Дело № А11-1862/2017

19 июня 2018 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13.06.2018.

Постановление

 в полном объеме изготовлено 19.06.2018.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Смирновой И.А., 

судей Кириловой Е.А., Протасова Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.01.2018 

по делу № А11-1862/2017, 

принятое судьей Хитевой А.Н. 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мегаторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области от 30.12.2016 № 33/001/079/2016-692,

без участия лиц,

 

и установил:

 

общество с ограниченной ответственностью «Мегаторг» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее – Управление Росреестра) от 30.12.2016 № 33/001/079/2016-692 об отказе в государственной регистрации договора аренды; об обязании Управления Росреестра устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о возврате государственной пошлины в сумме 22 000 руб., уплаченной Обществом для проведения государственной регистрации договора аренды. 

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство финансов Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства по Владимирской области, Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мегаторг Ритейл» (далее - ООО «Мегаторг Ритейл»).

Решением от 30.01.2018 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил требование Общества. 

Управление Росреестра не согласилось с принятым решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт. 

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Владимирской области от 30.01.2018 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, Общество с 17.06.2016 являлось собственником нежилого здания общей площадью 22 549 кв.м с кадастровым номером 33:22:024183:449 по адресу: Владимирская область, МО 

<

...>; с 11.01.2017 собственником данного здания стало ООО «Мегаторг Ритейл» (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 02.05.2017 № 33/001/006/2017-67).

09.08.2016 между Обществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Продотти» (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды № МЕГ-Д-2016-0516, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатора объект аренды, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату (пункт 2.1 договора). В договоре указан объект аренды - часть здания торгового центра, представляющая собой площадь под организацию магазина, общей ориентировочной площадью 25 кв.м. Объект аренды находится на 1 этаже торгового комплекса (на отметке 0.00) и органичен осями 11-12/В2-В3; границы объекта аренды выделены цветом на плане 1 этажа торгового цента, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора; общая площадь объекта аренды может быть изменена (уточнена) в результате выполнения подготовительных работ.

Согласно пункту 4.1 договора срок аренды объекта составляет 3 года. 

В приложении № 1 к договору (план-схема расположения объекта аренды на 1 этаже Торгового Центра) стороны согласовали местонахождение объекта аренды.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи объекта аренды от 09.08.2016.

22.11.2016 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 09.08.2016 № МЕГ-Д-2016-0516.

Уведомлением от 30.11.2016 № 33/001/079/2016-699 Управление Росреестра сообщило Обществу о приостановлении государственной регистрации договора долгосрочной аренды до 30.12.2016 в связи с тем, что невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; передаваемая часть помещения не поставлена на кадастровый учет.

Письмом от 30.12.2016 № 33/001/079/2016-692 Управление Росреестра со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) отказало Обществу в государственной регистрации договора долгосрочной аренды ввиду неустранения обстоятельств, послуживших основаниями приостановления государственной регистрации.

Посчитав решение Управления Росреестра не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из статьи 4 Федерального закона № 122-ФЗ следует, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (статья 9 Федерального закона № 122-ФЗ).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В пункте 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В пункте 2 указанной статьи закреплен запрет истребовать у заявителя дополнительные документы, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

На основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона № 122-ФЗ следует, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, суд пришел к правомерному выводу о том, что к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

В силу части 3 статьи 26 Федерального закона № 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 № 504 утверждены новые формы кадастровых паспортов, предусматривающие специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях помещения. 

На момент обращения заявителя в регистрирующий орган за государственной регистрацией спорного договора аренды на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых могли быть отражены сведения о частях помещения в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацами 3, 4, 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. 

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона № 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Указанная позиция поддерживается также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 № 306-КГ16-17844 и от 16.01.2017 № 306-КГ16-18329.

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Поскольку стороны по договору аренды согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды, а в приложении к названному договору согласовали графическую часть, привязанную к кадастровому паспорту нежилого здания с кадастровым номером 33:22:024183:449, суд пришел к обоснованному выводу о том, что государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлена без представления на государственную регистрацию кадастрового паспорта, который ранее был помещен в дело правоустанавливающих документов, о чем свидетельствуют сведения, отраженные в выписке из ЕГРП от 02.05.2017 № 33/001/006/2017-67.

Доказательств невозможности идентифицировать предмет аренды ввиду недостаточности представленных документов Управлением Росреестра не представлено.

Поскольку Обществом были представлены все необходимые документы для осуществления регистрации договора долгосрочной аренды от 09.08.2016 № МЕГ-Д-2016-0516, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого отказа.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением Росреестра не доказано.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На этом основании суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Общества.

При этом ввиду отсутствия у Общества необходимости в государственной регистрации прав по причине передачи здания иному владельцу суд с учетом положений части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частей 5 и 6 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ обоснованно в качестве восстановительной меры возложил на Управление Росреестра обязанность возвратить заявителю уплаченную государственную пошлину в сумме 22 000 рублей.

Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Владимирской области отсутствуют. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Управления Росреестра по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

                                   П О С Т А Н О В И Л:

 

решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.01.2018 по делу № А11-1862/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                  Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия. 

 

Председательствующий судья

И.А. Смирнова

 

Судьи

Е.А. Кирилова

 

Ю.В. Протасов