АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2175/2018

г. Краснодар

24 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Планета-Юг» (ИНН 2634807165, ОГРН 1122651029346) – Голубцова С.И. (доверенность от 01.02.2018), в отсутствие ответчика – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Планета-Юг» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 (судьи Попов А.А., Малыхина М.Н., Сулименко О.А.) по делу № А32-2175/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Планета-Юг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее – администрация) с иском о взыскании 4 505 543 рублей неосновательного обогащения, 409 104 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.02.2017 по 13.03.2018 (уточненные требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на нормах статей 395, 606, 611, положениях главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 30 – 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и мотивирован следующим. Ответчик препятствовал в освоении и использовании обществом арендуемых земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0204026:28 и 23:49:0204026:29, входящих в состав многоконтурного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:30, право на который перешло к истцу на основании договора перенайма от 23.10.2012. Администрация без проведения процедуры публичных слушаний незаконно внесла изменения в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденные решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 (далее – Правила землепользования и застройки). Земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0204026:21 и 23:49:0204026:22 (участки, полностью идентичные арендуемым обществом участкам с кадастровыми номерами 23:49:0204026:28, 23:49:0204026:29), находившиеся в территориальной зоне ОД-1 (многофункциональная общественно-деловая застройка), стали относиться к территориальной зоне Р-2 (зона зеленых насаждений общего пользования). Допущенная техническая ошибка была выявлена и исправлена Росреестром в 2015 году по результатам рассмотрения обращения общества. Таким образом, земельные участки, арендуемые обществом для целей жилищного строительства, стали располагаться в территориальной зоне «Р-2». Администрация намеренно осуществила действия по изменению зональной принадлежности земель, о чем общество узнало только из содержания градостроительного плана земельного участка от 15.02.2016 № RU23 3090000-000000000008809. В рамках дела № А32-42971/2016 установлено, что общество не владеет земельными участками, что подтверждается актом осмотра от 25.08.2016. Несмотря на невозможность использования земельных участков по целевому назначению, общество продолжало вносить арендную плату, которая является неосновательным обогащением муниципального образования и подлежит возврату обществу.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что местной религиозной организации православный Приход Свято-Михайло-Архангельского собора города Сочи Екатеринодарской и Кубанской Епархии (Московский Патриархат) на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина, общей площадью 1,5 га. Участок был предоставлен указанной религиозной организации для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-34940/2016 (с участием сторон). ООО «Совлинк» (правопредшественник истца, ликвидировано 13.05.2013) и религиозная организация заключили инвестиционный договор от 27.10.2005  о комплексной реконструкции Свято-Михайло-Архангельского собора и других культовых строений, а также о реализации проекта строительства многофункционального административно-жилого комплекса на обособленных земельных участках № 1 (площадью 2814 кв. м) и № 2 (площадью 4295 кв. м), расположенных по ул. Войкова-Москвина, г. Сочи, входивших в состав участка общей площадью 1,5 га, принадлежавшего религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования. ООО «Совлинк» в рамках исполнения своих обязательств по инвестиционному договору в 2005-2008 годах осуществило финансирование комплексной реконструкции Свято-Михайло-Архангельского собора на сумму, эквивалентную 3 млн. долларов США, путем организации и оплаты работ, указанных в программном задании на реконструкцию собора силами привлеченных подрядных организаций. Условиями инвестиционного договора предусмотрена обязанность религиозной организации оформить долгосрочные договоры аренды на обособленные земельные участки № 1 и № 2 и уступить ООО «Совлинк» право аренды на эти земельные участки. Администрация (арендодатель) и религиозная организация (арендатор) 30.03.2006 заключили договоры аренды № 4900003828, № 4900003829, по условиям которых арендатору для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения по ул. Войкова-Москвина в Центральном районе города Сочи переданы обособленные участки площадью 2814 кв. м и 4295 кв. м (части единого землепользования общей площадью 15 тыс. кв. м). Участки из земель поселений расположены в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, и предоставлены на срок по 01.04.2055. Земельному участку площадью 15 тыс. кв. м присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:10, обособленному участку площадью 2814 кв. м. присвоен учетный кадастровый номер части 1, а обособленному участку площадью 4295 кв. м – учетный кадастровый номер части 2. Договоры аренды прошли процедуру государственной регистрации. На основании договора перенайма от 26.06.2006 религиозная организация передала ООО «Совлинк» права и обязанности арендатора по договорам аренды от 30.03.2006 № 4900003828, № 4900003829. Постановлением главы города Сочи от 25.08.2006 № 1574 с учетом результатов публичных слушаний изменен вид разрешенного использования земельных участков, арендуемых ООО «Совлинк». В постановлении указано, что заключение о результатах проведенных публичных слушаний опубликовано в газете «Новости Сочи» от 15.07.2006 № 1434 (456) и размещено на официальном сайте администрации в сети Интернет. ООО «Совлинк» разработаны проектные предложения по размещению многофункционального жилого комплекса, согласованные комитетом архитектуры и градостроительства администрации города от 24.01.2006 № Ц/Зг-2006. Комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки по результатам проведения публичных слушаний подготовлены рекомендации на имя главы города Сочи от 16.08.2006 № 7/4 о возможности принятия решения об изменении вида разрешенного использования двух земельных участков «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений культового значения» на «многофункциональный жилой комплекс». На основании представленных рекомендаций глава города принял постановление от 25.08.2006 № 1574. Администрация и ООО «Совлинк» 17.04.2007 подписали дополнительное соглашение к договорам аренды № 4900003828 и № 4900003829, в котором предметом договоров определили передачу арендатору земельного участка общей площадью 7109 кв. м, образованного из двух чересполосных участков, имеющих учетные кадастровые номера частей 1 и 2. Участок расположен по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина, находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-6, категория земель – «земли населенных пунктов» и имеет вид разрешенного использования «многофункциональный жилой комплекс». Земельному участку площадью 7109 кв. м (единое землепользование), расположенному по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина, 26.03.2007 присвоен кадастровый номер 23:49:0204026:30. Входящим в его состав обособленным чересполосным участкам, имеющим учетные кадастровые номера частей 1 и 2, присвоены кадастровые номера 23:49:0204026:28 и 23:49:0204026:29 соответственно. На земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:30 зарегистрировано право муниципальной собственности города-курорта Сочи 18.12.2009, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена регистрационная запись № 23-23-50/098/2009-667. ООО «Совлинк» после перехода к нему прав и обязанностей по договору аренды приняло меры к получению согласований различных служб по эскизному проекту многофункционального жилого комплекса. ООО «Совлинк» направило 19.03.2010 в адрес главного управления архитектуры и градостроительства администрации письмо о согласовании эскизного проекта многофункционального жилого комплекса. Письмом от 30.03.2010 № 21-01-10/5862 застройщику было отказано в согласовании эскизного проекта в связи с изменением арендодателем (администрацией) параметров разрешенного строительства и включением арендуемого участка в зону проектирования объекта № 85 Программы строительства олимпийских объектов – канализационного коллектора от гостиницы «Жемчужная» до канализационно-насосной станции в районе Морского вокзала. Данные обстоятельства установлены в рамках дела № А32-22383/2010. По договору перенайма от 23.10.2012, зарегистрированному в ЕГРН, ООО «Совлинк» передало обществу все права и обязанности по договорам аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:30. По соглашению от 23.10.2012 ООО «Совлинк» уступило обществу права (требования) по инвестиционному договору, заключенному с религиозной организацией, что установлено судом в рамках дела № А32-34940/2016. Городским Собранием Сочи принято решение от 30.10.2014 № 142 «О внесении изменений в решение Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи"». В частности, в пункте 38 решения указано о переводе из территориальной зоны «ОД-1» в зону «Р-2» земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0204026:21 площадью 2814 кв. м, 23:49:0204026:22 площадью 4295 кв. м, расположенных в районе ул. Войкова-Москвина Центрального района города Сочи. Общество указывает на то, что данные участки совпадают по площади, расположению и конфигурации с обособленными земельными участками с кадастровыми номерами 23:49:0204026:28, 23:49:0204026:29, из которых состоит арендуемый обществом участок с кадастровым номером 23:49:0204026:30. Из письма Росреестра от 16.12.2016 № 14-11624/16 следует, что обособленные земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0204026:21, 23:49:0204026:22, 23:49:0204028:43 входили в состав участка (единое землепользование) с кадастровым номером 23:49:0000000:10. В отношении последнего в 2007 году статус сведений в ЕГРН изменен на «архивные», в связи с осуществлением государственной регистрации аренды в пользу ООО «Совлинк» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:30 (номер регистрации 23-23-50/030/2007). Однако обособленным участкам с кадастровыми номерами 23:49:0204026:21, 23:49:0204026:22, 23:49:0204028:43, входящим в состав земельного участка 23:49:0000000:10, статус сведений не был изменен на «архивные». Данная техническая ошибка была исправлена в 2015 году Росреестром по результатам рассмотрения обращения общества (сведения о статусе обособленных участков с кадастровыми номерами 23:49:0204026:21, 23:49:0204026:22 изменены с «ранее учтенные» на «архивные»). Таким образом, в 2014 году наряду с актуальными записями об обособленных участках с кадастровыми номерами 23:49:0204026:28 и 23:49:0204026:29 в государственном кадастре недвижимости существовали и фактически архивные записи об этих же участках, но с кадастровыми номерами 23:49:0204026:21 и 23:49:0204026:22. Истец полагает, что администрация не могла не знать, что принадлежащий муниципальному образованию с 2009 года на праве собственности участок с кадастровым номером 23:49:0204026:30 (единое землепользование) с 2007 года состоит из двух обособленных участков (с кадастровыми номерами 23:49:0204026:28 и 23:49:0204026:29). Однако администрация внесла изменения в Правила землепользования и застройки в части изменения территориальной зоны арендуемого земельного участка под архивными кадастровыми номерами 23:49:0204026:21 и 23:49:0204026:22. Изменение территориальной зоны арендуемого обществом участка с зоны «ОД-1» на «Р-2» не было предметом публичных слушаний, поэтому этот земельный участок не указывался в муниципальном нормативном правовом акте – решении Городского Собрания Сочи от 30.10.2014 № 142. Истец полагает, что администрация, осуществляя действия по изменению зональной принадлежности земель в нарушение положений статей 30 – 33 Градостроительного кодекса и условий договора аренды, преследовала цель нарушить права и законные интересы общества. О факте перевода администрацией земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:30 в зону «Р-2» общество узнало только из содержания градостроительного плана земельного участка от 15.02.2016 № RU23 3090000-000000000008809. Неправомерные действия администрации лишили общество возможности использовать арендуемый земельный участок по целевому назначению (для жилищного строительства). В рамках дела № А32-42971/2016 установлено, что общество не владеет спорными землями, что подтверждается актом осмотра от 25.08.2016. Однако во исполнение договоров аренды от 30.03.2006 № 4900003828 и № 490000382 общество в период с 2013 по 2016 годы перечислило в бюджет города Сочи арендную плату в размере 7 997 650 рублей. Общество полагает, что в результате неправомерных действий администрации оно не получило встречного предоставления, уплаченные средства являются неосновательным обогащением муниципального образования, подлежащими взысканию на основании норм главы 60 Гражданского кодекса. Претензия истца о возврате денежных средств оставлена ответчиком без удовлетворения. С учетом заявления администрации в суде первой инстанции об истечении срока исковой давности, общество уточнило требования и просило взыскать неосновательное обогащение (арендные платежи) за 2015 и 2016 годы. При разрешении спора суды руководствовались нормами главы 60 Гражданского кодекса, статей 1, 22 42, 45, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Отсутствие у лица, фактически использовавшего земельный участок, находящийся в публичной собственности, правового основания для осуществления таких действий (отсутствие действительного и действующего гражданско-правового договора), не может являться основанием для освобождения данного лица от обязанности по внесению платы за использование публичных земель. Ранее суд в рамках дела № А32-34940/2016 пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договоров аренды от 30.03.2006 № 4900003828 и № 4900003829, как заключенных администрацией в отношении земельных участков, относящихся на момент совершения сделок к федеральному уровню собственности (земельные участки располагались во второй зоне санитарной охраны курорта федерального значения). Поэтому суд пришел к выводу о невозможности расторжения недействительных (ничтожных) договоров аренды в судебном порядке. В деле отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие тот факт, что общество по объективным причинам либо в результате противоправного поведения муниципалитета (собственника земельных участков) было лишено возможности реально использовать спорные земли. Общество, действуя разумно и предусмотрительно, заключая договор перенайма с ООО «Совлинк», не могло не понимать, что договоры аренды отвечают всем признакам ничтожной сделки. Таким образом, уже на момент подписания соглашения о перенайме общество могло (и должно было) знать о том, что его владение земельными участками будет незаконным, следовательно, общество не сможет легально осваивать данные земли. Одновременно с этим общество не могло не осознавать, что позиционируя себя перед третьими лицами в качестве арендатора земельных участков, в том числе посредством внесения в ЕГРН соответствующих регистрационных записей о праве аренды на спорные участки, оно будет создавать реальные препятствия собственнику данного имущества в реализации своих полномочий. Следствием таких неправомерных действий будет обязанность общества уплачивать установленную муниципальными нормативными правовыми актами плату за такое обременение публичных земель. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил следующее. После вынесения решения по делу № А32-34940/2016, которым констатирован факт ничтожности договоров аренды, общество не только не предприняло действий, направленных на аннулирование необоснованно внесенной в ЕГРН записи о праве аренды на спорные участки, но и предприняло действия по оспариванию решения суда в части правомерности вывода о недействительности арендных сделок. Тем самым истец прямо выразил свою волю, направленную на сохранение за собой статуса арендатора земельных участков (лица, фактически владеющего земельными участками и использующего их). Решением от 11.10.2017 по делу № А32-42971/2016 удовлетворен иск администрации о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:30 в виде права аренды, зарегистрированного в ЕГРН за обществом на основании договоров от 30.03.2006 № 4900003829 и № 4900003828. При этом общество возражало против удовлетворения заявленного иска, продолжая позиционировать себя фактическим владельцем спорных земель. В судебном акте содержится ссылка на акт осмотра от 25.08.2016, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 объекты недвижимого имущества не расположены, произрастают зеленые насаждения. Вместе с тем, посредством данного акта установлено только то, что администрация, как и любое иное лицо, в том числе общество, имели свободный доступ на территорию спорного участка. Однако данный акт осмотра сам по себе не свидетельствовал о том, что общество по объективным причинам было лишено доступа на спорный земельный участок и возможности его использовать по своему усмотрению. Согласно правовой позиции, занятой обществом в рамках дел № А32-34940/2016 и № А32-42971/2016, истец вплоть до 2017 года позиционировал себя в качестве арендатора земельных участков, фактически владеющего ими и стремящегося сохранить за собой обременение спорных земель в виде регистрационной записи о праве аренды, внесенной в ЕГРН. Одновременно с этим, общество не могло не понимать, что в силу принципа правового эстоппеля оно в последующем будет лишено возможности ссылаться на факт отсутствия у него возможности по использованию спорных земель. При таких обстоятельствах факт внесения муниципалитетом в 2014 году изменений в Правила землепользования и застройки, в силу которых участки, идентичные спорным, были отнесены к территориальной зоне «Р-2», сам по себе не повлиял на правовое положение общества. Последнее в силу очевидной ничтожности договоров аренды и без того не имело законных оснований на освоение земельных участков. Продолжая удерживать муниципальные участки в своем владении и сохраняя видимость законности такого владения посредством сохранения в ЕГРН регистрационных записей о праве аренды, общество сохранило за собой и обязанность по внесению платы за использование спорных земель. Применительно к рассматриваемому спору общество могло претендовать на возврат внесенной платы только в том случае, если бы представило доказательства лишения его владения в конкретную дату в результате действий ответчика (факт физического прекращения доступа общества на земельный участок по воле и в результате действий администрации). Ввиду того, что такие доказательства истцом в материалы дела не представлены, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении требования общества о взыскании неосновательного обогащения. В этой связи отказали судебные инстанции и в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды не учли и не оценили представленные истцом доказательства (градостроительный план земельного участка, письмо департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства), свидетельствующие о невозможности использования арендатором земельного участка для строительства многофункционального жилого комплекса по независящим от него обстоятельствам. В соответствии со статьями 35 – 40 Градостроительного кодекса и Правилами землепользования и застройки градостроительный план земельного участка № RU233090000-000000000008809 является прямым доказательством невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением, указанным в договоре аренды (многофункциональный жилой комплекс), по обстоятельствам, не зависящим от арендатора. Ответ департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства (письмо от 20.04.2016 № 21-01-17/7833) подтвердил нарушение прав (законных интересов) общества, как арендатора земельного участка. Суды первой и апелляционной инстанции посчитали, что в материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие тот факт, что общество по объективным причинам либо в результате противоправного поведения муниципалитета (в результате чинимых препятствий в доступе на территорию участков) было лишено возможности реально использовать спорные земли. Суды не дали правовой оценки доводам, приведенным истцом в качестве оснований заявленных требований, не указали мотивы, по которым не применили законы, а также судебную практику, на которые ссылалось общество, в частности правовые позиции, изложенные в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12. Суды необоснованно применили к спорным правоотношениям принцип правового эстоппеля, поскольку фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что правовая позиция, занятая обществом в рамках рассмотрения дел № А32-34940/2016 и № А32-42971/2016, а также в рамках данного спора, является логичной и последовательной. Эта позиция предоставляет истцу полное право ссылаться в настоящем деле на факт отсутствия у него возможности использования спорных земель. Общество в отзывах на исковые заявления, апелляционной и кассационной жалобах, в выступлениях в суде по делам № А32-34940/2016 и № А32-42971/2016 признавало факт отсутствия на арендуемом участке принадлежащих ему объектов недвижимости, а также факт отсутствия владения земельным участком. Общество утверждало, что невозможность владения и строительства на арендуемом земельном участке объекта недвижимости вызвана действиями самого арендодателя, который в нарушение требований статей 609 и 611 Гражданского кодекса не обеспечил арендатору возможность использования земельного участка для целей, указанных в договоре аренды. Ранее установленная в судебном порядке ничтожность договоров аренды не может лишить права истца на судебную защиту его нарушенных прав и интересов в настоящем деле. Отсутствие возможности владения и пользования земельным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению платы за пользование землей и в случае установления в судебном порядке ничтожности договора аренды.

От администрации отзыв на жалобу не поступил.  

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просил окружной суд ее удовлетворить. Пояснил судебной коллегии, что общество позиционирует себя как арендатора земельного участка по договору, заключенному на срок по 01.04.2055, имеющего намерение реализовать указанную в нем цель (строительство многофункционального жилого комплекса). Однако арендатору участка на протяжении определенного периода времени арендодателем чинились препятствия в возможности использования данного участка по целевому назначению, что влечет возврат внесенной арендной платы. 

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 30.03.2006 администрация (арендодатель) и религиозная организация (арендатор) заключили договоры о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900003828 и № 4900003829. По условиям договоров арендатору для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения по ул. Войкова-Москвина в Центральном районе города Сочи переданы в аренду обособленные земельные участки площадью 2814 кв. м и 4295 кв. м (части единого землепользования общей площадью 15 тыс. кв. м). Участки из земель поселений, расположенных в городской черте, находятся во второй зоне округа санитарной охраны курорта и предоставлены арендатору в порядке переоформления ранее принадлежавшего ему права постоянного (бессрочного) пользования. Земельному участку площадью 15 тыс. кв. м присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:10, обособленному участку площадью 2814 кв. м присвоен учетный кадастровый номер части 1, а обособленному земельному участку площадью 4295 кв. м – учетный кадастровый номер части 2. Срок действия договоров аренды установлен с момента их государственной регистрации по 01.04.2055. Договоры аренды зарегистрированы в ЕГРН. 

На основании договора перенайма от 26.06.2006 и во исполнение условий инвестиционного договора о комплексной реконструкции Свято-Михайло-Архангельского собора и других культовых строений, а также о реализации проекта строительства многофункционального административно-жилого комплекса от 27.10.2005 религиозная организация передала ООО «Совлинк» права и обязанности арендатора по договорам от 30.03.2006 № 4900003828 и № 4900003829. 

ООО «Совлинк» разработаны проектные предложения по размещению многофункционального жилого комплекса, согласованные комитетом архитектуры и градостроительства администрации от 24.01.2006 № Ц/Зг-2006. 

Постановлением главы города Сочи от 25.08.2006 № 1574 (по результатам публичных слушаний) изменен вид разрешенного использования двух земельных участков с «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений культового значения» на «многофункциональный жилой комплекс». 

17 апреля 2007 года администрация и ООО «Совлинк» подписали дополнительное соглашение к договорам аренды № 4900003828 и № 4900003829, в котором предметом договоров определили передачу арендатору земельного участка площадью 7109 кв. м, образованного из двух чересполосных участков, имеющих учетные кадастровые номера частей 1 и 2. Участок расположен по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина, находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-6, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «многофункциональный жилой комплекс». 

Земельному участку площадью 7109 кв. м (единое землепользование) 26.03.2007 присвоен кадастровый номер 23:49:0204026:30. Входящим в его состав обособленным чересполосным участкам с учетными кадастровыми номерами частей 1 и 2 присвоены кадастровые номера 23:49:0204026:28 и 23:49:0204026:29 (выписка из ЕГРН от 24.08.2017 № 26-0-10160/4012/2017-2548). 

18 декабря 2009 года на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:30 зарегистрировано право муниципальной собственности города-курорта Сочи, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись № 23-23-50/098/2009-667. 

ООО «Совлинк» предпринимало меры по оформлению согласований различных служб по эскизному проекту многофункционального жилого комплекса. Арендатором получены положительные заключения управления по природопользованию, охране окружающей среды, экологии и лесопарковому хозяйству администрации, главного государственного санитарного врача по города Сочи, Кубанского бассейнового водного управления, санитарно-эпидемиологической экспертизы, Сочинского филиала федерального государственного учреждения «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае», управления по недропользованию по Краснодарскому краю. 

ООО «Совлинк» направило 19.03.2010 в адрес управления архитектуры и градостроительства администрации письмо о согласовании эскизного проекта многофункционального жилого комплекса. 

30 марта 2010 года письмом № 21-01-10/5862 арендатору отказано в согласовании эскизного проекта в связи с изменением арендодателем (администрацией) параметров разрешенного строительства на арендуемом земельном участке и включением земельного участка в зону проектирования объекта № 85 Программы строительства олимпийских объектов – канализационного коллектора от гостиницы «Жемчужная» до канализационно-насосной станции в районе Морского вокзала. Данные обстоятельства установлены в рамках дела № А32-22383/2010 с участием администрации и ООО «Совлинк». 

По договору перенайма от 23.10.2012, зарегистрированному в ЕГРН, ООО «Совлинк» передало обществу свои права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:30. 

23 октября 2012 года ООО «Совлинк» уступило обществу права (требования) по инвестиционному договору, заключенному с религиозной организацией, что установлено судом в рамках дела № А32-34940/2016. 

Городским Собранием Сочи принято решение от 30.10.2014 № 142 «О внесении изменений в решение Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи"». В частности, в пункте 38 решения указано о переводе из территориальной зоны «ОД-1» в зону «Р-2» земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0204026:21 площадью 2814 кв. м, 23:49:0204026:22 площадью 4295 кв. м, расположенных в районе ул. Войкова-Москвина Центрального района города Сочи. 

Общество указывает на то, что данные участки совпадают по площади, расположению и конфигурации с обособленными земельными участками с кадастровыми номерами 23:49:0204026:28, 23:49:0204026:29, из которых состоит арендуемый обществом участок с кадастровым номером 23:49:0204026:30. Из письма Росреестра от 16.12.2016 № 14-11624/16 следует, что обособленные земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0204026:21, 23:49:0204026:22, 23:49:0204028:43 входили в состав участка (единое землепользование) с кадастровым номером 23:49:0000000:10. В отношении последнего в 2007 году статус сведений в ЕГРН изменен на «архивные», в связи с осуществлением государственной регистрации аренды в пользу ООО «Совлинк» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:30 (номер регистрации 23-23-50/030/2007). Однако обособленным участкам с кадастровыми номерами 23:49:0204026:21, 23:49:0204026:22, 23:49:0204028:43, входящим в состав земельного участка 23:49:0000000:10, статус сведений не был изменен на «архивные». Данная техническая ошибка была исправлена в 2015 году Росреестром по результатам рассмотрения обращения общества (сведения о статусе обособленных участков с кадастровыми номерами 23:49:0204026:21, 23:49:0204026:22 изменены с «ранее учтенные» на «архивные»). Таким образом, в 2014 году наряду с актуальными записями об обособленных участках с кадастровыми номерами 23:49:0204026:28 и 23:49:0204026:29 в государственном кадастре недвижимости существовали и фактически архивные записи об этих же участках, но с кадастровыми номерами 23:49:0204026:21 и 23:49:0204026:22. Истец указывает, что администрация не могла не знать, что принадлежащий муниципальному образованию с 2009 года на праве собственности участок с кадастровым номером 23:49:0204026:30 (единое землепользование) с 2007 года состоит из двух обособленных участков (с кадастровыми номерами 23:49:0204026:28 и 23:49:0204026:29). Однако администрация внесла изменения в Правила землепользования и застройки в части изменения территориальной зоны арендуемого земельного участка под архивными кадастровыми номерами 23:49:0204026:21 и 23:49:0204026:22. Изменение территориальной зоны арендуемого обществом участка с зоны «ОД-1» на «Р-2» не было предметом публичных слушаний, поэтому этот земельный участок не указывался в муниципальном нормативном правовом акте – решении Городского Собрания Сочи от 30.10.2014 № 142. Истец полагает, что администрация, осуществляя действия по изменению зональной принадлежности земель в нарушение положений статей 30 – 33 Градостроительного кодекса и условий договора аренды, преследовала цель нарушить права и законные интересы общества. О факте перевода администрацией земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:30 в зону «Р-2» общество узнало только из содержания градостроительного плана земельного участка от 15.02.2016 № RU23 3090000-000000000008809. Неправомерные действия администрации лишили общество возможности использовать арендуемый участок по целевому назначению (для жилищного строительства). В рамках дела № А32-42971/2016 установлено, что общество не владеет спорными землями, что подтверждается актом осмотра от 25.08.2016. Однако во исполнение договоров от 30.03.2006 № 4900003828 и № 490000382 общество в период с 2013 по 2016 годы перечислило в бюджет города Сочи арендную плату в размере 7 997 650 рублей. Общество полагает, что в результате неправомерных действий администрации оно не получило встречного предоставления, уплаченные средства являются неосновательным обогащением муниципального образования, подлежащим взысканию на основании норм главы 60 Гражданского кодекса. Претензия истца о возврате денежных средств ответчиком оставлена без удовлетворения. С учетом заявления администрации в суде первой инстанции об истечении срока исковой давности, общество уточнило требования и просило взыскать с ответчика неосновательное обогащение (арендные платежи) за 2015 и 2016 годы. 

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса).

В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения. Бремя доказывания указанных обстоятельств (в совокупности) лежит на истце (часть 1 статьи 65 Кодекса).

Для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения потерпевший должен доказать, что приобретатель приобрел или сберег имущество за его счет без законных оснований. Обогащение может быть признано неосновательным, если отсутствуют правовые основания приобретения или сбережения имущества. 

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Изложенные правовые позиции содержатся в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, и № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Однако нормы Гражданского кодекса об аренде к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в рамках данного дела, а также при разрешении споров по делам № А32-34940/2016 и № А32-42971/2016 суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договоров аренды от 30.03.2006 № 4900003828 и № 490000382. Суды установили, что договоры аренды заключены администрацией в отношении земельных участков, относящихся на момент совершения сделок к федеральному уровню собственности (участки находятся во второй зоне санитарной охраны курорта федерального значения). 

Следует также отметить, что договоры аренды № 4900003828 и № 4900003829 (в редакции дополнительного соглашения от 17.04.2007) о предоставлении земельного участка для строительства многофункционального жилого комплекса, заключались в период действия статьи 30.1 Земельного кодекса, вступившей в силу с 01.10.2005 (введена в действие Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ). Данной нормой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Таким образом, после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса) публичные земельные участки для жилищного строительства могли предоставляться только по результатам публичных процедур (по итогам аукционов). Переходные положения (о возможности предоставления земельных участков без проведения торгов, не имеющие отношения к обстоятельствам предоставления спорных земель) содержались в пункте 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Следовательно, в данном случае имело место предоставление органом местного самоуправления в аренду земельного участка, относящегося к федеральной собственности (расположен во второй зоне санитарной охраны курорта) для целей жилищного строительства (то есть в обход аукционных процедур, установленных пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в первоначальной редакции). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В статьях 1 и 65 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства – принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, получившее от арендодателя земельный участок, обязано возмещать стоимость такого пользования. При этом по смыслу разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» наличие (либо отсутствие) у арендодателя прав на арендованное имущество, не влияет на обязательство арендатора по внесению платы за пользование таким имуществом.

Судебные инстанции по результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды исходили из того, что общество в силу принципа платности использования земель в Российской Федерации обязано было оплачивать фактическое использование земельных участков. В спорный период собственником участков являлось муниципальное образование город-курорт Сочи. В материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие тот факт, что общество по объективным причинам либо в результате противоправного поведения органов местного самоуправления было лишено возможности использовать спорные земли. Действуя разумно и предусмотрительно, общество, заключая договор перенайма с ООО «Совлинк», не могло не понимать, что договоры аренды отвечают всем признакам ничтожной сделки. Следовательно, уже на момент подписания соглашения о перенайме истец мог и должен был знать о том, что его владение земельными участками будет незаконным, и он не сможет легально осваивать данные земли. Не могло общество не осознавать и того, что позиционируя себя в качестве арендатора земельных участков, право (обременение) на землю в интересах которого сохранялось в ЕГРН, оно будет создавать реальные препятствия собственнику данного имущества в реализации своих полномочий. Последствием таких действий истца и будет являться его обязанность по внесению нормативно установленной платы за такое обременение публичных земель. После вынесения решения по делу № А32-34940/2016, которым был констатирован факт ничтожности договоров аренды, общество не предприняло каких-либо действий, направленных на аннулирование в ЕГРН записи о своем праве аренды на спорные земли. Напротив, истец оспорил судебный акт в части вывода о недействительности арендных сделок. Тем самым общество прямо выразило свою волю, направленную на сохранение за собой статуса арендатора земельных участков, то есть статуса лица, фактически владеющего спорными участками и использующего их. По делу № А32-42971/2016 судом удовлетворен иск администрации о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:30 (права аренды, зарегистрированного за обществом в ЕГРН). При этом общество возражало против удовлетворения иска, продолжая позиционировать себя фактическим владельцем спорных земель. В решении действительно суд сослался на акт осмотра от 25.08.2016, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 объекты недвижимого имущества не расположены, произрастают зеленые насаждения. Между тем, посредством данного акта подтверждено лишь то, что имеется свободный доступ на территорию земельного участка. Однако данный акт осмотра не подтверждает, что общество в спорный период было по объективным причинам лишено доступа на данный участок. Из правовой позиции, занятой обществом по делам № А32-34940/2016 и № А32-42971/2016, следует, что до 2017 года истец позиционировал себя в качестве арендатора спорных участков, фактически владеющего ими и стремящегося сохранить за собой обременение земель в виде регистрационной записи о праве аренды, внесенной в ЕГРН. Одновременно с этим, общество не могло не понимать, что в силу принципа правового эстоппеля оно в последующем будет лишено возможности ссылаться на факт отсутствия у него возможности по использованию спорных земель. Поэтому факт внесения в 2014 году в Правила землепользования и застройки изменений, в силу которых земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0204026:21 и 23:49:0204026:22 стали относиться к территориальной зоне «Р-2», сам по себе не повлиял на правовое положение истца, не имевшего в силу ничтожности договоров аренды законных оснований для освоения (использования) земельных участков. Однако, продолжая удерживать участки в своем владении и сохраняя видимость законности такого владения посредством наличия в ЕГРН регистрационных записей о праве аренды, общество сохранило за собой и обязанность по внесению платы за использование спорных земель. Применительно к обстоятельствам данного спора истец мог претендовать на возврат внесенной платы только в том случае, если бы представил доказательства лишения его владения в конкретную дату в результате действий ответчика (факт физического прекращения доступа общества на земельный участок по воле и в результате действий администрации). Поскольку такие доказательства в материалы дела не представлены, суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели оснований для удовлетворения заявленного иска.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса). 

В кассационной жалобе общество приводит доводы, свидетельствующие, по его мнению, о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Истец полагает, что представленные им доказательства (градостроительный план земельного участка, письмо департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства) подтверждают невозможность использования арендатором земельных участков для целей жилищного строительства по независящим от него обстоятельствам. 

Между тем, обстоятельства, на которые ссылается в жалобе заявитель, исследовались и были отклонены судами первой и апелляционной инстанции, пришедшими к выводу о недоказанности обществом факта невозможности использования земельных участков для строительства жилого многофункционального комплекса по независящим от него обстоятельствам либо в результате противоправного поведения муниципалитета. Суды признали, что у общества сохранялась обязанность по внесению платы за фактическое использование муниципальной землей в условиях очевидной ничтожности договоров аренды и фактического удержании спорных участков в своем владении. 

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Общество в жалобе ссылается на судебную практику, в частности, на правовые позиции, изложенные в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017. Однако данная практика не принята судами во внимание с учетом конкретных фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора (очевидная ничтожность договоров аренды, сохранение за обществом владения земельными участками и записей об аренде в ЕРГН).   

Вопреки доводам подателя жалобы, суд апелляционной инстанции по результатам изучения материалов дел № А32-34940/2016 и № А32-42971/2016 обоснованно применил к спорным отношениям принцип правового эстоппеля, исключающего право истца ссылаться в настоящем деле на факт отсутствия у него возможности использования спорных земель. 

Иные доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе, не влияют на правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Эти доводы не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные сторонами доказательства.  

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 03.09.2018 № 5).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 по делу № А32-2175/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							        В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   Я.Е. Волков      

                                                                                                                              Н.С. Мазурова