительность дополнительных соглашений, заключенных к договору аренды.

Согласно положениям п. 3 и п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора судами принято во внимание, что в процессе использования земельного участка для целей строительства предприятие «Фонд жилищного строительства РБ» обратилось в Отдел архитектуры и градостроительства городского округа город Стерлитамак с письмом от 29.04.2016 № 113-2450, в котором на основании, в том числе дополнительного соглашения от 25.01.2016  № 4 к договору аренды, просило о продлении разрешения на строительство на срок до 31.12.2017.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что ответчик направил в Администрацию письмо от 30.04.2017 № 113-3016 с требованием о расторжении с 22.05.2017 заключенного договора аренды от 22.05.2012 № 256-12-59зем, однако письмом от 22.05.2016 № 16-3091 заявителю отказано в расторжении договора, в том числе со ссылкой на продление договора аренды дополнительными соглашениями от 03.04.2015 № 3 и от 25.01.2016 № 4, а также продление действия разрешения на строительство на срок до 31.12.2017.

Помимо этого, как следует из материалов дела, предприятие «Фонд жилищного строительства РБ» обратилось в Отдел архитектуры и градостроительства городского округа город Стерлитамак с заявлением от 26.05.2017 № 113-3781 о внесении изменений в разрешение на строительство в части разделения на этапы объекта капительного строительства.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, а также принимая во внимание поведение ответчика, в том числе по оформлению разрешительной документации на строительство на основании дополнительного соглашения от 25.01.2016  № 4, по подписанию расчетов арендной платы и добровольному исполнению обязательств в соответствии с условиями договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций указали на невозможность ответчика отрицать совершенные им юридически значимые действия по исполнению обязательства путем заявления возражений о недействительности дополнительных соглашений к договору аренды (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. п. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, предполагающий, что любое использование земли осуществляется за плату.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 22.05.2012 № 256-12-59зем, дополнительные соглашения от 12.11.2013 № 1, от 16.06.2014 № 2, от 03.04.2015 № 3, от 25.01.2016 № 4 к договору аренды земельного участка, учитывая также поведение сторон и принцип недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного поведения, суды первой и апелляционной инстанций установили, что за использование земельных участков оплата должна производиться на основании условий достигнутых между истцом и ответчиком договоренностей по оплате арендной платы.

С учетом изложенного, установив, что истцом и ответчиком подписаны расчеты арендной платы за периоды с 23.05.2015 по 13.05.2016 и с 14.05.2016 по 13.05.2019, согласно которым арендная плата определена как произведение ставки арендной платы и площади земельных участков, при этом учитывая, что ставка арендной платы установлена по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 22.05.2012 № 256-12-59зем, суды первой и апелляционной инстанций признали такой расчет арендной платы верным, в связи с чем при отсутствии доказательств, свидетельствующих об уплате арендных платежей (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), пришли к выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы за период с 23.05.2015 по 31.03.2017 в сумме 25 804 588 руб. 11 коп.

Нарушение ответчиком обязательств по внесению платы по договору аренды влечет обоснованность требований о взыскании неустойки по договору.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. По правовой природе неустойка является мерой имущественной ответственности.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Из материалов дела усматривается, что на основании п. 6.2 договора аренды от 22.05.2012 № 256-12-59зем в случае неуплаты платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы платежей за истекший период.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 71, 73, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», а также абз. 2 п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что размер неустойки определен договором аренды, заключенным по результатам проведения торгов, при этом ответчик добровольно принял на себя исполнение обязательств на таких условиях, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для снижения договорной неустойки.

Поскольку выводы судов в части начисления договорной неустойки и отсутствия оснований для ее снижения не обжалуются, законность судебных актов в данной части судом кассационной инстанции не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования Администрации, взыскав с предприятия «Фонд жилищного строительства РБ» задолженность по арендной плате за период с 23.05.2015 по 31.03.2017 в сумме 25 804 588 руб. 11 коп., пени за период с 12.01.2016 по 03.03.2017 в сумме 2 650 786 руб. 70 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы о ничтожности дополнительных соглашений к договору аренды по мотиву их заключения без проведения торгов

подлежат отклонению, исходя из установленных судами фактических обстоятельств настоящего дела, а также с учетом поведения ответчика, свидетельствующего, в том числе об использовании указанных дополнительных соглашений при оформлении  разрешительной документации на строительство, о добровольном исполнении договорных обязательств, подписании расчетов арендной платы без возражений.  Таким образом, применительно к конкретным обстоятельствам настоящего спора, отрицание ответчиком совершения юридически значимых действий по исполнению договорных обязательств недопустимо (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы предприятия «Фонд жилищного строительства РБ» о необходимости расчета арендной платы, исходя из нормативно утвержденных ставок арендной платы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем отклоняются, в том числе с учетом признания правовых последствий, связанных с заключением дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка и необходимости соблюдения договорных условий по оплате арендной платы применительно к настоящему спору.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2017 по делу № А07-6632/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						Н.Г. Беляева 

Судьи						Т.В. Сулейменова 

                                             					 А.А. Столяров