Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-41802/2022

19 октября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  12 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  19 октября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество «Синема Парк» (125212, 

<

...>, эт.пом.ком 4.XIV.17, ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Кинодом» (119123, 

<

...>, литер А, квартира 16, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

об обязании уменьшить базовую арендную плату по договору аренды части здания от 25.05.2016

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 01.02.2022;

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 29.12.2021;

установил:

Акционерное общество «Синема Парк» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Лениградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кинодом» (далее – ответчик) с требованием об обязании уменьшить базовую арендную плату по договору аренды части здания от 25.05.2016 арендную плату на 50% за период действия ограничительных мер, введенных органами власти, для предупреждения распространения новой коронавирусной инфекции, а именно с 27.03.2020 по 31.08.2020  включительно.

Определением суда от 17.05.2022 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу.

В настоящее судебное заседание стороны явились. Истец заявленные требования поддержал в полном объеме. Ответчик возражал против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Панорама» (ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Вэри Кофе» (ОГРН 

<

***>) заключен договор аренды части здания № б/н от 25.05.2016 (далее - договор), во исполнение условий которого обществу с ограниченной ответственностью «Вери Кофе» предоставлены во временное владение и пользование помещения кинотеатра в Торгово-развлекательном комплексе «Колизей-Синема» по адресу: 

<

...> (далее - помещения).

Договор зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 06.06.2016 года (номер государственный регистрации №59-59/020-59/020/222/2016-1346/1).

Помещения переданы обществу с ограниченной ответственностью «Вери Кофе» по акту приема-передачи помещений от 06.09.2016.

Соглашением от 28.09.2016 о замене стороны в договоре общество с ограниченной ответственностью «Вэри Кофе» передал свои права и обязанности арендатора по договору истцу.

14.12.2018 Федеральной налоговой службой осуществлена государственная регистрация реорганизации общества с ограниченной ответственностью «Панорама» в форме выделения общества с ограниченной ответственностью «Кинодом» и общества с ограниченной ответственностью «Рента.ру».

В соответствии с передаточным актом и разделительным балансом общества с ограниченной ответственностью «Панорама» с 14.12.2018 права и обязанности общества с ограниченной ответственностью «Панорама» по договору с истцом  переходят к ответчику.

Согласно пункту договора, срок аренды помещения составляет 15 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений в аренду, пунктом 8.1 договора за арендатором установлено право дальнейшего продления срока аренды в порядке, установленном пунктом 11.2 договора.

Согласно пункту 2.2 договора сдача помещений в аренду производится с целью использования его арендатором в соответствии с разрешенным использованием, в значении в котором оно определено в пункте 1.1 договора, а также для связанных с этим складских и административных целей с соблюдением условий, установленных в настоящем договоре.

Пунктом 1.1 договора введено понятие «Разрешенное использование», под которым следует понимать использование объекта аренды в целях «Организация зоны многозального кинотеатра со вспомогательными помещениями (размещение Кинокомплекса). 

В состав зоны многозального кинотеатра входят: помещения зоны многозального кинотеатра (8 залов) с фойе; помещения для размещения зоны общественного питания - кинобары, кофе-бар, кафе-мороженого, VIP-бары; подсобные помещения; помещения для размещения касс; помещения зоны киноаппаратного комплекса (кинопроекционные); помещения для размещения торгово-коммерческой зоны - осуществление разрешенных видов деятельности: кинопоказ, киноаттракционы, боулинг, караоке, общественное питание, фотоуслуги, продажа сувенирной продукции, размещение банкоматов, платежно-информационных терминалов, организация игровой зоны и осуществление рекламной деятельности.

Срок аренды определен в количестве 15 лет с даты подписания акта приема-передачи помещений, который был оформлен 06.09.2016 (срок аренды до 05.09.2031).

Согласно пункту 4.1 договора в течение всего срока аренды по договору арендатор обязан платить за владение и пользование помещением арендную плату, которая состоит из базовой арендной платы и оборотной части арендной платы.

Базовая арендная плата представляет собой фиксированную сумму, которая подлежит уплате ежемесячно не позднее 5-го банковского дня оплачиваемого месяца.

В период с марта 2020 по август 2020 включительно Базовая арендная плата составляла 2 812 160,00 рублей в месяц.

Арендатор уведомил арендодателя о приостановлении деятельности в помещениях на период с 27.03.2020 и до особого распоряжения, объявленного компетентными государственными органами.

Основаниями для приостановления деятельности кинотеатра являются сложившаяся ситуация с распространением коронавируса COVID-19 и Указ Губернатора Пермского края от 25.03.2020 г. № 21 «О внесении изменений в указ губернатора Пермского края от 19.03.2020 № 18 «О мероприятиях, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Пермском крае».

К уведомлению арендатор приложил двусторонний акт о невозможности ведения коммерческой деятельности.

Сторонами 09.07.2021 подписано дополнительное соглашение № 2 к договору, по условиям которого Арендатор на основании Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 года №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее - постановление) воспользовался правом на отсрочку по внесению арендных платежей по договору за период с 01.04.2020 по 31.08.2020 включительно.

09.03.2022 арендатор в очередной раз письменно обратился к арендодателю за уменьшением Базовой арендной платы за помещение по договору на период с 27.03.2020 по 31.08.2020 включительно на 50%,  полагая, что в указанный период сумма Базовой арендной платы должна составлять 1 406 080,00 рублей в месяц.

Письмом от 25.03.2022 №03 арендодатель отказал арендатору в уменьшении Базовой арендной платы, посчитав, что арендатор уже воспользовался правом на рассрочку оплаты Базовой арендной платы за период с апреля по август 2020 года. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

  В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

  Пунктом 2 этой же нормы ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац 1 статьи 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции названного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

В силу пунктов 3, 4 названной статьи арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее - Постановление № 439) утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования), согласно пункту 3 которых отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, на следующих условиях: а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020; в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается; д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований). 

Распоряжением председателя правительства Пермского края от 14.03.2020 г. № 5-рпп «О введении для органов управления и сил территориальной подсистемы РСЧС Пермского края режима функционирования «ПОВЫШЕННАЯ ГОТОВНОСТЬ» на территории Пермского края с 15.03.2020 введен режим функционирования «Повышенная готовность».

Пунктом 1 Указа Губернатора Пермского края от 25.03.2020 № 21 «О внесении изменений в указ губернатора Пермского края от 19.03.2020 №18 «О мероприятиях, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Пермском крае», временно с 0:00 часов 26.03.2020 и до особого распоряжения приостановить на территории Пермского края деятельность ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), бассейнов, фитнес-центров, детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений.

27.03.2020 на основании акта о невозможности ведения коммерческой деятельности и приостановке исполнения обязательств по договору аренды части здания № б/н от 25.05.2016  истец приостановил осуществление работы кинотеатра в рамках договора на период с 27.03.2020 до особого распоряжения, объявленного соответствующими компетентными органами. Данный акт был направлен арендодателю с уведомлением, которым арендатор информировал арендодателя о прекращении ведения коммерческой деятельности на объекте аренды.

Пунктом 5.6 Указа Губернатора Пермского Края № 121 от 20.08.2020 «О Мероприятиях, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Пермском Крае» предусмотрено ослабление ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения коронавирусной инфекции (Covid-19) на территории Пермского края, так с 01.09.2020 разрешено возобновить деятельность кинотеатров (кинозалов).

В Перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 (далее - Перечень) поименована деятельность в области демонстрации кинофильмов (ОКВЭД  59.14). 

Таким образом, истец действительно осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Согласно разъяснениям, данным в ответе на вопрос № 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (далее – Обзор № 2), если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ); в отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований; аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения.

Согласно разъяснениям, приведенным в вопросе № 4 Обзора № 2, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется. 

Вместе с тем, как усматривается из представленной в материалы  дела переписки сторон,  арендатор просил либо полностью освободить его от арендной платы по договору (письмо АО «Синема Парк» №СП-984 от 26.03.2020); либо предусмотреть существенное снижение размера арендной платы суммарно до 8,4 % от базового размера арендной платы в период действия ограничительных мер (за апрель, май и июнь 2020 г. - в размере 0 % от базового размера арендной платы, за июль - в размере 12% от базового размера арендной платы, за август - в размере 30 % от базового размера арендной платы) (письмо АО «Синема Парк» №СП-1066 от 0.06.2020).

Соглашения по указанному вопросу стороны не достигли.

Вместе с тем, 09.07.2021 сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к договору, по условиям которого арендатор на основании Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 года №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее - постановление) воспользовался правом на отсрочку по внесению арендных платежей по договору за период с 01.04.2020 по 31.08.2020 включительно.

Более чем через год после направления письма арендатора №СП-106б от 01.06.2020, а именно 09.07.2021, сторонами в целях урегулирования отношений сторон в вопросах задолженности по арендной плате в период с апреля по август 2020 года заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды части здания от 25.05.2016 (дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Пермскому краю 15.07.2021).

В процессе переговоров, согласования текста данного дополнительного соглашения и непосредственно его подписания арендатор не ставил вопрос о снижении размера арендной платы, и только 05.03.2022, то есть спустя 8 месяцев после его заключения и исполнения, вновь обратился к арендодателю с вопросом о снижении размера арендной платы за период действия ограничительных мер в связи с пандемией.

Арендатор при подписании дополнительного соглашения №2 от 09.07.2021 действовал своей волей и в своих интересах, вопрос о снижении размера арендной платы не ставил.

Сторонами в дополнительном соглашении зафиксирована задолженность по арендной плате за период с апреля по август 2020 года в общей сумме 14 060 800,00 рублей за помещение.

Кроме того, при подписании дополнительного соглашения 09.07.2021 сторонами особо оговорено, что указанное дополнительное соглашение о порядке погашения задолженности по арендной плате заключено сторонами в целях урегулирования отношений сторон. При подписании дополнительного соглашения арендатором вопрос о снижении размера арендной платы не ставился, хотя арендатор имел такую возможность, но не воспользовался ею.

Предоставленная арендатором переписка сторон имела место в период с марта по июнь 2020, то есть до момента подписания дополнительного соглашения №2 от 09.07.2021, и не имеет значения для правоотношений сторон, так как вопрос о размере задолженности по договору аренды, и тем самым о размере арендной платы за период с марта по август 2020 был урегулирован сторонами подписанием дополнительного соглашения.

В период с января 2021 года по август 2022 года арендатор внес 20 платежей в погашения задолженности по отсроченным платежам по арендной плате, ежемесячно уплачивая по 585 866,67 рублей за помещение. На текущий момент остаток задолженности по отсроченным платежам по арендной плате составляет 2 343 466,68 рублей за Помещение, которую необходимо погасить равными ежемесячными платежами до конца 2022 года.

Заявление арендатором требования о снижении размера арендной платы спустя более чем 1,5 года после окончания периода действия ограничительных мер, спустя 8 месяцев после подписания дополнительного соглашения к договору аренды, фиксирующего размер задолженности, а по сути и размер арендной платы, и определяющего порядок погашения задолженности по арендным платежам, и после осуществления 20 платежей в погашение задолженности по отсроченным платежам является злоупотреблением правом.

Таким образом, оснований для заявления требования об уменьшении Базовой арендной платы (включая плату за подземную парковку) за помещение по договору аренды за период с 27.03.2020 по 31.08.2020 не имеется.

Действия арендатора нельзя назвать добросовестными и разумными применительно к исполнению дополнительного соглашения №2 от 09.07.2021.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.