АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8338/23 

Екатеринбург

13 декабря 2023 г.

 

Дело № А07-39711/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Краснобаевой И.А., Столярова А.А.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2023 по делу № А07-39711/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - ФИО1 (доверенность от 30.12.2022 № ДС-М04-04-1/7169-Ю);

общества с ограниченной ответственностью «Слава» - ФИО2 (доверенность от 09.01.2023), ФИО3 (лиректор).

Общество с ограниченной ответственностью «Слава» (далее – общество «Слава») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – министерство): 

о признании недействительным (незаконным) отказа в реализации обществом «Слава» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договорам аренды от 30.10.2013 № 11405, от 05.09.2016 № 11405а, по которым заявителю в аренду были предоставлены нежилые помещения по адресу: 

<

...>, литера А2 и литера «А» общей площадью 1396,4 кв. м и состоящие из: нежилых помещений на цокольном этаже здания литера А2 площадью 689,8 кв. м; нежилых помещений на 1 этаже здания литера А2 площадью 701,7 кв. м; нежилого помещения на цокольном этаже литер «а» площадью 4,9 кв. м, (утепленный тамбур, вход на цокольный этаж литера А2), выраженного в письме министерства от 28.08.2019 исх. № НП-17/11354, как не соответствующего положениям статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ); 

обязании министерства в 2 (двух) недельный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «Слава» и возложить на министерство обязанность по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости в отношении указанных нежилых помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

обязании министерства в 2 (двух) недельный срок с даты принятия отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «Слава» и возложить обязанность по принятию решения об условиях приватизации нежилых помещений в здании литера А2 по адресу: 

<

...> общей совокупной площадью 1333,6 кв. м, состоящих из помещений на цокольном и первых этажах здания литера А2: (литера А2, цоколь: №  65-77, 77а, 78-95, 95а, 96-102, 105-110); (литера А2, первый этаж: № 66-68, 70-74, 74а, 75-82); (литера «а», цоколь № 111); 

обязании министерства в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «Слава» и возложить обязанность по направлению заявителю проекта договора купли-продажи нежилых помещений с предложением о его заключении в отношении помещений, расположенных в здании литера А2 по адресу: 

<

...> общей совокупной площадью 1333,6 кв. м, состоящих из указанных выше помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан».

Решением суда первой инстанции от 22.05.2023 заявление удовлетворено. Суд признал незаконным отказ министерства в реализации преимущественного права общества «Слава» на выкуп арендованного помещения, находящегося по адресу: 

<

...>, выраженный в письме от 28.08.2019 № НП-17/11354. Обязал министерство в течение одного месяца после вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «Слава» путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права общества «Слава» на выкуп объекта недвижимости - нежилых помещений, площадью 1333,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.09.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе министерство просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. Заявитель настаивает на том, что на спорное помещение распространяется режим объектов культурного наследия. Заявитель поясняет, что здание коммерческого училища общей площадью 3348,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, включено в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, зарегистрировано в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Также ссылается на вывод судов в рамках дела № А07-24857/2017 о том, что нормы права, устанавливающие порядок и условия приватизации объектов культурного наследия, распространяются на приватизацию частей объектов культурного наследия. По мнению заявителя, несмотря на формирование в качестве самостоятельных объектов прав на части помещений распространяется режим объектов культурного наследия, следовательно отсутствие в государственном реестре объектов культурного наследия необходимых сведений, обусловленных формированием отдельных помещений в составе здания, не исключает распространение на них действия Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ.

Также, по мнению заявителя, в нарушение положений статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (в редакции, действующей с 22.01.2015) суды необоснованно возложили на министерство обязанность  предоставить спорное помещение путем направления заявителю проекта договора купли-продажи нежилых помещений с предложением о его заключении, учитывая, что спорное помещение может быть предоставлено только по результатам проведенного конкурса. 

По мнению заявителя, принимая во внимание совокупность обстоятельств того, что договор аренды № 11405.а, на основании которого спорное помещение предоставлено обществу «Слава», не зарегистрирован, арендуемое имущество приказом министерства от 10.11.2015 № 1682, не оспоренным и не признанным недействительным, включено перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, оснований для признания оспариваемого решения министерства незаконным у судов не имелось.

Общество «Слава» предоставило отзыв на кассационную жалобу, в которых просят в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 4 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее -  Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ»).

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В силу статьи 20 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ особенности продажи объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, на конкурсе, в том числе сроки выполнения его условий, устанавливаются в соответствии со статьей 29 настоящего Федерального закона. 

Статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ установлено, что объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам. 

Специальным федеральным законом, регулирующим отношения в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, является Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ). 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 № 245-ФЗ) к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. 

Согласно положениям статей 3 и 4 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ памятники истории и культуры относятся к объектам культурного наследия и подразделяются на следующие категории историко-культурного значения: объекты культурного наследия федерального значения, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объекты культурного наследия регионального значения, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта Российской Федерации. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ в Российской Федерации ведется Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, содержащий сведения об объектах культурного наследия. 

В соответствии со статьями 15 и 16 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации представляет собой государственную информационную систему, подключаемую к инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, и включающую в себя банк данных, единство и сопоставимость которых обеспечиваются за счет общих принципов формирования реестра, методов и формы ведения реестра. 

Сведения, содержащиеся в реестре, являются основными источниками информации об объектах культурного наследия и их территориях, а также о зонах охраны объектов культурного наследия, защитных зонах объектов культурного наследия при формировании и ведении государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, иных информационных систем или банков данных, использующих (учитывающих) данную информацию. Реестр формируется посредством включения в него объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение о включении их в реестр, а также посредством исключения из реестра объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение об исключении их из реестра, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. 

В силу статьи 17 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ реестр формируется посредством включения в него объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение о включении их в реестр, а также посредством исключения из реестра объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение об исключении их из реестра, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ определено, что объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению объектов социальной инфраструктуры для детей. 

Объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством (пункт 2 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ).

В силу разъяснений, изложенных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что в соответствии с выпиской из Реестра государственного имущества Республики Башкортостан от 15.07.2019 № 12147 нежилое помещение литера А2, РБ000020407852, площадью 1396,4 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Ленина, 61, принадлежит на праве собственности Республики Башкортостан, основанием отнесения к государственной собственности Республики Башкортостан является постановление Верховного совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1. 

Между Государственным комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью (арендодатель) и Уфимским авиационным техникумом им. П. Тольятти, в ведении (на балансе) которого находятся объекты государственного нежилого фонда (балансодержатель), и обществом «Слава» (арендатор) 20.06.2000 заключен договор № 5729 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа, по условиям которого на основании постановления Госкомсобственности Республики Башкортостан от 20.06.2000 № 303 арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает в пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: встроенные нежилые помещения на 1 этаже и цоколь 3-хэтажного кирпичного здания, расположенные по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Ленина, 61, общей площадью 1441,20 кв. м для использования в целях: общественное питание, сроком аренды с 01.11.1999 по 31.12.2002.

Между министерством (арендодатель) и Уфимским авиационным техникумом, в ведении (на балансе) которого находятся объекты государственного нежилого фонда (балансодержатель), и обществом «Слава» (арендатор) 13.02.2003 заключен договор № 5729.2а о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа, по условиям которого на основании приказа Минимущества Республики Башкортостан от 13.02.2003 № 55 арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает в пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: встроенные нежилые помещения на 1 этаже и цоколь 3-хэтажного кирпичного здания, расположенные по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Ленина, 61, общей площадью 1441,20 кв. м для использования в целях: предприятия питания, обслуживающие учебные заведения, сроком аренды с 31.01.2003 по 31.12.2007. 

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (арендодатель) и государственным образовательным учреждением среднего специального образования Уфимский авиационный техникум, в ведении (на балансе) которого находятся объекты государственного нежилого фонда (балансодержатель), и обществом «Слава» 07.12.2007 (арендатор) заключен договор № 199/07 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа, по условиям которого на основании приказа Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 07.12.2007 № 401 арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное ведение и пользование следующие объекты федерального недвижимого имущества: встроенные нежилые помещения на 1 этаже 3-хэтажного кирпичного здания площадью 733,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Ленина, 61; встроенные нежилые помещения цокольного этажа 3-хэтажного кирпичного здания площадью 694,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Ленина, 61; общей площадью 1427,7 кв. м для использования в целях: предприятия питания, обслуживающие учебные заведения, сроком аренды с 07.12.2007 по 31.12.2012.

Между министерством (арендодатель) и обществом «Слава» (арендатор) 30.10.2013 заключен договор № 11405 о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа, по условиям которого на основании протокола № 172 заседания комиссии по рассмотрению заявок на право пользования государственным имуществом от 30.09.2013 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения (лит.А2) на цокольном этаже - № 65-77, 77а, 78-98, 95а, 99-110; на 1 этаже - № 66-74, 74а, 75-82; на цокольном этаже (лит а) № 111, расположенные по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Ленина, 61, общей площадью 1396,4 кв. м, для использования в целях: общественное питание, сроком аренды с 20.08.2013 по 19.08.2016.

 Между министерством (арендодатель) и обществом «Слава» (арендатор) 05.09.2016 заключен договор № 11405.а аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящегося в казне Республики Башкортостан, расположенный по адресу: 

<

...>, включающий в себя: нежилые помещения (лит.А2) на цокольном этаже - № 65-77, 77а, 78-98, 95а, 99-110; на 1 этаже - № 66-74, 74а, 75-82; на цокольном этаже (лит. а) № 111, общей площадью 1396,4 кв. м, для использования в целях общественного питания, сроком аренды с 20.08.2016 по 19.08.2026.

На основании соглашения о взаимодействии министерства и государственного казенного учреждения «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» от 27.04.2017 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 05.09.2016  № 11405.а, согласно которому в преамбуле наименование согласующей стороны «арендодателя» «Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан» заменено на «Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице государственного казенного учреждения «Управление имуществом казны Республики Башкортостан», а также внесены изменения по реквизитам для перечисления арендной платы. 

Общество «Слава» обратилось в министерство с заявлением от 01.07.2019 исх. № 52 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения согласно положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Министерство 26.08.2019 (письмом исх. № НП-17/11354) направило в адрес заявителя отказ в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемых им нежилых помещений. 

Отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения мотивирован министерством тем, что объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

...> (литера А1, А2, А3, А4), включены в Перечень государственного имущества Республики Башкортостан, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение (или) пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также в связи с тем, что часть здания является объектом культурного наследия, а также в целях сохранения объекта как целостного образовательного учреждения указанный объект недвижимого имущества включен в такой Перечень приказом от 24.10.2008 № 1606 с изменениями внесенными Приказом от 10.11.2015 № 1682.

Уведомлением от 25.08.2020 исх. № 2215 государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» уведомило общество «Слава» о расторжении договора аренды от 05.06.2016 № 11405.а в одностороннем порядке и необходимости освободить занимаемые помещения в течение 3-х месяцев с момента получения настоящего уведомления с приложением приказа министерства от 11.08.2020 № 1209 о закреплении спорного недвижимого имущества на праве оперативного управления за государственным казенным учреждением «Управление имуществом казны Республики Башкортостан».

Полагая незаконным отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп в собственность арендуемого имущества, общество «Слава» обратилось в суд.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установил следующее.

Министерством 08.07.2019 направлен запрос в Управление по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан по вопросу отнесения объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, к объектам культурного наследия. 

Согласно ответу управления по данному адресу располагается объект культурного наследия федерального значения, памятник архитектуры «Здание Коммерческого училища» (датировка: 1908-1910 г.), который в соответствии с постановлением Совета Министров БАССР от 19.07.1976 № 390-р, Указом Президента Российской Федерации «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения» от 23.02.1995 № 50, Указом Президиума Верховного Совета Республики Башкортостан от 12.05.1992 № 6-2/251 включен в Перечень объектов культурного наследия федерального значения, расположенных на территории Республики Башкортостан и подлежит государственной охране. 

Указанный объект приказом Министерства культуры Российской Федерации от 20.11.2015 № 18931-р зарегистрирован в автоматизированной информационной системе Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (присвоен регистрационный номер 021410060960006). 

В материалы дела предоставлено охранное обязательство от 30.10.2014 № 0/430 на объект культурного наследия (памятника истории и культуры) федерального значения «Здание Коммерческого училища, 1908-1910 г., арх. ФИО4.» общей площадью 61,6 кв. м, акт технического состояния на объект культурного наследия от 18.08.2014 с приложением схемы расположения здания - памятника, поэтажным планом и спецификацией фотографий.

Министерством 29.07.2019 направлен повторный запрос № РГ-17/10146 об отнесении недвижимого имущества общей площадью (1396,4 кв. м, расположенного на цокольном и первом этажах здания (а именно литер «А 2») к объектам культурного наследия. 

Согласно справке Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан, недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, литер А2 (согласно техническому паспорту постройка 1979 г.), общей площадью 1396,4 кв. м, расположенное на цокольном и первом этажах здания (а именно литер А2) в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации не включено, в перечне выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Республики Башкортостан (по городскому округу город Уфа) не значится. 

Учитывая изложенное, суды установили, что объектом культурного наследия является часть нежилого здания общей площадью 61,6 кв. м (с учетом мест общего пользования 6,2 кв. м - 67,8 кв. м) «Здание Коммерческого училища, 1908-1910 г., арх. ФИО4.», при этом спорное недвижимое имущество (литер А2) в Единый государственный реестр объектов культурного наследия не включено. 

Более того, суды приняли во внимание, что указанный вывод подтвержден обстоятельствами, установленными в рамках дела № А07-24857/2017, где предметом спора являлся договор купли-продажи части помещений в строении литер А1 по адресу: 

<

...>. 

Судом кассационной инстанции в рамках дела № А07-24857/2017 отмечено, что в соответствии с действующими федеральными законами № 178-ФЗ и № 159-ФЗ нахождение нежилого помещения в объекте, который в установленном законом порядке признан памятником культурного назначения, не влечет за собой отказа в удовлетворении заявления о выкупе, а является основанием для использования другого механизма оформления выкупа нежилого объекта, а именно в порядке статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ путем проведения конкурса. 

Кроме того, суды приняли во внимание, что согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на комплекс строений по адресу: 

<

...> (инвентарный номер 101446) по состоянию на 31.03.2008 объект недвижимости состоит из: 

- учебного корпуса А1 - 1917 года постройки, 

- учебного корпуса А2 - 1979 года постройки, 

- учебного корпуса А3 - 1984 года постройки, 

- мастерской А4 - 1986 года постройки.

Спорное нежилое помещение литер А2 расположено в строении 1979 г. постройки на цокольном и первом этажах. 

Указанное нежилое помещение построено с целевым назначением: под организацию общественного питания, изолировано от остальных помещений в строении литер А2 с наличием отдельных входов и выходов на улицу, что подтверждено: 

- планом помещения, 

- актом осмотра помещения от 07.12.2020, составленным комиссией в составе ГКУ «Управление казны Республики Башкортостан», министерства, эксперта-специалиста ФИО5, общества «Слава», представителей общественности ФИО6, ФИО7, установлено, что осматриваемые помещения, находящиеся в аренде у общества «Слава», ограничены от остального объема зданий литер А2 капитальной стеной на цокольном и первом этажах и перекрытием между первым и вторыми этажами. В исследуемых и осмотренных помещениях имеются отдельные входы-выходы, которые используются без проходов через остальную часть здания (как со стороны ул. Революционной, так и через ул. Ленина). Данное расположение входов-выходов, а также всех указанных помещений в этой части здания соответствует полностью техническому плану здания от 10.09.2014 г. и техническому паспорту на комплекс строений, составленному по состоянию на 2008 г., 

- заключением от 18.11.2020 № 18/11 специалиста ФИО5, согласно которому исследуемые нежилые помещения цокольного этажа (№ 65-77, 77а, 78-98, 95а, 99-102, 105-111) и первого этажа № 66-68, 70-74, 74а, 75-82), согласно техническому плану здания расположенные в нежилом здании по адресу: 

<

...>, литер А 2, являются обособленным и изолированным объектом недвижимости (помещением) и подлежат постановке на кадастровый учет как единый самостоятельный объект недвижимости.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суды не установили оснований для вывода о том, что спорное недвижимое имущество, а именно литера А2, является объектом культурного наследия.

Оценивая доводы министерства, заявленные в обоснование принятого решения об отказе в реализации обществом «Слава» права, о том, что арендованные заявителем помещения включены в утвержденный в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ) перечень государственного имущества Республики Башкортостан, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 24.10.2008 № 1606 (с внесенными изменениями приказом от 10.11.2015 № 1682), при этом поскольку до даты подачи заявки на выкуп (05.07.2019 вх. № 17223) не истек пятилетний срок со дня включения в указанный перечень, реализация преимущественного права предпринимателя на приобретение помещения в собственность невозможна, суды приняли во внимание следующее.

На основании пункта 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). 

Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу статьи 3 Закона № 209-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное. 

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства). 

Суды установили, что имущество находилось в аренде у заявителя с 2000 г., данный факт сторонами не оспорен. 

Между тем арендуемое имущество включено в соответствующий перечень 10.11.2015, то есть после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, таким образом, на момент включения в данный перечень помещение уже длительное время находилось в аренде у заявителя на основании договоров аренды. 

Более того, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что на момент включения объектов в перечень первые арендаторы уже обратились в министерство с заявлениями о предоставлении им преимущественного права в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, однако ответов на них не получили. 

Далее, после обращения общества «Слава» с заявлением о предоставлении преимущественного права министерство сослалось на нахождение объекта в перечне, что явилось основанием для отказа в предоставлении преимущественного права в порядке Федерального закона № 159-ФЗ. 

Однако суд установил, что до истечения 5-летнего срока нахождения спорного имущества в перечне (приказом от 07.07.2020 № 1089) после отказа заявителю объект исключен из перечня.

При этом к указанному моменту долгосрочный договор аренды расторгнут с заявителем. 

Учитывая изложенное, суд заключил, что действия министерства, формировавшего предложения для включения помещений в соответствующий перечень, заведомо не отвечали целям и задачам Федерального закона № 159-ФЗ, а также создали обществу «Слава» препятствия в выкупе арендованного помещения по правилам указанного закона.

 Более того, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для вывода о надлежащем опубликовании приказа от 10.11.2015 № 1682. 

Суд установил, что в нарушение пункта 15 Порядка формирования, ведения, обязательного опубликования перечня государственного имущества Республики Башкортостан в целях предоставления во владение и (или) пользования на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного  постановлением Правительства Республики Башкортостан от 09.12.2008 № 437 (в ред. от 16.02.2015), приказ от 10.11.2015 № 1682 в срок (15 дней) опубликован не был. 

Данное обстоятельство подтверждено представленными в материалы дела справкой ГБУК «Национальная библиотека им. Ахмет-Заки Валиди», протоколом осмотра доказательств нотариусом. 

При этом согласно постановлению Кабинета Министров Республики Башкортостан от 01.06.1998 № 111 (в ред. на 2015 год) республиканские органы исполнительной власти направляют для исполнения нормативные акты только после их регистрации и официального опубликования. При нарушении указанных требований нормативные правовые акты как не вступившие в силу применяться не могут (пункт 19). 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции поддержал доводы общества «Слава» о том, что поскольку доказательств опубликования приказа от 10.11.2015 № 1682 в материалы дела не представлено, указанный нормативный акт применяться не может. 

При этом из материалов дела усматривается, что публикация в газете «Республика Башкортостан» произведена лишь 04.10.2016. 

Документальных доказательств опубликования приказа в сети Интернет министерством не представлено. 

Ссылки Министерства на переходный период ввиду перехода на новую платформу интернет-сайта отклонены судом апелляционной инстанции, учитывая предоставленный в материалы дела приказ министерства без номера и даты, согласно тексту которого использование единой технической платформы начинается с 05.06.2018. 

Ссылка министерства на обстоятельства, установленные в рамках дела № А07-24857/2017, также отклонена судом апелляционной инстанции, учитывая, что указанное дело рассмотрено при ином составе участников, по иному объекту, в ходе рассмотрения вопрос о публикациях приказа не рассматривался. 

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили заявленные обществом «Слава» требования, признали незаконным отказ министерства в реализации преимущественного права общества «Слава» на выкуп арендованного помещения, находящегося по адресу: 

<

...>, выраженный в письме от 28.08.2019 № НП-17/1135, и, руководствуясь положениями пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязали министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «Слава» путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы министерства, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют, доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено.

В связи с окончанием рассмотрения дела судом кассационной инстанции приостановление исполнения судебных актов на основании определения от 08.11.2023 по настоящему делу подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2023 по делу № А07-39711/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2023 по делу № А07-39711/2019 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 21.09.2023 по тому же делу, принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 08.11.2023 № Ф09-8338/23, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            И.А. Краснобаева

 

                                                                                             А.А. Столяров