АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А83-16390/2021

6 июня 2024 года

город Симферополь

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 6 июня 2024 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску государственного автономного учреждения «Распорядительная дирекция имущества Республики Крым» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «Лиго» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым, Министерства культуры Республики Крым, о расторжении договора,

при участии представителей:

от истца – ФИО1, по доверенности от 29.07.2022 № 3;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 10.12.2021 б/н;

от третьих лиц:

Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым ФИО3, по доверенности от 10.01.2022

Министерства культуры Республики Крым – представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

государственное автономное учреждение «Распорядительная дирекция имущества Республики Крым» (далее – ГАУ РДИ РК, Дирекция, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к акционерному обществу «Лиго» (далее – АО «Лиго», общество, ответчик) о расторжении договора аренды, удостоверенного частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО4 от 27 января 2006 года в реестре № 52.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечены  Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым и Министерство культуры Республики Крым (далее – Минимущество, Минкультуры, вместе третьи лица).  

Производство по делу приостанавливалось на основании пункта 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с назначением определением от 22.06.2023 судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр независимых судебных экспертиз и исследований ЮФО» ФИО5 и ФИО6, на разрешение которых были поставлены следующие вопросы: 

       1. Проводились ли строительные работы (в том числе противоречащие согласованной проектной документации по сохранению объекта культурного наследия), в период с января 2006 года по настоящее время на объекте культурного наследия регионального значения «Дача ФИО7, 1910 года» - нежилое здание корпуса № 1, литер А, площадью 2376,3 кв.м, кадастровый номер 90:25:070101:1631, расположенного по адресу: 

<

...> а именно:

-       изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия?

-       направленные на изменение облика, объемно-планировочного и конструктивного решения и структуры, а также интерьера объекта культурного наследия?

-       проводилось ли капитальное строительство и увеличение объемно- пространственных характеристик, существующих на территории памятника, объектов капитального строительства?

-       если да, указать, какое конкретно имущество повреждено, либо уничтожено, а также в какой период времени данные действия были осуществлены? Являются ли данные повреждения неустранимыми?

2.        Выполняются ли все условия Охранного обязательства, являющегося приложением к дополнительному договору от 25.12.2019 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Крым, удостоверенного частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО4 27.01.2006 в реестре за № 52?

В связи с поступлением в канцелярию суда 22.04.2024 заключения эксперта № 7 от 05.04.2024 (далее – Заключение экспертизы, том 8 л.д. 31-163, том 9 л.д. 1-54) и устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления, протокольным определением от 23.05.2024 суд на основании статьи 146 АПК РФ возобновил производство по делу.

Третье лицо Минкультуры явку своего полномочного представителя не обеспечило, о начавшемся судебном процессе извещено надлежащим образом, с учетом чего суд, руководствуясь частями 2, 5 статьи 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело без участия неявившегося лица, участвующего в деле, по материалам, имеющимся в деле.

Исковые требования заявлены на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 10.7 договора аренды в редакции дополнительного договора от 25.12.2019. Истец просит расторгнуть договор аренды, поскольку ответчик пользуется арендуемым имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает арендуемое имущество, а именно: в нарушение пункта 5.1 договора аренды не использует арендованное имущество с целью организации отдыха и оздоровления граждан; не обеспечивает охрану и сохранность арендованного имущества в соответствии с пунктами 5.3, 5.9 договора аренды; не выполнил обязательства по Бизнес-плану на реконструкцию; не обеспечил доступ в арендованные помещения представителей арендодателя для проверки его состояния и соответствия цели использования арендованного имущества.

Ответчик исковые требования не признал. В своем отзыве (том 3 л.д. 3-16) и письменных пояснениях (том 6 л.д. 26-32) указывает на то, что истец отказался от претензий по исполнению договора аренды при подписании дополнительного договора от 11.06.2021, в котором зафиксировано отсутствие материальных и иных претензий и надлежащее состояние объекта (пункты 14, 18) и не вправе их заявлять впредь в силу пункта 6 статьи 450.1 ГК РФ. Также ответчик указывает на отсутствие нарушений и надлежащее исполнение обязанностей по договору, отсутствие обоснований прибегать к прекращению договорных отношений. 

Минимущество в своих письменных пояснениях, поддержало исковые требования по основаниям иска (том 2 л.д. 122-125)

Минкультуры предоставило пояснения (том 5 л.д. 132-133), в которых указало на отсутствие нарушений законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия со стороны АО «Лиго».

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 27.01.2006 между Фондом имущества Автономной Республики Крым (по договору аренды – арендодатель) и закрытым акционерным обществом «ЛИГО» (арендатор, идентификационный код (Украины) 23796148) заключен договор аренды государственного недвижимого имущества, удостоверенный 27.01.2006 частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Автономной Республики Крым ФИО8, зарегистрированный в реестре нотариуса за № 52 и в Государственном реестре сделок за №  1125180 (далее –договор аренды)  (том 1 л.д. 68-79)

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель на основании приказа  Фонда имущества Автономной Республики Крым от 23.01.2006 № 35  «О передаче государственного недвижимого имущества – здания корпуса № 1 (лит. А) общей площадью 2 362,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт Симеиз, ул. Владимира Луговского (ул. Морская), 18, находящихся на балансе санатория им. Н.А. Семашко Государственного комитета Украины по делам ветеранов, в аренду закрытому акционерному обществу «ЛИГО» и утверждении заключения субъекта оценочной деятельности о стоимости имущества» передает государственное недвижимое имущества – здание корпуса № 1 (лит. А) общей площадью 2 362,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Ялта, пгт Симеиз, ул. Владимира Луговского (ул. Морская), 18, находящихся на балансе санатория им. Н.А. Семашко Государственного комитета Украины по делам ветеранов, а арендатор принимает в срочное платное  пользование по акту  приема-передачи (Приложение № 1).

Имущество передается в аренду с целью организации отдыха и оздоровления граждан (пункт 1.1 договора аренды).

В пункте 1.2 договора аренды зафиксировано, что арендованное имущество является памятником архитектуры местного значения, принадлежит государству в лице Верховной Рады Украины на основании дубликата Свидетельства № 1070 о праве собственности, выданного исполнительным комитетом Ялтинского городского совета от 07.02.2002 согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 14.04.1994 № 238, право собственности зарегистрировано коммунальным предприятием Ялтинского бюро технической инвентаризации 01.12.2005, извлечение № 9132251, за регистрационным номером 13002708, номер записи 658 в книге 20-г на с. 176, и подтверждалось Извлечением из реестра прав собственности на недвижимое имущество от 20.01.2005 № 9343226.

Арендованное имущество расположено на земельном участке по адресу: АРК, г. Ялта, 

<

...>, находящемся в постоянном пользовании санатория им. Н.А. Семашко Государственного комитета Украины по делам ветеранов согласно Государственному акту на право постоянного пользования земельным участком серии ЯЯ № 000301, выданного 05.10.2005 Симеизским поселковым советом.

Согласно бизнес-плану по обоснованию срока аренды договор аренды заключен сроком на 25 лет, а именно с 27.01.2006 до 27.01.2031 включительно (пункт 10.1 договора аренды).

 Обязанности арендатора закреплены в разделе 5 договора аренды, согласно которому арендатор обязан: использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением и условиями данного договора аренды (пункт 5.1); своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату (пункт 5.2); обеспечить сохранность арендованного имущества, предотвращать его повреждение и поручу, содержать арендованное имущество в порядке, предусмотренном санитарными номами и правилами пожарной безопасности Украины (пункт 5.3); в течение месяца после заключения этого договора застраховать арендованное имущество на сумму не менее его стоимости, определенной отчетом о независимой оценке, в свою пользу как стороны, которая несет риск случайной гибели или повреждения объекта аренды, в порядке, установленном действующим законодательством, и представить арендодателю заверенную печатью арендатора копию договора страхования и копию платежного поручения страхового взноса в 5-тидневный срок с момента получения договора страхования (пункт 5.4.) и т.п.

По условиям договора аренды арендатор имел право использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением и условиями данного договора (пункт 6.1); с письменного разрешения арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить его реконструкцию, техническое переоснащение, повышающие его стоимость (пункт 6.2) и т.п.

Согласно пункту 10.4 договора аренды он мог быть расторгнут по соглашению сторон. По инициативе одной из сторон договор мог быть расторгнут по решению хозяйственного суда в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Договором об изменении договора аренды, удостоверенным 09.12.2010 частным нотариусом Ялтинского городского нотариального круга Автономной Республики Крым ФИО8, по реестру нотариуса 2213, номер по Государственному реестру сделок 4248840 (том 1 л.д. 80-83), в новой редакции изложены пункт 3.1 договора аренды относительно арендной платы,  а также изменены реквизиты сторон.

Договором об изменении договора аренды удостоверенным 24.11.2011 частным нотариусом Ялтинского городского нотариального круга Автономной Республики Крым ФИО8, по реестру нотариуса № 1812, по Государственному реестру сделок № 4757423 (том 1, л.д. 84-86) в договор аренды вносились изменения относительно реквизитов сторон,  а именно арендодателем было указано Региональное отделение Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и г. Севастополю, а арендатором – частное акционерное общество «Лиго», код плательщика налогов согласно Единому государственному реестру предприятий и организаций Украины 23796148.

После того как постановлением Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 № 1745-6/14 «О независимости Крыма» Крым провозглашен независимым суверенным государством – Республикой Крым, в которой город Севастополь имеет особый статус (пункт 1), государственная собственность Украины, находящаяся на день принятия указанного постановления на территории Республики Крым, перешла в государственную собственность Республики Крым (пункт 6).

При этом пунктом 7 статьи 17 Закона Республики Крым от 08.08.2014 № 46-ЗРК «Об управлении и распоряжении государственной собственностью Республики Крым» было установлено, что правопреемником арендодателя (Регионального отделения Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и г. Севастополе) в части исполнения полномочий арендодателя по договорам аренды имущества Автономной Республики Крым и бывшего государственного имущества Украины, заключенным до вступления в силу настоящего Закона, на весь период действия указанных договоров является уполномоченный орган, а именно – Минимущество (пункт 1 Указа Главы Республики Крым от 03.09.2014 № 242-У «Об уполномоченном органе»).

19.01.2015 между Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым и частным акционерным обществом «Лиго» заключен дополнительный договор к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Крым (бывшего государственного недвижимого имущества Украины), удостоверенного нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО9 19.01.2015 реестровый № 1-3 (том 1 л.д. 87-90), которым изложены в новой редакции пункты 3.1, 3.3, 3.5, 3.6, 5.5 относительно арендной платы, слова «Государственный бюджет», «законодательство Украины», «государственное имущество» заменены на «бюджет Республики Крым», «действующее законодательство» «имущество, находящееся в государственной собственности Республики Крым», соответственно, (пункты 1, 2, 3 дополнительного договора от 19.01.2015), изменены реквизиты сторон: арендодатель заменен на Минимущество, у арендатора – юридический адрес (пункт 11 там же).

29.05.2015 между Минимуществом и АО «Лиго» заключен дополнительный договор о внесении изменений к договору аренды (том 1 л.д. 94-97), которым уточнены стороны договора аренды, в частности, арендатором указано АО «Лиго», зарегистрированное на основании положений Федерального конституционного от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» и Федерального закона от 05.05.2014 № 124-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и статью 1202 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 910301001. 

Пункт 1.3 договора аренды дополнен абзацем 2, согласно которому с 23.01.2015 балансодержателем, на балансе которого находится арендованное по договору аренды недвижимое имущество, является Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Республиканский противотуберкулезный санаторий им. Н.А. Семашко», номер ОГРН 

<

***>.

Также снова в новой редакции изложены пункты 3.5, 3.6 договора аренды, внесены дополнения в пункт 3.1 договора аренды относительно уменьшения арендной платы на сумму произведенных затрат на производство неотделимых улучшений путем прекращения обязанности по уплате арендной платы на период возмещения указанных затрат с 01.11.2014 по 31.10.2015.

На момент рассмотрения спора в суде договор аренды действует в редакции дополнительного договора о внесении изменений к договору аренды, удостоверенный нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Республики Крым ФИО10 25.12.2019, реестровый № 82/177-н/82-2019-4-5 (том 1 л.д. 98-106).

Дополнительный договор от 29.12.2019 заключен между Минимуществом и  АО «Лиго» в соответствии с требованиями статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», Методики расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, утвержденной постановлением Совета министров Республики Крым от 0209.2014 № 312, Порядка предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 25.09.2014 № 344, проведением кадастровых работ объекта аренды (площадь объекта аренды изменилась с  2 362,7 кв.м до 2 376,3 кв.м, без изменения состава объекта аренды)  в связи с допущенной технической ошибкой в дополнительном договоре от 19.01.2015 под реестровым № 1-3 к договору аренды от 27.01.2006 под реестровым №  52, а также пересчетом арендной платы, установленной за пользование имуществом Республики Крым, на сумму подтвержденных затрат на производство неотделимых улучшений путем прекращения обязанности по уплате арендной платы на период возмещений указанных затрат (в соответствии с абзацем 4 пункта 3.1 договора (в редакции дополнительного договора о внесении изменений от 29.05.2015, реестровый № 2-335 к договору от 27.01.2006), распоряжением Совета министров  Республики Крым от 11.09.2019 № 1147-р, актом  приема-передачи  от 11.10.2019 № 855, осуществлением государственной регистрации права собственности Республики Крым на арендованное имущество, заключили данный дополнительный договор о внесении изменений в договор аренды, удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО4 27.01.2006 в реестре за № 52 (том 1 л.д. 98-106).

В соответствии с разделом 1 договора аренды в редакции дополнительного договора от 25.12.2019 арендодатель передает, а арендатор принимает во временно платное пользование недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности Республики Крым, входящее в состав казны Республики Крым, расположенное по адресу: г. Ялта, 

<

...>,  именно: нежилое здание корпуса  № 1 площадью 2376,3 кв.м (кадастровый номер 90:25:070101:1631).

Имущество передается в аренды с целью организации отдыха и оздоровления (пункт 1.2 там же).

Согласно пункту 5.1 договора аренды в редакции дополнительного договора от 25.12.2019 арендатор обязуется использовать арендованное имущество в соответствии с назначением и условиями настоящего договора, а также обеспечить сохранность арендуемого имущества, предотвращать его повреждение и порчу, содержать имущество в порядке, предусмотренном санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, поддерживать арендованное имущество в надлежащем состоянии, не худшем, чем на момент передачи его в аренду с учетом нормального физического износа, осуществлять мероприятия по противопожарной безопасности (пункт 5.3).

В пункте 5.2 закреплена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в бюджет Республики Крым.

Арендатор обязуется обеспечивать доступ в арендованные помещения представителям арендодателя для проверки его состояния и соответствия цели использования арендованного имущества в соответствии с условиями настоящего Договора (пункт 5.4), своевременно осуществлять за собственный счет текущий ремонт арендованного имущества, не производить капитальный ремонт и реконструкцию арендованного имущества без письменного согласия арендодателя (пункт 5.5), в течение месяца со дня заключения настоящего договора застраховать арендованное имущество на сумму не ниже его рыночной стоимости в пользу балансодержателя как стороны, которая несет риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества, в порядке, определенном действующим законодательством, и предоставить арендодателю заверенные печатью арендатора копии страхового полиса и платежного поручения в 5-тидневный срок со дня получения страхового полиса, постоянно обновлять договор страхования таким образом, чтобы в течение всего срока аренды имущество было застраховано (пункт 5.6), нести ответственность за соблюдение правил эксплуатации инженерных сетей, пожарной безопасности и санитарных норм в помещениях в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 5.9), по требованию Арендодателя предоставлять необходимые материалы, сведения, документы, подтверждающие выполнение условий Договора (пункт 5.11) и т.п. 

В пункте 10.7 определены основания расторжения арендодателем договора аренды:

- арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора и назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшил состояние имущества;

- арендатор уклоняется от осуществления нотариального удостоверения и государственной регистрации дополнительных соглашений к договору;

- арендатор своевременно не производит текущий и капитальный ремонт арендованного имущества;

- арендатор производит перепланировку и переоборудование имущества без письменного разрешения арендодателя;

- арендатор предоставляет полученное имущество (как в целом, так и в части другим лицам по какому-либо основанию без письменного согласия арендодателя.

Далее, на основании распоряжения Совета министров Республики Крым от 30.12.2020 № 2169-р «О вопросах управления имуществом Республики Крым» по Акту приема-передачи недвижимого имущества от 30.12.2020 № 297/134, утвержденного Минимуществом 30.12.2020 (том 1 л.д. 130-134), арендуемое имущество исключено из казны Республики Крым и передано в оперативное управление ГАУ РДИ РК.

11.06.2021 между Минимуществом, АО «Лиго» и ГАУ РДИ РК заключен дополнительный договор к договору аренды, удостоверенный 11.06.2021 нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО11, по реестру № 82/72-Н/82-2021-1-241 (том 2 л.д. 94-99) и в котором согласовано, что с 30.12.2020 права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят от Минимущества к ГАУ РДИ РК.

Пунктами 3, 4, 5, 6, 7, 8 дополнительного договора от 11.06.2021 стороны урегулировали вопросы внесения арендной платы с учетом того, что с 30.12.2020 балансодержателем имущества является ГАУ РДИ РК.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды в отношении объекта перешли от Минимущества к ГАУ РДИ РК согласно пункту 15 дополнительного договора от 11.06.2021 в том объеме, в котором они предусмотрены договором аренды.

Пунктом 14 там же стороны подтвердили отсутствие материальных и иных претензий друг к другу, за исключением расчетов, указанных в пункте 3 дополнительного договора, в том числе по исполнению условий договора арендодателем и арендатором до подписания акта приема-передачи объекта, указанного в пункте 7 дополнительного договора от 11.06.2021.

Также стороны подтвердили надлежащее состояние объекта при подписании данного дополнительного соглашения (пункт 18 там же).

Ранее, 20.01.2021 рабочей группой Минимущества была проведена внеплановая проверка наличия, сохранности использования государственного имущества Республики Крым, переданного в срочное платное пользование АО «Лиго», в том числе на основании договора аренды.

Согласно Акту от 20.01.2021 внеплановой выездной проверки наличия, сохранности и использования государственного имущества Республики Крым, переданного в срочное платное пользование АО «Лиго» согласно договорам аренды от 27.01.2006 № 52, от 03.03.2006 № 200, а также исполнения договорных обязательств (том 2 л.д. 29-39) было установлено, что арендатором по договору аренды № 52 за период аренды (более 14 лет) арендатором не реализован проект, предусмотренный Бизнес-планом, который являлся  обоснованием  для заключения договора на длительный срок.

Соответствующие выводы сделаны исходя из того, что при заключении договора аренды согласно Бизнес-плану обоснования срока аренды зданий, предложенный ЗАО «Лиго» проект предусматривал внесение финансовых инвестиций в реконструкцию корпуса и его переоснащение с целью повышения комфортности номерного фонда и расширения сферы предоставляемых услуг, путем внесения финансовых инвестиций за счет собственных средств на общую сумму 14 500 000, грн. (без учета НДС), вносимых равными долями в течение первых двух лет аренды, и сроком окупаемости проекта в течение 25 лет предполагаемой аренды.

Проверяющими указано, что согласно проекту предусмотрена реконструкция  здания, при которой  предусматривалось проведение  следующих работ:

-   в соответствии с обязательствами по сохранению памятника истории и культуры выполнение ремонтно-реставрационных работ фасадов здания с восстановлением первоначального вида;

-     ремонт каминов, лепнины в комнате отдыха;

-         перепланировка 1-го и 2-го этажей здания с устройством однокомнатных номеров с удобствами повышенной комфортности и 2-х комнатных номеров-люксов;

-    устройство инфраструктуры услуг в цокольном этаже здания, в том числе: сауны с бассейном и комнатой отдыха, кафе-бар, бильярдная комната, тренажерный зал, комната настольных игр, компьютерный зал и комната с игровыми автоматами.

Далее в Акте указано, что при визуальном осмотре объекта аренды согласно договору аренды установлено, что объект имеется в наличии частично используется для размещения номерного фонда. В части помещений до сих пор проводятся капитальный и текущий ремонты, в том числе с перепланировкой помещений. В часть помещений арендатором доступ не обеспечен. Ремонтно-реставрационные работы фасадов здания не завершены, некоторые элементы (балконы, откосы и др.) находятся в неудовлетворительном состоянии. Инфраструктура услуг в цокольном этаже здания согласно бизнес-плану отсутствует, при этом, часть помещение переоборудована в номерной фонд.  Прилегающая к зданию территория не ухожена, имеется строительный мусор.

В отношении выполнения пунктов 5.3 и 5.9 договора аренды указано, что арендатором были предоставлены копия договора, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Маяк безопасности» (далее – ООО «Маяк безопасности») на осуществление технического обслуживания и ремонта систем противопожарной защиты от 02.082020 № 02/08/29/ТО АПС/М и актов выполненных работ ООО «Маяк безопасности» при проведении технического обслуживания системы автоматической пожарной сигнализации от 15.10.2020 и от 23.11.2020.

Отмечено, что какие-либо иные документы, подтверждающие содержание имущества в порядке, предусмотренном санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, и выполнение указанных норм и правил, а также правил эксплуатации инженерных сетей, в том числе акты проверок соответствующих служб, арендатором не предоставлены.

Проверяющими установлено, что охрана и сохранность арендованного имущества осуществляется арендатором самостоятельно, договоры со специализированными организациями (УВО ВД, ЧОП) не заключались, автоматическая охранная сигнализация на территории отсутствует. При этом, учитывая вышеизложенные результаты визуального осмотра, в Акте сделан вывод о том, что сохранность арендуемого имущества, предотвращение его повреждения и порчи, арендатором в должной мере не обеспечены.

Кроме того, отмечено, что в приложении 1 к договорам страхования арендованного имущества от 10.10.2020 № МСБ-20И с АО «Страховая компания «Гайде» на объектах страхования (арендованном имуществе) указано:

- наличие исправной системы автоматического пожаротушения – нет;

- наличие исправной автоматической охранной сигнализации 0 нет;

- охрана территории страхования (арендованного имущества) осуществляется 1 сотрудником АО «Лиго», что может свидетельствовать о недостаточном обеспечении арендатором охраны арендованного имущества.

Таким образом, проверяющие заключили возможность сделать вывод о невыполнении арендатором в полной мере пунктов 5.3, 5.9 договора аренды.

На основании самого факта необеспечения арендатором доступа членам рабочей группы Минимущества во все арендованные помещений сделан вывод о нарушении пункта 5.4 договора аренды.

В отношении проведения текущего ремонта арендованного имущества (пункт 5.5 договора) отмечается, что арендатором представлены копии товарных накладных за 2020 г. на приобретение строительных материалов и инвентаря. Учитывая находящиеся в удовлетворительном состоянии столовую (лит. Б) и домик рыбака (лит. Г), проверяющими сделано предположение, что в них проводился текущий ремонт. Как указано выше, остальные арендованные здания и сооружения внутри не были осмотрены, а видимые следы проведения ремонта снаружи не установлены.

В Акте отмечено, что в помещениях памятника культуры, в нарушение пунктов 5.5, 5.13 договора, в том числе без письменного согласия арендодателя, арендатором проводятся капитальный ремонт и реконструкция, а также работы, изменяющие объемно-планировочные и конструктивные решения и. структуры, интерьер объекта культурного наследия (в помещениях с целью изменения их площади и конфигурации снесены межкомнатные стены, заложены дверные проемы и др.),

В отношении страхования имущества (пункт 5.6 договора аренды) отмечено, что в ходе проведения проверки документы, подтверждающие оплату АО «Лиго» страховой премии не предоставлены, из чего сделано заключение о невозможности сделать вывод о том, что арендованное имущество застраховано.

Таким образом, сделан вывод о невыполнении АО «Лиго» пункта 5.6 договора аренды.

Поскольку арендатором АО «Лиго» не предоставлен ряд документов и сведений по выполнению договора, в Акте указано, что это является нарушением пункта 5.11 договора аренды.

Кроме того, установлено, что в нарушение п. 5.1. договора в одном из помещений 2-го этажа нежилого здания корпуса № 1 организована выставка и продажа картин третьих лиц, что свидетельствует о фактической передаче арендатором вышеуказанного государственного имущества третьим лицам в субаренду. При этом Минимущество согласия на передачу части арендованного имущества в субаренду не предоставляло, что предусмотрено условиями договора аренды. 

Для устранения нарушений порядка управления имуществом, находящимся в государственной собственности Республики Крым, выявленных в ходе осуществления контроля АО «Лиго» предложено в течение 3 рабочих дней с момента получения Акта проверки предоставить документы, подтверждающие выполнение в полном объеме пунктов 5.3, 5.6, 5.8, 5.9, 5.13- 5.15, 5.18  договора аренды.

АО «Лиго» подавало возражения к Акту от 01.02.2021, в которых указывалось на получение Акта 27.01.2021 и давались пояснения относительно использования имущества по назначению, обеспечения его сохранности, страхования имущества, проведения текущего ремонта, поддержания его надлежащего санитарного состояния с приложением подтверждающих документов.

09.06.2021 ГАУ РДИ РК направило АО «Лиго» претензию № 10-12/1676 (том 1 л.д. 162-168), в которой указало на наличие задолженности по состоянию на 02.06.2021 в суме 1 132 794,01 руб. за период с 30.12.2020 по 02.06.2021 (на момент подачи иска отсутствовала), а также на результаты вышеуказанной проверки, в связи с чем, ссылаясь на статью 619, пункт 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 10.7 дополнительного договора от 25.12.2019, просило досрочно по согласию сторон расторгнуть договор аренды и в десятидневный срок с момента ее получения и погасить задолженность по арендной плате.

К претензии прилагалось соглашение о расторжении договора аренды (том 1 л.д. 169-170), акт возврата недвижимого имущества по договору аренды (том 1 л.д. 171-172), счета на оплату задолженности от 03.06.2021 № 234, 235 (том 1 л.д. 173-174).

Претензия получена ответчиком 22.06.2021, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (том 1 л.д. 175-176).

Впоследствии ГАУ РДИ РК проведено выездное обследование наличия, сохранности и использования государственного имущества Республики Крым переданного в срочное платное пользование АО «Лиго» согласно договорам аренды от 27.01.2006 № 52, от 03.03.2006 № 200, а также исполнения договорных обязательств, результаты которого оформлены соответствующим Актом от 03.08.2021 (том 1 л.д. 177-180), в котором зафиксировано, что руководство АО «Лиго» умышленно не предоставило доступ в арендованное имущество с целью сокрытия фактов невыполнения условий договоров, и сделан вывод о нарушении условия договора аренды обеспечивать доступ в арендованные помещения представителей арендодателя для проверки его состояния и соответствия цели использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора (пункт 5.4).

Неисполнение претензии и отказ АО «Лиго» от расторжения договора аренды стало причиной обращения ГАУ РДИ РК с настоящим иском в суд.

Спорные правоотношения вытекают из договора аренды (имущественного найма), под которым статья 606 ГК РФ понимает договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Непосредственным предметом иска является требования истца как арендодателя о расторжении договора.

По общему правилу (пункт 1 статьи 310 ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Так, в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункт 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ, на которую ссылается истец в качестве юридического основания иска, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, основанием для досрочного расторжения договора аренды являются нарушения договора аренды, которые могут быть квалифицированы как существенные. 

Кроме того, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», согласно которым требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ, пункты 29-30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной»).

Так как пункт 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в адрес ответчика направлялся акт проверки с требованиями об устранении нарушений, а также претензия с предложением о расторжении договора аренды, которая была оставлена без удовлетворения.

Исходя из вышеприведенных норм права и руководящих разъяснений, при рассмотрении настоящего дела и распределении бремени доказывания суд исходит из того, что истец по иску о расторжении договора обязан доказать наличие нарушений, которые являются основанием для расторжении договора в силу закона или договора, и связанного с ними значительного ущерба для него как стороны, инициирующей расторжение договора в судебном порядке, а ответчик – отсутствие или устранение таких нарушений.

Свои требования истец связывает с нарушениями, предусмотренными пунктами 1 и 2 статьи 619 ГК РФ и абзацем 2 пункта 10.7 договора аренды.

По общему правилу (статья 309 ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 1 статьи 651, пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Проверив доводы ответчика о том, что при подписании дополнительного договора от 11.06.2021 ГАУ РДИ РК подтвердило отсутствие материальных и иных претензий (пункт 14), в том числе положенных в основу претензии от 08.06.2021 и требования о расторжении договора в суд, а также надлежащее состояние объекта (пункт 18), суд усматривает, что согласно пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).

В то же время, толкование данных пунктов как отказа ГАУ РДИ РК от осуществления права на защиту не может быть принято как прямо противоречащее закону (пункт 2 статьи 9 ГК РФ), при том, что само соглашение об изменении условий договора аренды было связано с переходом прав на спорные объекты, в связи с чем вышеуказанные пункты выполняют прежде всего функцию заверений об обстоятельствах такого перехода между правопредшественником и правопреемником (статья 431.2 ГК РФ).

Отсюда для непосредственной проверки доводов и возражений сторон в части допущенных арендатором нарушений по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам,  изложенным в заключении экспертов № 7 от 05.04.2024 по вопросу № 1 указано, что строительные работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия не проводились; строительные работы, направленные на изменение облика, объемно-планировочного и конструктивного решения и структуры, а также интерьера объекта культурного наследия ; капитальное строительство и увеличение объемно-пространственных характеристик, существующих на территории памятника, объектов капитального строительства проводились. Экспертами указано, что поврежденного или уничтоженного имущества не выявлено.

В заключении указано, что не проводилось строительных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Дача ФИО7, 1910 года» нежилое здание корпуса, №1, лит. А площадью 2 376,3 кв.м кадастровый номер 90:25:070101:1631, расположенного по адресу: 

<

...> а именно: изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия, направленные на изменение облика, объемно-планировочного и конструктивного решения и структуры, а также интерьера объекта культурного наследия, капитальное строительство и увеличение объемно-пространственных характеристик, существующих на территории памятника, объектов капитального строительства.

По вопросу № 2 эксперты ответили, что условия Охранного обязательства, являющегося приложением к дополнительному договору от 25.12.2019 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, сходящегося в собственности Республики Крым, удостоверенного частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО4 27.01.2006 в реестре за № 52 выполняются в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской  Федерации» в полном объеме.

Оценивая Заключение экспертизы в порядке статьи 71 АПК РФ, суд принимает его в качестве допустимого доказательствами по делу, поскольку оно согласуется с иными доказательствами по делу, свидетельствующими об отсутствии вменяемых нарушений со стороны арендатора.

Так, в подтверждение использования арендуемого имущества в соответствии с назначением ответчиком предоставлены в материалы дела:

- Свидетельство Системы классификации объектов туриндустрии № 91/06/38-2018 о присвоении объекту туриндустрии гостиница «Лиго Морская» от 06.06.2019, действовашее до 25.12.2021 (том 3 л.д. 118);

- Свидетельство Системы классификации гостиниц от 09.02.2022 № 78/АА-46/1023-2022, действительным до 08.02.2025 на курортную гостиницу «Лиго Морская», категории: три звезды (том 3 л.д. 119-120);

- Агентские договоры от 27.05.2022 № 2705-20 (том 3 л.д. 121-129) и от 12.01.2021 № 20210112/ТБГ/02/01 (том 3 л.д. 130-142), по которым общества с ограниченной ответственностью «Пегас Инкаминг» и «ТУРОПЕРАТОР БГ» как агенты от имени АО «Лиго» осуществляют юридические и иные действия по поиску туристов, приему заявок клиентов, субагентов на услуги АО «Лиго» как принципала по размещению, питанию в объекте размещения – курортный комплекс «Лиго Морская», расположенном по адресу: ул. Луговского, д. 18, г. Ялта, Республика Крым, Россия.

Также суд отмечает, что буквальное значение (пункт 1 статьи 431 ГК РФ) содержащихся в пункте 5.1 договора аренды слов и выражений, вопреки утверждению об обратном, закрепляет лишь обязанность целевого использования арендуемого имущества, но не содержит обязанность использовать, в том числе, непрерывно.

К такому выводу суд пришел небезотносительно к тому, что аналогичное правило содержится в пункте 1 стати 615 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Факт нецелевого использования, а соответственно нарушения арендатором пункта 5.1 договора аренды материалы дела содержат.

В подтверждение соблюдения санитарных и противопожарных норм и правил, обеспечения сохранности арендуемого имущества (пункт 5.3 договора аренды) ответчиком предоставлены в материалы дела:

- Акт проверки отдела надзорной деятельности по г. Ялте Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Республике Крым от 15.07.2019 № 157 (том 3 л.д. 144-146), согласно которому в ходе проведения проверки по адресу: Республика Крым г. Ялта, 

<

...> в отношении АО «Лиго» нарушения обязательных требований в области пожарной безопасности или требований, установленных муниципальными правовыми актами, несоответствия сведений, содержащихся в уведомлении о начала осуществлении отдельных видов предпринимательской деятельности обязательным требованиям, факты невыполнения предписаний органов государственного контроля (надзора), органов муниципального контроля, иные нарушения не выявлены;

- Акт от 31.03.2019 № 19/20 приемки в эксплуатацию систем автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей при пожаре (том 4 л.д. 1-2) на отдельные помещения для временного проживания и помещений общего пользования курортного комплекса «Лиго Морская», согласно которому установка систем автоматической пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, прошедшая комплексное апробирование, включая пусконаладочные работы, считается принятой в эксплуатацию, при соблюдении действующих правил эксплуатации, с 31.03.2019;

- Договор на осуществление технического обслуживания и ремонта систем противопожарной защиты от 02.08.2020 № 02/08/20/ТО АПС/М (том 4 л.д. 3-10), согласно которому ООО «Маяк безопасности» как исполнитель обязалось за плату выполнять работы по техническому обслуживанию ремонту систем противопожарной защиты, смонтированных на объектах АО «Лиго» в Курортному комплексе «Лиго Морская» по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...>;

- Договор на поставку оборудования и настройку пожарного мониторинга от 11.08.2020 № 322/М об (том 4 л.д. 13-17) с ООО «Маяк безопасности» осуществляло монтаж и наладку оборудования для передачи сигнала на пульт МЧС (г. Ялта) на объектах АО «Лиго» Курортный комплекс «Лиго Морская», расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...>;

- Экспертное заключение Федерального бюджетного учреждения здравоохранения Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Крым и городе федерального значения Севастополе» по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы Гостиничного комплекса «Лиго Морская» от 04.05.2022 № 4.117/Э.89 (том 3 л.д. 115-117), согласно которому гостиничный комплекс «Лиго Морская» соответствует требованиям СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», разделы II, VI и СП 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»;

- Договор на поставку, монтаж оборудования от 28.04.2018 № 1-04/18 с товарными накладными и актами сдачи-приемки выполненных работ (том 4 л.д. 36-40), договор на поставку оборудования для видеонаблюдения от 10.12.2018 № 1-12/18 с товарными накладными и актом сдачи-приемки выполненных работ (том 4 л.д. 41), договор на монтажные работы систем видеонаблюдения от 29.01.2019№ 01-01/19 с товарными накладными и актами сдачи-приемки выполненных работ (том 4 л.д. 24-29), договор на поставку, монтаж оборудования видеонаблюдения от 26.07.2019 № 18 с товарными накладными и актами сдачи-приемки выполненных работ (том 4 л.д. 30-35).

- Договор об оказании услуг по дезинсекции и дератизации помещений  от 12.02.2022 №  1202/1 ЯЛТ с актами  о приемке  выполненных работ (том 4 л.д. 57-60).

Суд со своей стороны усматривает, что обязательства арендатора по Бизнес-плану не зафиксированы как договорные обязательства в договоре аренды, посему исходя из буквального содержания договоренностей сторон даже в случае неисполнения не могли быть положены в основу расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Также суд не может принять в качестве доказательства существенного нарушения условий договора аренды и основания для его расторжения указанные в Актах проверок (обследования) от31.05.2022, (том 2 л.д. 127-132) факты недопуска арендодателя, поскольку они носят устранимый характер и не заявлены в качестве самостоятельного (достаточного) основания для расторжения договора аренды, в том числе в требовании об устранении нарушений, которое сводилось к предложению арендатору предоставить документы, подтверждающие выполнение в полном объеме пунктов 5.3, 5.6, 5.9 договора аренды.

Таким образом, ГАУ РДИ РК в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило надлежащих и бесспорных доказательств, подтверждающих ненадлежащее использование  или содержания арендованного имущества, его существенное ухудшение. 

С учетом всего вышеизложенного суд приходит к заключению об отсутствии предусмотренных договором и статьями 450 и 619 ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.                                                                   

 

Судья                                                                                                                  В.Н. Шкуро