АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-242/2017

17 октября 2017 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения вынесена  10.10.2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 17.10.2017 г.

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.А.Павловой, при ведении протокола помощником судьи Е.А.Жанобергеновой (до перерыва) и  секретарем судебного заседания ФИО1 (после перерыва) рассмотрел дело №А60-242/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТКОНСАЛТИНГ-УРАЛ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к  обществу с ограниченной ответственностью Сервисная Компания «Коммунальный стандарт» (ОГРН  

<

***>; ИНН 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Крафтер» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

третьи лица: Индивидуальный предприниматель ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

о признании  недействительными договоров купли-продажи объектов  недвижимости (нежилых помещений),

 

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 10.11.2016 г.

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2017 г.

о третьих лиц: не явились.

 

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. 

 

         В Арбитражный суд Свердловской области поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТКОНСАЛТИНГ-УРАЛ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к  обществу с ограниченной ответственностью Сервисная Компания «Коммунальный стандарт» (ОГРН  

<

***>; ИНН 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Крафтер» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о признании  недействительными договоров купли – продажи объектов  недвижимости (нежилых помещений).

Определением от 16.01.2017 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 16.01.2017 года к участию в деле привлечен Индивидуальный предприниматель ФИО2 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

17.02.2017 года в суд  поступил отзыв третьего лица, согласно которому ИП ФИО2 с исковыми требованиями не согласен, просит в их удовлетворении отказать.

Отзыв судом исследован, приобщен к материалам дела.

17.02.2017 года в суд поступили возражения ООО «Крафтер» на исковое заявление, согласно которым ответчик исковые требования не признает, просит в их удовлетворении отказать.

Возражения судом исследованы, приобщены к материалам дела.

В предварительном судебном заседании суд, на основании представленных в материалы дела документов, пришел к выводу о необходимости привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Определением от 10.03.2017 года назначено судебное заседание.

Определением от 10.03.2017 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

28.03.2017 года в суд поступили возражения. Возражения судом исследованы, приобщены к делу.

30.03.2017 года в судебном заседании от ответчика ООО "Крафтер" поступили объяснения по заявленными требованиям.

Объяснения судом исследованы, приобщены к материалам дела.

Также ответчик заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено, документы приобщены к делу.

Истцом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в целях подготовки заявления о назначении экспертизы.   Ходатайство об отложении  судебного заседания удовлетворено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.05.2017 г. производство по делу №А60-242/2017 приостановлено до получения результатов экспертизы, подлежавшей проведению срок до 16 июня 2017 года.

24.07.2017 г. в материалы дела поступило заключение эксперта.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 21.08.2017г. производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании 21.08.2017 года от истца поступили дополнительные документы, которые были приобщены к материалам дела.

В настоящем судебном заседании от ООО «Крафтер» поступили дополнительные документы, которые судом приобщены к материалам дела.

31.08.2017г. ООО «ЭкспертКонсалтинг-Урал» поступили дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.

В соответствии частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

          Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о надлежащем извещении третьих лиц, суд откладывает судебное заседание на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           В судебном заседании 02.10.2017 г.  был объявлен перерыв. После перерыва заседание продолжено в том же составе суда. 

           После перерыва от ответчика поступил отзыв, который был приобщен к материалам дела.

          10.10.2017 г. от третьего лица ИП ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство удовлетворено и приобщено к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд   

 

установил:

истец, обращаясь в суд с иском, указал, что общество с ограниченной ответственностью «ЭкспертКонсалтинг-Урал» (далее -Истец, ООО «ЭкспертКонсалтинг-Урал») с 18 октября 2016 года является участником Общества с ограниченной ответственностью Сервисная Компания «Коммунальный стандарт» (далее - Ответчик, ООО «СК Коммунальный стандарт») с долей участия в уставном капитале в размере 24,1% (двадцать четыре целых и одна десятых процента).

           ООО «СК Коммунальный стандарт» по договору купли-продажи от 30.12.2013 года, заключенному с МУП БОН «АИД» приобрело в собственность недвижимое имущество -здание гаража, литер А; назначение нежилое, расположенное по адресу: 

<

...> а, общей площадью 1 327,6 кв.м. .(далее - Единый объект недвижимости) по цене 5 850 ООО (пять миллионов восемьсот лятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, с кадастровым номером 66:50:0000000:5068.

Государственный кадастровый учет произведен в ГКН и переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП в установленном порядке.

На основании заявки ФИО2 (далее - Третье лицо, ИП ФИО2) согласно Заключения о технической возможности раздела объекта права Филиала «Северное БТИ» СОГУП «Областной Центр недвижимости» от 24.07.2015 года Единый объект недвижимости - здание гаража общей площадью 1 327,6 кв.м, кадастровый номер 66:500000000:5068 был разделен на 7 (семь) самостоятельных объектов недвижимости (помещений), в том числе (далее - спорные объекты недвижимости):

1.         № 24 общей площадью - 49,0 кв.м, на 2 этаже здания,

с кадастровым номером 66:50:0000000:6058, балансовой стоимостью 215 916 рублей

2.         №№ 5-10 общей площадью - 46,4 кв.м, на 1 этаже здания,

с кадастровым номером 66:50:0000000:6060, балансовой стоимостью 204 459 рублей

3.         № 36 общей площадью - 14,4 кв.м, на 2 этаже здания,

с кадастровым номером 66:50:0000000:6061, балансовой стоимостью 63 453 рублей

Между ООО «СК Коммунальный стандарт» (Продавец) в лице директора ФИО5 и Обществом с ограниченной ответственностью «Крафтер» (Покупатель, деле - Ответчик, ООО «Крафтер») заключены договоры купли-продажи от 15.12.2015 года нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> а:

1.         № 24 общей площадью - 49,0 кв.м, на 2 этаже здания,

с кадастровым номером 66:50:0000000:6058 - по цене 58 381 рублей 83 копейки

2.         №№ 5-10 общей площадью - 46,4 кв.м, на 1 этаже здания,

с кадастровым номером 66:50:0000000:6060 - по цене 50 151 рублей 24 копейки

3.         № 36 общей площадью - 14,4 кв.м, на 2 этаже здания,

с кадастровым номером 66:50:0000000:6061 - по цене 16 466 рублей 93 копейки

Итого на сумму 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек.

1. Согласно Отчета №11-03 об оценке, проведенной по заданию Общества с ограниченной ответственностью «ЭкспертКонсалтинг-Урал», рыночная стоимость права собственности отчуждаемых помещений, на дату оценки - 15 декабря 2015 года (дату совершения указанных договоров купли-продажи), без учета налога на добавленную стоимость (НДС), составляет:

1.         Помещение № 24 общей площадью - 49,0 кв.м, на 2 этаже здания (66:50:0000000:6058)

- 339 000 рублей, что более чем в 5,8 раза выше цены отчуждения (339 000 / 58 381,83);

2.         Помещения №5-10 общей площадью - 46,4 кв.м, на 1 этаже здания (66:50:0000000:6060)

- 395 000 рублей, что более чем в 7,8 раза выше цены отчуждения (395 000 / 50 151,24);

3.         Помещение № 36 общей площадью - 14,4 кв.м, на 2 этаже здания (66:50:0000000:6061)

- 103 000 рублей, что более чем в 6,2 раза выше цены отчуждения (103 000 / 16 466,93)

        Истец полагал, что договоры от 15.12.2016 года купли-продажи вышеназванных помещений, совершены на заведомо и значительно невыгодных условиях, с причинением явного ущерба для ООО «СК Коммунальный стандарт», и соответственно, для ООО «ЭкспертКонсалтинг-Урал» - как его участника, о чем ООО «Крафтер» знало и должно х- было знать и не могло не осознавать обстоятельств явного занижения цены отчуждения / приобретения объектов недвижимости, так как это было очевидно для участников сделок в момент их заключения.

        Согласно п.3 вышеуказанных договоров от 15.12.2015 купли-продажи нежилых помещений, Продавец получил указанные суммы от Покупателя полностью до подписания настоящих договоров путем внесения наличных денежных средств на расчетный счет Продавца.

Однако в действительности, как указал истец, оплата за отчуждаемые помещения произведена путем зачета по возврату денежных средств по Договору займа от 27.12.2013 года, в редакции дополнительных соглашений от 26.11.2014 и 25.10.2015, со сроком пользования 11 (одиннадцать месяцев) по 24 сентября 2016 года.

        Таким образом, по мнению истца, вышеуказанные договоры купли-продажи от 15.12.2015 нежилых — помещений совершены с целью прикрыть иную сделку, а именно будущий возврат Обществом с ограниченной ответственностью Сервисная Компания «Коммунальный стандарт» в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Крафтер» суммы займа в размере 125 000 (сто двадцать пять) тысяч рублей 00 копеек со сроком возврата по 24 сентября 2016 года.  Вместе с тем, совершение сделок - договоров купли-продажи от 15.12.2015 - по продаже недвижимого имущества, привело для представляемого ООО «СК Коммунальный стандарт», и соответственно, ООО «ЭкспертКонсалтинг-Урал» - как его участника, к отрицательному экономическому результату, в частности, к снижению валюты баланса; ухудшению показателей, характеризующих финансовую устойчивость предприятия; существенному снижению производственной и инвестиционной привлекательности имущественного комплекса (Заключение №03-04-к от 12.12.2016 об экономической целесообразности разделения единого объекта недвижимости и продажи вновь образованных объектов недвижимости).

         Кроме того, истец полагал, что сделки по продаже недвижимого имущества - договоры купли-продажи от 15.12.2015 «выделенных» объектов недвижимости, ранее входящих в состав Единого объекта, не соответствуют балансу экономических интересов Покупателя и Продавца как субъектов предпринимательской деятельности. Также, имеются признаки предварительного и последующего сговора директора ООО «СК Коммунальный стандарт» и ООО «Крафтер», а также ИП ФИО2 в ущерб экономическим интересам представляемого ООО «СК Коммунальный стандарт», и соответственно, ООО «ЭкспертКонсалтинг-Урал» - как его участника.

  Основываясь на  изложенных обстоятельствах, истец обратился в суд с настоящим иском.

         Рассмотрев требования истца, суд  оставил  их без удовлетворения по  следующим  основаниям.

         Сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, является притворной сделкой и ничтожна (п.2 ст. 170 ГК РФ).

          При этом ничтожная сделка - сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п.2 ст. 168 ГК РФ), является недействительной (п.1 ст. 166 ГК РФ).

        Согласно п.2 ст. 174 ГК РФ Сделка, совершенная органом юридического лица в ущерб интересам представляемого юридического лица, может быть признана судом недействительной, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях в ущерб интересам юридического лица.

         В силу п.1 ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

          Как утверждает, третье лицо ИП ФИО2,  02.02.2016 г. ИП ФИО2 по договору купли-продажи купило в собственность: помещение с кадастровым номером 66:50:0000000:6058. общей площадью 49 кв. м., этаж: 2. местоположение: Россия, 

<

...> а, заключенному с ООО «Крафтер»; помещение с кадастровым номером 66:50:0000000:6060. общей площадью 46,4 кв. м. этаж: 1, местоположение: Россия, 

<

...> а. заключенному с ООО «Крафтер»; помещение с кадастровым   номером   66:50:0000000:6061,   общей   площадью   14.4   кв.   м.   этаж:    местоположение: Россия, 

<

...> а, заключенному с ООО «Крафтер».

Ип ФИО2 приобрело помещения в соответствии с действующим законодательством, сумма за помещения оплачена полностью, что подтверждается копиями приходных кассовых ордеров. Третье лицо приняло Помещение до подписания договоров купли-продажи.

На момент приобретения помещений третье лицо не знало и не могло знать о том,  что лицо передающее ему имущество, а именно ООО «Крафтер» не имело права его отчуждать, в момент совершения сделок по отчуждению в отношении имущества не имелись притязания третьих лиц, то есть третье лицо обладает признаками добросовестного приобретателя в соответствии со ст. 302 ГК  РФ.

Вместе с тем, третье лицо приобрело имущество действуя как физическое лицо, и продолжает им пользоваться до настоящего времени именно как физическое лицо, а не как индивидуальный предприниматель.

Согласно заключению эксперта №66-06/17, представленного по результатам назначенной и проведенной судебной оценочный экспертизы, по состоянию на 15 декабря 2015 года (дату совершения оспариваемого договора купли-продажи), без учета налога на добавленную стоимость (НДС), 

Нежилое помещение, расположенное на 2 этаже здания по адресу: 

<

...> №№24 общей площадью - 49 кв. м, с кадастровым номером 66:50:0000000:6058 –рыночная стоимость 948 248,00 рублей, что в 16,2 раза выше цены отчуждения.

Нежилое помещение, расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> , №№5-10 общей площадью - 46, 4 кв. м с кадастровым номером 66:50:0000000:6060- рыночная стоимость 897 932,80 рублей, что в 17,9 раза выше цены отчуждения.

Нежилое помещение, расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> , №№36 общей площадью – 14,4 кв. м с кадастровым номером 66:50:0000000:6061- рыночная стоимость 278 668,80 рублей, что в 16,9 раз выше цены отчуждения.

            Между тем, представленные истцом в материалы дела доказательства о наличии определенных обстоятельств в совокупности не свидетельствуют о наличии оснований для признания сделки недействительной по указанным истцом правовым основаниям (ст. 65, 71 АПК РФ). 

В частности, как обоснованно указывал ответчик, в  настоящем случае продажа имущества за ту цену которая была указана в договорах купли-продажи на момент сделок является экономически оправданной, потому, что объекты недвижимости в указанный момент продажи нуждались в проведении текущего и капитального ремонта, который производился после сделок купли-продажи как Ответчиком, так и новым собственником ФИО2, что подтверждается в части ремонта произведенного ФИО2 договором № П22.03/16 от 01.03.2016 г., договором № П80.08/16, общая сумма затрат по которым составила 2 292 253 рубля 98 копеек.

Факт проведения ремонтных работ подтверждается, влекущих изменение стоимости объектов на момент проведения экспертизы, в том числе заключение эксперта № 128-06/17в разделе «Состояние».

Таким образом, с учетом состояния имущества на момент продажи, необходимостью проведения его ремонта, цена оспариваемая Истцом является обоснованной и закономерной, а ООО СК «Коммунальный стандарт» продав такое имущество избавилось от необходимости нести убытки в размере стоимости необходимых ремонтных работ.

        Также, как обоснованно указывал ответчик, между сторонами оспариваемой сделки имели место заемные обязательства и стороны вправе был произвести зачет взаимных требований  (ст. 410 ГК РФ). 

Кроме того, у сторон отсутствовала обязанность по экспертному определению рыночной стоимости объекта недвижимости, стороны свободны были в определении данной стоимости.

Принимая во внимание  изложенное, суд не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.

Поскольку требования истца судом  оставлены  без удовлетворения, судебные  расходы  на  основании  ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты,  указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

        Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты,  указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                                Е.А. Павлова