АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ул. Якубовича, 

<

...> http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 13 января 2026 года Дело № А56-75348/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Казарян К.Г., судей Колесниковой С.Г., Яковца А.В.,

при участии представителя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 29.11.2024, представителя финансового управляющего ФИО3 – ФИО4 по доверенности от 22.08.2025, представителя ФИО5 – ФИО6 по доверенности от 05.02.2025,

рассмотрев 13.01.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2025 по делу № А56-75348/2023,

у с т а н о в и л:

В рамках процедуры реализации имущества гражданина, введенной в отношении ФИО1 решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2023, должник оспорила торги по продаже права аренды земельного участка, просила применить последствия недействительности сделки в виде возврата названного актива в конкурсную массу.

Определением суда первой инстанции от 07.04.2025, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2025, в удовлетворения заявления отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить указанные определение и постановление, принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, суды необоснованно отклонили доводы должника о том, что при формировании конкурсной массы, оценке имущества, публикации сообщения о проведении торгов и продаже земельного участка финансовым управляющим не были учтены расположенные на нем объекты – жилой дом, баня и сарай, что существенно повлияло на стоимость реализации имущества должника и возможность погашения требований кредиторов.

В судебном заседании представитель должника поддержал доводы кассационной жалобы, представители финансового управляющего и ФИО5 возражали по основаниям, изложенным в отзывах, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами, муниципальным учреждением «Администрация муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области» и ФИО1 30.05.2007 был заключен договор № 0090/07 аренды земельного участка с кадастровым номером 47:27:0909001:119 общей площадью 1379 кв. м, по адресу: Ленинградская обл., 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов с целью использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Срок действия договора установлен на неопределенный срок.

Финансовым управляющим 16.08.2024 подготовлено положение о порядке, условиях и сроках реализации права аренды указанного земельного участка (бессрочного права пользования), а также расположенного на нем объекта незавершенного строительства (фундамента), кадастровый номер 47:27:0000000:20171.

Начальная стоимость названного имущества определена финансовым управляющим в размере 254 215 руб.

По результатам проведения первых торгов в соответствии с протоколом об определении участников торгов от 26.11.2024 победителем определен единственный участник торгов (ФИО5), который приобрел право аренды земельного участка по первоначальной цене – 254 215 руб.

Соответствующие сведения опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Оспаривая указанные торги, ФИО7 привела доводы о допущенных при проведении торгов нарушениях, в результате которых имущество должника реализовано по существенно заниженной цене.

Так, должник указывала, что на земельном участке находится жилой дом для круглогодичного проживания с баней и сараем, рыночная стоимость всего комплекса составляет 3 177 752 руб. в то время как начальная продажная цена земельного участка определена финансовым управляющим без учета стоимости капитальных строений, расположенных на участке.

Суды не усмотрели оснований для удовлетворении заявления ФИО1 о признании недействительными торгов.

Отклоняя доводы должника, суд первой инстанции указал на отсутствие зарегистрированных прав на возведенные должником постройки, посчитав, что реализация данного имущества, представляющего собой самовольные постройки, не порождает право собственности, как следствие, права на его отчуждение, в связи с чем у организатора торгов не имелось правовых оснований для указания в извещении о торгах сведений о данных постройках.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, апелляционный суд признал недобросовестным поведение должника, не указавшего на наличие спорных объектов (жилого дома, бани и сарая) при обращении в суд с заявлением о собственном банкротстве, не уведомившего финансового управляющего о названном имуществе, не обратившегося с разногласиями относительно положения о продаже имущества и его стоимости.

Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Западного округа пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В силу пункта 2 названной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов (пункты 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

В рассматриваемом случае, констатировав пояснения должника о наличии на земельном участке жилого дома, бани и сарая, суды признали данные объекты не подлежащими реализации, придав им статус самовольных построек.

Действительно, как верно указал суд первой инстанции, исходя из пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка не является объектом гражданских прав и объектом сделок; использование самовольной постройки не допускается.

Как имущество, изъятое из оборота, самовольная постройка исключается из имущества должника, составляющего конкурсную массу (пункт 2 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; далее – Закон о банкротстве), и не подлежит реализации в рамках банкротных процедур.

Между тем, в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Судам следует учитывать, что до 01.03.2031 возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

С учетом приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, которые не были применены судами, а также пункта 5.1.2 договора от 30.05.2007 № 0090/07, предусматривающего право арендатора на возведение объектов недвижимости на арендуемом земельном участке, в отношении спорных построек действует упрощенный порядок регистрации, основания для признания их самовольными у судов отсутствовали.

Следует отметить, что из представленного должником заключения специалиста от 11.12.2024 № 24712/24, составленного в том числе на основании осмотра объекта оценки, на земельном участке имеются неучтенные финансовым управляющим объекты – жилой дом площадью 207,48 кв.м, баня площадью 9 кв.м, сарай площадью 25, 1 кв.м.

Ссылаясь на недобросовестное поведение ФИО1, не указавшей спорные объекты в заявлении о банкротстве, суды обстоятельств наличия или отсутствие построек (объектов недвижимости) не установили.

В то же время, установление данных обстоятельств является существенным для рассмотрения спора, поскольку с учетом предусмотренного земельным законодательством принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, приобретая право аренды земельного участка, покупатель фактически безвозмездно получил возведенные на нем постройки, рыночная стоимость которых судами не была определена.

Доводы должника со ссылкой на заключение специалиста от 11.12.2024 № 24712/24 о рыночной стоимости спорного имущества (земельного участка с жилым домом) 3 177 752 руб. и возможности за счет его реализации

полностью погасить задолженность, включенную в реестр требований кредиторов, не получили судебной оценки.

Выставление финансовым управляющим на торги земельного участка без предварительного разрешения судьбы находящихся на нем построек (путем регистрации за должником права собственности на самовольные постройки и принятия иных мер), как и проведение торгов с существенными нарушениями, заключающимися в раскрытии неполной информации о земельном участке и находящихся на нем объектов, влияют на их результат, цену реализации имущества должника, что может свидетельствовать о недействительности таких торгов.

При этом непринятие должником мер по оспариванию положения о порядке продажи права на земельный участок без учета находящихся на нем строений не препятствует признанию торгов недействительными.

С учетом изложенного выводы судов не соответствуют обстоятельствам спора и сделаны без исследования существенных для дела обстоятельств, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить круг обстоятельств, имеющих значение в данном случае и установить эти обстоятельства, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, приняв по результатам рассмотрения законный и обоснованный судебный акт и не допустив нарушения норм процессуального права.

По результатам нового рассмотрения дела суду следует распределить расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела, в том числе за рассмотрение дела судом кассационной инстанции, в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2025 по делу № А56-75348/2023 отменить.

Дело направить в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

Председательствующий К.Г. Казарян Судьи С.Г. Колесникова А.В. Яковец