Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № а59-7254/2022

01 июля 2024 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2024 года, в полном объеме решение постановлено 01 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хлопиной Ю.С., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

муниципального унитарного предприятия «Наш дом» Корсаковского городского округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Биота» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности за оказанные услуги по договору управления многоквартирным домом, 

 

при участии:

от истца – председатель ликвидационной комиссии ФИО1 (до перерыва) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное унитарное предприятие «Наш дом» Корсаковского городского округа (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Биота»  (далее – ответчик) о взыскании задолженности за оказанные услуги по договору управления многоквартирным домом, находящимся по адресу: 

<

...>, за период с 01.10.2019 до 01.10.2022 в размере 165 275,36 рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины.

27.01.2023 ответчиком представлен отзыв, в котором указывает, что услуги ответчиком не оказывались, помещение ответчика находится на цокольном этаже дома и изолировано от общего имущества дома, имеет собственные сети водо-, тепло- и энергоснабжения. Заявлено также о пропуске истцом срока исковой давности и несогласии с примененными тарифами.

Определением от 30.01.2023 суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.

Ответчик в ходе рассмотрения дела поддержал доводы отзыва на иск, указал, что их помещение располагается на цокольном этаже (в подвале), занимает большую часть подвала, у них оборудованы отдельные 2 входа, централизованная система отопления у них отсутствует, отопление производится с помощью электрического бойлера, местами общего пользования они не пользуются, общим двором также не пользуются, их вход расположен с обратной стороны дома, где истец уборку не производит, они осуществляют уборку территории и ее облагораживание собственными силами, также собственными силами вывозят мусор, о чем у них заключен договор, в подвальном помещении ответчик работы по дератизации не ведет, данные работы проводят только они, так как они осуществляют деятельность в кафе. Никакими услугами истцу они никогда не пользовались и не пользуются, о чем ими неоднократно  истцу направлялись уведомления, протоколы разногласий к договору оказания услуг. В этой связи с них плату и не требовали, однако в управляющей компании сменился руководитель, что и повлекло возникновение данного спора.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 31.05.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.2024 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Ответчик в предварительном заседании поддержал ранее заявленные доводы, указал, что истцом не представлено пояснения и доказательств оказания им каких-либо услуг, тогда как отражение в отчетах управляющей компании выполнение каких-либо работ само по себе не подтверждает реальность их выполнения. Отметил, что они проверят тарифы истца и представят свой расчет возможных сумм платежей.

В судебное заседание ответчик не явился, извещен надлежаще.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить. После перерыва в судебное заседание не явился, представил через систему «Мой арбитр» пояснения.

На основании ст.156 АПК РФ завершил рассмотрение дела в отсутствие сторон.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Муниципальное унитарное предприятие «Наш дом» Корсаковского городского округа является управляющей организацией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> 16.12.2010 по настоящее время (на основании договоров управления от 16.12.2010, от 27.05.2022).

На цокольном этаже МКД имеется встроенное нежилое помещение (кафе), площадью 319,7 кв.м., с кадастровым номером 65:04:0000037:361, принадлежащее на праве собственности ответчику, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.07.2006 и выпиской из ЕГРП.

В период с октября 2019 по сентябрь 2022 года ответчиком не вносились платежи управляющей организации за работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД, на оплату за данный период истец выставил счета № 1015, 1016, 1019, 1020 от 31.08.2022, которые были получены ответчиком 23.09.2022.

05.10.2022 истец обратился к ответчику с претензией № 2725 от 05.10.2022, потребовав оплатить задолженность в общей сумме 165 275,36 руб.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В силу статей 39 ЖК РФ, 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу положений части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.

Из содержания приведенных положений статей Жилищного и Гражданского кодексов Российской Федерации следует, что лицом, несущим обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, является собственник помещения.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (части 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

По смыслу указанных норм собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Статьей 155 ЖК РФ предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно представленному истцом расчету, оплата за оказанные услуги выставлена ответчику исходя из тарифа: в период с октября 2019 по июль 2022 составлял 12,82 руб., а с августа 2022 года – 20 руб., а также помимо данного тарифа в расчет платы включены расходы по оплате электроэнергии и вода.

Общая сумма задолженности по расчетам истца в спорный период составила 165 275,36 руб.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, указал на изолированность своего помещения, в связи с чем не нуждается и фактически не получает услуги, оказываемые управляющей компанией, общедомовыми ресурсами не пользуется. 

В соответствии с абз.12 п.2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "нежилое помещение в многоквартирном доме" - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Согласно представленным в материалы дела документам, в том числе техническому паспорту, нежилое помещение ответчика является встроенным, находится в границах жилого дома и имеет два отдельных входа с лицевой стороны дома и с торца.

Согласно акту обследования объекта, подготовленному экспертом ООО «Трансстрой-Тест» ФИО2 (обладающего специальными познаниями в области строительства, как судебный эксперт, которому в Арбитражном суде Сахалинской области регулярно поручается проведение судебных строительных экспертиз), отопление помещения кафе осуществляется автономно с помощью электрического бойлера, прохождение системы теплоснабжения не предусмотрено техническим планом МКД. Система централизованного горячего водоснабжения отсутствует (бойлер). Системы водоснабжения и водоотведения не зависят от МКД, о чем свидетельствует акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Наружные сети и колодец в точке подключения к городской системе водоснабжения и водоотведения, включая задвижку подключения, внутридворовые и внутридомовые водопроводные и канализационные сети, сооружения и устройства на них, водопроводные вводы и канализационные выпуски, насосные станции подкачки и др. находятся на балансе ФИО3. Система электроснабжения не зависит от МКД, кабельная линия от ВРУ дома до объекта и все электрооборудование объекта находится также на балансе ФИО3.

Также в материалы дела представлены договор энергоснабжения № 130327 от 27.10.2021, договор водоснабжения  и водоотведения № 285 от 01.01.2013, договор оказания услуг по обращению с ТКО № 146 от 01.01.2023, договор на вывоз ТКД № 22-18 от 01.01.2018, договор на дератизационные и дезинсекционные работы № 143 от 13.11.2020, а также доказательства их исполнения и оплаты, которые подтверждают, что ответчик несет бремя содержания своего имущества, оплачивает ресурсы, поставка которых осуществляется посредством сетей, находящихся на балансе директора (учредителя) общества.

Судом также установлено, что помещения ответчика не имеют входов в основное здание МКД, соответственно доступа к общедомовому имуществу (лестницам, подъездам, коридорам, техническим помещениям, чердаку и т.д.) ответчик не имеет и не пользуется им.

Между тем, само по себе изолированность помещений ответчика не снимает с него бремени содержания общедомового имущества.

Согласно "ГОСТ Р 51929-2014". Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения, утвержденному и введенному в действие приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст (далее - ГОСТ Р 56501-2015), МКД - это оконченный строительством объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющую надземную и подземную части с соответствующими помещениями, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения.

В инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, а также в своде правил СП 54.13330.2022 "Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003" установлено, что этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Таким образом, именно факт того, что нежилое помещение указано в проектной или технической документации на многоквартирный дом является основным и единственным критерием для определения принадлежности этого помещения к многоквартирному дому независимо от присоединения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения и от каких-либо других признаков самостоятельного функционирования. Экспертизой указанное обстоятельство не может быть установлено.

В процессе рассмотрения настоящего спора ответчик не отрицал факт включения спорного нежилого помещения в состав МКД, а все его доводы сводились исключительно к отсутствию потребительской ценности оказываемых истцом услуг в рамках договора управления МКД.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса).

Согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 N 10-П, несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме является не просто неотъемлемой частью бремени содержания принадлежащего ему имущества, но и обязанностью, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Таким образом, собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона независимо от факта пользования общим имуществом и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Как следует из расчетов истца, им заявлено о взыскании расходов, связанных с оплатой технического содержания многоквартирного жилого дома исходя из тарифов, установленных решениями общих собраний данного МКД, а также в расчет сумм долга включены платежи за потребленную электроэнергию и воду.

При этом доказательства факта потребления электроэнергии и воды, оплаты данных ресурсов, а также и мест оснащения энергоснабжением и водоснабжением, истцом в материалы дела не представлено, тогда как из представленных ответчиком доказательств следует, что на его часть дома не используется общедомовое энергопотребление и какое-либо водопотребление.

В этой связи суд не усматривает оснований для возложения на ответчика обязанности по уплате данных сумм истцу.

В отношении оплаты за содержание общедомового имущества в виде стоимости услуг по установленным договором управления МКД тарифам суд признает требования истца подлежащими удовлетворению.

Протоколом общего собрания собственников помещений от 15.05.2012 установлен перечень обязательных работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД и тариф по их оплате в размере 14,77 руб. за  1 кв. с 01.07.2012.

Протоколом общего собрания от 27.05.2022, тариф по оплате услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества установлен в размере 20 рублей за 1 кв.м. общей площади.

Таким образом, за спорный период времени (с 01.1.2019 по 30.90.2022) ответчик обязан оплатить истцу услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества в размере 152 138 рублей 70 копеек, которые суд и взыскивает с ответчика в пользу истца.

С учетом частичного удовлетворения иска, суд на основании ст.110 АПК РФ взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части иска.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Биота» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу муниципального унитарного предприятия «Наш дом» Корсаковского городского округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) долг в размере 152 138 рублей 70 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4144 рубля 60 копеек, всего 156 283 рубля 30 копеек.

В остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья

С.В. Кучкина