АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

Факс 460-945, 460-952, адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-info@sakhalin.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-6686/2022

г. Южно-Сахалинск

10 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07.02.2023, решение в полном объеме изготовлено 10.02.2023.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Порт Углегорский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес регистрации: 694923, 

<

...>) 

к администрации Углегорского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес регистрации: 694920, 

<

...>)

о признании права собственности на недвижимое имущество

третьи лица: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 23.11.2022;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2023 (по средствам сервиса онлайн-заседание);

от государственной инспекции строительного надзора Сахалинской области: ФИО4 по доверенности от 09.01.2023, ФИО5 по доверенности от 09.01.2022;

в отсутствии представителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Порт Углегорский» (далее -истец, Общество, ООО «Порт Углегорский») обратилось в арбитражный суд к администрации Углегорского городского округа (далее - ответчик, Администрация) с исковым заявлением  о признании права собственности на объект незавершенного строительства, 3-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 2 535.2 кв. м., инв. № 64:435:001:000010180 лит. А, А1, расположенного по адресу: 

<

...>.

В обоснование иска указано, что истец по договору купли - продажи № 1 от 20.03.2013 приобрел объект незавершенного строительства, 3-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 2 535.2 кв.м., инв. № 64:435:001:000010180 лит. А, А1, расположенный по адресу: 

<

...>. Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:15:0000003:466, площадью 1960 кв. м., принадлежащем Обществу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка № 01/2022 от 09.02.2022. Завершив строительство объекта, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в чем ему отказано. Истец обратился в государственную инспекцию строительного надзора Сахалинской области о выдаче заключения, в чем ему также было отказано. Поскольку в настоящее время объект фактически завершен строительством, истец просит признать право собственности на него как на самовольную постройку на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением от 09.12.2022 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено дело и назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Этим же определением суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области и государственную инспекцию строительного надзора Сахалинской области.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал, представитель ответчика против их удовлетворения возражала, сообщила, что полагает, что государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области вправе провести осмотр построенного объекта и выдать соответствующее заключение.

Представитель государственной инспекции строительного надзора Сахалинской области пояснил, что в настоящее время утрачена возможность представления заключения о соответствии реконструированного объекта, ввиду того, что сотрудники инспекции не являются экспертами в области строительства, а осуществляют поэтапный строительный контроль именно в процессе строительства объекта. 

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о дате и месте его проведения уведомлено надлежащим образом.

На основании изложенного, суд, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствии неявившегося третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

На основании договора купли-продажи №1 от 20.02.2013 ООО «Порт Углегорский» приобрело в собственность объект незавершенного строительства 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2 535,2 кв.м., инв. № 64:435:001:000010180 лит. А, А1, расположенный по адресу: г. Углегорск, ул. Приморская, д.11, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 65 АА 096825 от 30.07.2013.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 10.03.2022 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:15:0000003:466, площадью 1960 кв.м., зарегистрировано за истцом на основании договора купли-продажи земельного участка №01/2022 от 09.02.2022.

10.02.2022 администрацией Обществу было выдано разрешение № 65-15-09-2022 на реконструкцию объекта капитального строительства -  торгово-административный центр ООО «Порт Углегорский» в г. Углегорске по ул. Приморская, д.11.

Проектная документация и результаты инженерных изысканий на объект получили 24.03.2022 положительное заключение экспертизы № 65-2-1-3-01399-2021. Строительство осуществлялось силами организации ООО «Рассэн» и было завершено 25.10.2022, что подтверждается актом сдачи-приемки законченного строительством объекта.

При приемке завершенного строительством объекта 25.10.2022 истцом как заказчиком строительства и подрядчиком ООО «Рассэн» был составлен акт, подтверждавший соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.

Вместе с тем, 15.11.2022 администрация отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия заключения органа государственного строительного надзора, о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

12.10.2022 истец обратился в государственную инспекцию строительного надзора Сахалинской области о выдаче указанного выше заключения.

18.10.2022 инспекция отказала Обществу в выдаче разрешения в связи с тем, что объект уже построен, а в ходе строительства не проводились проверки всех стадий строительства (поскольку от застройщика не поступало извещение о начале строительства).

Данные обстоятельства привели к тому, что истец не смог зарегистрировать право собственности на объект, в связи, с чем он обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Согласно статье 12 ГК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом. Способы защиты гражданских прав в ряде случаев предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять этот способ.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права.

Отсутствие регистрации прав продавца на незавершенный строительством объект лишало истца возможности осуществит достройку объекта в установленном законом порядке.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51 - 55 Градостроительного кодекса РФ, принятого в 2004 году), при этом разрешение на ввод в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 3 указанной статьи).

Пунктом 3 названной нормы установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, обстоятельства, исключающие в силу пунктов 2, 3 статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при соблюдении изложенных в норме условий.

Судом установлено, что спорный объект недвижимости, приобретенный в виде объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи в 2013 году, достроен истцом без получения соответствующих разрешительных документов. Данный объект в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

Согласно пункту 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке статьи 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Из представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что истец осуществил строительство реконструированного объекта капитального строительства на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности. Перед началом строительства истцом в установленном порядке было получено разрешение на строительство.

Статьей 55 ГрК РФ установлены порядок и основания выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

К числу документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию относится заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (включая проектную документацию, в которой учтены изменения, внесенные в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.

С учетом положений части 1 статьи 49 и пункта 2 части 1 статьи 54 ГрК РФ в отношении спорного объекта должен был осуществляться государственный строительных надзор.

Частью 5 статьи 52 ГрК РФ установлено, что в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» (далее также - органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ с приложением необходимых документов.

Как установлено судом ни истец, ни подрядчик такое извещение в уполномоченный орган не направлял, строительный надзор за объектом не осуществлялся, что послужило обстоятельством, препятствующим в установленном порядке ввести объект в эксплуатацию и, как следствие, оформить права собственности истца на данный объект.

Вместе с тем, данный факт не может являться основанием для отказа истцу в признании его права собственности на объект при установлении соответствия объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных, и иных норм и правил, отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угроз жизни и здоровью граждан.

Обществом получен акт от 25.10.2022 по результатам технического обследования здания, подготовленное ООО «Рассэн», содержащее выводы о работоспособном техническом состоянии. Указано, что объект соответствует требованиям технических регламентов, проектно-строительной документации и пригоден к эксплуатации. При возведении объекта не допущено нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Полностью соответствует требованиям энергетической эффективности и требованиям по оснащенности объектов капительного строительства приборами учета потребляемых энергетических ресурсов.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Сахалинской области» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 22.07.2022 объект соответствует требованиям СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», СанПин 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».

Объект также соответствует нормам пожарной безопасности, что  подтверждается протоколом № 1 испытания внутреннего противопожарного водопровода от 19.01.2022, протоколом № 2 испытаний по определению группы горючести по ГОСТ 30244-94 пункта 7 от 09.02.2022, а также Заключением № 1 по проверке технического состояния автоматической установки пожарной сигнализации (АУПС) и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЗ) и соответствия их нормативным требованиям пожарной безопасности от 19.01.2022 с учетом акта выполненных работ от 30.11.2022, подтверждающего устранение замечаний.

Спорный объект расположен в границах земельного участка, принадлежащем истцу на праве собственности, что подтверждается градостроительным планом земельного участка от 28.09.2022 № RU65-5-01-1-02-0022, статус и наименование строения соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Ни ответчиком, ни третьими лицами доказательств наличия грубых нарушений со стороны подрядчика при ведении строительства, которые могли бы повлечь угрозу в последующей эксплуатации данного здания, суду не представлено и судом таких обстоятельств не установлено.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что здание торгово-административного центра ООО «Порт Углегорский», расположенное по адресу: 

<

...>, соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных, градостроительных норм, действующих в Российской Федерации, не представляет угрозу для жизни и здоровья людей и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, ввиду чего заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как следует из пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, например, исков о расторжении брака при наличии взаимного согласия на это супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей (пункт 1 статьи 23 Семейного кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на администрацию муниципального образования «Анивский городской округ» обязанности по возмещению судебных издержек по уплате государственной пошлины, расходов на проведение экспертизы по иску о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку обращение истца с настоящим иском не было вызвано незаконностью действий ответчика, либо фактами нарушения прав истца. 

При этом в силу статьи 222 ГК РФ право собственности на спорный объект могло быть признано только на основании решения суда.

Решение суда по настоящему делу также не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления, в связи с чем, расходы по иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Порт Углегорский» на объект недвижимости - нежилое здание торгово-административного центра, обшей площадью 3 203,54 кв.м., 4-х этажное, в том числе 1 подземный, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: 65:15:0000003:466 по адресу: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                                                 И.Н. Веретенников