ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-10772/2024, 18АП-11299/2024

Дело № А07-4368/2023

07 октября 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Орбита» и Министерства имущественных и земельных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от  19.06.2024 по делу № А07-4368/2023.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственность «Орбита» - ФИО1 (паспорт, диплом, доверенность от 18.07.2024, сроком на три года),

Прокуратуры Республики Башкортостан - ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 15.06.2024, сроком на один год), посредством веб-конференции;

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 28.11.2023, сроком до 28.11.2024), посредством веб-конференции.

 

Прокуратура Республики Башкортостан (далее - истец, Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Орбита» (далее - ответчик, ООО «Орбита», общество), Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - ответчик, Министерство) о признании недействительным (ничтожным) договора от 28.02.2022 № 37/22 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36, площадью 309 274 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал»  кв. 1473-700 м, справа по ходу километража от г. Москвы. 

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерство лесного хозяйства Республики Башкортостан, Публично-правовая компания «Роскадастр», Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, эксперт ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО4 (далее - третьи лица). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от  19.06.2024 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) договор от 28.02.2022 № 37/22 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36, площадью 309 274 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» км 1473-700 м, справа по ходу километража от г. Москвы, заключенный между Министерством и ООО «Орбита»,  применив последствия ничтожной сделки в виде взыскания с Министерства в пользу общества 21 827 925 руб.  

С вынесенным решением не согласились ответчики, обжаловав его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе ООО «Орбита» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неоднозначную оценку судом первой инстанции заключения  специалиста ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО4, которым площадь выкупленного земельного участка признана соразмерной и достаточной для эксплуатации расположенных на земельном участке зданий. Признавая данное заключение ненадлежащим доказательством, суд не определил площадь земельного участка, действительно необходимую для эксплуатации зданий; не учел площадь имеющейся на земельном участке лесополосы, составляющей более 25% от общей площади и ее прохождение по центральной части земельного участка. Ссылка суда первой инстанции на ранее рассмотренные дела  приведена без учета различия субъектного состава и обстоятельств, изменившихся за счет постройки еще 5 зданий логистического центра.

Относительно вывода суда первой инстанции о включении земельного участка в состав земель лесного фонда и земель общего пользования, апеллянт отмечает отсутствие соответствующих сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). На этом основании, вывод об ограничении оборотоспособности земельного участка не мог был применен к обществу, как добросовестному приобретателю, полагавшемуся на информацию ЕГРН. Кроме того, по данным градостроительного плана земельного участка, он расположен в территориальной зоне КП-1 Коммерческо-производственная зона. Обществом вносилась аренная плата  и земельный налог (после приобретения права собственности) за использование всей площади земельного участка, включая занятую лесополосой, ограждение территории и ограничение доступа  неопределенного круга лиц на лесополосу не прозводилось.

В апелляционной жалобе Министерство (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправильность вывода суда первой инстанции об ограничении земельного участка в обороте, по причине расположения на нем городских лесов. Указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов и расположен в соответствии с Генеральным планом города в общественно-деловой зоне. Доказательств, однозначно свидетельствующих об отнесении земельного участка  к рекреационной зоне в материалы дела не представлено. При этом, городские леса могут находиться в рекреационных, но не общественно-деловых зонах. Выделение рекреационных зон в составе общественно-деловых зон нормами Градостроительного и Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено. Доказательств отнесения земельного участка к землям общего пользования, землям лесного фонда также не представлено. Соответственно, вывод суда об ограничении земельного участка в обороте не является обоснованным. В действиях Министерства отсутствует нарушение законодательства, поскольку оспариваемый договор заключен с собственником расположенных на нем строений; ущерб в виде неполученной суммы денежных средств от реализации земельного участка Российской Федерации не причинен. Оспаривая сделанный судом первой инстанции вывод о создании обществом видимости освоения земельного участка, апеллянт ссылается на установление договором аренды срока освоения земельного участка в 49 лет. Изъятие земельного участка у общества «Орбита» являлось правом, а не обязанностью Министерства. Заинтересованность общества в строительстве логистического центра сохранена, им изыскиваются денежные средств для этого, ведутся переговоры с инвесторами. При таких обстоятельствах, формальный довод о несоразмерности земельного участка площади расположенных на нем объектов, не может являться достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционные жалобы к производству,  назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 30.08.2024.

 К указанной дате судебного заседания в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Прокуратуры поступил отзыв на апелляционные жалобы ответчиков.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено и назначено на 9 часов 15 минут 04.10.2024.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2024 в составе суда произведена замена судьи Колясниковой Ю.С. находящейся в очередном отпуске судьей Жернаковым А.С. 

После замены судьи рассмотрение апелляционных жалоб начато с самого начала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения участников процесса, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

К дате судебного заседания от ООО «Орбита» поступили письменные пояснения с приложенными дополнительными доказательствами (письмо МИФНС №2 по Республике Башкортостан от 18.09.2024, платежные поручения об оплате земельного налога за 2022-2024, справки об исполнении обязательств по оплате налогов).

От Министерства поступили письменные пояснения и справочный расчет арендной платы за период 04.03.2022-31.12.2022, 01.01.2023-19.06.2024, 04.03.2022-19.06.2024. Письменные пояснения также поступили от Прокуратуры.

Поступившие от сторон документы  приобщены к материалам дела в порядке статей 81, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.05.2012 между ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп» и Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключен договор аренды земельного участка № 228-12, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040608:36, расположенный по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» км 1473+700 м, справа походу километража г. Москвы, для проектирования и строительства и дальнейшей эксплуатации логистического центра, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 309 274 кв. м. (т.1 л.д. 38). 

Срок аренды установлен с 27.10.2011 до 27.10.2060 (п. 3.1 договора). 

В период действия договора, на земельном участке осуществлено строительство объекта капитального строительства - здание складского назначения (логистический центр), площадью 1026,5 кв. м, разрешение №RU 03308000- ЮЗ-ПА на ввод в эксплуатацию которого выдано администрацией городского округа город Уфа 30.12.2013 (т.1 л.д. 123).

После реорганизации общества «Финанс Меркурий Маркет Групп» путем выделения из него трех обществ с ограниченной ответственностью, в том числе, общества с ограниченной ответственностью «Орбита» и передачи ему вышеназванного здания складского назначения (логистический центр), дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № 228-12 от 10.05.2012, была произведена замена стороны арендатора на ООО «Орбита» (т.1 л.д. 44).

Согласно данным ЕГРН  ООО  «Орбита» являлось собственником следующих объектов недвижимого имущества, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36: 

1) здание складского назначения с кадастровым номером 02:55:040608:54 в составе объекта «Логистический центр у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал», площадью 1026,5 кв. м (запись о государственной регистрации права от 18.02.2016); 

2) нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:174, площадью 383,7 кв. м, наименование «склад № 1» (запись о государственной регистрации права от 13.01.2022); 

3) нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:176, площадью 383,7 кв. м, наименование «склад № 2» (запись о государственной регистрации права от 13.01.2022); 

4) нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:175, площадью 383,7 кв. м, наименование «склад № 3» (запись о государственной регистрации права от 13.01.2022); 

5) нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:177, площадью 382 кв. м, наименование «склад № 4» (запись о государственной регистрации права от 13.01.2022); 

6) нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:178, площадью 382 кв. м, наименование «склад № 5» (запись о государственной регистрации права от 13.01.2022). 

30.12.2021 ООО «Орбита»  обратилось в  Министерство с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36 в качестве собственника расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества (т.1 л.д. 33). 

Аналогичное обращение ООО «Орбита» 18.01.2022) поступило в адрес Управления Министерства по городу Уфе ( т.1 л.д. 32). 

28.02.2022 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО  «Орбита» в порядке  пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор № 37/22 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36  с установлением выкупной цены в размере 25% от его кадастровой стоимости  - 21 827 925 руб. (т.1 л.д.26). 

Государственная регистрация права собственности общества на земельный участок произведена  04.03.2022 (выписка из ЕГРН т.1 л.д. 66-67). В соответствии с названной выпиской, земельный участок с кадастровым номером 02:55:040608:36 имеет площадь 309 274 кв.м, относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенное использование – для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации логистического центра. 

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о признании названного договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной  с нарушением требований закона и посягающей на публичные интересы в порядке пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Прокуратурой Республики Башкортостан указано на существенное завышение площади земельного участка 309 274 кв. м, предоставленного для эксплуатации зданий общей площадью застройки 2941,6 (процент застройки - 0,9%).  На основании сведений, полученных от государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» при даче объяснений  от в адрес Управления ФСБ России по Республике Башкортостан,  истцом также приведены ссылки на то, что объекты с кадастровым номером 02:55:040608:174, 02:55:040608:175,  02:55:040608:176, 02:55:040608:177, 02:55:040608:178 представляют собой металлические каркасы, обтянутые прочной тканью, армированной специальным слоем. Наличие фундамента и крыши названных объектов не установлено, что исключает их отнесение к объектам недвижимого имущества (т.1 л.д. 135-136). 

Проведенным 13.12.2022 осмотром земельного участка с участием представителей Прокуратуры города Уфы, Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа, государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» уставлено фактическое отсутствие на земельном участке объектов с кадастровыми номерами 02:55:040608:174, 02:55:040608:175, 02:55:040608:176, 02:55:040608:177, 02:55:040608:178 (т.1 л.д.  123)

Согласно информации Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа города Уфа от 10.01.2023 часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36 площадью 51 218,67 га занята городскими лесами  ( т.1 л.д.86).

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции  пришел к выводу, что здания с кадастровыми номерами 02:55:040608:174, 02:55:040608:175, 02:55:040608:176, 02:55:040608:177, 02:55:040608:178 возведены ответчиком лишь в целях создания видимости освоения земельного участка (создание логистического центра) и соблюдения требований о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. 

Дав критическую оценку заключению специалиста от 10.12.2021 № 033/01 (21), выполненному ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» о минимальной необходимой площади земельного участка (т.1 л.д. 45-62),  суд счел, что его нельзя признать надлежащим доказательством соразмерности площади земельного участка расположенным на нем объектам недвижимого имущества. 

Установив наличие в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36 городских лесов, суд признал, что предоставление в собственность земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, не соответствует ст. 27, пп. 18 п. 8 ст. 39.11, п. п. 9, 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории.

При применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, суд исходил из нахождения земельного участка в пользовании общества на основании договора аренды, до заключения недействительного договора купли-продажи. В этой связи на Министерство возложена обязанность возвратить ООО «Орбита» уплаченные им 21 827 925 руб. Решение признано основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 02:55:040608:36.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующим выводам. 

В силу абзацев 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки и с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25).

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления № 25).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 приведенной статьи.

В частности, согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В соответствии с подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, необходимыми условиями для получения земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым, в том числе относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

Формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо имеет право на использование земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок отчужден в собственность общества «Орбита»  без проведения конкурсных процедур, при этом площадь предоставленного ему в собственность земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов (земельный участок площадью 309 274 кв. м, предоставлен для эксплуатации зданий общей площадью застройки 2941,6, соответственно процент застройки составляет 0,9%).

Имеющемуся в материалах дела заключению специалиста от 10.12.2021 № 033/01 (21), выполненному ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» о минимальной необходимой площади земельного участка, суд первой инстанции дал обоснованную критическую оценку. В исследовательской части заключения по второму вопросу специалистом отражено, что площадь земельного участка, необходимая для обслуживания складских зданий, составляет не менее 10 031 кв. м. С учетом, площади лесной разделительной полосы 59 350 кв. м и площади участка для стоянки автомобилей - 6 492 кв. м. необходимая площадь земельного участка для эксплуатации зданий  определена специалистом как 75 873 кв. м

Обоснование необходимости использования оставшейся площади земельного участка в размере 233 401 кв. м (309 274 - 75 873)  приведенная со ссылкой на требования пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм, потребности в местах открытого хранения, экспертом не мотивирована. 

Иные доказательства, обосновывающие площадь предоставленного обществу «Орбита»  на праве собственности земельного участка, в материалах дела  отсутствуют (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Само по себе наличие договора аренды в отношении спорного земельного участка 309 274 кв. м в рассматриваемом случае не обосновывает площадь последнего в целях его выкупа при реализации исключительного права на приобретение публичной собственности.

Из судебных актов по делам №№ А07-15365/2015, А07-32000/2018 следует, что строительство логистического центра (примерной площадью застройки 20 га, включает в себя складские центры, экологический агромаркет, продовольственные склады, кафе, гостиницу, автомойку, таможню, стоянки для транспорта.  Строительство таких объектов на дату заключения договора купли-продажи не завершено.

Вопреки доводам апеллянта ООО «Орбита», основания для предоставления земельного участка в собственность по договору купли-продажи для целей дальнейшего строительства, положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Предоставленные в материалы дела и не оспоренные ответчиками доказательства объективно исключают наличие признаков недвижимого имущества у объектов с кадастровым номером 02:55:040608:174, 02:55:040608:175,  02:55:040608:176, 02:55:040608:177, 02:55:040608:178, которые представляют собой металлические каркасы, обтянутые прочной тканью, армированной специальным слоем без наличия фундамента. 

По состоянию на 13.12.2022 уставлено их фактическое отсутствие на земельном участке.

При таких обстоятельствах, наличие в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на указанные объекты имеет формальный характер и направленность на создание условий для приобретения земельного участка в собственность. 

Из предоставленной в материалы дела информации Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа города Уфа от 10.01.2023 усматривается возможность разделения земельного участка с учетом действующего правового зонирования, в том числе путем выделения части земельного участка с кадастровым номером площадью 51 218,67 га занятой городскими лесами  (т.1 л.д.88).

С учетом названного  и учитывая, что земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования, не сформирован по заявлению собственника, в настоящем случае нарушение оспариваемой сделкой публичных интересов состоит в нарушении публичной процедуры реализации земли на торгах. 

Указанное выше является самостоятельным и достаточным основанием для вывода о том, что спорный договор купли-продажи не соответствует требованиям земельного законодательства и является недействительной (ничтожной) сделкой.

 Вместе с тем, судебной коллегией не установлено оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о недопустимости приобретения в собственность земельного участка, часть которого занята городскими лесами.

Наличие в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36 городских лесов подтверждается имеющимися в материалах дела письмом Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 10.01.2023 № 7-53/РД, градостроительным планом земельного участка № 2 РФ-02-2-55-0-00-2021-0243 от 14.04.2021 (т.1 л.д. 115), заключением от 10.12.2021, выполненным специалистом ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО4, а также картой-схемой Уфимского городского лесничества (т.3 л.д. 139). 

В силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации,  пункта 1 статьи 116 и пункта 1 статьи 122  Лесного кодекса Российской Федерации на землях населенных пунктов могут располагаться леса, в том числе городские леса и другие защитные леса.

Исходя из правовых позиций, сформулированных Конституционным Судом Российской Федерации, лесной фонд ввиду его жизненно важной многофункциональной роли и значимости для общества в целом представляет собой публичное достояние многонационального народа России и как таковой является федеральной собственностью особого рода и имеет специальный правовой режим. В порядке развития указанных конституционных гарантий законодатель, устанавливая специальный правовой режим лесного фонда, закрепил в статье 11  Лесного кодекса Российской Федерации, как право граждан свободно и бесплатно пребывать в лесах (ч. 1), так и гарантии для реализации этого права, запретив лицам, которым предоставлены лесные участки, препятствовать доступу граждан на эти лесные участки, а также огораживать их, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом (ч. 8).

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Исходя из пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа к ним и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Поскольку признаком территории общего пользования является не наличие красных линий, а факт использования данной территории неограниченным кругом лиц в общих интересах, само по себе  формальное включение городских лесов в состав земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36 и его отнесении по документам градостроительного зонирования к территориальной зоны КП-1 – коммерческо-производственной зоны, не свидетельствует о невозможности отнесения его части к землям общего пользования, которые не могут быть предоставлены в пользование конкретному лицу исходя из положений статьи 27, пп. 18 п. 8 статьи 39.11, п. п. 9, 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции  в части признания недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи земельного участка не имеется. Анализ мотивов отклонения доводов апелляционных жалоб приведен в настоящем постановлении выше и не требует дополнительной аргументации.

На основании пункта 2 статьи 167  Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пунктах 80, 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167  Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В обжалуемом судебном акте требование о применении последствий недействительности сделки  удовлетворено путем возврата обществу «Орбита» Министерством уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в размере 21 827 925 руб., ввиду нахождения земельного участка в пользовании общества на основании договора аренды до заключения недействительного договора купли-продажи, а также расположения на земельном участке принадлежащего обществу объекта недвижимого имущества - здание складского назначения с кадастровым номером 02:55:040608:54. 

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Применительно к названному и рассматриваемой ситуации, последствием применения реституции по недействительному договору купли-продажи земельного участка кадастровым номером 02:55:040608:36 является возложение на Министерство обязанности возвратить  ООО «Орбита» полученную выкупную плату за земельный участок в размере 21 827 925 руб. за вычетом арендной платы, исчисленной за период с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (04.03.2022) по дату вынесения судом первой инстанции резолютивной части судебного акта (19.06.2024).

Письмом от 27.09.2024 Министерством представлен соответствующий расчет арендной платы за период с  04.03.2022 по 19.06.2024 в сумме 8  131 656,08 руб. (с учетом ежегодных расчетов арендной платы), который был проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. 

При сальдировании встречных обязательств сторон, судебной коллегией также учтены расходы общества «Орбита» по внесению земельного налога в сумме  2 808 121 руб.

Поскольку иное не установлено законом, последствия получения доходов вследствие использования вещи и несения на нее расходов до признания сделки недействительной определяются на основании субсидиарного применения норм о неосновательном обогащении (статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) или возмещении его стоимости (статья 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (пункт 1 статьи 1107) с зачетом полученных им выгод. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату (статья 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии  с правовой позицией, выраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2024 № 305-ЭС23-27921, суммы земельного налога в полной мере удовлетворяют критериям отнесения расходов в качестве необходимых, поскольку представляют собой несение неизбежных затрат, входящих в объем бремени содержания имущества, которое осуществляет лицо, право собственности которого зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости.

В  силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса лицо, которое указано в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Поэтому для публичных целей налогообложения по общему правилу именно лицо, обладающее зарегистрированным правом на имущество, должно рассматриваться в качестве субъекта налогообложения (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов  при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2021 № 309-ЭС20-18883).

Следовательно, суммы земельного налога, уплаченные за период, в течение которого право собственности на объекты недвижимости было зарегистрировано за ООО  «Орбита», не являются излишне уплаченными в бюджет и вопрос об их возврате не может быть разрешен по правилам, установленным законодательством о налогах и сборах.  Таким образом, зачет данных платежей следует произвести путем уменьшения на сумму земельного налога  суммы арендных платежей, на которую в свою очередь уменьшается подлежащая возврату цена выкупа земельного участка.

 Таким образом,  в порядке применения реституции по ничтожному договору № 37/22 от 28.02.2022 купли-продажи земельного участка кадастровым  номером 02:55:040608:36  Министерство должно возвратить ООО «Орбита» полученную выкупную плату за земельный участок в размере  16  504 389,88 руб. (21 827 925 руб. – (8 131 656,12 руб. -  2808 121руб.)).

Обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит изменению в части применяемых последствий ничтожности договора № 37/22 от 28.02.2022 купли-продажи земельного участка кадастровым  номером 02:55:040608:36  путем взыскания с Министерства в пользу ООО «Орбита» денежных средств в размере 16  504 389,88 руб. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку решение суда первой инстанции подлежит изменению, изменению подлежит и предложенное судом распределение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

В соответствии с частью 1 статьи 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При заявленных требования неимущественного характера размер государственной пошлины по иску составляет 6 000 руб.

Поскольку истец, а также ответчик Министерство освобождены от уплаты государственной пошлины в силу  подпункта 1.1 пункта 1 статьи 33.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ООО «Орбита» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела судом первой инстанции в доход федерального бюджета. 

Поскольку изменение решения суда первой инстанции  произведено по неимущественному требованию, с сохранением существа судебного акта принятого в пользу истца, судебные расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение дела судом апелляционной  инстанции относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от  19.06.2024 по делу № А07-4368/2023  изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования Прокуратуры Республики Башкортостан  удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от 28.02.2022                   № 37/22 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36, площадью 309 274 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал»  кв. 1473-700 м, справа по ходу километража от г. Москвы заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Орбита» и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Орбита» 16 504 389,88 руб.» 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орбита» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

                И.Ю. Соколова

 

Судьи:

              А.С. Жернаков

 

 

            А.Х. Камаев