﻿/

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-11037/2019(1)-АК

Дело № А50-13129/2017

18 сентября 2019 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Плаховой Т.Ю., 

судей	 			  Мартемьянова В.И., Мухаметдиновой Г.Н.,      

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шадриной Ю.В.,    

при участии:

заявителя жалобы, Казакова А.Г. (паспорт),

конкурсного управляющего должника Чувашева А.Н., решение от 04.12.2017 по делу №А50-13129/2017 (паспорт), 

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Казакова Александра Геннадьевича

на определение Арбитражного суда Пермского края 

от 04 июля 2019 года 	

об отказе в удовлетворении заявления Казакова Александра Геннадьевича о признании торгов по продаже имущества должника (земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:1810071:15 и 59:01:1810071:17, лот № 1), результаты которых оформлены протоколом от 26.03.2019, и признании договора купли-продажи от 08.04.2019, заключенного по результатам их проведения, недействительными,

вынесенное судьей Курносовой Т.В.

в рамках дела № А50-13129/2017

о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Санаторий «ПЕРМСКИЙ» (ОГРН 1115904003775, ИНН 5904245250),

третье лицо:  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

установил:

решением Арбитражного суда Пермского края от 04.12.2017 ООО «Санаторий «ПЕРМСКИЙ» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Чувашев А.Н. 

30.04.2019 в раках дела о банкротстве должника в Арбитражный суд Пермского края поступило заявление Казакова А.Г. (далее – заявитель), в котором он просил:

- признать недействительными открытые торги по реализации имущества ООО «Санаторий «ПЕРМСКИЙ», проведенные посредством публичного предложения в ходе конкурсного производства по лоту № 1, результат проведения которых оформлен протоколом о результатах проведения торгов № 5991-ОТПП от 26.03.2019; 

- признать недействительным договор купли-продажи № 01 от 08.04.2019а, заключенный должником в лице конкурсного управляющего Чувашева А.Н. и заявителем; 

- применить последствия недействительности соответствующей сделки в виде взыскания с ООО «Санаторий «ПЕРМСКИЙ» в лице конкурсного управляющего в пользу Казакова А.Г. денежных средств в размере 901 009 рублей. 

Определением Арбитражного суда Пермского края от 04.07.2019  (резолютивная часть от 02.07.2019) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Казаков А.Г. с вынесенным определением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, принять новый об удовлетворении требований, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В апелляционной жалобе ее заявитель отмечает, что судом не полно  выяснено обстоятельство указания конкурсным управляющим при опубликовании 13.02.2019 объявления о проведении торгов неполных сведений о характеристиках имущества, являющегося предметом торгов - конкурсным управляющим в объявлении не указанны такие характеристики имущества, как вид разрешенного использования земельных участков, входящих в Лот № 1, а также сведения о наличии ограничений прав на земельные участки; конкурный управляющий ограничился указанием исключительно на кадастровые номера, площадь и место нахождения земельных участков, посчитав, что данных сведений будет достаточно для того, чтобы потенциальные покупатели смогли сформировать представление об имуществе, выставляемом на продажу. С позиции апеллянта, данные нарушения являются существенными и повлияли на результат торгов. Апеллянт выразил несогласие с выводом суда о том, что достоверность содержащихся в объявлении от 13.02.2019 сведений сторонами не оспаривается, поскольку именно достоверность соответствующих сведений оспаривалась заявителем. Также заявитель жалобы обращает внимание на то, что в спорном договоре купли-продажи он выступает физическим лицом, то есть непрофессиональным участником гражданских правоотношений и, соответственно, не должен перепроверять предоставленную конкурсным управляющим информацию относительно имущества, выставляемого на торги; сведения о том, что спорные земельные участки находятся в территориальной зоне Р-2, являющейся зоной рекреационно-ландшафтных территорий, исключающей какое-либо индивидуальное жилищное строительство, невозможно получить путем обычного осмотра земельных участков, а сведения о наличии в отношении спорных земельных участков ограничений прав на землю, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ, должны быть раскрыты конкурсным управляющим в объявлении о проведении торгов.

До начала судебного заседания письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, на отмене обжалуемого определения настаивал.

Конкурсный управляющий против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Все лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб надлежащим образом .

В соответствии со ст.ст.156, 266 АПК РФ неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционных жалоб в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 04.12.2017 ООО «Санаторий «ПЕРМСКИЙ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Чувашев А.Н. 

13.02.2019 конкурсным управляющим должника Чувашевым А.Н. на сайте https://bankrot.fedresurs.ru опубликовано объявление о проведении открытых торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника. Предметом торгов являлся, в том числе Лот № 1 (единый лот), состоящий из следующих объектов недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 59:01:1810071:15, расположенный по адресу: г. Пермь, Кировский район, ул. Судостроителей, 4, площадью 363, 93 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 59:01:1810071:17, расположенный по адресу: г. Пермь, Кировский район, ул. Судостроителей, д.2, площадью 690 кв.м. 

Согласно протоколу № 5991-ОТПП/2/1 от 26.03.2019, размещенному на названном сайте, победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения по лоту № 1 признан Казаков А.Г. 

08.04.2019 между ООО Санаторий «ПЕРМСКИЙ» в лице конкурсного управляющего Чувашева А.Н. (продавец) и Казаковым А.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи № 1, в соответствии с которым продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя имущество, указанное в пункте 1.2 данного договора, а покупатель принял на себя обязательство оплатить его по цене, указанной в пункте 1.4 этого договора.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи № 1 от 08.04.2019 продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество: земельный участок, кадастровый номер 59:01:1810071:15, адрес: г. Пермь, Кировский район, ул. Судостроителей, 4, площадь 363, 93 кв.м;  земельный участок, кадастровый номер 59:01:1810071:17, адрес: г. Пермь, Кировский район, ул. Судостроителей, д.2, площадь 690 кв.м. 

Сторонами подписан соответствующий акт приема-передачи недвижимого имущества от 15.04.2019.

Денежные средства в счет оплаты стоимости указанных земельных участков, входящих в лот № 1, внесены в полном объеме, что подтверждается чеками-ордерами от 18.03.2019 на сумму 170 100 рублей (задаток) и от 09.04.2019 на сумму 730 909 рублей, а также справкой от 15.04.2019.

Конкурсным управляющим должника Чувашевым А.Н. 08.04.2019 на сайте https://bankrot.fedresurs.ru опубликовано сообщение о заключении договора кули-продажи по лоту № 1 с Казаковым А.Г. по цене приобретения имущества в 901 009 рублей. 

Данные денежные средства, поступившие в конкурсную массу, распределены управляющим. 

Казаков А.Г., ссылаясь на не предоставление ему конкурсным управляющим при проведении торговой процедуры сведений о нахождении названных земельных участков, входящих в состав лота № 1, в зоне Р-2, что препятствует в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Перми, утвержденными решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143, размещению на их территории объектов индивидуального жилищного строительства; на отсутствие в сообщении о торгах информации о зарегистрированных в отношении объектов недвижимости согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 19.04.2019 соответствующих ограничениях, предусмотренных ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса российской Федерации (далее - ЗК РФ), обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Исходя из положений ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен  путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)», торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Исходя из положений п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве, продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном п. 3 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 этого Федерального закона, с учетом особенностей, установленных данной статьей.

В п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве указано, что в сообщении о продаже должны содержаться, в том числе: сведения об имуществе, о его составе, характеристиках, описание имущества, порядок ознакомления с ним. 

Обязанность обеспечить соответствие опубликованного сообщения о торгах требованиям действующего законодательства и утвержденного собранием кредиторов порядка продажи имущества должника, по смыслу ст. 110 Закона о банкротстве, возложена на организатора торгов.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. 

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 информационного письма от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица. 

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, и повлияли ли они на результат торгов (п. 5 названного информационного письма). 

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В рассматриваемом случае судом установлено и материалами дела подтверждено, что в соответствии с требованиями п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве и п. 2 ст. 448 ГК РФ опубликованное 13.02.2019 сообщение о торгах № 3477260, по результатам проведения которых заявитель приобрел спорные земельные участки, содержало перечень соответствующего имущества и его характеристики, включая наименование, место нахождения, площадь и кадастровые номера, что позволяет идентифицировать реализуемые объекты. 

Перечисленные сведения, содержащиеся в публикации, соответствуют официальным сведениям о данных объектах, содержащихся в ЕГРП.

Право на получение Казаковым А.Г., как и иными потенциальными покупателями (участниками торгов), более полной информации об имуществе, выставленном на продажу, также соблюдено при проведении оспариваемой торговой процедуры. 

При этом судом справедливо обращено внимание на то, что требование о необходимости публикации в сообщении о торгах сведений о прядке ознакомления с имуществом, предусмотренное в абзаце 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве, не содержит указания на конкретный порядок такого ознакомления. 

В данном случае в сообщении № 3477260 прямо указывалось, что помимо возможности натурного осмотра, получить дополнительную информацию об имуществе интересант вправе посредством обращения к организатору торгов - конкурсному управляющему. 

Как следует из пояснений Казакова А.Г., в связи с отсутствием в сообщении о торгах информации о виде разрешенного использования земельного участка он обращался с устным запросом к конкурсному управляющему, последний ему указал, что согласно выписке из ЕГРП вид разрешенного использования обоих земельных участков, включенных в состав Лота № 1, - «для индивидуального жилищного строительства». 

Данные обстоятельства подтверждены конкурсным управляющим.

Указанная конкурсным управляющим информация о виде разрешенного использования земельных участков соответствует данным, содержащимся в ЕГРП.

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРП в отношении спорных земельных участков суд выявил, что в отношении данных объектов действительно имеются ограничения прав на земельный участок, предусмотренные нормами ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ, внесенные 27.04.2015 на основании постановления Правительства Российской Федерации от 11.03.2010 № 138 «Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации», от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». При этом в представленной конкурсным управляющим выписке из ЕГРП, полученной им по запросу в Управлении Росреестра по Пермскому краю, сведения о названных ограничениях, не подлежащих обязательной регистрации, отсутствовали.

Вместе с тем, суд правомерно не усмотрел оснований полагать обязательными указания конкурсным управляющим в сообщении о торгах соответствующие сведения.

Как верно отметил суд, во-первых, в ст. 448 ГК РФ указано на необходимость указания в извещении о торгах сведений о существующих обременениях продаваемого имущества, что не тождественно понятию «ограничения». 

В соответствии с главой 7 ЗК РФ, ст.ст. 265 - 277, 334 - 339.1 ГК РФ обременениями земельного участка могут выступать ипотека, сервитуты, аренда, доверительное управление и т.п. 

Обременения направлены на удовлетворение и защиту вещных или обязательственных прав и законных интересов конкретно определенных лиц (сервитуария, арендатора, залогодержателя и т.д.), из чего можно сделать вывод о том, что обременение касается непосредственно самого имущества, чем и обусловлена необходимость указания при реализации именно таких сведений, фактически о правах лиц, обладающих частью правомочий собственника наряду с ним. 

Применительно к рассматриваемому спору земельные участки, приобретенные заявителем на оспариваемых им на сегодняшний день торгах, принадлежали должнику на праве собственности и правами третьих лиц не обременены, не заложены, в споре и под запретом, арестом не состоят. 

Среди же ограничений прав на землю в п. 1 ч. 2 ст. 56 ЗК РФ указаны только особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах, что касается не самого имущества, а гражданских прав собственника.

В отличие от обременений ограничения прав собственника устанавливаются ЗК РФ, актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда (ч. 3 ст. 56 ЗК РФ) ради удовлетворения и защиты скорее публичных интересов.

Во-вторых, суд верно отметил, что законодательство, устанавливая ряд обязательных сведений, подлежащих включению в сообщение о торгах, не содержит требований о детальном описании каждого объекта, выставленного на торги, а также не указывает на необходимую степень детализации данных об имуществе. 

Недостаточность каких-либо сведений, необходимых для принятия претендентом решения об участии в торгах, компенсируется правом на ознакомления с реализуемым имуществом. 

В рассматриваемой ситуации в основе доводов заявителя лежит его утверждение о невозможности осуществления именно индивидуального жилищного строительства на территории приобретенных земельных участков. 

Исходя из данного утверждения, именно Казаков А.Г., участвуя в торгах по продаже имущества ООО «Санаторий «Пермский», в целом зная о специфическом статусе должника как санатория, должен был принять меры по получению сведений о потребительских свойствах соответствующих объектов недвижимости и убедиться в отсутствии препятствий в их использовании по планируемому им назначению, на что справедливо обращено внимание судом.

Вопреки позиции апеллянта, суд также правомерно не усмотрел возможности сделать однозначный вывод о том, что конкурсному управляющему должна была быть известна конкретная цель приобретения имущества Казаковым А.Г., указав также на то, что неочевидна такая цель и для суда, поскольку соответствующий довод основан исключительно на утверждении заявителя. 

В любом случае, как верно отметил суд, Казаков А.Г. был вправе ознакомиться со всеми условиями продажи, осмотреть земельные участки, запросить всю необходимую информацию, в том числе обратиться к конкурсному управляющему с требованием представить для ознакомления полную выписку из ЕГРП, имея ввиду, что ограничения прав на землю, которые сохраняются при переходе прав к другому лицу, подлежат государственной регистрации (ч.ч. 5, 6 ст. 56 ЗК РФ). Это являлось бы разумным поведением участника гражданского оборота и позволило бы устранить риски. Однако соответствующим правом заявитель в полной мере не воспользовался (ст.ст. 8,9,65 АПК РФ).

Судом также учтено, что заявитель, заключив договор купли-продажи от 08.04.2019, внес окончательную оплату по нему на следующий день 09.04.2019, при том, что в пункте 3.2 данного договора предусматривался 30-дневный срок для внесения платежа.

Конкурсный управляющий, исходя из таких действий заявителя, не мог и не должен был распознать, что последний заблуждается относительно информации о лоте.

Согласно пояснениям Казакова А.Г., он ограничился ознакомлением со сведениями в отношении спорных земельных участков, содержащимися на сайте Управления Росреестра, при том что он сам на сегодняшний день указывает, что такие сведения носят информационно-справочный характер и по своей полноте не предусматривают отражение в них информации о наличии или отсутствии ограничений в отношении прав на земельные участки. 

С учетом установленного, суд обоснованно счел, что отсутствие в извещении о торгах информации об имеющихся ограничениях, установленных для земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:1810071:15 и 59:01:1810071:17, сведения, которые заявитель имел возможность получить от конкурсного управляющего, либо самостоятельно, нельзя признать существенным нарушением порядка проведения торгов, что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

При этом суд справедливо указал, что наличие имеющихся в отношении спорных земельный участков ограничений не препятствует их использованию в соответствии с целевым назначением. В представленных выписках из ЕГРП указано на вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:1810071:15 и 59:01:1810071:17 – «Для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки», что согласно пояснениям представителя Управления Росреестра по ПК не создает противоречия и является возможным с соблюдением порядка согласования застройки с компетентными органами.

Также ч. 7 ст. 56 ЗК РФ предусмотрена возможность обжалования в судебном порядке ограничения прав на землю лицом, чьи права ограничены.

Таким образом, совокупность фактических обстоятельств дела позволяет сделать вывод, что проведение спорных торгов не привело к нарушению прав и законных интересов заявителя.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка. Оснований для переоценки установленных судом обстоятельств и для изменения правовых выводов апелляционный суд не усматривает.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы заявителя,  фактически дублируют доводы, заявленные им ранее при рассмотрении дела по существу в суде первой инстанции. Все они были известны суду первой инстанции и учтены при принятии обжалуемого определения, следовательно, они не могут служить основанием для отмены принятого по делу судебного акта, поскольку оснований для переоценки фактических обстоятельств дела апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражный суд Пермского края от 04 июля 2019 года по делу № А50-13129/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

Т.Ю. Плахова 

 

Судьи

В.И. Мартемьянов 

 

Г.Н. Мухаметдинова