/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5655/17 

Екатеринбург

26 сентября 2017 г.

 

Дело № А76-31169/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З. Г.,

судей Купреенкова В. А., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Доринда» (далее – общество «Доринда») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2017 по делу № А76-31169/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Доринда» - Немирко Е.Ю. (доверенность от 15.08.2016 № Д/16-7046).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу «Доринда» о взыскании задолженности в размере  3 910 818 руб. за период с 01.01.2015 по 31.08.2015 по договору аренды от 22.08.2005 УЗ № 066545-К-2005, пени в размере 80 504 руб. 18 коп. за период с 01.04.2015 по 31.08.2015, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 339 439 руб. 51 коп. за период 01.09.2015 по 31.08.2016, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих начислению на сумму долга, начиная с 01.09.2016 по день фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2017 (судья Мухлынина Л.Д.) исковые требования удовлетворены частично. С общества «Доринда» в пользу Комитета взыскано 4 330 424 руб. 20 коп., в том числе, задолженность в размере 3 910 818 руб. 60 коп., пени –  80 166 руб. 09 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами –  339 439 руб. 51 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие начислению на сумму долга, начиная с 01.09.2016 по день фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Доринда» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам,  неправильное применение  подп. 8 п. 1 ст. 1, ст. 7, п. 1, 2 ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 14 ст. 2 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п. 1, 2 ст. 1, ст. 314, п. 1, 4 ст. 421, ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель полагает, что сам по себе факт получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие внесения соответствующих изменений о виде разрешенного использования земельного участка в ЕГРП, государственный кадастр недвижимости и договор аренды земельного участка, не может являться достаточным основанием для применения при расчете арендной платы ставки, установленной для иного вида разрешенного использования земельного участка, независимо от вида фактического его использования. Кроме того, по его мнению, в соответствии с методикой определения размера годовой арендной платы  предусмотренный в ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размере арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», показатель Сап -ставка арендной платы не учитывает фактический вид использования земельного участка, такое использование учитывается при применении показателя К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора.

Также заявитель выражает несогласие с периодом начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, указывая на то, что такой период следует исчислять не ранее чем с 29.10.2016 с учетом десятидневного срока с момента получения претензии истца.         

Помимо этого, кассатор ссылается на недобросовестность в действиях истца при расчетах арендной платы по договору.

Проверив законность принятых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции. 

 

При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Телевизионный центр Металлургического района» (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 22.08.2005 УЗ № 006654-К-2005, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 53007 кв. м, расположенный на пересечении Свердловского тракта и ул. Черкасской в Курчатовском районе города Челябинска, для проектирования и строительства торгового комплекса на срок два года (п. 1.1 - 1.4 договора).

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1 договора).

Земельный участок был передан арендатору по акту приема - передачи.

Впоследствии между обществом «Телевизионный центр Металлургического района» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Регион-74» (новый арендатор) заключен договор об уступке прав и обязанностей от 28.11.2005 № 1-П, согласно условиям которого арендатор передал новому арендатору все права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.08.2005 УЗ № 006654-К-2005.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0704001:22 поставлен на кадастровый учет 14.07.2009, разрешенное использование: «для проектирования и строительства торгового комплекса».

Между обществом «Регион 74» и обществом с ограниченной ответственностью «ТЦ «Джемир» заключен договор цессии от 01.12.2011, в соответствии с условиями  которого права и обязанности по договору аренды от 22.08.2005 УЗ № 006654-К-2005 перешли к обществу «ТЦ «Джемир».

Обществу «ТЦ «Джемир» 26.02.2014 выдано разрешение на строительство торгового комплекса на пересечении Свердловского тракта и ул. Черкасской  сроком действия до 31.12.2015.

В дальнейшем между обществом «ТЦ «Джемир» (арендатор) и обществом «Доринда» (новый арендатор) заключен договор уступки права аренды земельного участка от 28.08.2014, по условиям которого арендатор передал новому арендатору все права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.08.2005 УЗ № 006654-К-2005.

На основании соглашения от 20.11.2014 № 5 срок действия договора аренды продлен до 31.12.2015.

Обществу «Доринда» 23.12.2014 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Право собственности общества «Доринда» на вновь возведенный объект зарегистрировано 20.04.2015.

Впоследствии право собственности на указанный объект 01.09.2015 зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Лента».

 Комитет 26.09.2016 направил в адрес общества «Доринда» претензию о погашении задолженности по арендной плате по договору, уплате пени и процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Указывая на то, что общество «Доринда» несвоевременно и не полном объеме вносило арендную плату по договору, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

На основании абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с действовавшими до 01.03.2015 положениями п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации – в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления –  в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В п.19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО. 

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется по формуле: Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Судами установлено, что разногласия между сторонами возникли в связи с  определением ставки арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка. 

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО ставка арендной платы в размере 0,5 % установлена в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства. 

В отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц.  а также для размещения административных и офисных зданий подпунктом 6 п. 2 ст.  1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО установлено значение ставки арендной платы в размере 3% . 

Судами установлено и материалами дела подтверждено завершение строительства и ввод в эксплуатацию объекта - торгового комплекса.

В этой связи судами правомерно отмечено, что данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации является достаточным правовым основанием для целей применения при расчете размера арендной платы, начиная с января 2015 г., показателей и значений ставки и коэффициентов, установленных для иных видов использования земельного участка и видов деятельности арендатора. С окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству указанного объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию объекта. При этом законом Челябинской области и нормативными правовыми актами города Челябинска в пределах установленной федеральным законодательством компетенции утверждены повышенные ставки и коэффициенты для расчета размера платы за землю, используемую арендатором после окончания строительства объекта недвижимости, поскольку с введением здания в гражданский оборот изменяются объемы расходов застройщика-арендатора на возведение объекта и доходов от его эксплуатации (первый снижается до нуля, второй - растет в зависимости от эффективности деятельности собственника-застройщика).

Оснований для применения ставок и коэффициентов после ввода объекта в эксплуатацию, установленных для расчета размера платы за землю, используемую арендатором для строительства, пониженный размер которых обусловлен невозможностью извлечения доходов от эксплуатации строящегося объекта,  не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о наличии объективных, не зависящих от арендатора препятствий для осуществления ответчиком на спорном земельном участке после января 2015 г. хозяйственной деятельности по эксплуатации вновь возведенного объекта по его функциональному назначению, в материалы дела представлено не было.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Суды, приняв во внимание, что на земельном участке располагался введенный в эксплуатацию объект торговли, пришли к обоснованному выводу о том, что оплата землепользования должна осуществляться с учетом фактического использования земельного участка, на основании чего правомерно признали правильным произведенный Комитетом расчет арендной платы по договору аренды от 22.08.2005 УЗ № 006654-К-2005 в соответствии с подп. 6 п. 2 ст.  1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, исходя из ставки арендной платы в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка,   взыскав с общества «Доринда» в пользу Комитета задолженность по арендной плате в сумме 3 910 818 руб. 60 коп. за период с 01.01.2015 по 31.08.2015.

В силу ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения должником обязательства является взыскание неустойки (штрафа, пеней), под которой следует понимать определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Проверив расчет пени в сумме 80 504 руб. 18 коп. за период с 01.04.2015 по 31.08.2015, приняв во внимание, что платежным поручением от 14.09.2015 № 703 общество «Доринда» перечислило пени в размере 1 062 руб. 56 коп. за период с 18.09.2014 по 30.09.2014, и учтя, что указанная сумма превышает фактический размер пени за данный период, суды пришли к выводу о возможности зачета суммы в размере 338 руб. 09 коп. применительно к настоящим требованиям, в связи с чем признали правомерным взыскание с ответчика в пользу истца пени в сумме 80 166 руб. 09 руб. за период с 01.04.2015 по 31.08.2015.

Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ, вступившей в силу с 01.06.2015) размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

В соответствии с редакцией п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей с 01.08.2016, размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (п. 1 в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ).

Установив факт неисполнения обществом денежного обязательства, руководствуясь нормой ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакциях, действующих в спорные периоды, проверив представленный расчет, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 339 439 руб. 51 коп. за период 01.09.2015 по 31.08.2016.

В силу п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

С учетом установленной просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства, суды первой и апелляционной инстанций также пришли к обоснованному выводу о правомерности требований истца в части последующего начисления процентов с 01.09.2016 по день фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на недобросовестность поведения истца является несостоятельной, поскольку обстоятельства дела не свидетельствуют о наличии в действиях Комитета  признаков злоупотребления правом и оснований для применения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку они основаны на неверном толковании норм права применительно к установленным по делу обстоятельствам.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2017 по делу № А76-31169/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Доринда» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             З.Г. Семенова 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                     А.С. Полуяктов