АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63 - 20341/2017

г. Ставрополь

17 января 2018 года.

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2018 года.

                                                Решение изготовлено в полном объеме 17 января 2018 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Довнар О.Н.,   

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Греховодовой Н.В., 

рассмотрев исковое заявление ООО «Газпром трансгаз Ставрополь», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,     

к  Общероссийскому Союзу «Федерация независимых профсоюзов России», г. Москва, ОГРН 

<

***>,

третьи лица Министерство культуры Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: здание лечебного корпуса пансионата санаторного типа «Факел», литер В, кадастровый номер 26:34:020220:100, общей площадью 1376, 2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 01.01.2017 года №18/170014, в отсутствие других участников процесса (извещены),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Ставрополь»,                         г. Ставрополь, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Общероссийскому союзу «Федерация независимых профсоюзов России», г. Москва, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: здание лечебного корпуса пансионата санаторного типа «Факел», литер В, кадастровый номер 26:34:020220:100, общей площадью 1376, 2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

 Определением от 12.12.2017 суд по собственной инициативе привлек третьим лицом по делу Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, г. Ставрополь.

Общероссийский Союз «Федерация независимых профсоюзов России в отзыве подтвердил заключение договора купли-продажи  от 12.09.1995 года и передачу спорного объекта в собственность правопредшественника истца. Пояснил, что право собственности продавца не было зарегистрировано в установленном порядке, однако  нахождение спорного имущества у продавца подтверждается судебным актом по делу №А63-1700/01-С1. Просил рассмотреть спор в отсутствие его представителя, претензий к истцу не имеет, объект на балансе не значится, право не зарегистрировано, бремя расходов профсоюз не несет.

В заседании суда     16.01.2018 года представитель истца просил  принять решение  с учетом имеющихся  материалов и отзыва ответчика. Представил на обозрение суда оригиналы договора, соглашения и акта приема-передачи, выписки из ЕГРН, охранное обязательство, пояснил, что изменения в площади в результате реконструкции спорного объекта учтены при оформлении технической документации. По завершению реконструкции объект принят в эксплуатацию актом, который утвержден постановлением главы администрации с участием представителя учреждения ответственного за охрану памятников культурного наследия.

Третье лицо Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, г.Ставрополь, в отзыве просило рассмотреть спор в отсутствие его представителя, указало на выдачу истцу охранного обязательства на спорный объект, и что указанный объект культурного наследия не ограничен в обороте и может находиться как в государственной, так и в частной собственности.

Третье лицо Министерство культуры Ставропольского края  в отзыве указало на передачу полномочий министерства в сфере государственной охраны объектов культурного наследия Управлению Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия.

В порядке статьей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд удовлетворяет исковые требования по следующим основаниям.

12.09.1995 года между Кисловодским объединением санаторно-курортных учреждений профсоюзов «Кисловодсккурорт» (продавец) и предприятием «Кавказтрансгаз»  (покупатель) был заключен договор № 3, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя здание 1907 года постройки, двухэтажное, имеется подвальное помещение, общей площадью 272.8 кв.м, 100 % износ, расположенное по адресу: 

<

...>, цена договора 5630000000 руб.(неденоминированных).

В соответствии с договором  стороны подписали соглашение №28/1-97-64 от 24 марта 1997 года «О проведении взаимозачёта платежей за поставленный природный газ», и на основании исполненных обязательств по данному соглашению был подписан акт приёмки-передачи основных средств от 29.05.1997 года. По акту приема-передачи, утвержденному предприятием и объединением, здание конторы по ул. Коминтерна, 4, в г. Кисловодске, передано  во владение, пользование  покупателя.

ООО «Газпром трансгаз Ставрополь»  является правопреемником Государственного предприятия «Кавказтрансгаз» Государственного газового концерна «Газпром». 

На момент приёма-передачи здание 1907 года постройки находилось в аварийном состоянии со 100% износом и являлось памятником истории и культуры регионального значения, что следует из охранного обязательства от 03.02.1997 года. Впоследствии истцу было выдано охранное обязательство на основании приказа Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия  от 08.02.2016 № 43 года «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Особняк ФИО3, 1907 года», 

<

...>, литер В. 

В результате обследования здания в 1998 году комиссия в составе  главного архитектора города, представителя истца и председателя комитета по сохранению и использованию историко-культурного наследия «Возрождение»  пришла к выводу о том, что здание не соответствует современным нормам сейсмичности 8 баллов, эксплуатации и капитальному ремонту не подлежит. Комиссия постановила надземную часть здания разобрать и восстановить в прежнем виде с новой пристройкой, воссоздав северный и восточный фасады, подземную часть здания и фундаменты сохранить, выполнив усиление конструкций.

Для проведения реконструкции и реставрации здания министерство культуры края  выдало разрешение на изготовление научно-проектной документации для производства ремонтно-реставрационных работ на памятнике истории и культуры ООО «Архитектурная мастерская ФИО2.» г. Кисловодск.

Решением №06-19/053 от 09.06.2001 года министерство культуры края  согласовало проектную документацию воссоздания памятника архитектура «Особняк ФИО3» в городе Кисловодске с учетом замечаний (решение краевого архитектурно-градостроительного совета). 

В материалы дела приобщено экспертное заключение №4133/1-01 от 04.07.2001 по проекту «Реконструкция с реставрацией корпуса по ул. Коминтерна, 4 под лечебный корпус пансионата «Факел» в г. Кисловодске (Особняк ФИО3)». 

Выполненные строительные и ремонтно-реставрационные работы в период с 2001 года по 2004 год были приняты актом государственной приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта под лечебный корпус пансионата «Факел» ООО «Кавказтрансгаз»  от 06.01.2004 года, который утверждён постановлением Главы администрации города Кисловодска № 1 от 06.01.2004 года.  Акт подписан,  в том числе директором муниципального учреждения «Возрождение», которому было поручено осуществление архитектурного надзора за реконструкцией.

 Таким образом, объект введён в эксплуатацию как лечебный корпус пансионата санаторного типа «Факел» ООО «Газпром трансгаз Ставрополь» и находится на балансе общества.

 Кисловодским филиалом ГУП СК «СКИ» и филиалом ФГУП «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю составлены технический и кадастровый паспорта, согласно которым объекту  присвоены следующие технические характеристики:  нежилое здание, лечебный корпус,  кадастровый номер 26:34:020220:100,  общей площадью 1376,2 кв. м, литер В,  расположен по адресу: 

<

...> д.4-6.   

С 1995 года земельный участок с кадастровым номером 26:34:020220:11 по адресу ул. Коминтерна, 4-6, в г. Кисловодске  находится у истца на праве аренды по договорам аренды от 1995, 1999, 2002, 2003 годов.  В 2012 общество заключило  с администрацией города-курорта Кисловодск  дополнительное соглашение  №2699 к договору аренды земельного участка от 14.01.2003 №09662, по условиям которого срок действия договора  установлен с 29.10.2012 по 28.10.2022.  Договор прошел государственную регистрацию.

Право продавца на дату сделки  не было зарегистрировано, однако подтверждено судебным актом по делу А63-1700/2001-С1, вступившим в законную силу.  Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.07.2002 года по делу А63-1700/2001-С1  прокурору Ставропольского края  отказано  в иске прокурора в признании договора купли-продажи от 12.09.1995 года  №3  недействительным. Судебный акт основан  на постановлении Правительства Российской Федерации от18.02.2002 года № 112 «О разграничении права собственности на имущество санаторно-курортных учреждений, расположенных в курортном регионе Кавказских Минеральных Вод»,  которым определены объекты, относящиеся к собственности государства и профсоюзов. Приложением №3 к данному постановлению к объектам санаторно-курортного назначения курортного региона Кавказских Минеральных Вод, относящимся к собственности профсоюзов является, в том числе имущественный комплекс санатория «Нарзан», являющийся спорным объектом. Соглашением между Министерством имущественных отношений Российской Федерации и Федерацией Независимых Профсоюзов России от 11.03.2002 №01-160 имущество санатория «Нарзан» г.Кисловодск, отнесено к собственности профсоюзов. Предметом договора №3 являлось служебное здание санатория «Нарзан».

Общество принимало меры по государственной регистрации объекта, однако  Управлением Росреестра было отказано в регистрации права на объект, со ссылкой на отсутствие первичной регистрации права продавца и  правоустанавливающих документов.

 Истец, ссылаясь на добросовестное, открытое пользование и владение заявленным объектом обратился в судебном порядке с иском о регистрации перехода права собственности, поскольку отсутствуют   необходимые документы  для регистрации, что лишает возможности иным образом зарегистрировать переход  права. 

На основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В пункте 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Истец обратился  к  Общероссийскому Союзу «Федерация независимых профсоюзов России» за регистрацией права  19.12.2016, однако ответа не последовало.

Суд установил, что договор купли-продажи №3 от  12.09.1995 года сторонами исполнен,  стоимость имущества была согласована сторонами и оплачена истцом 5630000000 руб. (неденоминированных), после чего недвижимое имущество было передано ему по акту приема-передачи от 29.05.1997 года, сделка одобрена ФНПР.  Данные обстоятельства установлены,  вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.07.2002  по делу А63-1700/2001-С1. 

Указанным судебным  актом дана оценка  действительности договора и права продавца на отчуждение заявленного объекта. В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу,  имеют преюдициальное значение.

На дату рассмотрения спора сделка  купли-продажи № 3 от  12.09.1995 года   не признана  недействительной.

Суд учитывает, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Продавец  подтверждает сделку купли-продажи, не претендует на заявленный объект, на учете не содержит, претензий к покупателю не имеет.

Рассматривая вопрос о выполненных истцом реставрационных работ по сохранению  объекта культурного наследия,  суд установил, что указанные работы выполнены в порядке установленном законодательством и приняты в эксплуатацию государственной приёмочной комиссией актом, который утверждён постановлением Главы администрации города Кисловодска № 1 от 06.01.2004 года.  Акт подписан,  в том числе  уполномоченным в сфере охраны  объектов культурного наследия.

Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия установлен статьей 45 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ, которая предусматривает, что работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном данной статьей, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ (пункт 1).

Пунктом 7 статьи 45  указанного Федерального закона установлено, что приемка работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляется соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, выдавшим разрешение на проведение указанных работ, одновременно со сдачей руководителем работ отчетной документации в порядке, установленном федеральным органом охраны объектов культурного наследия.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что при  реконструкции объекта культурного наследия истцом были соблюдены положения федерального законодательства, получены разрешения на изготовление проектно-сметной документации, проведение строительных работ, проектная документация прошла экспертизу и утверждена, выполненные работы выполнены в установленный срок с соблюдением строительных норм и правил и приняты в установленном порядке.

Истцу выдано охранное обязательство от 08.02.2016 №43.

Судом при рассмотрении дела исследована балансовая принадлежность заявленного объекта, документы по учету основных средств, а также другие документы, свидетельствующие о том, что истец (с учетом правопреемства первоначального владения)  осуществлял все права и обязанности владельца заявленного недвижимого имущества с момента передачи объекта. 

При рассмотрении данного дела судом исследован факт отсутствия на день рассмотрения дела ограничений или запретов распоряжения заявленным имуществом, а также факт отсутствия спора с третьими лицами на заявленный объект недвижимости.

 С учетом вышеизложенного суд считает, что истец документально обосновал и подтвердил правомерность заявленных требований, отсутствие у него возможности регистрации перехода права собственности на заявленный объект недвижимости во внесудебном порядке. 

Расходы по госпошлине с согласия истца относятся на него.

Руководствуясь статьями 167-170, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                     Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Газпром трансгаз Ставрополь», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,  удовлетворить.    

Зарегистрировать переход права собственности за ООО «Газпром трансгаз Ставрополь», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, на объект недвижимого имущества:  нежилое здание лечебного корпуса, литер В, кадастровый номер 26:34:020220:100, общей площадью 1376, 2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

      Судья                                                                                                         О.Н. Довнар