АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-14025/2020

г. Владивосток

16 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2021 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Н.А. Беспаловой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  судебного заседания ФИО1  

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению гаражно-строительного кооператива «Вега» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации 31.07.2003) 

к  Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации 28.01.2003) 

о признании незаконным решения

от заявителя: ФИО2, доверенность от 18.11.2020 на один год, диплом, паспорт.

от ответчика: ФИО3, доверенность № 25/8-11151 от 25.12.2020, диплом о высшем образовании, удостоверение

у с т а н о в и л:

гаражно-строительный кооператив «Вега» (далее – ГСК «Вега», кооператив, заявитель) обратился в арбитражный суд к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, ответчик) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4971 на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, выразившегося в письме от 23.06.2020  № 8753/20у по заявлению вх. № 8753/20у от 25.05.2020. 

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал в полном объеме. С оспариваемым отказом в предоставлении земельного участка на новый срок для завершения строительства не согласен, считает его незаконным и нарушающим права и законные интересы кооператива. В обоснование своих доводов указывает, что с учетом пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ имеет право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства. Основания, положенные УМС г. Владивостока в основу оспариваемого отказа считает необоснованными и противоречащими нормам действующего законодательства.

Представитель УМС г. Владивостока в судебном заседании возражал по заявленным требованиям по основаниям, изложенным в письменном отзыве на заявление,  считает принятое решение об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок законным и обоснованным, в подтверждение чего указывает на наличие задолженности ГСК «Вега» по арендной плате по состоянию на 23.06.2020, которая составляет 1 147 045 руб. 69 коп и пени в размере 185 666 руб. 09 коп, что является препятствием для заключения договора аренды земельного участка на новый срок и свидетельствует о недобросовестности арендатора и не выполнению существенных условий договора. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Из материалов дела судом установлено, что на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 24.04.2015 № 222-вр между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и ГСК «Вега» 02.06.2015 (Арендатор) заключен договор № 28-Ю-20291 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4971 площадью 500 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 53 метрах от ориентира по направлению на юго-запад, разрешенное использование: капитальные гаражи; цель предоставления: для строительства капитальных гаражей.

Срок аренды установлен на 5 лет с момента государственной регистрации. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморского краю в установленном законом порядке 02.07.2015 за номером государственной регистрации 25-25/001-25/001/003/2015-9639/2.

01.04.2016 администрацией г. Владивостока выдано разрешение ГСК «Вега» на строительство № RU25304000-95/2016 здания по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Черняховского, 13 (13 гаражных боксов)  на указанном земельном участке площадью застройки 350 кв.м

ГСК «Вега» частично выполнил строительство и зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства (здание гаражных боксов) 97% готовности, кадастровый номер здания 25:28:010036:5712.

В связи с окончанием срока аренды земельного участка по договору от 02.06.2015 № 28-Ю-20291 и в целях завершения строительства капитальных гаражей и ввода построенного объекта в эксплуатацию, ГСК «Вега» 25.05.2020 обратилось г. в УМС г. Владивостока с заявлением вх № 8753/20у о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4971 для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи  39.6 Земельного кодекса РФ.

Письмом от 23.06.2020 № 8753/20у УМС г. Владивостока отказало в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, мотивировав отказ необходимостью расторжения договора № 28-Ю-20291 от 02.06.2015 и наличием долга ГСК «Вега» по арендным платежам.

Заявитель, полагая, что отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле проанализировав законность оспариваемого решения, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, земельный участок может быть передан в аренду только на торгах, кроме случаев соблюдения названных условий и при наличии оснований, указанных в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 36.6 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Судом установлено, что спорный участок изначально был предоставлен кооперативу в аренду на основании договора от 02.06.2015 № 28-Ю-20291 аренды земельного участка для строительства капитальных гаражей, право аренды зарегистрировано 02.07.2015. 

В период действия договора аренды кооператив на основании разрешительных документов возвел на указанном земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано 20.04.2017. Заявление о заключении договора аренды на новый срок подано кооперативом до истечения срока действия первоначального договора. Ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса. 

Следовательно, ГСК «Вега» в соответствии с земельным законодательством, вступившим в действие с 01.03.2015, имеет право на однократное продление договора аренды земельного участка на три года для завершения строительства, что свидетельствует о незаконности оспариваемого отказа.

Как следует из оспариваемого отказа, основанием для его принятия явилось наличие по состоянию на 23.06.2020 по договору аренды от 02.06.2015 № 28-Ю-20291 задолженности ГСК «Вега» по арендной плате в размере   1 147 045 руб. 69 коп и пени в размере 185666 руб. 09 коп. 

Однако, несвоевременная уплата арендных платежей или пеней не предусмотрены в качестве основания для отказа в предоставлении в собственность земельных участков ни статьей 39.16 ЗК РФ, ни иными нормативными актами в области земельного законодательства, следовательно, не является обстоятельством, препятствующим реализации исключительного права арендатора земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимого имущества на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства такого объекта. 

Кроме того, вопросы размера задолженности, порядка начисления арендной платы выходят за пределы предмета заявленных требований и являются предметом спора по делу № А51- 6286/2020, находящимся в производстве Арбитражного суда Приморского края.

Указание УМС г. Владивостока на то, что для принятия решения о предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства 97% готовности, необходимо расторгнуть ранее заключенный договор аренды от 02.06.2015 № 28-Ю-20291 земельного участка также является не основанным на законе.  

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Учитывая, что оспариваемый отказ УМС г. Владивостока, выраженный в письме в письме от 23.06.2020  8753/20у не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ГСК «Вега», суд приходит к выводу о том, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объёме. 

Кроме того, учитывая обстоятельства настоящего спора, предмет заявленных требований и сформулированный заявителем достаточный способ восстановления его нарушенных прав, суд, исходя из положений части 5 статьи 201 АПК РФ, считает соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя возложение на УМС г. Владивостока в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу обязанности повторно рассмотреть заявление гаражно-строительного кооператива «Вега»  вх. № 8753/20у от 25.05.2020 с учетом установленных судом по данному делу обстоятельств.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению в сумме 3000 руб. на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на УМС г. Владивостока.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение Управления муниципальной собственности г. Владивостока об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4971 на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, выраженного в письме от 23.06.2020 № 8753/20у по заявлению гаражно-строительного кооператива «Вега» вх. № 8753/20у от 25.05.2020 как несоответствующее Земельному кодексу РФ.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление гаражно-строительного кооператива «Вега»  вх. № 8753/20у от 25.05.2020.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока, в пользу гаражно-строительного кооператива «Вега» судебные расходы по оплате государственной пошлины 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья    Н.А. Беспалова