Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5844/2020

14 января 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2021 года.Полный текст  постановления изготовлен 14 января 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Усенко Ж.А.

судей  Дроздовой В.Г., Жолондзь Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью  "Янтарь": представители  не явились;

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 12.11.2020; ФИО2 (лично), по паспорту;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью  "Янтарь"

на решение от  28.09.2020

по делу № А73-9422/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью  "Янтарь" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319272400058441, ИНН 

<

***>)

о  признании  договора  аренды  расторгнутым  и обязании принять  нежилое  помещение

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Янтарь» (далее –  истец, ООО «Янтарь», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) о признании договора аренды от 11.03.2017 расторгнутым с 16 декабря 2019 и обязании ответчика принять нежилое помещение площадью 54 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

 Исковые требования основаны на положениях статей 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы нежеланием арендодателя исполнять принятые по договору обязанности по проведению капитального ремонта, а также нахождением помещения в непригодном состоянии. 

Решением суда от 28.09.2020  в удовлетворении  исковых требований   отказано.

Не  согласившись с решением суд, ООО «Янтарь» обратилось в Шестой  арбитражный  апелляционный  суд с   жалобой, в которой,  ссылаясь на неполное  исследование  доказательств по делу, несоответствие   выводов  суда  обстоятельствам  спора, неправильное  применение  норм материального  и процессуального права,  просило отменить решение суда, принять новый судебный акт  об удовлетворении иска.  В  жалобе   заявитель  указал на отсутствие  в деле  выписки из ЕГРН на спорный объект недвижимости,  в решении отсутствует ссылка на кадастровый   номер объекта, что свидетельствует о  не изучении судом  договора аренды.  Суд не принял во внимание   содержание  уведомления  и   ответ   на уведомление  ответчика, в котором  он считает  договор расторгнутым с   08.08.2020.  Истец представил в суд   доказательства   фактического расторжения   договора -  прекращение выставления  счетов с декабря 2019,   доказательства  поиска  ответчиком  новых арендаторов. Ссылается на  недобросовестность ответчика, фактически   сдавшего помещение  двум   арендаторам, и одновременно   отказывающего в принятии   помещения  от   ООО «Янтарь». Заявитель  указал также, что  вывод суда  о ненадлежащем способе защиты  противоречит ст. 12 ГК РФ, при этом ссылка  истца не  неподлежащие  применению нормы права не является  основанием   для  отказа в удовлетворении иска.

ИП ФИО2 в отзыве  с  доводами   апелляционной  жалобы не согласился,  просил  оставить решение суда  без изменения.

В судебное   заседание   заявитель не  явился, ходатайствовал  о рассмотрении   дела в отсутствие  своего  представителя. Одновременно   ООО «Янтарь» представлена переписка сторон, из которой следует невозможность урегулирования спора  в досудебном  порядке.

ИП ФИО2  и его представитель    возражали  против  доводов  апелляционной  жалобы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ООО «Янтарь». 

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы,  отзыва на  нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как следует  из материалов дела, 11.03.2017 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Янтарь» (арендатор) заключен договор №1/1 аренды нежилого помещения по условиям которого во временное владение и  пользование последнего передана часть нежилого помещения общей площадью 54 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> пом. I(1-15).

 Арендуемое   нежилое  помещение  представляется  для  использования  под торговую деятельность  - под розничную торговлю через магазин с торговым  залом  для  обслуживания  посетителей (п.1.2).

 В соответствии с пунктами 2.2.3, 2.2.4 договора № 1/1 арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, своевременно за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю и обеспечивать беспрепятственный доступ работников ремонтных служб для устранения аварийных ситуаций (пункт 2.2.8 договора № 1/1). 

Срок действия договора аренды  установлен  с 02.04.2017 по 01.04.2022. 

Положениями пунктом 5.2, 5.3 договора предусмотрено, что по окончании срока действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не менее чем за 60 (шестьдесят) дней не заявит о своем отказе от продления договора. Арендатор обязан не позднее, чем за два месяца письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока названного договора. При досрочном освобождении помещения арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 6 (шесть) месяцев до даты предстоящего освобождения помещения. 

 Согласно пункту 5.7,   договор может быть расторгнут по требованию арендатора, если арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения, а также если помещение, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. 

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 02.04.2017, в котором зафиксирован факт передачи помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды, то есть для использования под магазин. 

Пунктом 4.3 договора также предусмотрено, что возвращение помещения оформляется актом приемки - сдачи помещения, арендуемое помещение считается возвращенным с момента подписания акта приемки-сдачи помещения. 

Поскольку указанный договор аренды заключен на срок более 1 года, то он зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом на договоре. 

28.03.2020 в адрес предпринимателя обществом направлено уведомление с повторной просьбой принять часть нежилого помещения, переданного по договору, и считать названный договор расторгнутым с декабря 2019 года. В уведомлении   арендатор сообщил, что   арендодателем   не исполнялись условия  договора   аренды  в части проведения   капитального  ремонта, в результате чего    помещение  не соответствует  СанПин.

 Аналогичное  уведомление   и акт   передачи помещения   были направлены   истцом  в адрес   ответчика   08.04.2020.

Расценив    данное   уведомление, как   односторонний   отказ    арендатора  от  договора  аренды, арендодатель в свою  очередь направил   в адрес ООО «Янтарь»  соглашение  о расторжении  договора   аренды  с  01.08.2020. предложив    оплатить арендную плату    за период с декабря 2019 по  август 2020 в сумме  972 000  рублей.

Ссылаясь на то, что арендованное помещение находится в состоянии негодном для его дальнейшего использования для розничной торговли с торговым залом для обслуживания посетителей, помещение нуждается в капитальном ремонте, что подтверждается фотографиями помещения, а арендодатель капитальный ремонт производить не желает и помещение по акту - приема (сдачи) не принимает, ООО «Янтарь» обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора расторгнутым с 16.12.2019 и обязании ответчика принять нежилое помещение. 

Отказывая в   удовлетворении   исковых требований, суд первой  инстанции   обоснованно руководствовался следующим.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ).

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Кодекса).

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 Кодекса).

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

 Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (по причине неисполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта, либо в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования) допускается в судебном порядке (статья 620 ГК РФ) либо в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Разделом 5  договора аренды установлено,   договор может быть расторгнут по требованию арендатора, если арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения, а также если помещение, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. 

Из приведенных норм права и условий договора аренды следует, что данный договор, являясь при заключении срочным, может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора только в судебном порядке, либо во внесудебном порядке по обоюдному письменному соглашению сторон.

При  этом,  условиями   договора  на   сторону, выступившую инициатором     расторжения   договора   возложена   обязанность уведомить  другую сторону  не менее чем за шесть  месяцев от даты предполагаемого расторжения.

Поскольку к соглашению о досрочном расторжении договора с 16.12.2019   стороны не пришли,  о  расторжении  договора  в судебном   порядке   арендатором    не   заявлено (в том  числе  и в   рамках  рассмотрения настоящего спора), доказательств  возврата  объекта аренды в установленном законом и договором порядке не  представлено,  оснований для вывода о прекращении арендных отношений с указанной  истцом даты у суда не имелось. 

Злоупотребление правом со стороны арендодателя в рассматриваемой ситуации (в том  числе  в части поиска  нового арендатора) судом не установлено.

Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Доводы и аргументы заявителя жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и могли бы повлиять на обоснованность и законность принятого судебного акта либо опровергнуть выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Доводы  жалобы  об   отсутствии    в деле  выписки из ЕГРН на спорный объект недвижимости,  документов, свидетельствующих  о   кадастровом   номере объекта недвижимости   не  являются  основанием  для   отмены   решения  суда. В деле   имеется   кадастровый паспорт  помещения (выписка  из  государственного  кадастра  недвижимости). Кроме и этого,  договор  аренды  нежилого помещения  № 1/1 от 11.03.2017,  в котором имеется ссылка  на   свидетельство о  государственной регистрации  права  от 22.09.2014,  зарегистрирован  в установленном  законом   порядке.  Более  того, указанные   доводы  не  имеют  отношения к настоящему делу  ввиду  отсутствия спора   в части     характеристик  арендованного  истцом   помещения и  не свидетельствуют  о том, что суд первой  инстанции    договор  аренды не  исследовал.

Доводы  жалобы  в  части    того,  что  судом   при подготовке    к рассмотрению спора  не   определены    нормы права, подлежащие  применению исходя  из обстоятельств  спора, не  принимаются апелляционным судом.

В силу части 1 статьи 133 АПК РФ задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.

Частью 1 статьи 168 АПК РФ установлено, что при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Содержание указанных норм процессуального права свидетельствует о том, что суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Вместе с тем,  доводы   жалобы  в данной части  фактически сводятся  не к  необходимости  применения надлежащих норм права,  а к  тому, что  суд  первой  инстанции   должен был самостоятельно, исходя   из обстоятельств  спора,  рассмотреть   требование  истца   о    расторжении   договора, что противоречило  бы ст. 49 АПК РФ, поскольку  в данном случае  не сохранилось бы тождество   иска, в  том числе,   в части    определения  срока   начисления  арендной  платы с  учетом  даты  вступления  в силу   такого решения.

Все иные  доводы жалобы аналогичны доводам исковых требований, рассмотренных судом, и правомерно отклоненным, с судебной оценкой которых истец не согласился.

Однако несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем отсутствуют основания для отмены судебного акта.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного  суда Хабаровского  края  от 28.09.2020 по делу А73-9422/2020  оставить  без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.А. Усенко

Судьи

В.Г. Дроздова

Ж.В. Жолондзь