ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Батюшкова, д.12, 

<

...> 

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-8317/2024

г. Вологда

30 октября 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2025 года. В полном объёме постановление изготовлено 30 октября 2025 года.  

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Кузнецова К.А., судей Марковой Н.Г и Писаревой О.Г. (до перерыва в судебном заседании),  

в составе председательствующего Кузнецова К.А., судей Корюкаевой Т.Г. и Марковой Н.Г. (после перерыва в судебном заседании),  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вирячевой Е.Е. (до и после перерыва в судебном заседании), 

при участии в судебном заседании до перерыва лично, после перерыва с использованием системы веб-конференции:  

от ФИО1 представителя ФИО2 по доверенности от 11.09.2025;   

финансового управляющего ФИО3 ФИО4 лично,  

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Север Столицы» представителя ФИО5 по доверенности от 11.12.2024 № 11.12.24/1;  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Вологодской области от 14 марта 2025 года по делу № А13-8317/2024,  

у с т а н о в и л:

ФИО6 обратилась 16.07.2024 в Арбитражный суд Вологодской области (далее – суд) с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; место рождения – г. Рыбинск Ярославской обл.; адрес регистрации: 

<

...>;  

ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>; далее – Должник).  

Определением суда от 14.08.2024 заявление принято, возбуждено производство по делу о банкротстве ФИО3  

Решением суда от 26.09.2024 Должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО4; сообщение об этом опубликовано в печатном издании «Коммерсант» от 12.10.2024 № 188 (7878).  

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Специализированный застройщик «Север Столицы» (адрес: 129090, Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, ул. Каланчевская, д. 32, помещ. 4/2п; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество, Застройщик) обратилось 12.12.2024 в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов задолженности в сумме 6 600 368 руб. 43 коп. в том числе: 4 371 596 руб. 95 коп. – основной долг, 2 228 771 руб. 48 коп. – неустойка.  

Определением суда от 14.01.2025 заявление принято к рассмотрению в порядке, предусмотренном пунктами 2 и 3 статьи 71 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).  

Определением суда от 21.02.2025 (резолютивная часть) признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО3 требование Общества по договорам участия в долевом строительстве от 25.10.2021 № РЕЖ-2/4-26-565-2/АН, 11.01.2022  

 № РЕЖ-2/3-22-343-2/АН в размере 6 600 368 руб. 43 коп. в том числе: 4 371 596 руб. 95 коп. – основной долг, 2 228 771 руб. 48 коп. – неустойка. 

С ФИО3 в пользу Общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 223 011 руб.  

При этом определено, что указанное требование учитывается отдельно в реестре требований кредиторов и подлежит удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов должника, в порядке, установленном пунктом 3 статьи 137 Закона о банкротстве.  

От ФИО4 поступило ходатайство о составлении мотивированного определения.  

Определение суда в полном объеме изготовлено 14.03.2025. 

Кредитор ФИО1 с этим определением суда не согласился, обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить.  

В обоснование своей позиции ссылается на то, что документы, подтверждающие реальность понесенных застройщиком расходов по договорам, в дело не представлены.  

Договоры и соглашения к ним являются лишь намерением сторон, но не подтверждают сам факт понесенных расходов.  

Наличие согласия ФИО3 на предъявленную ему сумму расходов не подтверждает обоснованность расходов в размере 1 241 836,65 руб. и в размере 3 129 760,30 руб.  

По указанным суммам расходов отсутствует расшифровка по их видам, то есть кредитором не доказано, сколько именно по каждой статье понесено расходов и сколько из них относится на расторжение договоров.  

Поскольку заявленные суммы расходов являются необоснованными, начисление неустойки по ним в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) также является неправомерным.  

Сумма расходов по договору № РЕЖ-2/3-22-343-2/АН почти в 2,5 раза выше суммы расходов по договору № РЕЖ-2/4-26-565-2/АН, хотя объекты долевого участия (строящиеся квартиры) по сути являются аналогичными.  

Так, площадь квартиры по договору № РЕЖ-2/3-22-343-2/АН составляет 65,4 кв. м, а по договору № РЕЖ-2/4-26-565-2/АН – 55,9 кв. м.  

Требования кредитора не подтверждены вступившими в законную силу судебными актами, следовательно, прежде чем включать их в реестр требований кредиторов, суд первой инстанции должен был проверить их обоснованность.  

Первичные документы и регистры бухгалтерского учета, подтверждающие обоснованность заявленных расходов по договорам, застройщиком не представлены.  

Суд первой инстанции не запрашивал у кредитора доказательства фактически понесенных расходов.  

Определением суда от 26.06.2025 апелляционная жалоба принята к производству, назначено судебное заседание по ее рассмотрению.  

Определением от 17.09.2025 апелляционный суд в составе председательствующего Кузнецова К.А., судей Корюкаевой Т.Г. и  

Писаревой О.Г. отложил рассмотрение жалобы на 15.10.2025 с целью запроса дополнительных документов.  

Судья Корюкаева Т.Г., принимавшая участие в рассмотрении данного дела, с 06.10.2025 по 17.10.2025 находится в отпуске (приказ о предоставлении отпуска и возложении обязанностей от 15.09.2025 № 176-к).  

Определением суда от 09.10.2025 она заменена на судью Маркову Н.Г. на основании статьи 18 АПК РФ.  

В судебном заседании 15.10.2025 в составе председательствующего Кузнецова К.А., судей Марковой Н.Г. и Писаревой О.Г. объявлен перерыв до 29.10.2025.  

Судья Писарева О.Г., принимавшая участие в рассмотрении апелляционной жалобы, с 27.10.2025 по 01.11.2025 находится в отпуске (приказ о предоставлении отпусков и возложении обязанностей от 10.10.2025 № 191-к).  

Определением суда от 24.10.2025 судья Писарева О.Г. заменена на судью Корюкаеву Т.Г. на основании статьи 18 АПК РФ.  

В настоящем судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы.  

Финансовый управляющий в отзывах и в судебном заседании поддержал позицию апеллянта.  

Общество в отзыве возразило против удовлетворения апелляционной жалобы.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».  

Выслушав мнение сторон, исследовав и оценив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266–272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.  

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).  

Банкротство гражданина регулируется специальными нормами главы X Закона о банкротстве.  

Правила параграфа 1 главы X Закона о банкротстве применяются к отношениям, связанным с банкротством индивидуальных предпринимателей, с учетом особенностей, предусмотренных параграфом 2 названной главы.  

В силу положений пункта 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами I-III.1, VII, VIII, параграфом 7  

главы IX и параграфом 2 главы XI названного Закона. 

Согласно пункту 4 статьи 213.24 Закона о банкротстве в ходе процедуры реализации имущества гражданина требования конкурсных кредиторов и уполномоченного органа подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном статьей 100 этого Закона. Пропущенный кредитором по уважительной причине срок закрытия реестра может быть восстановлен арбитражным судом.  

 Как установлено статьями 100 и 142 упомянутого Закона, кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе конкурсного производства. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.  

В рассматриваемом случае сообщение о введении в отношении Должника процедуры банкротства – реализации имущества гражданина опубликовано в издании «Коммерсантъ» от 12.10.2024. Кредитор направил требование в суд 12.12.2024, то есть с соблюдением установленного законом срока.  

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» при установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того,  

что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.  

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления, определяются на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве.  

Как следует из материалов дела, Общество (Застройщик) и ФИО3 заключили 25.10.2021 договор № РЕЖ-2/4-26-565-2/АН участия в долевом строительстве, который зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2021 за номером 77:02:0018009:6-77/060/2021-780 (далее – Договор № 565).  

Согласно пункту 2.1 этого договора Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: Москва, ул. Вильгельма Пика, влд. 3, стр. 1-8, Ростокино, СВАО (в составе жилых корпусов 1, 2, 3 и подземной автостоянки), имеющий основные характеристики согласно проектной документации.  

В соответствии с пунктом 4.2 договора его цена определена сторонами в сумме 26 674 330 руб.  

Пунктом 4.4.1 договора предусмотрено, что оплата цены договора производится в срок до 31.12.2022 (включительно) и представляет из себя следующее: до 29.10.2021 включительно на эскроу счет вносится сумма в размере 3 704 362,00 руб., до 31.12.2022 вносится сумма 22 969 968 руб.  

В предусмотренные сроки обязательства Должника по внесению денежных средств не исполнены.  

Сторонами 19.03.2024 заключено соглашение о расторжении договора 

 № РЕЖ-2/4-26-565-2/АН участия в долевом строительстве от 25.10.2021.  

В силу пункта 1 соглашения стороны в соответствии с пунктом 7.1 договора пришли к соглашению расторгнуть/прекратить права и обязательства сторон по договору.  

При этом Участник долевого строительства согласен с обязательством, в соответствии с пунктом 7.1.1 договора, компенсировать (выплатить) Застройщику понесенные Застройщиком расходы, связанные с исполнением Застройщиком обязательств по договору, в размере 1 241 836 руб. 65 коп. и обязуется их выполнить.  

В силу пункта 2 соглашения денежные средства, указанные в пункте 1 соглашения, подлежат оплате Участником в течение десяти рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Соглашения органом регистрации прав.  

Как следует из пункта 3 соглашения о расторжении Договор считается расторгнутым с даты государственной регистрации соглашения о расторжении  

органом, осуществляющим государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.  

В силу пункта 4 соглашения о расторжении с даты расторжения Договора объект долевого строительства (Квартира), указанный в Договоре, не является обремененным правами Участника долевого строительства и все права на него принадлежат Застройщику.  

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 21.03.2024 № КУВД-001/2024-10988793 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве, 20.03.2024 в ЕГРН внесена запись № 77:02:0018009:6-77/060/2024-2177 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве.  

В нарушение пункта 2 соглашения сумма 1 241 836,65 руб. в установленный срок на расчетный счет Общества не поступила.  

Денежные средства, внесенные в счет цены Договора участником долевого строительства на счет эскроу, в сумме 3 704 362,00 руб., Общество возвратило ФИО3  

С учетом изложенного на сумму 1 241 836 руб. 65 коп. начислена неустойка в соответствии со статьей 395 ГК РФ по дату введения в отношении ФИО3 процедуры реализации имущества (26.09.2024) в размере 100 534 руб. 48 коп.  

Таким образом, Общество просит включить в реестр требований кредиторов Должника задолженность по соглашению от 19.03.2024 о расторжении Договора № 565 в сумме 1 241 836 руб. 65 коп. – основной долг, 100 534 руб. 48 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.04.2024 по 26.09.2024.  

Также Общество и Должник заключили 11.01.2022 договор участия в долевом строительстве № РЕЖ-2/3-22-343-2/АН, который зарегистрирован 20.01.2022 за номером 77:02:0018009:6-77/060/2022-875 (далее – Договор № 343).  

В силу пункта 2.1 Договора Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: Москва,  

ул. Вильгельма Пика, влд. 3, стр. 1-8, Ростокино, СВАО (в составе жилых корпусов 1, 2, 3 и подземной автостоянки), имеющий основные характеристики согласно проектной документации.  

Согласно пункту 4.2 Договора на дату его подписания цена Договора определена сторонами в размере 31 297 603 руб.  

Договором предусмотрена поэтапная оплата: денежные средства в размере 4 287 074 руб. ФИО3 оплатил 17.01.2022; оставшуюся часть денежных  

средств – 27 010 529 руб. должен был оплатить не позднее 31.08.2023.  

В предусмотренные сроки обязательства Должника по внесению денежных средств не исполнены.  

В уведомлении Управления Росреестра по Москве от 28.03.2024 

 № КУВД-001/2024-10934432 (л.д. 45) отражено, что на основании одностороннего заявления Общества от 19.03.2024 № MFC0554/2024-46877, документов на расторжение договора № РЕЖ-2/3-22-343-2/АН, уведомления  

об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 04.03.2024 № 22-343/ОС, в ЕГРН 28.03.2024 внесена запись о прекращении договора.  

Согласно расчету кредитора, размер расходов Застройщика, связанных с исполнением Договора № 343 с учетом ограничительного условия, установленного пунктом 7.1.1 Договора, составляет 3 129 760 руб. 30 коп.  

Указанным пунктом предусмотрено, что в случае расторжения договоров по любым основаниям в отсутствие вины Застройщика, должник обязуется компенсировать (выплатить) Застройщику понесенные Застройщиком расходы, связанные с исполнением Застройщиком обязательств по Договору. Размер таких расходов Застройщика, подлежащих возмещению должником, определяется по данным бухгалтерского учета Застройщика и составляет не более 10 % от Цены Договора.  

Возмещению Участником долевого строительства подлежат следующие расходы, которые несет Застройщик в связи с исполнением настоящего Договора, включая, но не ограничиваясь:  

расходы, связанные с имущественным страхованием; расходы, понесенные Застройщиком в связи с реализацией Объекта долевого строительства, включая расходы на рекламу;  

расходы, связанные с осуществлением технической инвентаризации Многоквартирного дома;  

расходы по организации мероприятий по приему-передачи Многоквартирного дома в управление управляющей компании;  

расходы Застройщика, связанные с привлечением денежных средств для возврата денежных средств Участнику долевого строительства (в том числе расходов, связанных с выплатой процентов по займу и/или банковскому кредиту, привлеченному для возврата денежных средств Участнику долевого строительства, за весь период уплаты процентов по такому займу/кредиту);  

прочие расходы, в том числе, не включенные в цену настоящего Договора.  

В состав основной задолженности 3 129 760 руб. 30 коп. Общество включило следующие расходы.  

1. Расходы на рекламу. 

ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» и ООО «Нега Юг» заключен агентский договор от 01.01.2021 № АД/НЮ-СЗСС по оказанию маркетинговых и рекламных услуг.  

Сумма затрат, понесенных Застройщиком на рекламу за 4 квартал 2021 года, составила 71 834 166 руб. 01 коп., о чем свидетельствует подписанный Отчет-Акт за 4 квартал 2021 года. Расходы, понесенные за декабрь 2021 года, составили 33 142 077 руб. 95 коп.  

Сумма расходов на рекламу в рамках Договора № 343 составила 65 283 руб. 02 коп. и была рассчитана как произведение суммы понесенных расходов на рекламу за декабрь 2021 года (33 142 077 руб. 95 коп.) и доли Должника по Договору № 636 в общей сумме проданных квадратных метров (65,9 / 33 450,3 = 0,2%).  

Факт оплаты рекламных расходов Застройщиком подтвержден платежными поручениями № 501 от 18.10.2021, № 526 от 28.10.2021, № 641 от 07.12.2021 (Приложение № 1 к бухгалтерской справке).  

2. Расходы по повышенным процентам по кредиту эскроу. 

В рамках расчетов по Договору № 343 денежные средства от покупателя на счет эскроу поступили не в полном объёме, остаток по оплате от стоимости договора долевого участия составил 27 010 529 руб. Соответственно, кредит не был покрыт средствами эскроу в рамках указанного договора долевого участия.  

Согласно условиям Кредитных соглашений № 8870/1 об открытии невозобновляемой линии от 30.09.2020, № 8870/2 от 30.09.2020, № 8870/3 от 30.09.2020. № 8870/4 от 30.09.2020, № 8870/5 от 30.09.2020 начисление процентов по кредиту, непокрытому средствами на счетах эскроу, производится по базовой процентной ставке, устанавливаемой в размере действующей ключевой ставки Банка России плюс 2,29 процента годовых, а согласно Договору № 8870/6 от 29.11.2022 начисление процентов по кредиту, непокрытому средствами на счетах эскроу, производится по базовой процентной ставке, устанавливаемой в размере действующей ключевой ставки Банка России плюс 2,5 процента годовых (используется в расчете процентов с сентября 2023 по ноябрь 2023).  

На финансирование строительства 2-го жилого корпуса, 3-ей секции многоквартирного дома/объекта долевого строительства были выделены кредитные средства в рамках договора № 8870/6 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 29.11.2022.  

Сумма расходов на проценты по кредиту, понесенных 

ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» в рамках Договора № 343 составила 2 413 678 руб. 58 коп.  

3. Расходы на оплату труда. 

Сумма затрат, понесенных Застройщиком на фонд оплаты труда в рамках Договора № 343 составила 617 937 руб. 52 коп. Сумма затрат рассчитана за период с момента заключения договора долевого участия (январь 2022) до даты Уведомления об отказе от исполнения договора долевого участия (март 2024) исходя из суммы понесенных расходов на оплату труда за период с января 2022 по март 2024 пропорционально доле Должника в общей сумме проданных квадратных метров за каждый месяц указанного периода.  

4. Регистрационные расходы. 

С целью регистрации сделок по договору долевого участия Застройщик заключил договоры № ДВОУ-59/2020/СС от 24.08.2020 и № ЛД-59/2020/СС от 24.08.2020 с ООО «Практика Успеха».  

Затраты, понесенные от реализации объекта по Договору № 343 составили 4 897 руб. 25 коп. и подтверждаются Отчетом по движению денежных средств за период с 01.01.2022 по 31.01.2022, платежными поручениями № 137 рт21.02.2022, № 138 от 21.02.2022 (Приложение № 4 к бухгалтерской справке).  

5. Риэлторские расходы. 

ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» заключил Договор агентирования № АД-СЗСС-САФСКЗапад от 01.10.2021 с ООО «Специализированный агент ФСК Запад» на поиск физических и юридических лиц с целью реализации объектов недвижимости ЖК Режиссер.  

ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» оплатило вознаграждение Агента, что подтверждается платежными поручениями № 155 от 24.02.2022 на сумму 2 304 365 руб. 82 коп. без НДС, в т.ч. аванс по вознаграждению Агента за риэлторские услуги в рамках заключенного Договора № 343 участия в долевом строительстве от 11.01.2022 на сумму 469 464 руб. 05 коп. Оказанные услуги подтверждены Отчетом-Актом агента ООО «Специализированный агент ФСК Запад» б/н от 30.06.2022.  

ООО «Специализированный агент ФСК Запад», выступая агентом, заключил договор возмездного оказания услуг № E000V202VANAAA от 01.12.2021 с ООО «Онлайн Недвижимость» на поиск физических и юридических лиц с целью реализации объектов недвижимости ЖК Режиссер.  

Акт сдачи-приемки оказанных услуг с ООО «Онлайн Недвижимость» подписан 14.02.2022, в нем представлены работы по привлечению клиентов, в т. ч. 469 464 руб. 05 коп. в рамках заключенного Договора № 343 участия в долевом строительстве от 11.01.2022 с ФИО3.  

ООО «Специализированный агент ФСК Запад» 20.04.2022 оплатил указанные работы на сумму 469 464 руб. 05 коп. по платежному поручению № 417 от 20.04.2022 в составе суммы 18 018 073 руб. 97 коп. (Приложение № 5 к бухгалтерской справке).  

В соответствии с пунктом 8.1 Договора № 343 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору Сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Договором и действующим законодательством неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.  

Пунктом 8.2 Договора предусмотрено, что в случае нарушения Участником долевого строительства установленных настоящим Договором сроков внесения платежей, Застройщик вправе взыскать с Участника неустойку (пени) в размере, установленным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»  

(далее – Закон № 214-ФЗ). 

Согласно статье 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.  

Нарушение Должником сроков оплаты по договору № 343 явилось основанием начисления Обществом неустойки на сумму 31 297 603 руб. за период с 01.07.2023 года по 28.03.2024 в сумме 2 128 237 руб.  

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.  

В соответствии с пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ).  

Поскольку ФИО3 по Договору № 343 на специальный счет эскроу 21.01.2022 зачислено 4 287 074 руб., а оставшаяся задолженность согласно пункту 4.4.1 Договора № 343 подлежала оплате в срок до 31.08.2023, правомерным является начисление неустойки на задолженность в сумме 27 010 529 руб. за период с 01.09.2023 по 28.03.2024.  

Размер обоснованно предъявленной суммы неустойки составляет 1 418 052 руб. 77 коп.  

В остальной части заявленных требований следует отказать в связи со следующим.  

Из буквального толкования условий Договоров видно, что стороны согласовали, что Сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные договором и действующим законодательством неустойки (штрафы, пени), а также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.  

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  

Основания возникновения ответственности за нарушение обязательств предусмотрены статьей 401 ГК РФ, согласно части 1 которой, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.  

Таким образом, для возмещения убытков необходимо доказать прямую связь с установлением вины лица, причинившего данные убытки.  

В отношении требования о включении в реестр требований кредиторов расходов Застройщика на рекламу судебная коллегия учитывает, что им не представлено доказательств того, что понесенные расходы имеют отношение именно к объекту недвижимости, являющегося предметом договора, заключенного Застройщиком и Должником.  

При этом расторжение Договора № 343 по инициативе Застройщика не повлекло за собой возникновения у последнего убытков, поскольку с момента расторжения вышеуказанного договора кредитор не был лишен права на продажу объекта недвижимости иным покупателям.  

Относительно расходов Застройщика по повышенным процентам по кредиту эскроу судебная коллегия отмечает, что суду Застройщиком не представлены доказательства заключения самостоятельного кредитного договора с целью возврата денежных средств участнику долевого строительства (в том числе расходов, связанных с выплатой процентов по займу и/или банковскому кредиту, привлеченному для возврата денежных средств участнику долевого строительства, за весь период уплаты процентов по такому займу/кредиту).  

Ссылка застройщика на заключенный им с ПАО «Сбербанк» договор № 8870/6 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 29.11.2022 не может быть принята судом в качестве доказательств несения им расходов, предусмотренных пунктом 7.1.1 договора участия в долевом строительстве, так как в рамках указанного кредитного соглашения денежные средства привлечены для целей финансирования самого строительства Многофункционального жилого комплекса.  

Вопреки положениям статьи 65 АПК РФ документальное подтверждение понесенных застройщиком расходов на оплату труда в материалы дела не представлено.  

Помесячный анализ зарплат по сотрудникам и взносов в фонды таким допустимым и достоверным доказательством не является.  

Судебная коллегия учитывает, что отказ Застройщика от исполнения Договора № 343 не повлек за собой возникновения у кредитора убытков, связанных с регистрацией договора, поскольку с момента его расторжения кредитор не лишен права на продажу объекта недвижимости, который в настоящее время находиться у кредитора.  

Вопреки положениям статьи 65 АПК РФ представленные Обществом первичные бухгалтерские документы с ООО «Практикой успеха»: счет-фактура от 31.01.2022 № 302, акт от 31.01.2022 № 629 акт сдачи-приемки от 31.01.2022 № 630 платежное поручение от 21.02.2022 № 137, не соотносимы с Договором № 343.  

ФИО3 стороной этих отношений с ООО «Практика успеха» не является.  

Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства.  

Относительно заявленной суммы риэлторских расходов суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у Должника обязанности возмещать данные затраты Застройщику в связи с отсутствием в материалах дела доказательств того, что Договоры заключены ФИО3 при содействии или посредничестве ООО «Онлайн Недвижимость» и ООО «Специализированный агент ФСК Запад».  

В материалах дела не имеется достаточных доказательств взаимодействия данных обществ с потенциальными покупателями (в том числе, с ФИО3).  

Все представленные документы составлены между Застройщиком и ООО «Онлайн Недвижимость», ООО «Специализированный агент ФСК Запад», без участия Должника.  

Более того, Должник в пояснениях, направленных финансовому управляющему (представлены в Картотеку арбитражных дел 14.10.2025), поясняет, что информацию о жилом комплексе нашел самостоятельно в открытых источниках сети Интернет, Договоры № 343 и 565 заключены им с Застройщиком непосредственно, без обращения к риэлторам.  

Как следует из материалов дела, объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров, Должнику не переданы, что позволяет Застройщику реализовать их новому покупателю.  

Застройщиком не представлено доказательств того, что стоимость спорных объектов недвижимости, являющихся предметом Договоров на момент рассмотрения настоящего дела уменьшилась по сравнению с ценами на момент их приобретения Должником и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, что также свидетельствует об отсутствии на стороне Застройщика каких-либо убытков.  

В указанных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности Застройщиком факта причинения ему убытков, так как не представлены относимые и допустимые доказательства того, что понесенные им расходы непосредственно связаны с исполнением данных договоров, а также того, что эти убытки возникли по вине Должника.  

В связи с изложенным, основания для возложения на Должника обязанности по возмещению расходов, связанных с расторжением договоров участия в долевом строительстве отсутствуют.  

Относительно заявленного Обществом требования, основанного на пункте 1 соглашения от 19.03.2024 о расторжении Договора № 565 суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.  

В силу этого условия Участник долевого строительства согласен с обязательством, в соответствии с пунктом 7.1.1 договора, компенсировать (выплатить) Застройщику понесенные Застройщиком расходы, связанные с исполнением Застройщиком обязательств по договору, в размере 1 241 836 руб. 65 коп.  

Как разъясняется в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.12.2024 № 40 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона от 29.05.2024 № 107-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статью 223  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», при применении положений статей 71 и 100 Закона о банкротстве арбитражному суду следует исходить из того, что в реестр подлежат включению только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности. Проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом с учетом возражений против указанных требований, заявленных арбитражным управляющим, другими кредиторами или другими лицами, участвующими в деле о банкротстве. Признание должником или арбитражным управляющим обстоятельств, на которых кредитор основывает свои требования (часть 3 статьи 70 АПК РФ), само по себе не освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. При рассмотрении обособленного спора суд с учетом поступивших возражений проверяет требование кредитора на предмет мнимости или предоставления компенсационного финансирования. При осуществлении такой проверки суды вправе использовать предоставленные уполномоченным и другими органами данные информационных и аналитических ресурсов, а также сформированные на их основе структурированные выписки.  

Основанием к включению требования в реестр является представление кредитором доказательств, ясно и убедительно подтверждающих наличие и размер задолженности перед ним и опровергающих возражения заинтересованных лиц об отсутствии долга (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2018 № 305-ЭС18-413, от 13.07.2018 № 308-ЭС18-2197).  

В соответствии с определением Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 № 309-ЭС15-13978, бремя доказывания тех или иных фактов должно возлагаться на ту сторону спора, которая имеет для этого объективные возможности и, исходя из особенностей рассматриваемых правоотношений, обязана представлять соответствующие доказательства в обоснование своих требований и возражений.  

Из анализа условий соглашения о расторжении от 19.03.2024 (пункт 4), следует, что все права на объект долевого строительства – Квартиру принадлежат Застройщику.  

Согласно пункту 1 статьи 1 ГК РФ, одним из основных начал гражданского законодательства является признание равенства участников регулируемых им отношений и обеспечение восстановления нарушенных прав.  

Условие соглашения о возмещении Застройщику понесенных Застройщиком расходов, связанных с исполнением Застройщиком обязательств по Договору № 565 очевидно предусматривает неравные условия для сторон, что указывает на очевидный дисбаланс (кабальность) договорных отношений в части ответственности сторон, а именно: нарушен такой основополагающий принцип российского права, как принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности, которая по общему правилу не может быть направлена на обогащение кредитора в обязательстве, а призвана компенсировать ему возможные убытки и восстановить нарушенные права.  

Кроме того, предъявленный размер убытков 1 241 836 руб. 65 коп. кредитором надлежащим образом не подтвержден, в связи с чем, согласие Должника с данной суммой не освобождает кредитора от обязанности его подтвердить и обосновать, как следствие, является необоснованной и сумма начисленных процентов в размере 100 534 руб. 48 коп.  

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.  

Таким образом, определение Арбитражного суда Вологодской области от 14.03.2025 по делу № А13-8317/2024 подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела с принятием нового судебного акта по существу.  

В соответствии с частью первой статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.  

Руководствуясь статьями 110, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд  

п о с т а н о в и л :

определение Арбитражного суда Вологодской области от 14 марта 2025 года по делу № А13-8317/2024 отменить. 

Признать обоснованным и включить требование общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Север Столицы» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по договору участия в долевом строительстве от 11.01.2022 № РЕЖ-2/3-22-343-2/АН в размере 1 418 052 руб. 77 коп. – неустойка в третью очередь реестра  

требований кредиторов ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; место рождения – г. Рыбинск Ярославской обл.; адрес регистрации: 

<

...>;  

ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>). 

При этом требование по взысканию финансовых санкций учитывается отдельно в реестре требований кредиторов и подлежит удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов должника.  

Взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Север Столицы» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 47 913 руб. При этом указанное требование учитывается отдельно в реестре требований кредиторов и подлежит удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов, включенных в третью очередь реестра требований  

кредиторов должника, в порядке, установленном пунктом 3 статьи 137 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».  

В остальной части требований отказать. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 (адрес: 162605, Вологодская обл., г. Череповец) 10 000 руб. – расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение месяца со дня принятия. 

Председательствующий К.А. Кузнецов 

Судьи Т.Г. Корюкаева 

Н.Г. Маркова