ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7973/2022

г. Челябинск

31 августа 2022 года

Дело № А07-27584/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2022 по делу № А07-27584/2019.

В судебном заседании с использованием систем веб – конференции приняли участие представители:

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - ФИО2 (доверенность от 14.07.2022, срок действия по 14.07.2023, диплом, паспорт);

общества с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» - ФИО3 (доверенность от 09.01.2022, срок действия три года, диплом, паспорт);

Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан - ФИО4 (доверенность от 29.10.2021, срок действия один год, диплом, паспорт).

 

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» (далее – ответчик, ООО «ХимСтрой») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.11.2015 № 161-15-57 в размере 356 641 руб. 20 коп., пени в размере 208 953 руб. 51 коп. А также об обязании ООО «ХимСтрой» освободить часть земельного участка (площадью 1560 кв.м) с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, и передать часть указанного земельного участка в надлежащем состоянии Министерству по акту приема-передачи.

Определением суда от 11.02.2020 судом принято к рассмотрению совместно с первоначальными требованиями встречное исковое заявление ООО «ХимСтрой» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Администрации городского округа г. Салават  о расторжении договора аренды земельного участка № 161-15-57зем от 18.11.2015.

В рамках дела № А07-32931/2020 Комитет обратился с иском в суд к ООО «ХимСтрой» с требованием об обязании ООО «ХимСтрой» освободить земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Башкортостан, г. Салават, МР-8 Восточного жилого района, общей площадью 27871,0 кв.м, и передать указанный земельный участок в надлежащем состоянии Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату по акту приема-передачи. 

Определением от 27.01.2021 суд объединил дела №А07-32931/2020 и№ А07-27584/2019 в одно производство, с присвоением № А07-27584/2019, привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Определением от 30.08.2021 произведена замена истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску с Комитета на правопреемника Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2022 исковые требования Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан удовлетворены частично: с ООО «ХимСтрой» в пользу Министерства взыскана сумма долга в размере 647 035 руб. 50 коп., пени в размере 250 109 руб. 57 коп. Суд обязал ООО «ХимСтрой» освободить часть земельного участка (площадью 1560 кв.м) с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, и передать часть указанного земельного участка в надлежащем состоянии Министерству по акту приема-передачи. В остальной части требований отказано. 

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «ХимСтрой» о расторжении договора аренды земельного участка № 161-15-57зем от 18.11.2015 отказано.

С указанным решением не согласилось ООО «ХимСтрой» (далее податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке, просит решение суда отменить, встречные исковые требования удовлетворить. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что истец в материалы дела не предоставил утвержденный проект планировки территории и проект межевания МР-8 Восточного жилого района г. Салават Республики Башкортостан.

Так, для проектирования и строительства пяти многоквартирных домов, было выделено только пять земельных участков, поставленных на кадастровый учет.

Таким образом, арендодатель признал наличие самостоятельных земельных участков для проектирования и строительства 5-этажного 5-секционногожилого дома №10 (стр.) на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070317:421, площадью 5508,0 кв.м и для проектирования и строительства 5-этажного 5-секционного жилого дома №11 (стр.) с кадастровым номером 02:59:070317:420, площадью 8043,0 кв.м.

Проектирование и строительство иных многоквартирных домов на вменяемом земельном участке площадью 1560 кв.м аукционной документацией не предусмотрено, что также подтверждается отсутствием постановки на кадастровый учет вновь образованного земельного участка, а также отсутствием требований арендодателя об уплате арендной платы за вменяемый участок земли, не предназначенный для проектирования и строительства жилых домов, указанных в п.1.3 аукционной документации.

Апеллянт также не согласен с выводом суда первой инстанции о наличии сетей инженерно-технического обеспечения на земельном участке, выделенном под строительство.

Податель жалобы указывает, что ООО «ХимСтрой» было вынуждено построить сети за счет своих денежных средств и только для ввода трехэтажных жилых домов №№12, 14, 15 (стр), ввиду невыполнения Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан своих обязанностей по строительству централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

При отсутствии централизованных сетей инженерно-технического обеспечения ООО «Химстрой» не может получить технические условия необходимые для проектирования 5-этажного 5-секционногожилого дома, а следовательно не может приступить к использованию земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:421 и 02:59:070317:420 по целевому назначению для проектирования и строительства 5-этажного 5-секционногожилого дома.

Апеллянт указывает, что не имел технической возможности начинать использовать земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:421 и 02:59:070317:420 по целевому назначению.

ООО «ХимСтрой» не имеет возможности осуществлять строительство, так как строительство на земельном участке возможно только после составления проектной декларации с указанием срока строительства и срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию, однако ввиду отсутствия сведений о строительстве инженерных сетей, составление проектной декларации застройщиком невозможно.

Бездействие Администрации по невыполнению обязательств по проектированию и строительству централизованных инженерных сетей для подключения уже построенных жилых домов привели к невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:421 и с кадастровым номером 02:59:070317:420 по целевому назначению, проектированию и строительству 5-этажных 5-секционных домов №10 и №11 и принятию застройщиком решения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Также податель жалобы указывает, что с 24.05.2019 ООО «ХимСтрой» прекратило использование земельного участка предоставленного для проектирования и строительства ввиду невозможности использования по целевому назначению по вине Администрации.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 20.07.2022.

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 24.08.2022. 

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Аникина И.А., находящегося в отпуске, судьей Колясниковой Ю.С.

До начала судебного заседания Министерство и Администрация представили в арбитражный апелляционный суд отзывы на апелляционную жалобу, в которых указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

В судебном заседании представитель ООО «ХимСтрой», изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представители Министерства  и Администрации по доводам апелляционной жалобы возразили, поддержал доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ООО «ХимСтрой» части. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола от 02.11.2015 № 7 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель) и ООО «ХимСтрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 18.11.2015 № 161-15-57зем (т. 1, л.д. 13-20), в соответствии с которым арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Башкортостан, г. Салават, МР-8 Восточного жилого района, общей площадью 27871,0 кв.м, для проектирования и строительства 5-этажного 5секционного жилого дома № 10 (стр.), 5-этажного 5-секционного жилого дома № 11 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 15 (стр.).

Срок аренды участка устанавливается с 18.11.2015 по 17.11.2020 (п. 2.1 договора).

Условия договора, предусмотренные разделом 3 договора (размер и условия внесения арендной платы), распространяются на отношения сторон, возникшие с 18.11.2015 (п. 2.3 договора).

Сумма арендной платы с 18.11.2015 по 17.02.2016 составляет 1 226 250 руб. (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок до 15 января, 15 апреля, 15 июля, 15 октября путем перечисления на счет УФК.

Расчет арендной платы определен в приложении № 2 к договору, являющимся неотъемлемой частью договора (п. 3.3 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним, а также в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и РБ (п. 3.4 договора).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Указанный земельный участок передан ООО «ХимСтрой» по акту приема-передачи от 18.11.2015 (т. 1, л.д. 17-18)

Договор зарегистрирован в отделе по г. Салават УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 16.12.2015, что подтверждается штампом на договоре (т. 1, л.д. 18).

В период с 01.07.2018 по 17.11.2020 ответчиком арендная плата за пользование земельным участком не оплачена, в результате чего образовалась задолженность. 

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369 на земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070317:418, 02:59:070317:419, 02:59:070317:420, 02:59:070317:421, 02:59:070317:422, с последующим вводом в эксплуатацию трех многоквартирных жилых домов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 02:59:070317:418, 02:59:070317:419, 02:59:070317:422, и государственной регистрации права собственности первого собственника квартиры в каждом жилом доме, истцом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнены исковые требования до суммы 647 035 руб. 50 коп.

В связи с неисполнением обязанности по своевременной уплате арендных платежей истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 01.07.2019 № 222-32-У3 об имеющейся задолженности по договору и необходимости ее оплаты (т. 1, л.д. 12), которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

В соответствии со статьей 1 Закона Республики Башкортостан № 319-з от 01.11.2020 «О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан» органы государственной власти Республики Башкортостан осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных районов, городских округов Республики Башкортостан, по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с принятием закона Республики Башкортостан № 319-з от 02.11.2020 «О внесении изменений в статью 10 закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан», указом Главы Республики Башкортостан от 14.12.2020 № УГ-546 «О реорганизации территориальных органов министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан» территориальные органы министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - районные и городские комитетами по управлению собственностью был начат процесс реорганизации путем присоединения к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 25.12.2020 № 1991 принято решение реорганизовать территориальные органы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - районные, городские комитеты по управлению собственностью (Комитеты) согласно приложению № 1 к приказу путем присоединения к Минземимуществу РБ.

В соответствии с Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 30.12.2020 № 2048 «О делегировании полномочий Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан территориальным органам по управлению и распоряжению земельными ресурсами, государственная собственность на которые не разграничена», Комитетам по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городам и районам поручены исполнение функций по представлению интересов в суде по защите имущественных прав и законных интересов Республики Башкортостан.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 22.11.2021 Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) прекратил деятельность путем реорганизации в форме присоединения к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с первоначальным исковым заявлением.

В обоснование встречного искового заявления ООО «ХимСтрой» указывает на невозможность использования земельного участка по его целевому назначению. 

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности, а также наличия оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив, в связи с истечением срока действия договора аренды, договорные отношения сторон прекращены, суд возложил на ответчика обязанность по возвращению земельного участка.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия законных оснований для признания договора аренды расторгнутым, поскольку срок действия договора аренды прекращен. 

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду. 

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 18.11.2015 № 161-15-57зем (т. 1, л.д. 13-20), в соответствии с которым арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Башкортостан, г. Салават, МР-8 Восточного жилого района, общей площадью 27871,0 кв. м, для проектирования и строительства 5-этажного 5секционного жилого дома № 10 (стр.), 5-этажного 5-секционного жилого дома № 11 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 15 (стр.).

Сумма арендной платы с 18.11.2015 по 17.02.2016 составляет 1 226 250 руб. (п. 3.1 договора).

Указанный земельный участок передан ООО «ХимСтрой» по акту приема-передачи от 18.11.2015 (т. 1, л.д. 17-18).

В период с 01.07.2018 по 17.11.2020 ответчиком арендная плата за пользование земельным участком не оплачена, в результате чего образовалась задолженность. 

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369 на земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070317:418, 02:59:070317:419, 02:59:070317:420, 02:59:070317:421, 02:59:070317:422, с последующим вводом в эксплуатацию трех многоквартирных жилых домов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 02:59:070317:418, 02:59:070317:419, 02:59:070317:422, и государственной регистрации права собственности первого собственника квартиры в каждом жилом доме, истцом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнены исковые требования до суммы 647 035 руб. 50 коп.

Согласно расчету задолженности сумма арендной платы составила 647 035 руб. 50 коп., в том числе:

- 104 453 руб. 68 коп. за период с 01.07.2018 по 31.12.2018;

- 158 735 руб. 44 коп. за период с 01.01.2019 по 31.12.2019;

- 383 846 руб. 38 коп. за период с 01.01.2020 по 17.11.2020.

Расчет задолженности проверен арбитражным судом первой инстанции и признан арифметически правильным. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и расчета истца суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доказательства исполнения обязательства в полном объеме, либо в части, ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены. 

Следовательно, требования истца о взыскании арендной платы в размере 647 035 руб. 50 коп. являются правомерными и обоснованно удовлетворены.

Ненадлежащее исполнение ответчиком денежных обязательств послужило основанием для начисления истцом ко взысканию с него неустойки. 

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Согласно расчету истца с ответчика подлежат взысканию пени в размере 750 328 руб. 70 коп.

Расчет судом проверен и признан арифметически верным, контррасчет ответчиком не представлен.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик ходатайствовал о снижении заявленного истцом размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, учитывая условия договора о размере начисляемой неустойки, оценив соразмерность заявленной суммы неустойки и возможные финансовые последствия для каждой из сторон, пришел к выводу о наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки до суммы  - 250 109 руб. 57 коп.

Относительно требований встречного искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка №161-15-57зем от 18.11.2015 суд первой инстанции верно руководствовался следующим.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен с 18.11.2015 по 17.11.2020.

Согласно п. 4.4.10 договора по истечении срока его действия арендатор обязан в 10-дневный срок, то есть не позднее 27.11.2020, передать арендуемый земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального.

Согласно п. 6.5 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии не позднее чем в 10-дневный срок с момента прекращения договора.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Так, условия пункта 2.1 договора подлежат буквальному толкованию, которое не позволяет установить иную волю сторон, кроме как направленную на прекращение указанного договора аренды и признание возврата земельного участка по окончании срока арендного пользования.

Как следует из материалов дела, 24.05.2019 ООО «ХимСтрой» обратилось к Администрации городского округа г. Салават с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 18.11.2015 № 161-15-57зем в связи с невозможностью использования земельного участка по его целевому назначению (т. 1, л.д. 110).

Письмом от 28.05.2019 № 875/Г (т. 2, л.д. 147) Комитет указал заявителю на невозможность расторжения договора по данному основанию, так как обязательства по договору аренды не исполнены в полном объеме, не все объекты построены (многоквартирные дома № 10, 12). В данном ответе Комитет указал на акт осмотра от 27.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369, согласно которому подтвержден факт завершения строительства 3 (трех) многоквартирных домов: 3-этажного 2-секционного жилого дома № 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 15 (стр).

Обозначенный акт осмотра был предметом рассмотрения Арбитражного суда Республики Башкортостан в рамках дела № А07-17505/2018.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициально установленные факты не подлежат доказыванию. Преюдициальными фактами называются те факты, которые установлены вступившим в силу и неотмененным судебным актом.

Так в рамках дела № А07-17505/2018 сторонами составлен акт осмотра спорного земельного участка от 27.11.2018, в котором также отражен факт завершения строительства 3 (трех) многоквартирных домов: 3-этажного 2-секционного жилого дома № 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 15 (стр.).

В этом же акте указано, что введенные в эксплуатацию многоквартирные дома подключены к сетям газоснабжения (через газораспределительный шкаф, расположенный у проезжей части), электроснабжения, водоснабжения, которое осуществляется через элементы локального очистного сооружения, возле каждого из построенных домов сооружены детские площадки. Строительство двух домов не начато, однако на данной части земельного участка имеются деревянные поддоны под строительные материалы, строительные леса и стройматериалы, земельные участки частично огорожены забором. Данный акт осмотра подписан сторонами, к акту прилагаются фотографии, подтверждающие отраженные в нем обстоятельства.

Таким образом, Арбитражный суд Республики Башкортостан своим решением от 04.12.2018 по делу № А07-17505/2018 подтвердил заключенность и действительность договора, а также обоснованность начисления арендной платы по договору.

Довод ответчика о том, что с 24.05.2019 ООО «ХимСтрой» прекратило использование земельного участка предоставленного для проектирования и строительства ввиду невозможности использования по целевому назначению по вине Администрации, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Так, письмом от 24.05.2019 ООО «ХимСтрой» обратилось к истцу с требованием о расторжении договора (т. 1, л.д. 110).

На указанное письмо истцом предоставлен ответ от 28.05.2019 № 875/Г (л.д. 147 т.2) о невозможности расторжения договора по данному основанию, так как обязательства по договору аренды не исполнены в полном объеме, не все объекты построены (многоквартирные дома № 10, 12). В данном ответе Комитет указал на акт осмотра от 27.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369, согласно которому подтвержден факт завершения строительства 3 (трех) многоквартирных домов: 3-этажного 2-секционного жилого дома № 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 14 (стр.), 3- этажного 2-секционного жилого дома № 15 (стр).

По смыслу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Однако ООО «ХимСтрой» не воспользовалось правом на обращение в суд с требованием о расторжении договора после получения от Комитета мотивированного отказа на письмо от 24.05.2019.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что основания для признания договора расторгнутым с 24.05.2019 по доводам ООО «ХимСтрой» о невозможности использования земельного участка по своему целевому назначению по истечении 3,5 лет после заключения договора, отсутствуют, так как, заключая договор, знакомясь с аукционной документацией ООО «ХимСтрой», могло и должно  был знать об условиях заключаемого договора. 

Кроме того, согласно протоколу совещания № 1 от 18.06.2018 при рассмотрении вопроса ввода в эксплуатацию построенных жилых домов по временной схеме водоотведения хоз-фекальных стоков (без технологического присоединения к централизованной системе водоотведения) согласился с принятым решением возложения на ООО «ХимСтрой» монтажа герметичной емкости для сбора сточных вод, от договора аренды не отказался.

При этом, после направления письма от 24.05.2019 в адрес истца, ответчик земельный участок не освободил, земельный участок по акту приема-передачи не передал.

В свою очередь, истцом было направлено уведомление от 27.11.2020  о том, что 17.11.2020 истек срок действия договора и необходимо в срок до 28.12.2020 освободить земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:369 и передать его в надлежащем состоянии истцу по акту приема-передачи (т. 2, л.д. 144).

В письме от 27.11.2020 ясно и однозначно выражена воля арендодателя на прекращение арендных отношений - отказ от договора на основании норм п. 2 ст. 450.1 и п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

С учетом изложенного вывод суда о прекращении договора аренды от 18.11.2015 № 161-15-57 по окончании срока его действия, установленного в п. 2.1 договора, являются правильными.

В силу приведенных положений норм права, учитывая прекращение действия договора, в связи с истечением его срока действия 17.11.2020, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

Министерством также было заявлено требование об обязании ООО «ХимСтрой» освободить часть земельного участка (площадью 1560 кв.м) с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, и передать часть указанного земельного участка в надлежащем состоянии Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи.

Согласно статье 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право подлежит восстановлению, в том числе, в случаях самовольного занятия земельного участка. При этом, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 76 Земельного Кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки подлежат возврату их собственникам, землепользователям, землевладельцам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использование состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях или за их счет.

Согласно п. 4.4.10 договора по истечении срока его действия арендатор обязан в 10-дневный срок, то есть не позднее 27.11.2020, передать арендуемый земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального.

Факт использования ответчиком земельного участка в спорный период подтверждается материалами проверки прокуратуры г. Салавата, проведенной на основании обращения Администрации.

Согласно проведенной проверке установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070317:369 обустроен строительный городок, на котором имеется строительная техника (автокран марки «Маз», грузовой автомобиль марки «Маз», разборный автокран), в том числе строительные вагончики.

По результатам проверки Прокуратурой г. Салавата в отношении ответчика вынесено представление от 05.08.2020 об устранении нарушений федерального законодательства, постановлением от 20.10.2020 возбуждено дело об административном правонарушении.

Постановлением мирового судьи судебного участка № 2 по г. Салавату Республики Башкортостан ФИО5 от 10.11.2020 по делу № 5-658/2020 директор ООО «ХимСтрой» ФИО6 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 17.7 КоАП РФ, и подвергнут административному наказанию в виде штрафа в размере 2 000 руб.

Во исполнение определения суда первой инстанции от 02.02.2022, истцом представлен акт осмотра земельного участка от 28.01.2022, в ходе которого установлено, что ООО «ХимСтрой» были освобождены земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070317:420 и 02:59:070317:421, входящие в состав земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369. 

На части земельного участка площадь 1560 кв.м с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, имеется строительный вагончик и остатки строительного мусора.

Доказательств использования земельного участка либо ведения строительства на спорном земельном участке иными лицами, в материалы дела не представлено.

Таким образом, поскольку суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спрный договор аренды земельного участка является прекращенным, ООО «ХимСтрой» обязано возвратить Министерству земельные участки, переданные в рамках указанного договора.

Таким образом, поскольку доказательств возврата имущества арендодателю ответчиком не представлено, требование истца об обязании ООО «ХимСтрой» освободить часть земельного участка (площадью 1560 кв.м) с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419 (т. 1, л.д. 87), и передать часть указанного земельного участка в надлежащем состоянии Министерству заявлено обоснованно, и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Принимая во внимание вышеизложенное, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению. 

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2022 по делу № А07-27584/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Томилина

 

Судьи                                                                          А.С. Жернаков

 

                                                                                              Ю.С. Колясникова