АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А71-13802/2020

г. Ижевск

26 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2021 года.

         Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.Г.Яцинюк,  при составлении  протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи секретарем  судебного заседания ФИО1, рассмотрев в  открытом судебном заседании  дело по иску 

Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Чайковский (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Акционерному обществу «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики», г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии третьего лица: Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-проект», г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

      - об обращении взыскания на предмет залога, принадлежащий АО «ИКУР» на праве собственности: - 44806/57833 долей в праве собственности на офисные помещения в жилом доме со встроено - пристроенными нежилыми помещениями площадью (офисы S=578,33 кв.м., гараж-стоянка индивидуального автотранспорта S=460 кв.м., количество м/мест-25) по ул. Петрова в Устиновском районе г. Ижевска (общая площадь здания - 11 113,5 кв. м., строительный объем - 34600,9 куб.м.,), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030211:1984, установив начальную продажную цену в размере 17 768 250,00 рублей.

При участии:

от истца: ИП ФИО2- паспортные данные проверены,  ФИО3- представитель по доверенности от 30.09.2019 (3г, л.д. 11), паспорт,  диплом № 86610 от 11.07.2007 

от ответчика: ФИО4 -  представитель по доверенности от 07.12.2020, паспорт,  диплом № 67926 от 13.05.2004 

от третьего лица: не явились (уведомление)

У с т а н о в и л :

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Чайковский (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Акционерному обществу «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики», г. Ижевск (далее - ответчик)  об обращении взыскание на предмет залога, принадлежащий АО «ИКУР» на праве собственности: -  объект незавершенного строительства 16 -этажный 150-квартирный жилой дом с нежилыми помещениями на 1 этаже и гаражом-стоянкой индивидуального легкого автотранспорта по ул. Петрова в Устиновском районе г. Ижевска, общая площадь здания -10672,58 кв. м, строительный объем -34600,9 куб.м., в том числе ниже 0.000-3948,4 куб. м, расположенный на земельном участке площадью 18091,00 кв.м примерно в 100м. по направлению на юг от жилого дома по ул. Петрова 37, разрешение на строительство №1031800554400-«260» выдано Администрацией города Ижевска в лице Главного управления Архитектуры и градостроительства 06.07.2012 года; - земельный участок, кадастровый (или условный) номер 18:26:030211:0038, площадью 18091,00 кв. м. расположенный по адресу: 

<

...>.

 Представитель истца, истец в судебном заседании поддержали ходатайство  об уточнении предмета иска,  направленное в материалы дела посредством электронной почты 30.03.2021, согласно которому истец просит:

         -  обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий АО «ИКУР» на праве собственности: - 44806/57833 долей в праве собственности на офисные помещения в жилом доме со встроено - пристроенными нежилыми помещениями площадью (офисы S=578,33 кв.м., гараж-стоянка индивидуального автотранспорта S=460 кв.м., количество м/мест-25) по ул. Петрова в Устиновском районе г. Ижевска (общая площадь здания - 11 113,5 кв. м., строительный объем - 34600,9 куб.м.,), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030211:1984, установив начальную продажную цену в размере 17 768 250,00 рублей.

Ходатайство судом рассмотрено, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  удовлетворено, приобщено к материалам дела.

Представитель ответчика заявил о применении срока исковой давности, представил письменное ходатайство.

Представитель истца, истец требования поддержали с учетом уточнения предмета иска. Полагают, что общий срок исковой давности не пропущен.

Представитель ответчика поддержал возражения, изложенные в отзыве на иск,  дополнительном отзыве на иск, поддержал заявление о пропуске срока исковой давности.

          Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте   судебного заседания, в том числе посредством размещения  соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет» (п.16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»), явку представителя в судебное заседание   не  обеспечило.

Дело на основании ст. 156 АПК РФ  рассмотрено в отсутствие третьего лица с перерывом в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ.

Из материалов дела следует, сторонами не оспаривается, что 14.12.2012 между ООО «Слат», действующего от имени и за счет ООО «Инвест-проект» (застройщик) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (дольщик) был заключен договор № П 5-офис на участие в долевом строительстве жилого дома (далее - договор), по условиям которого застройщик (ООО «Инвест-проект») обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить дом (16 этажный жилой дом с нежилыми помещениями на 1 этаже и гаражом-стоянкой индивидуального легкового автотранспорта по ул. Петрова в Устиновском районе г. Ижевска, строительство которого ведет застройщик на земельном участке, отведённом Администрацией г. Ижевска ООО «Инвест-проект» согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 4242 от 11 апреля 2007г., зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике за №18-18-01/014/2007-955 от 20.04.2007г. Кадастровый номер 18:26:030211:38) и после разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - офис в этом доме дольщику, а дольщик обязался принять долевое участие в финансировании строительства, производить выплаты стоимости квартиры в размерах и порядке, установленных разделом 4 договора, и по окончании строительства принять в собственность офис (п.п. 1.1.1, 3.1, 5.1.4, 5.3.1 договора).

В п. 1.1.5 договора стороны согласовали характеристики объекта долевого строительства: офис, этаж - 1, подъезд - 1, планируемой площадью 448,06кв.м., общей планируемой площадью 448,06 кв. м.

Стоимость офиса определена сторонами в размере 14900000 руб. (п. п. 3.3, 4.1 договора).

В соответствии с п. п. 4.2, 4.3 договора расчеты по настоящему договору производятся дольщиком в течение трех дней с момента регистрации настоящего договора; датой внесения дольщиком средств в счет оплаты по договору будет является дата фактического поступления денежных средств в кассу или на расчётный счет ООО «Слат».

Согласно п. 5.1.4 договора застройщик обязался передать дольщику офис  по акту приема - передачи по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, но не позднее 01.07.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике (регистрационный номер 18-18-011-132/2012-159).

Заявитель произвел оплату ООО «Слат» по договору в размере 14900000 руб., что подтверждается платежным поручением от 21.12.2012 и письмом от 21.12.2012 о назначении платежа.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 08.06.2016 по делу №А71-2091/2016 по результатам рассмотрения обоснованности заявления ФИО5 в отношении ООО «Инвест-проект» г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) введена процедура наблюдения, установлено, что при банкротстве ООО «Инвест-проект» подлежат применению правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 12.07.2011  № 210-Ф3 о банкротстве застройщика.

13 июля 2016 года  ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности по договору №П-5-офис в размере 17768250 руб.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.12.2016 по делу №А71-2091/2016 требование Индивидуального предпринимателя ФИО2 г. Чайковский к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-проект» г. Ижевск в размере 17768250 руб. 00 коп., в том числе  14900000 руб. 00 коп. долг,  2868250 руб. 00 коп. неустойка признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов предприятия-должника по четвертой очереди удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 17.05.2017 застройщик - ООО «Инвест-проект» признано неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, в отношении должника введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев.

          Решением  Арбитражного суда Удмуртской Республики от 17.10.2017 по делу №А71-2091/2016 Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-проект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  признано несостоятельным (банкротом).

01.03.2018 Акционерное общество «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» (далее - АО «ИКУР») обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением в порядке, предусмотренном ст. 201.15-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передачи жилых помещений.

Согласно пункта 11 ст.201.15-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или об отказе в удовлетворении заявления о намерении. По смыслу пункта 11 ст.201.15-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» необходимым условием принятия судом определения об удовлетворении заявления о намерении является соблюдение условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15-1.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.06.2018 по делу №А71-2091/2016   заявление АО «ИКУР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Ижевск о намерении приобрести объект незавершенного строительства - 16-этажный 150-квартирный жилой дом с нежилыми помещениями на 1 этаже и гаражом-стоянкой индивидуального легкового автотранспорта по ул. Петрова в Устиновском районе г. Ижевска (общая площадь здания- 10672,58 кв.м., строительный объем- 34600,9 куб.м., в том числе ниже 0.000-3948,4 куб.м., расположенный на земельном участке площадью 18091,00 кв.м. примерно в 100м по направлению на юг от жилого дома по ул. Петрова 37, разрешение на строительство № 1031800554400-"260" выдано Администрацией города Ижевска в лице Главного управления Архитектуры и градостроительства 06.07.2012) и земельный участок (кадастровый (или условный) номер 18:26:030211:0038, площадью 18091,00 кв.м.,  расположенный по адресу: 

<

...>) и исполнить обязательства застройщика - ООО «Инвест-проект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Ижевск удовлетворено.                 

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.06.2018 по делу №А71-2091/2016   Акционерному обществу «Ипотечная  корпорация  Удмуртской Республики»   (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> адрес: 

<

...>) переданы имущество и обязательства застройщика - Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-проект»» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) юр. адрес: 

<

...>), а именно:

2.1. Объект незавершенного строительства – 16 – этажный 150- квартирный жилой дом с нежилыми помещениями на 1 этаже и гаражом- стоянкой индивидуального  легкого автотранспорта по ул. Петрова в Устиновском районе г. Ижевска ( общая площадь здания – 10672,58 кв. м, строительный объем – 34600,9 куб.м, в  том числе ниже 0.000-3948,4 куб. м, расположенный на земельном участке площадью 18091,00 кв.м примерно в 100 м по направлению на юг от жилого дома по ул. Петрова 37, разрешение на строительство № 1031800554400 – «260» выдано Администрацией города Ижевска в лице Главного управления Архитектуры и градостроительства 06.07.2012 года): - Земельный участок ( кадастровый ( или условный) номер 18:26:030211:0038, площадью 18091,00 кв. м. расположенный по адресу : 

<

...>

 2.2 Обязательства Общества с ограниченной ответственностью «Инвест - проект» перед участниками строительства в соответствии с реестром требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью «Инвест- проект» по передаче жилых помещений (квартиры), денежного требования по квартире, размер которого определен арбитражным судом.

Настоящее определение является основанием для исключения арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений требований лиц, исполнение обязательств перед которыми передано Акционерному обществу «Ипотечная  корпорация  Удмуртской Республики» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)   согласно перечню участников строительства, указанных в пункте 2.2 настоящего определения.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.12.2016 по делу №А71-2091/2016 об удовлетворении требования Индивидуального предпринимателя ФИО2 г. Чайковский к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-проект» г. Ижевск в размере 17768250 руб. 00 коп. (ст. 69 АПК РФ) установлено следующее: 

«Ссылаясь на то, что должник не исполнил обязательства застройщика, предусмотренные договором №П-5-офис  от 14.2.2012, кредитор обратился в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов должника.

В соответствии с п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 5 того же Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно пункту 1 части 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Поскольку должник свои обязательства по передаче объекта не исполнил, а ИП ФИО2 в рамках настоящего дела о банкротстве заявил в арбитражный суд свои денежные требования к должнику, следует признать, что в силу этого имеет место факт отказа от исполнения договора долевого строительства (пункт 1 части 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве) и, соответственно, обязанность должника вернуть ИП ФИО2 денежные средства в размере 14900000 руб., полученные должником по договору.

При этом, согласно подпункту четвертому пункта 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве денежное требование - это требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

В соответствии со ст. 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности: в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства; в четвертую очередь - расчеты с другими кредиторами.

Как видно из материалов дела, требование ИП ФИО2 основано на договоре долевого участия в строительстве, объектом которого является нежилое помещение.

Законом о банкротстве предусмотрено преимущественное удовлетворение в составе третьей очереди только тех денежных требований граждан - участников строительства, перечень которых приведен в подпункте четвертом пункта 1 ст. 201.1 этого же Закона.

Иные требования кредитора, не поименованные в подпункте 4 пункта 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, по общему смыслу Закона о банкротстве, могут быть отнесены только к четвертой очереди реестра требований кредиторов.

Таким образом, согласно подпункту 3 пункта 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве, устанавливающему очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства.

При этом в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В связи с этим анализ положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что законодатель, устанавливая особенности правового регулирования банкротства застройщиков, исходил из необходимости определения специального правового режима защиты нарушенных прав именно тех лиц, которые имеют право требования о передаче жилого помещения, что обусловлено особой заботой государства о реализации гарантированного Конституцией Российской Федерации права гражданина на жилище. Направленность воли законодателя на приоритетную защиту прав данной категории участников гражданского оборота выражена в вышеприведенных нормах четко и однозначно, что не позволяет толковать указанные нормы расширительно, распространяя их действие и на лиц, имеющих требования к застройщику о передаче нежилых помещений, вытекающие, как правило, из предпринимательской деятельности указанных лиц, осуществляемой на свой страх и риск.

В отношении лиц, имеющих право требовать передачи нежилых помещений на основании возмездного договора, ни специального статуса, ни специального реестра, ни особого предпочтительного порядка удовлетворения их требований Закон о банкротстве не содержит.

Учитывая, что к процедуре банкротства должника применены правила банкротства застройщиков, принимая во внимание определение понятия денежного требования - участника строительства (пункт 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве), предмет договора долевого участия в строительстве - нежилое помещение, суд считает, что денежное требование ИП ФИО2  в размере  14900000руб. и пени в размере 2868250руб., начисленные в  соответствии с п. 8.3 договора, п. 2 ст. 6 Закон о долевом строительстве следует признать обоснованным и подлежащим включению в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов».

Обратившись в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском, истец ИП ФИО2 полагает, что залоговые обязательства застройщика возникают не на основании норм банкротского права, а на основании норм, регулирующих привлечение денежных средств в строительство. При этом залоговые обязательства не прекращаются в связи со сменой собственника объекта недвижимости, но прекращаются лишь в случае передаче объекта строительства дольщику и/или возврата привлеченных денежных средств (ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Полагая, что поскольку Акционерное общество «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» стало приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка, то право залога истца перешло к новому застройщику, и новый застройщик обязан  исполнить обязательства застройщика-банкрота перед участником строительства, требования которого включены в реестр требований кредиторов.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст. 71  АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему.

При банкротстве застройщика обращение взыскания на незавершенный строительством объект на основании статьи 13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке статьи 8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в отрыве от ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и др. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора. Для этого достаточно, чтобы участник строительства (действующий либо бывший), заключивший договор по правилам Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (статья 201.4 Закона о банкротстве) и соответствующее требование было признано судом обоснованным.

По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  участниками долевого строительства  являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения ст. 12.1 и ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед участниками долевого строительства  изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора. Законодательством о несостоятельности  предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к участникам долевого строительства  в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - ст. 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве). В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. 

Истец не относится к категории участников строительства, исходя из определения, данного в пункте 2 части 1 статьи 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку его требование основано на договоре в отношении строительства нежилого помещения. Реестр нежилых помещений в силу ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  не ведется.

В пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, сформулирована правовая позиция, согласно которой денежное требование кредитора, преобразовавшееся из требования участника долевого строительства о передаче нежилого помещения в собственность, к застройщику-банкроту обеспечивается залогом.

Указанный кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864(5), применительно к жилым помещениям, положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется. Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это входило бы в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой в первую очередь на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Из этого следует, что залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подп. 4 п. 1 ст. 201.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).  

Поскольку нормы параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,  исходя из буквального значения содержащихся в них слов и выражений не предусматривают включения в реестр требований о передаче жилых помещений требований лиц о передаче нежилых помещений, требования кредиторов к должнику по неденежным обязательствам имущественного характера, возникшие до возбуждения дела о банкротстве, с учетом разъяснений, содержащихся пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", могут быть в данном случае трансформированы в денежные требования, подлежащие удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  (с установлением определенной очередности требования кредитора и соблюдением пропорциональности).

В соответствии с пунктами 1 ст. 201.15-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

Таким образом, право залога сохраняется за участником строительства, требование которого  включено в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений.

 На дату признания Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-проект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  несостоятельным (банкротом) – 17.10.2017 (решение  Арбитражного суда Удмуртской Республики от 17.10.2017 по делу №А71-2091/2016)  16 – этажный 150- квартирный жилой дом с нежилыми помещениями на 1 этаже и гаражом- стоянкой индивидуального  легкого автотранспорта по ул. Петрова в Устиновском районе г. Ижевска ( общая площадь здания – 10672,58 кв. м, строительный объем – 34600,9 куб.м, в  том числе ниже 0.000-3948,4 куб. м, расположенный на земельном участке площадью 18091,00 кв.м примерно в 100 м по направлению на юг от жилого дома по ул. Петрова 37, разрешение на строительство № 1031800554400 – «260» выдано Администрацией города Ижевска в лице Главного управления Архитектуры и градостроительства 06.07.2012 года) на земельном участке ( кадастровый ( или условный) номер 18:26:030211:0038, площадью 18091,00 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...> являлся объектом незавершенного строительства, то есть дом  не был введен в эксплуатацию, соответственно  застройщик-банкрот Обществ с ограниченной ответственностью «Инвест-проект»» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) не мог зарегистрировать за собой право собственности на него.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.06.2018 по делу №А71-2091/2016   Акционерному обществу «Ипотечная  корпорация  Удмуртской Республики»   (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  переданы имущество и обязательства застройщика - Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-проект»» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по завершению строительства, в том числе  обязательства Общества с ограниченной ответственностью «Инвест - проект» перед участниками строительства в соответствии с реестром требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью «Инвест- проект» по передаче квартир, требования которых считаются обеспеченными залогом.

В соответствии с данным определением обязательство ООО «Инвест-проект» перед участником строительства ИП ФИО2 по договору на участие в долевом строительстве жилого дома № П 5-офис от 14.12.2012 г. по передаче объекта - офис, общей планируемой площадью 448,06 кв.м. АО «ИКУР» передано не было.

Договором передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика от 13.12.2018 г., заключенным на основании определения суда от 16.10.2018г. и зарегистрированным в Управлении Росреестра по Удмуртской Республике обязательство ООО «Инвест-проект» перед участником строительства ИП ФИО2 по договору на участие в долевом строительстве жилого дома № П 5-офис от 14.12.2012 г. по передаче объекта - офис, общей планируемой площадью 448,06 кв.м. АО «ИКУР» передано также не было.

06 ноября 2019 года ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики в рамках дела № А71-2091/2016 о несостоятельности (банкротстве) с заявлением о передаче обязательства ООО «Инвест-проект» перед участником строительства ИП ФИО2 по договору на участие в долевом строительстве жилого дома № П 5-офис от 14.12.2012 г. по передаче объекта -офис, общей планируемой площадью 448,06 кв.м. АО «ИКУР».

Определением суда от 29 июня 2020 г. Арбитражным судом Удмуртской Республики ИП ФИО2 в удовлетворении заявления было отказано.

Согласно пункту 1 части 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Поскольку должник свои обязательства по передаче объекта не исполнил, а ИП ФИО2 в рамках дела о банкротстве заявил в арбитражный суд свои денежные требования к должнику, следует признать, что в силу этого имеет место факт отказа от исполнения договора долевого строительства (пункт 1 части 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве) и, соответственно, обязанность должника вернуть ИП ФИО2 денежные средства в размере 14900000 руб., полученные должником по договору.

В соответствии с определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16 декабря 2016 г. по делу № А71-2091/2016 Т86 требования ИП ФИО2 были удовлетворены.

Обязательства ООО «Инвест-проект» по возврату денежных средств ИП ФИО2 в размере 17 768 250 руб. 00 коп. включенные в реестр кредиторов ООО «Инвест-проект» переданы АО «ИКУР» также не были.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ - в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 статьи 1 федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Отсюда следует, что основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество является неисполненное обязательство залогодателем перед залогодержателем.

Частью первой 1 ст. 201.15-1 Федерального закона о банкротстве предусмотрено, что при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (абзац 3 части 1 ст. 201.15-1).

Ни в данной статье, ни федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» ничего не говорится о том, что при передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю у участника строительства, требование которого не включено в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений сохраняется право обратить взыскание на заложенное имущество.

Статус залогодержателя сохраняется только у участников строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства и переданы приобретателю.

 Если дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона N 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц). 

При этом в деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте. (Пункт 15 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 17.07.2019г.)).

ООО «Инвест-проект» в лице конкурсного управляющего ФИО6 зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, в том числе офисные помещения 06 октября 2017 г., о чем была сделана запись в ЕГРН № 18:26:030211:3144-18/001/2017-1.

При указанных обстоятельствах,  ИП ФИО2 имеет право обратиться с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ООО «Инвест-проект». При этом право на обращение взыскания на заложенное имущество возможно при условии, что дом введен в эксплуатацию, а застройщик - ООО «Инвест-проект» зарегистрировал за собой на него право собственности.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. С учетом отказа в удовлетворении требований, заявление ответчика о применении срока исковой давности удовлетворению не подлежит. Иные доводы истца судом отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права.

С учетом принятого по делу решения и на основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

                    

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

 

Судья                                                                                       Н.Г. Яцинюк