АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

31 октября 2017 года

Дело №

А56-55486/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,                 Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Макс»              Гусева А.О. (доверенность от 13.07.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 29.12.2016    № 140997-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017 № 15),

рассмотрев 25.10.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Колосова Ж.В.) по делу № А56-55486/2015,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Макс», место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Жуковского, д. 45, ОГРН 1027806872169, ИНН 7813119573 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 3-Н общей площадью 98,2 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001130:4434, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Жуковского, д. 45, лит. А, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества; об определении условий договора купли-продажи в части выкупной цены нежилого помещения и периода рассрочки, путем изложения пункта 2.1 и абзаца первого пункта 2.2 договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи объекта в соответствии с данными отчета от 22.06.2015 № 272/15, выполненного независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ЭсАйДжи Оценка» составляет 15 400 000 руб., без НДС»; «2.2. Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», кор. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН).

До принятия решения Общество уточнило заявленные требования и просило определить цену продажи объекта в размере 15 970 000 руб., без НДС.

Уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 06.10.2016 суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества; определил условия договора купли-продажи объекта, изложив пункт 2.1 и абзац первый пункта 2.2 договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи объекта составляет 15 970 000 руб., без НДС»; «2.2. (первый абзац) Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», кор. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001».

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                       от 07.07.2017 решение суда первой инстанции изменено в части определения выкупной цены спорного объекта; пункт 2.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «2.1. Цена продажи объекта составляет 16 200 000 руб., без НДС»; в остальной части решение от 06.10.2016 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ГУИОН, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, просит постановление            от 07.07.2017 отменить в части определения выкупной цены нежилого помещения и урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи, и в данной части дело направить на новое рассмотрение либо принять новый судебный акт, определив цену продажи объекта в соответствии с отчетом ГУИОН в размере 19 600 000 руб. 

По мнению ГУИОН, заключение судебного эксперта от 05.04.2017 № 1 не подтверждает действительную рыночную стоимость спорного помещения, поскольку при проведении расчетов в отношении некоторых объектов эксперт применил неактуальную скидку на торг, которые не соответствовали датам предложений объектов-аналогов, что привело к занижению итоговой стоимости.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит постановление отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Комитет считает, что в нарушении требований действующего законодательства суды не установили недостоверности величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете ГУИОН и не оспоренной надлежащим образом; заключение эксперта, на котором основаны выводы апелляционного суда и которое принято последним при вынесении итогового судебного акта, является ненадлежащим доказательством, поскольку оно не соответствует требованиям действующего законодательства, является необоснованным и противоречивым; суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

Общество в отзыве на кассационные жалобы Комитета и ГУИОН просит отказать в их удовлетворении.

В судебном заседании представитель Комитета и ГУИОН поддержали доводы, приведенные в своих кассационных жалобах, а представитель Общества возражал против их удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 10.11.2006 № 10-А172808 аренды нежилого помещения 3-Н общей площадью 98,2 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001130:4434, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,               ул. Жуковского, д. 45, лит. А, для использования под нежилые цели.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.02.2007.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 24.02.2015 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

ГУИОН на основании задания Комитета подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 06.04.2015 № 31-8-0119 (095)-2015 по состоянию на 24.02.2015 (далее - отчет ГУИОН), согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере                19 600 000 руб.

Комитет издал распоряжение от 20.04.2015 № 723-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург,                           ул. Жуковского, д. 45, лит. А, пом. 3-Н» (далее – Распоряжение № 723-рз), в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения (пункт 1.1.1 распоряжения); цена продажи установлена в размере 19 600 000 руб., определенной в отчете ГУИОН (пункт 1.1.2 распоряжения); форма оплаты платежа – в рассрочку, поквартально, равными долями; период рассрочки – 12 кварталов (пункт 1.1.3 распоряжения).

Фонд направил в адрес Общества проект договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 19 600 000 руб., который был получен  Обществом 29.05.2015.

Общество, посчитав указанную цену завышенной и не соответствующей рыночной стоимости выкупаемого помещения, обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «ЭсАйДжи Оценка», которое подготовило отчет от 22.06.2015 № 272/15, в котором рыночная стоимость объекта определена в размере 15 400 000 руб.

В связи с этим Общество 24.06.2015 направило в Фонд и Комитет подписанный им договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило установить цену продажи объекта - 15 400 000 руб. К протоколу разногласий Общество также приложило график платежей выплаты указанной суммы с рассрочкой.

Письмом от 13.07.2015 № 2525/30 Фонд сообщил Обществу о том, что изменение цены объекта не входит в его компетенцию.

Общество, ссылаясь на возникшие между ним и Комитетом разногласия относительно цены выкупаемого имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением                        от 16.12.2015 удовлетворил ходатайство истца и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости спорного объекта нежилого фонда для целей заключения договора купли-продажи, проведение которой поручил эксперту закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Магистр»           Поповой И.Н. Согласно заключению этого эксперта от 18.01.2016 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.02.2015 составляет 14 710 000 руб. 

Определением суда от 06.04.2016 назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Вэлью АРКА Консалтинг» Третьяковой К.А. Согласно заключению эксперта Третьяковой К.А. от 05.05.2016 стоимость помещения по состоянию на 24.02.2015 составляет              15 563 000 руб.

Определением суда от 13.07.2016 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой также поручено эксперту Третьяковой К.А., и согласно экспертному заключению от 25.07.2016 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.02.2015 составляет 15 970 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения от 25.07.2016 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании этого заключения в размере 15 970 000 руб. При этом суд, принимая в редакции истца абзац первый пункта 2.2 договора относительно оплаты цены продажи объекта путем предоставления рассрочки на 20 кварталов (5 лет) равными долями с даты заключения договора, руководствовался статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» (в редакции Закона Санкт-Петербурга от 03.06.2015 № 290-50).

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ГУИОН заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта по состоянию на 24.02.2015.

Определением апелляционного суда от 02.02.2017 данное ходатайство было удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Стройэкспертсервис» Бычковой О.В. Данный эксперт составила заключение               от 05.04.2017 № 1, в котором рыночная стоимость выкупаемого Обществом объекта по состоянию на 24.02.2015 была определена в размере 16 200 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение от 05.04.2017 № 1, признал его надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость и цену продажи спорного объекта, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта в размере 16 200 000 руб. 

Из содержания кассационных жалоб следует, что судебные акты в части урегулирования абзаца первого пункта 2.2 договора купли-продажи сторонами не обжалуются, в связи с чем законность и обоснованность выводов судов в указанной части в кассационном порядке не проверяются.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены апелляционного постановления в связи со следующим.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -               ГК РФ) условий договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо                  № 92) при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

Суд апелляционной инстанции принял во внимание доводы, приведенные Комитетом и ГУИОН в своих апелляционных жалобах и, учитывая, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, правильно применил положения статей 83, 87 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ и назначил повторную судебную экспертизу в виде иной независимой оценки.

Оценив экспертное заключение от 05.04.2017 № 1 по правилам статей 71, 86 АПК РФ с учетом пояснений эксперта Бычковой О.В., данных в судебном заседаний, апелляционный суд принял это заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения по состоянию на 24.02.2015 в размере 16 200 000 руб. При этом суд пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, поскольку в нем содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения Закона № 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценку на дату подачи Обществом заявки, судом апелляционной инстанции не установлены.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта Бычковой О.В. и методологических дефектов и противоречий в экспертном заключении апелляционный суд правомерно не установил предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения по ходатайству ГУИОН повторной экспертизы.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об определении продажной цены объекта в размере 16 200 000 руб. в соответствии с заключением эксперта от 05.04.2017 № 1 и правомерно изменил в этой части решение суда первой инстанции.

Возражения ГУИОН и Комитета относительно того, что достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки может быть проверена только путем экспертизы отчета оценщика, но не путем проведения иной независимой оценки, отклоняются кассационным судом, поскольку они прямо противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма № 92.

Доводы жалоб о невозможности предъявления в суд отдельного требования об оспаривании величины стоимости объекта оценки подлежат отклонению, поскольку указанная Комитетом правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в абзаце четвертом пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 № 92, в данном случае не подлежит применению, поскольку она была определена до вступления в силу Закона № 159-ФЗ и не могла учитывать положения пункта 2 части 8 статьи 4 названного Закона, которые прямо предусматривают право субъектов малого и среднего предпринимательства на обжалование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Приведенные подателями жалоб доводы о том, что заключение                         от 05.04.2017 № 1 не подтверждает действительную рыночную стоимость спорного помещения, поскольку при расчетах эксперт применил неактуальные скидки на торг в отношении некоторых объектов-аналогов, которые не соответствовали датам предложений этих объектов, являются несостоятельными. Данные доводы не свидетельствуют о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов эксперта, а также о том, что при оценке рыночной стоимости помещения экспертом были допущены такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые лишали бы заключение эксперта доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

В материалах дела  отсутствуют доказательства, свидетельствующие о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждающие наличие существенных нарушений при его составлении, которые могли бы повлиять на выводы эксперта. Экспертное заключение мотивировано, отражает все перечисленные в статье 86 АПК РФ сведения, влияющие на выводы.

Более того, доводы ГУИОН и Комитета со ссылкой на имеющиеся у них замечания к экспертному заключению не принимаются кассационным судом и в связи с тем, что фактически заявители не оспаривают  обстоятельства, установленные апелляционным судом, их доводы сводятся к выражению несогласия с заключением эксперта от 05.04.2017 № 1. Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы апелляционного суда, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом, не подтверждают существенных нарушений судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемого постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 07.07.2017 по делу № А56-55486/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева