Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город  Волгоград

«07» июля 2021 г.

Дело № А12-13224/2021

 

Резолютивная  часть решения оглашена 07.07.2021 года 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Белоконь Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению первого заместителя прокурора Волгоградской области в интересах публично-правового образования – Еланского муниципального района Волгоградской области в лице администрации Еланского муниципального района Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации Еланского муниципального района Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Агро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным пункта 8.3 договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 07.10.2020 №32, заключенного между администрацией Еланского муниципального района Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Агро».

при участии в предварительном судебном заседании: 

от прокуратуры – ФИО1 

от ответчиков  –  не явились, уведомлены

установил:

Первый  заместитель прокурора Волгоградской области  обратился в арбитражный суд Волгоградской области  с иском  в интересах публично-правового образования – Еланского муниципального района Волгоградской области в лице администрации Еланского муниципального района Волгоградской области к администрации Еланского муниципального района Волгоградской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Агро» о признании сделки частично недействительной. 

           Администрация и   общество  возражений относительно  заявленных требований не представили. 

           В судебном заседании установлено, что 07.10.2020 между администрацией Еланского муниципального района Волгоградской области (далее - Арендодатель) и ООО «Бизнес-Агро» (далее - Арендатор) заключен договор № 32 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду за плату земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 6,144 га, с кадастровым номером 34:06:120003:557, с разрешенным использованием: растениеводство, расположенный по адресу: Волгоградская область, Еланский район, территория Вязовского сельского поселения, примерно в 200 метров по направлению на север от ориентира с. Вязовка.

На основании п. 1.3 Договора при подписании Договора Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 Договора. Договор является актом приема-передачи земельного участка.

В силу п. 2.1 Договора срок аренды земельного участка устанавливается на 10 лет с даты подписания Договора.

22.10.2020 Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 8.2 Договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя в случаях:

- использования земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования и (или) установленной категорией земель;

- нарушения Арендатором условий, предусмотренных пунктами 5.2.1, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.11 Договора;

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения;

- неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения особых условий Договора, указанных в п. 10.1 Договора;

- неосвоения Арендатором земельного участка более одного года, если иной срок освоения не предусмотрен правовыми актами или Договором.

На основании п. 8.3 Договора при досрочном расторжении Договора в указанных в п. 8.2 Договора случаях Арендодатель направляет Арендатору уведомление о причинах расторжения не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении и считается полученным в день его получения Арендатором либо в день возврата письма с извещением организацией почтовой связи об отсутствии Арендатора по всем адресам, указанным в Договоре, истечением срока хранения письма или иным основаниям неполучения письма Арендатором. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении Договора по соглашению сторон не требуется.

Пункт 8.3 Договора не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям.

На основании ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п. 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Оспариваемый Договор заключен на срок 10 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которая является императивной. Арендные отношения могут быть прекращены принудительно только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Стороны не могут изменить требование ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ своим волеизъявлением.

          Включение в Договор оспариваемого пункта в нарушение земельного и гражданского законодательства нарушает принцип добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Изложенная позиция также подтверждается постановлениями Арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2019 по делу № А65- 15033/2018, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу № А03-24858/2013 и др.

На основании ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 180 Гражданского кодекса РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

В силу ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По указанным основаниям заявленный иск подлежит удовлетворению.

При распределении судебных расходов суд учитывает, что администрация освобождена  от уплаты госпошлины.

 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд Волгоградской области

                                                    решил:

         Признать недействительным (ничтожным) пункт 8.3 договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 07.10.2020 № 32, заключенного между администрацией Еланского муниципального района Волгоградской области и  обществом с ограниченной ответственностью  «Бизнес-Агро».

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Бизнес-Агро госпошлину 3000  рублей в доход федерального бюджета.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                  Н.А. Троицкая