/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А03-17614/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25 сентября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 октября 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                              Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу акционерного общества «Барнаулкапстрой» на решение Арбитражного суда Алтайского краяот 12.03.2018 (судья Гуляев А.С.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 (судьи Фертиков М.А., Полосин А.Л., Павлова Ю.И.) по делу № А03-17614/2017 по иску акционерного общества «Барнаулкапстрой» (656031, Алтайский край, город Барнаул, улица Папанинцев, дом 114, ОГРН 1102225010392, ИНН 2225112780), обществас ограниченной ответственностью «АлтайСпецСтрой» (656006, Алтайский край, город Барнаул, улица Малахова, дом 154, ОГРН 1112223015211,ИНН 2222800410), общества с ограниченной ответственностью «СПК» (656054, Алтайский край, город Барнаул, улица Антона Петрова, дом 190, квартира 17, ИНН 2223596856, ОГРН 1132223016221), обществас ограниченной ответственностью «РегионСтрой» (656054, Алтайский край, город Барнаул, улица Килинина, дом 28, ИНН 2224155205,ОГРН 1122224004770), к комитету по управлению имуществом администрации города Новоалтайска (658080, Алтайский край, город Новоалтайск, улица Красногвардейская, дом 8, ОГРН 1022200768380,ИНН 2208003389) о расторжении договоров аренды земельных участков.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация города Новоалтайска Алтайского края, комитет администрации города Новоалтайска по жилищно-коммунальному, газовому хозяйству, энергетике, транспорту и строительству.

В заседании участвовал представитель акционерного общества «Барнаулкапстрой» - Шумахер М.В. по доверенности от 26.06.2018.

Суд установил:

акционерное общество «Барнаулкапстрой» (далее – ООО «Барнаулкапстрой»), общество с ограниченной ответственностью «АлтайСпецСтрой» (далее - ООО «АлтайСпецСтрой»), обществос ограниченной ответственностью «СПК» (далее - ООО «СПК»)и общество с ограниченной ответственностью «РегионСтрой» (далее -               ООО «РегионСтрой») обратились в Арбитражный суд Алтайского краяс исковым заявлением к комитету по управлению имуществом администрации города Новоалтайска (далее – комитет) о расторжении договоров аренды земельных участков.

ООО «Барнаулкапстрой» просило расторгнуть с даты получения уведомления о расторжении договоров - 11.07.2017, заключенные 16.03.2016 между ним и комитетом, следующие договоры аренды земельных участков, расположенных в городе Новоалтайске Алтайского края:

- № 990-4695 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:12 по улице Индустриальная, 12;

- № 983-4688 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:13 по улице Индустриальная, 12а;

- № 975-4680 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:14 по улице Прудская, 31;

- № 994-4699 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:15 по улице Прудская, 31в;

- № 991-4696 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:16 по улице Индустриальная,14в;

- № 974-4679 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:17 по улице Индустриальная, 14;

- № 1004-4709 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:18 по улице Индустриальная, 14а;

- № 995-4700 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:19 по улице Прудская, 33в;

- № 995-4701 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:20 по улице Прудская, 37;

- № 970-4675 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:21 по улице Спортивная, 9;

- № 986-4691 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:22 по улице Спортивная, 9в;

- № 979-4684 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:23 по улице Спортивная, 9а;

- № 982-4687 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:24 по улице Высоковольтная, 34а;

- № 967-4672 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:25 по улице Высоковольтная, 34;

- № 980-4685 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:27 по улице Индустриальная, 2а;

- № 987-4692 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:28 по улице Индустриальная, 2в;

- № 1000-4705 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:29 по улице Спортивная, 7а;

- № 963-4668 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:30 по улице Спортивная, 7;

- № 978-4683 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:31 по улице Спортивная, 7г;

- № 992-4697 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:32 по улице Высоковольтная, 34г;

- № 997-4702 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:33 по улице Высоковольтная, 34в;

- № 993-4698 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:34 по улице Высоковольтная, 34д;

- № 981-4686 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:35 по улице Индустриальная,4в;

- № 1001-4706 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:37 по улице Индустриальная,4а;

- № 985-4690 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:38 по улице Спортивная, 7в;

- № 988-4693 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:39 по улице Индустриальная,8а;

- № 969-4674 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:40 по улице Спортивная, 5;

- № 962-4667 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:41 по улице Спортивная, 5а;

- № 984-4689 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:42 по улице Спортивная, 5в;

- № 1002-4707 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:43 по улице Прудская, 33а;

- № 989-4694 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:46 по улице Индустриальная,10в;

- № 999-4704 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:47 по улице Спортивная,3а;

- № 961-4666 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:48 по улице Спортивная,3;

- № 977-4682 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:49 по улице Спортивная, 3в;

- № 998-4703 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:50 по улице Прудская, 33;

- № 968-4673 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:53 по улице Спортивная, 1;

- № 976-4691 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:54 по улице Спортивная, 1а;

- № 1003-4708 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:55 по улице Прудская, 31а.

ООО «АлтайСпецСтрой» просило расторгнуть с даты получения уведомления о расторжении договоров - 11.07.2017 заключенные 16.03.2016 между ООО «Барнаулкапстрой» и комитетом следующие заключенные 16.03.2016 договоры аренды земельных участков, расположенных в городе Новоалтайске Алтайского края, права по которым ООО «Барнаулкапстрой» передало ООО «АлтайСпецСтрой» права арендатора:

 - № 972-4677 земельного участка с кадастровым номером  22:69:020311:45 по улице Индустриальная, 6;

- № 965-4670 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:44 по улице Индустриальная, 8.

ООО «СПК» просило расторгнуть с даты получения уведомления                    о расторжении договоров - 11.07.2017 заключенные 16.03.2016 между               ООО «Барнаулкапстрой» и комитетом следующие договоры аренды земельных участков, расположенных в городе Новоалтайске Алтайского края, по которым ООО «Барнаулкапстрой» передало ООО «СПК» права арендатора:

- № 971-4676 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:26 по улице Индустриальная, 2;

- № 964-4669 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:36 по улице Индустриальная, 4.

ООО «РегионСтрой» просило расторгнуть с даты получения уведомления о расторжении договоров - 11.07.2017 заключенные 16.03.2016 между ООО «Барнаулкапстрой» и комитетом следующие договоры аренды земельных участков, расположенных в городе Новоалтайске Алтайского края, по которым ООО «Барнаулкапстрой» передало ООО «РегионСтрой» права арендатора:

- № 973-4678 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311 по улице Индустриальная, 10;

- № 966-4671 земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:51 по улице Индустриальная, 10а.

Истцы просили определить последствия расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных ООО «Барнаулкапстрой» во исполнение договора аренды от 21.07.2014 № 831-4364 земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенногов город Новоалтайске, 12 микрорайон с кадастровым номером 22:69:020311:11, взыскав с комитета в пользу общества «Барнаулкапстрой»            1 900 000 руб., уплаченных в счет стоимости права на заключение договора аренды от 21.07.2014 № 831-4364 земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Новоалтайска Алтайского края и комитет администрации города Новоалтайска по жилищно-коммунальному, газовому хозяйству, энергетике, транспорту и строительству.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 12.03.2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. ООО «Барнаулкапстрой» из федерального бюджета возвращено            32 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, общество «Барнаулкапстрой» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

В жалобе заявитель указывает на ошибочный вывод судов об отсутствии какого-либо изменения обстоятельств, относящихся к условиям                                 и исполнению договоров аренды земельных участков, поскольку в ходе освоения последних выявились обстоятельства, препятствующие пользованию участками, – неисполнимость технических условий                          от 19.03.2015 № 242, выданных комитетом по жилищно-коммунальному, газовому хозяйству, энергетике, транспорту и строительству администрации города Новоалтайска, в связи с тем, что существующая на территории города Новоалтайска ливневая канализация диаметром 800 мм не способна обеспечить отвод дождевых и паводковых вод с территории 12 микрорайона и прилегающих к нему территорий, без устройства канализационно-насосной станции (далее – КНС).

ООО «Барнаулкапстрой» считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении технико-экономической экспертизы по вопросу возможности отвода ливневых                    и паводковых вод с земельного участка.

По мнению заявителя жалобы, ссылка судов в обоснование осведомленности ООО «Барнаулкапстрой» о земельном участке                            на разработанную обществом с ограниченной ответственностью «Архитектурная мастерская Крыловых «Арт-Стиль» (далее -                               ООО «Архитектурная мастерская Крыловых «Арт-Стиль» пояснительную записку, являющуюся приложением к аукционной документации, является неверной, так как в ней содержатся данные только относительно рельефа земельного участка, предоставленного для комплексного освоения,                    но не о технической возможности отвода дождевых и паводковых вод.

Кроме того, заявитель считает неприменимой к спорным правоотношениям ссылку судов на многолетний профессиональный опыт ООО «Барнаулкапстрой» как застройщика, поскольку выявленные факторы являются техническими нюансами и были выявлены только на этапе начала работ по проектированию земельного участка, а также указывает на то, что действующим законодательством, утвержденным проектом планировки, аукционной документацией не предусмотрена обязанность застройщика               по строительству сетей ливневой канализации до точки подключения.

В судебном заседании представитель общества «Барнаулкапстрой»  поддержал доводы кассационной жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение иных лиц, участвующих в деле,о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривается в их отсутствие.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам                     и представленным доказательствам, изучив материалы дела, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Новоалтайска от 27.05.2014 № 1292 «О проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» проведен аукцион на право аренды земельного участка площадью 221 277 кв. м, расположенного в городе Новоалтайске, 12 микрорайон, для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком до 21.07.2024.

ООО «Барнаулкапстрой» 30.06.2014 подало заявку на участие                         в аукционе с приложением выполненной по его заказу обществомс ограниченной ответственностью «Архитектурная мастерская Крыловых «Арт-Стиль» пояснительной записки Предложение по подготовке проекта планировки застройки земельного участка микрорайон 12 в городе Новоалтайске Алтайского края.

Целью проекта являлась разработка принципиального архитектурно- планировочного решения по застройке участка с обеспечением соблюдения действующих строительных норм и правил и санитарно-технических требований. Для проектирования использованы исходные данные: топографическая подоснова М 1:2000, предоставленная заказчиком; сведения ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Алтайскому краю; схема территориального планирования города Новоалтайска основные направления градостроительного развития; Генеральный план городского округа Новоалтайск (раздел 1 пояснительной записки).

Раздел 2 Пояснительной записки содержит сведения о сложном рельефе территории, об изменениях абсолютных отметок поверхности (от отм. 139,1 до отм. 146,9) с уклоном к центру, о наличии в центральной части проектируемой территории болота и в центральной, северной частях - участков, заросших кустарником.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 07.07.2014                          ООО «Барнаулкапстрой» получило на праве аренды сроком до 21.07.2024 земельный участок площадью 221 277 кв. м, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный в город Новоалтайске, 12 микрорайон.

Между комитетом (арендодатель) и ООО «Барнаулкапстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.07.2014№ 831-4364 (далее - договор № 831-4364).

Согласно пункту 1.1 договора № 831-4364 арендодатель передал,а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком до 21.07.2024 земельный участок площадью 221 277 кв. м, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный в город Новоалтайске, 12 микрорайон (земельный участок расположен в зоне многоэтажной жилой застройкис основными видами разрешенного использования: многоквартирные жилые дома в 3-5 этажей; многоквартирные жилые дома в 6-10 этажей; многоквартирные жилые дома до 10 этажей с использованием первых этажей под объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания, связи, направленные на удовлетворение потребностей жителей данной территории; объекты дошкольного образования; общеобразовательные объекты; объекты дополнительного образования детей; торговые объекты: магазины розничной торговли (универсальные, специализированные), торговые комплексы; объекты общественного питания в отдельно стоящем здании общей площадью не более 300 кв. м; объекты бытового обслуживания в отдельно стоящем здании; объекты спорта: физкультурно-оздоровительного назначения (крытые, открытые); объекты культурыи искусства: учреждения клубного типа (дома и дворцы культуры, клубы, социально-культурные и другие специализированныеи многофункциональные комплексы и объединения); объекты здравоохранения; аптечные учреждения; объекты скорой медицинской помощи или переливания крови; объекты пожарной охраны; подразделения, участковые пункты полиции; пункты оказания универсальных услуг связи; объекты, связанные с обслуживанием жилищного фонда; ремонтно-эксплуатационные участки и аварийно-диспетчерские службы; озелененные территории; металлические гаражи; объекты наружной рекламыи информации; офисные и административные здания), именуемыйв дальнейшем «Участок», который является предметом настоящего договора.

На основании пунктов 5.2.14, 5.2.16 договора № 831-4364  арендатор обязался подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в срок не позднее 21.07.2015и выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность в срокдо 21.07.2019.

Согласно подписанному комитетом и ООО «Барнаулкапстрой» акту приемки-передачи земельного участка от 21.07.2014 стороны договора осмотрели в натуре участок земли, расположенный по месту нахождения: город Новоалтайск, 12 микрорайон, кадастровый номер 22:69:020311:11,  установили, что ограничений по использованию участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства не имеется.

Комитет администрации города Новоалтайска по жилищно- коммунальному, газовому хозяйству, энергетике, транспорту и строительству 19.03.2015 выдал ООО «Барнаулкапстрой» технические условия № 242                 на отвод дождевых и паводковых вод с территории многоэтажной жилой застройки, объектов общественного, коммунального назначения, инженерных сетей и сооружений в 12 микрорайоне города Новоалтайска.

Согласно указанным техническим условиям необходимо выполнить проект, в котором предусмотреть: устройство дождеприемных решеток                на территории объектов в соответствии со СНиП; устройство дождеприемного колодца в 5 метрах от края проезжей части проезда 12-й микрорайон; диаметр трубы коллектора и устройство смотрового                         и поворотных колодцев определить проектным решением; подключение проектируемого ливневого коллектора к существующему ливневому коллектору на пересечении ул. Анатолия – ул. Прудская (диаметр трубы             800 мм, железобетон) через существующий колодец. По окончании работ: предусмотреть рекультивацию земли, восстановление участков нарушенных твердых покрытий; выполнить исполнительную съемку трассы ливневой канализации и смотрового коллектора с нанесением на планшет геослужбы. Срок действия технических условий 2 года.

Техническими условиями не предусмотрено строительство    канализационно-насосной станции ливневой канализации и сетей канализации до точки подключения. 

В порядке пункта 5.2.14 договора по заказу ООО «Барнаулкапстрой» разработаны проект планировки и проект межевания территории, которые утверждены постановлением Администрации города Новоалтайска Алтайского края от 09.10.2015 № 2118.

Согласно тому I к проекту планировки – «Пояснительная записка. Утверждаемая часть» раздела «Инженерная инфраструктура» подраздела «Вертикальная планировка» в главе «Организация поверхностного стока» указано, что схема поверхностного водоотвода запроектирована с учетом проекта организации рельефа и направлениями трассы водоотвода.

Проектируется раздельная закрытая система водоотведения. Водоотводные коллектора запроектированы в соответствии с развитымина территории микрорайона естественными направлениями стокаи проектными уклонами. Выделены два бассейна канализования с учетом схемы застройки.

В соответствии с техническими условиями предусматривается одна точка подключения проектируемых сетей в существующие коллекторыпо улице Анатолия.

Трассы сетей дождевой канализации запроектированы в основномпо проездам в соответствии с отметками вертикальной планировки.

Отвод поверхностного стока с территории застройки проектируется путем прокладки закрытой сети дождевой канализации Д= 250-800 мм.

Проектом предусмотрено подключение ливневого коллекторак существующей дождевой сети на пересечении ул. Анатолия - ул. Прудская (диаметр трубы 800 мм).

В указанном подразделе приведен расчет расхода дождевых и талых вод, по результатам которого определен расход дождевых вод с площади стока 7,67 га, общая протяженность сетей ливневой канализации составляет1 785,45 м. Аналогичное описание характеристики участка содержитсяв разделе 12.7 «Вертикальная планировка и инженерная подготовка территории».

Согласно тому II к проекту планировки - «Пояснительная записка. Обосновывающая часть» раздела «Природные условия» подраздела «Инженерно-геологическая характеристика и гидрогеологические условия» указано, что рельеф участка равнинно-западный с абсолютными отметками поверхности 142,3-147,4 м и уклоном в сторону понижений. Поверхностный сток не обеспечен. На площадке имеются два локальных понижения(в центральной части участка размерами 168x190 м и в юго- восточной части - размерами 42x35 м), в которых скапливаются дождевые и талые водыи, поскольку с поверхности в разрезе распространены глинистые грунтысо слабыми фильтрационными свойствами, в периоды снеготаянияи обильных дождей происходит заболачивание на данных участках. Аналогичное описание характеристики участка содержится в разделе 5.6 «Оценка гидрологических условий», в разделе 1.3. «Гидрографическая сеть», где сделан вывод, что естественные климатические условия рассматриваемой территории, являются благоприятными для строительства жилойи общественной застройки. На планировочную структуру микрорайона оказал влияние существующий рельеф.

В томе IV к проекту планировки в разделе 3 «Мероприятияпо предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, защите территории от последствий их воздействия» указан комплекс инженерно-технических мероприятий по защите территорииот затоплений и подтоплений, который включает: искусственное повышение поверхности территорий; регулирование стока и отвода поверхностныхи подземных вод; устройство дренажных систем и отдельных дренажей.

Согласно тому VI проекта планировки «Графические материалы»в сводном плане сетей предусмотрена ливневая канализация (К2)и дождеприемные колодцы.

Кроме того, проектом планировки предусмотрена подвозка грунта885 118 куб. м.

Сводный план сетей предполагал отсутствие на земельном участке 12 микрорайона запроектированного объекта капитального строительства - канализационно-насосной станции ливневой канализации и сетей канализации до точки подключения.

Письмом от 10.10.2014 № 3288, направленным в адрес главы администрации города Новоалтайска, ООО «Барнаулкапстрой» просило указать место изъятия 330 тыс. куб. м грунта для засыпки ямы, расположенной в центре земельного участка 12 микрорайона, исходяиз вертикальной планировки территории.

В связи с произведенным разделом земельного участка, в соответствиис утвержденным проектом планировки и межевания территории 12 микрорайона, соглашением сторон от 16.03.2016 договор аренды № 831-4364 расторгнут.

Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 30.03.2016.

По результатам межевания земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:11 образованы 44 земельных участка, которые постановлением Администрации города Новоалтайска от 11.03.2016 № 311 предоставленыв аренду ООО «Барнаулкапстрой» (арендатор), в связи с чем между ним                  и комитетом (арендодатель) 16.03.2016 заключены 44 договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 11.2 этих договоров они могут быть расторгнуты досрочно по взаимному соглашению сторон либо по требованию одной                       из сторон в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством.

На основании договоров уступки права (требования) от 16.03.2016               ООО «Барнаулкапстрой» права и обязанности арендатора по договорам аренды от 16.03.2016 № 965-4670, № 972-4677, № 964-4669, № 971-4676,              № 966-4671, № 973-4678 обществам «АлтайСпецСтрой», «РегионСтрой», «СПК», которые стали арендаторами указанных земельных участков. 

Ссылаясь на то, что в ходе освоения вновь образованных земельных участков 12 микрорайона и подготовки проектной документациина строительство объектов инженерной инфраструктуры выявились обстоятельства, препятствующие пользованию арендованными земельными участками, которые не указывались в аукционной документации и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договоров аренды, истцы 04.07.2017 обратились в комитет с требованием                              о расторжении спорных договоров аренды земельных участков от 16.03.2016 по основанию существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров, и о возврате 34 660 500 руб., уплаченных ООО «Барнаулкапстрой» в счет стоимости права на заключение договора аренды № 831-4364.

В письме от 07.08.2017 № 1646 комитет сообщил, что не возражает против расторжения договоров аренды земельных участков по соглашению сторон, при этом оснований для возврата уплаченных по договору аренды           № 831-4364 денежных средств, не имеется.

Полагая, что после заключения договоров аренды выявлены обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договоров аренды, а именно невозможность выполнения технических условий № 242, предусматривающих отвод ливневых стоков в имеющийся городской ливневый коллектор диаметром 800 мм, ссылаясь на то, что территория 12 микрорайона является самым низким местом и в виду такого его рельефа вся вода с прилегающих участков будет поступать на участок застройки, указывая на необходимость для отвода ливневых и паводковых вод наличия диаметра городского ливневого коллектора не менее 1100 мм, а в виду отсутствия последнего – на необходимость строительства КНС ливневой канализации, производительностью 400л/сек с устройством регулирующих резервуаров, и сетей ливневой канализации, не предусмотренных проектом планировки, аукционной документацией, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался пунктами 1, 2 статьи 450, статьями 611, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -              ГрК РФ) и исходил из недоказанности истцами наличия оснований для расторжения спорных договоров аренды земельных участков.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

К существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, статьи 451 ГК РФ относит такое изменение, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

К иным случаям расторжения договора по инициативе одной                   из сторон, предусмотренных в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, относятся специальные случаи, урегулированные, в частности положениями статьи 620 ГК РФ, предоставляющими арендатору право на досрочное расторжение                в судебном порядке договора аренды, в том числе когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора,                     не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2 статьи 620 ГК РФ).

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел                                 к обоснованным выводам об отсутствии каких-либо изменений обстоятельств, характеризующихся своей существенностью, из которых стороны исходили при проведении процедуры аукциона, заключения договоров аренды, поскольку изначальные качественные характеристики участков не изменялись.

Судом обоснованно отмечено, что фактически под существенным изменением обстоятельств (пункт 2 статьи 451 ГК РФ) истцы полагают невозможность использования земельных участков в связи с имеющимися недостатками в последних, препятствующих использованию их в тех целях, для которых они приобретены в аренду.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции со ссылкой               на положения статьи 620 ГК РФ для расторжения договора аренды земельного участка по указанному основанию необходимо доказать, что                об имеющихся недостатках арендатору не было известно при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из указанных норм права следует, что арендатор, требующий расторжения договора аренды, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества.

На основании полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что наличие оснований для расторжения договора по указанному основанию статьи 620 ГК РФ истцами также не доказано, поскольку о неровности грунта на спорном земельном участке, предоставленном в целях комплексного освоения для жилищного строительства, на которую истцы указывают как             на основание невозможности использования имеющегося городского ливневого коллектора диаметром 800 мм в целях слива ливневых стоков           с микрорайона 12, и в связи с этим на необходимость возведения КНС                   и сетей канализации, истцам было известно при заключении спорных договоров. 

К такому выводу суд пришел по результату исследования, в том числе пояснительной записки - предложение по подготовке проекта планировки застройки земельного участка, выполненной по заказу                                     ООО «Барнаулкапстрой», приложенной к заявке на участие в торгах                   от 30.06.2014; пояснения специалиста Ломакина В.В., который в числе прочего пояснил, что заказчику проекта – ООО «Барнаулкапстрой» еще          в 2015 году было известно о необходимости проведения работ по освоению участка в виде подсыпки грунта; акта приема-передачи изначального земельного участка от комитета ООО «Барнаулкапстрой»; пояснения представителя администрации города Новоалтайска о том, что проблему водоотведения можно решить несколькими способами, в том числе, как подсыпкой грунта, так и строительством насосной станции и что рельеф территории с даты заключения первоначального договора аренды в 2014 году не изменился, что не оспорено истцами. 

Исходя из того, что материалами дела подтверждено, что истцам было известно об особенностях рельефа территории микрорайона до заключения договоров, суды правомерно отказали в требовании о расторжении договоров и по основанию статьи 620 ГК РФ. 

При таких обстоятельствах судами правомерно не усмотрено оснований для назначения судебной экспертизы в целях определения технической возможности отвода ливневых стоков, способов их отвода.

Суды также отметили, что невозможность исполнения технических условий № 242 из материалов дела не следует, тогда как ответчик и орган, их выдавший, по делу заявляют об их исполнимости в том виде, в каком  выданы технические условия, то есть без несения тех затрат, на которые указывают истцы по делу, а также, заключив договор аренды в 2014 году истец не заявлял требования о признании торгов от 07.07.2014 недействительными.

Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно исходил также              из того, что, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, истцы могли и должны были до заключения договора аренды земельного участка установить все качественные и функциональные свойства                          и особенности использования спорного земельного участка.

Судом правомерно отмечено, что ООО «Барнаулкапстрой», являясь профессиональным участником строительного рынка еще на стадии участия в аукционе, заключения договора должен был учитывать все характеристики участка с учетом целей строительства.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов первой               и апелляционной инстанции, а сводятся к несогласию с данной судами оценкой доказательств.

Между тем переоценка доказательств не входит в полномочия суда округа (статья 286 АПК РФ).

Выводы судов основаны на установленных ими при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, правильном применении норм материального и процессуального права.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 12.03.2018 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 по делу                     № А03-17614/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу                    без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            В.В. Сирина