Дело № А79-4388/2016

27 апреля 2017 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Большаковой О.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.01.2017 по делу № А79-4388/2016, принятое судьей Юрусовой Н.В., по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304212927400092) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о понуждении заключить договор на определенных условиях, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Оценка и консалтинг», ФИО3, общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».

В судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя (ответчика) – Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 21.04.2016 (сроком на один год);

от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Оценка и консалтинг» – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от третьего лица – ФИО3 – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от третьего лица – общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратилась в суд с иском Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – Комитет) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых комнат 13-15, нежилого помещения № 1 общей площадью 77,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях, опредеденных в протоколе разногласий, в редакции истца: 

1) пункт 1.3 договора: «Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3053754 (Три миллиона пятьдесят три тысячи семьсот пятьдесят четыре) рубля без учета НДС.»;

2) пункт 2.1 договора: «Оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 50896 (Пятьдесят тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей ежемесячно

- в течение 60-го месяца – 50890 (Пятьдесят тысяч восемьсот девяносто) рублей.»;

3) пункты 2.7, 3.2, абзац 10 пункта 3.3, пункт 4.4 договора исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Оценка и консалтинг», ФИО3, общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».

Решением от 30.01.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики принял отказ ИП ФИО2 от иска в части урегулирования разногласий по пунктам 4.2, 4.3 договора и прекратил производство по делу в указанной части; в остальной части исковые требования удовлетворил, обязав Комитет заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в отношении нежилых комнат 13-15 нежилого помещения № 1 общей площадью 77,2 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, на следующих условиях:

1) пункт 1.3 договора: «Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3053754 (Три миллиона пятьдесят три тысячи семьсот пятьдесят четыре) рубля без учета НДС.»;

2) пункт 2.1 договора: «Оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 50896 (Пятьдесят тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей ежемесячно

- в течение 60-го месяца – 50890 (Пятьдесят тысяч восемьсот девяносто) рублей.»;

3) пункты 2.7, 3.2, абзац 10 пункта 3.3, пункт 4.4 договора исключить.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части установления стоимости нежилого помещения в размере 3 053 754 руб. отменить.

Заявитель жалобы полагает, что в основу решения суда первой инстанции положено недопустимое доказательство – экспертное заключение, выполненное ФИО5 

По мнению заявителя, названное заключение не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Представитель истца, возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указал, что судебный акт в обжалуемой части является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей заявителя (ответчика) и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, ИП ФИО2 на основании договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 15.02.2012 № 1780 предоставлены в аренду нежилые комнаты №№ 13-15 нежилого помещения № 1, расположенные на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит. А) с подвалом (лит. А1), общей площадью 77,2 кв.м, по адресу: 

<

...>.

14.09.2015 ИП ФИО2 обратилась в администрацию города Чебоксары с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения № 1, комнаты 13-15, площадью 77,2 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, в рассрочку; письмо получено администрацией города Чебоксары 14.09.2015.

Письмом от 18.09.2015 № 039-16442 Комитет отказал ИП ФИО2 в реализации права на приобретение арендуемого имущества. В письме указывается, что арендуемая ИП ФИО2 недвижимость включена в Перечень муниципального имущества города Чебоксары для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный 

постановление

м администрации города Чебоксары от 09.08.2013 № 2507. Кроме того, объект недвижимости находится в перечне менее пяти лет.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.01.2016 по делу № А79-9447/2015 решение Комитета об отказе ИП ФИО2 в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, расположенного по адресу 

<

...> (нежилые комнаты № 13-15 нежилого помещения № 1 общей площадью 77,2 кв.м), по основаниям, изложенным в письме от 18.09.2015 № 039-16442, признано незаконным, не соответствующим Федеральному закону № 159-ФЗ. Суд обязал Комитет:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в недельный срок с даты принятия отчета об оценке;

3) направить ИП ФИО2 проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

09.03.2016 администрацией города Чебоксары вынесено постановление № 515 о приватизации нежилых комнат №№ 13-15 нежилого помещения № 1, общей площадью 77,2 кв.м, расположенных на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу: 

<

...> (далее – объект приватизации), установив преимущественное право приобретения объекта приватизации ИП ФИО2; стоимость (цена продажи) объекта приватизации установлена в размере 4 580 000 руб. (без учета НДС).

Письмом от 11.03.2016 № 039-1763 Комитет направил в адрес истца постановление администрации города Чебоксары от 09.03.2016 № 515 «Об условиях приватизации нежилых комнат» и проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, указав, что если по истечении тридцати дней со дня получения данного письма проект договора не будет подписан, то ответчик утратит преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В ответ на данное письмо ИП ФИО2 направила в адрес Комитета подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговыми обязательствами. В протоколе разногласий ИП ФИО2 выразила несогласие с ценой договора, указав стоимость (продажную цену) нежилого помещения 2 703 000 руб. без НДС, предложила исключить пункты 2.7, 3.2, абзац 10 пункта 3.3, пункты 4.2, 4.3, 4.4.

Письмом от 15.04.2016 № 039-2977 Комитет направил ИП ФИО2 протокол урегулирования разногласий, указав стоимость помещений 4 580 000 руб. (без учета НДС), отказавшись исключить предложенные истцом пункты.

Несогласие ответчика заключить договор купли-продажи с учетом протокола урегулирования разногласий, предложенного ИП ФИО2, послужило истцу основанием для обращения с иском в суд.

Суд первой инстанции прекратил производство по делу в части урегулирования разногласий по пунктам 4.2, 4.3 договора в связи с принятием отказа ИП ФИО2 от иска в названной части; в остальной части признал требования ИП ФИО2 обоснованными и удовлетворил иск, обязав Комитет заключить договор в редакции, предложенной предпринимателем.

Решение обжалуется в части установления стоимости нежилого помещения в размере 3 053 754 руб.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

Предприниматель является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом указанного, а также принимая во внимание заявленное истцом ходатайство, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 24.02.2016 № 727/76-15, подготовленного ООО «Оценка и консалтинг», требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, а также определения рыночной стоимости (без НДС) нежилого помещения по состоянию на 14.09.2015. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертиз» (далее – ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертиз»). 

Согласно экспертному заключению ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертиз» от 02.08.2016 № 10/АМ-16 отчет ООО «Оценка и консалтинг» от 24.02.2016 №727/76-15 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности и других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке, стандартам профессиональной практики; рыночная стоимость спорного помещения составляет 3 053 754 руб. без учета НДС.

В ходе проведенного исследования экспертом осуществлен анализ объявлений о продаже объектов недвижимости, схожих с объектом оценки по району и назначению. При выборе объектов-аналогов экспертом учтены временные периоды между датами предложений оценки, рынок коммерческой недвижимости города Чебоксары, наличие достаточной информации по описанию объектов-аналогов.

Суд первой инстанции признал заключение ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертиз» от 02.08.2016 № 10/АМ-16 допустимым доказательством по делу.

Не соглашаясь с результатами экспертизы, Комитет сослался на то, что в данном заключении имеются нарушения. 

Данные доводы признаются несостоятельными. Экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

По мнению суда апелляционной инстанции, приведенные заявителем жалобы доводы не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными. 

Ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции рассмотрено и отклонено, поскольку судом не установлены противоречия в выводах эксперта, доказательства, подвергающие сомнению обоснованность заключения эксперта, суду не представлены.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителя не имеется. 

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.01.2017 по делу № А79-4388/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Н.В. Устинова

Судьи

О.А. Большакова

Д.Г. Малькова