АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3932/17 

Екатеринбург

04 августа 2017 г.

Дело № А60-7610/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2017 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Рябовой С. Э., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Гостинично - развлекательный комплекс «Евразия», Администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.12.2016 по делу № А60-7610/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Гостинично - развлекательный комплекс «Евразия» - Верещагин С.Ю. (доверенность от 09.01.2017);

Администрации города Екатеринбурга – Соболевская Т.В. (доверенность от 31.10.2016 № 417/05/01-12/0111), Турыгина Н.В. (доверенность от 31.10.2016 № 411/05/01-12/0111).

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к  обществу с ограниченной ответственностью «Гостинично - развлекательный комплекс «Евразия» (далее - общество «ГРК «Евразия»), Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - министерство) о признании недействительным п. 2 дополнительного соглашения от 05.06.2015 к договору аренды земельного участка от 10.07.2006 № 5-1266, о взыскании задолженности по договору аренды от 10.07.2006 № 5-1266  за период с апреля по декабрь 2015 г. в сумме 4 264 394 руб. 20 коп., неустойки за период с 11.04.2015 по 21.12.2015 в сумме 563 988 руб. 28 коп., неустойки за период с 25.05.2015 по 23.11.2015 в сумме 762 775 руб. 93 коп. 

Решением суда первой инстанции от 13.12.2016 (судья Филиппова Н.Г.) исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным п. 2 дополнительного соглашения от 05.06.2015 к договору аренды земельного участка от 10.07.2006 № 5-1266. Суд взыскал с общества «ГРК «Евразия» в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность в сумме 4 264 394 руб. 20 коп., неустойку в сумме 700 000 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.04.2017 (судьи Зеленина Т.Л.,  Жукова Т.М., Макаров Т.В.) (с учетом определения от 18.05.2017 об исправлении опечатки) решение суда изменено в части взыскания долга и распределения судебных расходов. Суд взыскал с общества «ГРК «ЕВРАЗИЯ» в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность в сумме 4 245 558 руб. 46 коп. Суд исключил из мотивировочной части решения вывод о фактическом самовольном изменении арендатором вида разрешенного использования земельного участка. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ГРК «ЕВРАЗИЯ» просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в части взыскания с ответчика 4 245 558 руб. 46 коп., вынести по делу новое решение, которым: удовлетворить требования Администрации г. Екатеринбурга частично в сумме 3 219 322 руб. 48 коп.; исключить из мотивировочной части решения суда первой инстанции указание на наличие на земельном участке нежилых зданий площадью 79,1 кв. м, 220,4 кв. м, 27,4 кв.м., а так же отсутствие в дополнительном соглашении учета площади земельного участка под бассейном 787,7 кв. м, под зданием оздоровительного центра площадью 679,3 кв. м; отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части признания недействительным п. 2 дополнительного соглашения от 05.06.2015 к договору аренды земельного участка № 5-1266, принять в данной части новый судебный акт, которым удовлетворить требования Администрации города Екатеринбурга частично, признать недействительным п. 2 дополнительного соглашения от 05.06.2015 к договору аренды земельного участка № 5-1266 в части указания распределения площадей земельного участка, а именно признать недействительным следующую часть соглашения: «Площадь земельного участка распределяется: 12 610,33 кв. м - под здание мотеля, 1 679,98 кв. м - под здание физкультурно-оздоровительного центра с фонтанным комплексом, 4 915,29 кв. м - под здание релаксации, 1 410,74 кв. м под здание бассейна, 2 400,64 кв. м - под шесть зданий бунгало, 6862,02 кв. м - под открытую автостоянку. Заявитель  ссылается на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Заявитель полагает, что судами первой и апелляционной инстанций не учтены существенные условия договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения, согласно которым ответчику направляются расчеты арендной платы в случае ее увеличения, вместе с тем доказательства направления в адрес общества ГРК «ЕВРАЗИЯ» такого перерасчета истцом в материалы дела не представлены. Заявитель отмечает, что ответчиком был получен расчет арендной платы на 2015 г. на общую сумму 4 209 327 руб. 41 коп. При этом согласно текста данного документа расчет арендной платы на 2015 г. на сумму 5 268 092 руб. 05 коп. был признан арендодателем недействительным. Иных расчетов (перерасчетов) арендной платы на 2015 г. арендатору со стороны арендодателя не вручалось. По мнению заявителя, при условии нарушения истцом порядка проведения и направления перерасчета арендной платы, при отсутствии доказательств получения ответчиком перерасчета на данную сумму суды неправомерно взыскали задолженность в большем размере, чем указано в исковом заявлении Администрации города Екатеринбурга, а именно 3 219 322 руб. 48 коп. 

Кроме того, заявитель не согласен с выводами судов  о том, что на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, располагаются, в числе прочих нежилые здания площадью 79,1 кв. м, 220,4 кв. м и 27,4 кв. м, как не соответствующими фактическим обстоятельствам дела. Заявитель отмечает, что объекты недвижимости располагаются на ином земельном участке (кадастровый номер 66:41:0000000:818), право аренды на данный земельный участок возникло у ответчика на основании договора цессии от 09.12.2010, заключенного в рамках договора аренды от 18.03.2009 № Т-8/0358.

Также, по мнению заявителя, необоснованным является вывод суда первой инстанции об отсутствии в дополнительном соглашении указания на наличие на земельном участке здания оздоровительного центра площадью 679,3 кв. м и здания бассейна площадью 787,7 кв. м. Заявитель отмечает, что данные объекты водились в эксплуатацию на основании разрешений на строительство RU 66302000-1382 и RU 66302000-1188/11 и зарегистрированы единым свидетельством 66 АЕ № 480248. Учитывая изложенное, заявитель полагает ошибочным вывод судов относительно отсутствия учета данных объектов при заключении дополнительного соглашения, как не соответствующий собранным по делу доказательствам и его фактическим обстоятельствам.

По мнению заявителя, хотя указанные обстоятельства и не повлияли на правильность решения суда первой инстанции в части признания п. 2 дополнительного соглашения от 05.06.2015 недействительным, однако указанные выводы суда первой инстанции и позиция суда апелляционной инстанции относительно вышеуказанных фактических обстоятельств могут повлиять на взаимоотношения истца и ответчика в части порядка расчета арендной платы, поскольку в соответствии с положениями постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» в случае нахождения на едином земельном участке объектов недвижимости, имеющих различное целевое назначение, расчет арендной платы должен быть исчислен исходя из наличия на земельном участке, в том числе нежилых зданий площадью 79,1 кв. м, 220,4 кв. м, 27,4 кв. м.

Также заявитель полагает, что оснований для признания п. 2 дополнительного соглашения недействительным у судов не имелось, учитывая, что в рамках искового заявления о признании соглашения недействительным оспаривалось не само соглашение, а количественные показатели земельного участка, рассчитанные исходя из существующих и строящихся на данном участке объектов. Судами не учтено, что абзац 1 п. 2 дополнительного соглашения не затрагивает интересы истца, и никак не может повлиять на расчет арендной платы и тем более лишить истца возможности на получение обоснованной арендной платы, так как данный абзац не устанавливает конкретные размеры частей земельного участка.

В кассационной жалобе Администрация города Екатеринбурга просит оставить в силе решение суда первой инстанции, полагает обоснованным отнесение объекта «фонтанный комплекс» к земельным участкам с разрешенным видом использования — прочие земельные участки, с применением соответствующей ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, ссылаясь на отсутствие в постановлении Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП ставки, соответствующей виду разрешенного использования «под фонтанный комплекс» - 0,8, а оснований отнести данный объект к спортивным сооружениям не имеется.

Изучив доводы заявителей кассационных жалоб, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено следующее.

Между Администрацией города Екатеринбурга и государственным унитарным предприятием Свердловской области «Уралзарубежсервис» 10.07.2006 заключен договор № 5-1266 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0503009:0005, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в районе автодороги Екатеринбург - Кольцово, для строительства культурно-выставочного комплекса. 

На основании договора уступки от 25.07.2007 права и обязанности арендатора с 29.08.2007 перешли к обществу «ГРК «Евразия». 

Между министерством и обществом «ГРК «Евразия» 05.06.2015 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 10.07.2006 № 5-1266, в котором указано, что на арендованном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу «ГРК «Евразия» на праве собственности: здание физкультурно-оздоровительного центра, сблокированное со зданием крытого бассейна и фонтанным комплексом общей площадью 1467 кв. м, здание релаксации площадью 2744,5 кв. м, помещение (лит. А) площадью 1533,2 кв. м, помещение нежилого назначения площадью 9198,7 кв. м, трансформаторная подстанция площадью 20,4 кв.м, бунгало (лит. Б, В, Д, Е, Ж, З) площадью 200,3 кв. м, 286,8 кв. м, 199,8 кв. м, 287,2 кв. м, 198,6 кв. м, 288 кв. м. 

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 05.06.2007 сторонами внесены изменения в п. 2.1.5 договора аренды, который изложен в следующей редакции: «участок предоставляется для размещения здания мотеля, здания физкультурно-оздоровительного центра с фонтанным комплексом, здания релаксации, здания бассейна, шести зданий бунгало, открытой автостоянки. Площадь земельного участка распределяется: 12 610,33 кв. м - под здание мотеля; 1679,98 кв. м - под здание физкультурно-оздоровительного центра с фонтанным комплексом; 4915,29 кв. м - под здание релаксации; 1410,74 кв. м - под здание бассейна; 2400,64 кв. м - под шесть зданий бунгало; 6862,02 кв. м - под открытую автостоянку». 

Ссылаясь на наличие у общества «ГРК «Евразия» задолженности по арендной плате по договору аренды от 10.07.2006 № 5-1266, а также полагая, что п. 2 дополнительного соглашения от 05.06.2015 является недействительным, Администрация города Екатеринбурга обратилась в арбитражный суд.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в результате заключения дополнительного соглашения и перераспределения площади 29 879 кв. м земельного участка не учтена площадь земельных участков под открытым павильоном летней веранды площадью 85,5 кв. м, фонтанным комплексом площадью 397,7 кв. м, бассейном площадью 787,7 кв. м, зданием оздоровительного центра площадью 679,3 кв. м, нежилыми зданиями площадью 79,1 кв. м, 220,4 кв. м и 27,4 кв. м. Кроме того, в дополнительное соглашение включена площадь 6862,02 кв.м под открытую автостоянку, строительство которой как отдельного объекта при проектировании комплекса не предусмотрено. Таким образом, суд установил фактическое самовольное изменение арендатором вида использования земельного участка, в связи с чем признал недействительным п. 2 дополнительного соглашения от 05.06.2015 к договору аренды земельного участка от 10.07.2006 № 5-1266.

Кроме того, суд признал правильным определение администрацией ставок арендной платы при расчете ее размера за спорный период с учетом введенных в эксплуатацию на спорном участке объектов, отсутствия факта уплаты ее ответчиком. Также суд пришел к выводу о возможности применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» и уменьшил размер неустойки до 700 000 руб.

Суд апелляционной инстанции признал ошибочным довод истца  и вывод суда первой инстанции о наличии оснований для применения в расчете арендной платы ставки в размере 1,5 (прочие земельные участки). Суд апелляционной инстанции, применив к  площади земельного участка, занятого фонтанным комплексом, ставку арендной платы в размере 0,8 (земельные участки под объектами здравоохранения, социального обеспечения, культуры и искусства, физической культуры и спорта), пришел к выводу о том, что согласно представленному информационному расчету задолженность по арендной плате за заявленный период с применением в расчете арендной ставки 0,8 составляет 4 245 558 руб. 46 коп., в связи с чем, признал решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате, превышающей указанную сумму, неправомерным.

Выводы суда апелляционной инстанции являются законными и обоснованными.

В силу ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

В силу ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов использовать земельный участок в соответствии с тем видом разрешенного использования, который предусмотрен для соответствующей территориальной зоны градостроительным регламентом. Арендатор реализует указанное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре. Изменение вида разрешенного использования в таком случае возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка. Кроме того, изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований. 

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Исходя из указанных норм права, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что в результате распределения площади земельного участка 29 879 кв.м под объектами недвижимости не была учтена площадь земельных участков под открытым павильоном летней веранды площадью 85,5 кв.м, фонтанным комплексом площадью 397,7 кв. м, бассейном площадью 787,7 кв. м, зданием оздоровительного центра площадью 679,3 кв.м, нежилыми зданиями площадью 79,1 кв. м, 220,4 кв.м и 27,4 кв.м, кроме того в дополнительное соглашение включена площадь 6 862,02 кв.м под открытую автостоянку.

Вместе с тем  разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:0503009:0005 не предполагало использование этого земельного участка для отдельной открытой автостоянки, соответствующие изменения условий договора о разрешенном использовании земельного участка в договор аренды не вносились.

Руководствуясь указанными нормами права, учитывая, что  парковочные места для автомобилей были предусмотрены в составе строящегося комплекса, имеют вспомогательное назначение по отношению ко всему комплексу и следуют судьбе главной вещи, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали, что указание в п. 2 дополнительного соглашения от 05.06.2015 на распределение площади земельного участка, в том числе под открытую автостоянку в размере 6862,02  кв.м противоречит требованиям ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиям договора аренды земельного участка от 10.07.2006 № 5-1266.

При таких обстоятельствах,  в силу ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно признали недействительным п. 2 дополнительного соглашения от 05.06.2015 к договору аренды земельного участка от 10.07.2006 № 5-1266.

Изменяя решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП арендная плата по договору аренды за земельные участки определяется пропорционально площади принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, размер арендной платы за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка с учетом установленного вида разрешенного использования.

Выявив, что проектом 01.086.06-03АПЗУ, рабочей документацией 01.086.06-03А.1-АР предусмотрено строительство на земельном участке здания физкультурно-оздоровительного центра с фонтанным комплексом, при этом согласно заключению государственной экспертизы № 66-1-4-0234-11/10-0209-2 фонтанный комплекс входил в состав третьей очереди строительства, одновременно со зданием физкультурно-оздоровительного центра, указанные объекты имеют сообщение между собой и зданием открытого бассейна, здание физкультурно-оздоровительного центра и фонтанный комплекс имеют единый фундамент, одинаковую наружную отделку, функциональное назначение фонтанного комплекса определено как открытый плавательный бассейн, суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что оснований для применения в расчете арендной платы за часть земельного участка площадью 702,48 кв. м, на котором находится фонтанный комплекс, ставки арендной платы 1,5 (прочие земельные участки) не имеется, правомерно отклонив доводы истца о том, право собственности на фонтанный комплекс зарегистрировано как на отдельный объект недвижимости, придя к выводу о том, что указанное обстоятельство не свидетельствует об изменении функционального использования этого объекта, также учитывая, что доказательств того, что фонтанный комплекс и здание физкультурно-оздоровительного центра имеют разное функциональное использование, истцом не представлено. 

При таких обстоятельствах, приняв во внимание отсутствие доказательств погашения обществом ГРК «Евразия» заявленной ко взысканию задолженности по арендным платежам по действующему договору, приняв во внимание представленный информационный расчет задолженности по арендной плате за заявленный период с применением в расчете арендной ставки 0,8 (земельные участки под объектами здравоохранения, социального обеспечения, культуры и искусства, физической культуры и спорта) к площади земельного участка, занятого фонтанным комплексом, согласно которому задолженность общества «ГРК «Евразия»составила 4 245 558 руб. 46 коп., суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования Администрации города Екатеринбурга в части, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате в указанной сумме.  

Обстоятельства дела исследованы судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2017 по делу № А60-7610/2016 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Гостинично - развлекательный комплекс «Евразия», Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           И.А. Татаринова 

 

Судьи					           С.Э. Рябова 

 

А.А. Столяров