Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-75132/2024

10 февраля 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  15 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования Вырицкое городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области

ответчики: 1) общество с ограниченной ответственностью «ГЕММА», 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, 

о признании недействительными оснований для регистрации прав, о признании недействительными зарегистрированных прав, об исключении записи о регистрации прав из ЕГРН, 

при участии

согласно протоколу от 15.01.2025,

установил:

Администрация муниципального образования Вырицкое городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГЕММА» (далее – Общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра):

о признании недействительными оснований для регистрации права собственности ООО «ГЕММА» на объект недвижимости, расположенный по адресу: Ленинградская область Гатчинский район г.п. Вырица ул.Лейтенанта Шмидта уч. 73, кадастровый номер 47:23:0603001:988; 

о признании недействительными зарегистрированного права собственности Общества на объект недвижимости, расположенный по адресу Ленинградская область Гатчинский район г.п. Вырица ул.Лейтенанта Шмидта уч. 73, кадастровый номер 47:23:0603001:988; 

об обязании Управления Росреестра по Ленинградской области исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации права собственности ООО «ГЕММА» на объект недвижимости, расположенный по адресу Ленинградская область Гатчинский район г.п. Вырица ул.Лейтенанта Шмидта уч. 73, кадастровый номер 47:23:0603001:988.

Управление Росреестра представило отзыв на заявление, Общество направило в суд письменные пояснения.

Представитель Общества в судебном заседании против удовлетворения требований возражал.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела и заслушав представителя Общества, суд установил следующее.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 09.01.2024 заключили договор №1994-24/12а аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью 1599 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область Гатчинский муниципальный район Вырицкое городское поселение г.п. Вырица ул. Лейтенанта Шмидта уч. 73; кадастровый номер 47:23:0603001:974; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (далее - Объект). 

Общество обратилось 16.02.2024 в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, так как на земельном участке имеется объект недвижимости, кадастровый номер 47:23:0603001:988; к указанному заявлению приложены сообщение о том, что на испрашиваемом земельном участке находится индивидуальный жилой дом (далее - ИЖД). 

Как следует из материалов дела, на основании технического плана здания, выданного 13.02.2024, 15.02.2024 зарегистрировано право собственности Общества на жилой дом кадастровый номер 47:23:0603001:988.

Администрация считает, что основания для регистрации прав на спорный дом являются недействительными, так как:

- в соответствии с требованиями, которым должно отвечать жилое помещение, установленными разделом 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (п.п.11, 12 и 13. далее также Положение 47) жилое помещение, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, в указанный спорный объект нет оборудованного входа в дом - отсутствует крыльцо;

- жилое помещение не обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Данный спорный объект располагается в населенном пункте, в котором имеются технические условия для газификации. Также, ИЖД не располагается на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. Кроме того, согласно полученных сведений (на основании ответа, от гарантирующего поставщика электроэнергии в данном населенном пункте, где располагается ИЖД) заявлений о заключении правообладателями договоров энергоснабжения в отношении земельного участка не поступало; договоров энергоснабжения по указанному адресу не заключено. Доказательств о наличии электроснабжения автономного, от генератора, кроме как сведений, указанных в заключении, не предоставлено, что также свидетельствует о нарушении установленных требований;

- согласно п. 13 раздела 2 Положения 47 инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Таких сведений нет;

- спорный дом зарегистрирован в упрощенном порядке - в рамках дачной амнистии. По мнению Администрации, регистрация в данном порядке является существенным нарушением установленного порядка, так как земельный участок, на котором располагается спорный объект, поставлен на кадастровый учет 19.09.2023 (подтверждается сведениями из ЕГРН). Регистрация же права собственности на жилой или садовый дом, созданные на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, кадастровый учет которых осуществлен до 04.08.2018, производится на основании правоустанавливающего документа на соответствующий земельный участок, и для указанных объектов недвижимости не требуются уведомления о начале и об окончании строительства (ч. 22 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ; ч. 6.1 ст. 16, ст. 17 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018 №340-Ф3). В администрацию ни уведомление о начале строительства, ни уведомление об окончании строительства не поступало, тем самым нарушен установленный порядок. Таким образом. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области нарушило установленный порядок регистрации объекта недвижимости.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования Администрации подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

При этом в силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Положения части 1 статьи 51.1 ГрК РФ обязывают застройщиков направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС) или садового дома.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, по результатам которой направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта вышеперечисленным требованиям либо уведомление о их несоответствии и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке (часть 7 статьи 51.1 ГрК РФ).

При поступлении уведомления о планируемом строительстве уполномоченный орган осуществляет проверку допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке и параметров объекта строительства с учетом территориального зонирования и градостроительного регламента, действующего на момент подачи уведомления о планируемом строительстве.

В силу п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Однако в силу п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Как указано в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом, из разъяснений, указанных в пункте 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (статья 10 ГК РФ).

Исходя из приведенных выше положений закона и Пленума № 44, при рассмотрении данного дела при установлении факта строительства объекта без получения соответствующих разрешений, помимо прочего, объект должен быть возведен с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольной постройки согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По смыслу статей 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458 по делу № А32-22681/2014, определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Аналогичный подход содержится и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, в котором разъяснено, что в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведено:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие хотя бы одного из трех самостоятельных признаков самовольной постройки является достаточным основанием для признания постройки самовольной (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.03.2019 N 305-ЭС18-18641 по делу N А40-31402/2017).

Как следует из материалов дела, спорная постройка возведена на земельном участке с кадастровым номером 47:23:0603001:974, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

При этом строение не обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах - и газоснабжение). 

Сведения о том, что инженерные системы сооружения (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности, в материалах дела отсутствуют.

В деле отсутствуют доказательства того, что строение соответствует требованиям статьи 90 Федерального закона от 22.07.2008 № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», требованиям пункта 8.6 Свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Не представлены сведения о том, строение соответствует установленным требованиям, и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом случае имеются как публично-правовые нарушения (отсутствие необходимых уведомлений), так и содержательные (нарушение градостроительных регламентов).

Согласно разъяснениям КС РФ, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 595-О-п и от 19.10.2010 № 312-0-0, закрепленным в ст. 35 Конституции РФ гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Обход законодательства о градостроительной деятельности, которое устанавливает гарантии соблюдения при осуществлении градостроительной деятельности требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технический требований, требований гражданской обороны, может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права.

Совокупность выявленных нарушений градостроительного законодательства нарушает законные права интересы Администрации.

Поскольку возведенное спорное строение не соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, требование Администрации о признании права Общества на данное строение отсутствующим является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В удовлетворении иска в части требования о возложении на уполномоченный орган обязанности исключить сведения из ЕГРН следует отказать, поскольку по смыслу разъяснений, приведенных в пункте 52 Постановления N 10/22, наличие в резолютивной части судебного акта разрешенного вопроса о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «ГЕММА» в отношении объекта с кадастровым номером 47:23:0603001:988, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район г.п. Вырица, ул.Лейтенанта Шмидта, уч. 73.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГЕММА» в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины по иску. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                           Парнюк Н.В.