АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chel.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Челябинск

17 июля 2024 года                                                                                           Дело № А76-122942024

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Шаламова О.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Сморчковой А.И., секретарём судебного заседания Александриной К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ИНН 

<

***>) о признании недействительным решения,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Челябинска (ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителей от заявителя – ФИО2 (доверенность от 01.04.2024), ФИО3 (доверенность от 01.04.2024),

от заинтересованного лица – ФИО4 (доверенность №31 от 22.02.2024),

от Администрации города Челябинска  - ФИО4 (доверенность №12-05-05/58 от 01.03.2024),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет), о признании недействительным решения об отказе во внесении изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, оформленного письмом  № 14455 от 26.03.2024.

Определением суда от 17.07.2024 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Администрации города Челябинска (далее - Администрация).

В отзыве на заявление и дополнениях к нему Комитетом высказаны возражения против удовлетворения заявленных требований (л.д.46-47,64-65).

Письменные пояснения заявителя содержат доводы о правомерности заявленных требований (л.д.59, 72-75).

В судебном заседании представители заявителя требования поддержали, представитель Комитета и Администрации  высказал возражения против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен  договор аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 016206-Д-2022 от 18.01.2023 (далее – договор аренды от 18.01.2023, л.д. 9-16), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование для эксплуатации двух зданий на условиях настоящего договора аренды следующее недвижимое имущество:  земельный участок, площадью 15 773 кв. м, кадастровый номер 74:36:0207001:23, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Тракторозаводский район, по Бродокалмакскому тракту, южнее поста ГИБДД, из земель населенных пунктов (природно-рекреационная территориальная зона), вид разрешенного использования: для размещения кафе.

В силу п. 1.2 договора земельный участок предоставляется на условиях:

- его целевого использования в соответствии с принадлежностью земельного участка категории, указанной в п. 1.1 договора, и Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ»,

- соблюдения требований, предусмотренных в п. 3.1 договора.

На основании п. 1.3 договора договор заключен на основании статьи 39.20 ЗК РФ, решения Челябинской городской Думы от 09.10.2012 №37/13 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования  «Челябинский городской округ» и о признании утратившим силу отдельных решений Челябинской   городской   Думы»,   выписок   из   ЕГРН  от 01.08.2022 № КУВИ-001/2022-129595280 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0207001:23, от 04.08.2022 № КУВИ-001/2022-132515478 на здание с кадастровым номером 74:36:0207001:28 от 04.08.2022 № КУВИ-001/2022-132510790 на здание с кадастровым номером 74:36:0207001:338, заявлении ИП ФИО1 от 21.07.2022 вх. № 6297/1014 .

По условиям п. 1.4 договора стороны в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) пришли к соглашению, что условия настоящего договора аренды применяются к отношениям, возникшим с 01.12.2022.

В соответствии с п. 1.5 договора аренды срок действия договора аренды составляет пять лет с даты акта приема-передачи земельного участка к договору аренды.

В п. 3.1 договора сторонами предусмотрены условия предоставления земельного участка - эксплуатировать в соответствии с Генеральным планом города Челябинска и Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», разрешенным видом использования и целевым назначением земельного участка; арендатор не имеет права самовольной застройки на арендуемой территории.

В силу п. 4.2.1 договора арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разделами I, II и III настоящего договора и в соответствии с условиями, указанными в п. 3.1 настоящего договора.

Согласно п. 6.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается в случае несоблюдения сторонами требований, определенных в разделах I, II, III, IV, V настоящего договора, по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:36:0207001:28 (кафе: 1 этап – здание «Бистро»), 74:36:0207001:338 (кафе: 2 этап – здание шашлычной), принадлежащие на праве собственности ФИО1, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 17-23).

 Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ", утвержденным решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13 (действовавшим на момент заключения договора аренды от 18.01.2023, земельный участок расположен в границах территориальной зоны 02 30 01 А.1.1 (природно-рекреационные территориальные зоны (зоны защитных зеленых насаждений),  к основным видам разрешенного использования спорного земельного участка относятся в числе иных - питомники (1.17), условно разрешенным видом использования является в том числе общественное питание (4.6).

Указанные сведения предоставлены заявителю Управлением по архитектурно-градостроительному  проектированию г. Челябинска письмом от 17.03.2023 (л.д.24-27).

Письмом от 19.12.2023 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о предоставлении разрешения на изменение разрешенного вида  использования земельного участка на основной вид разрешенного использования: (1.17) питомники,  со ссылкой на то что нежилые здания планируется использовать для размещения питомника растений с вставочным залом (л.д.31).

 Письмом от 22.01.2024 № 2357  Комитет со ссылкой на п. п. 3.1, 4.2 договора сообщил  об отсутствии оснований для изменения разрешенного вида использования земельного участка с «размещения кафе» на питомники», отметив, что поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение недопустимо арендатором в одностороннем порядке и приведет к существенному нарушению условий договора аренды (л.д.32-33).

Письмом от 21.02.2024 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о внесении изменений в пункт 1.1.1 договора аренды от 18.01.2023, путем согласования в качестве  вида разрешенного использования «питомник» (л.д.36). 

В ответ на указанное обращение, письмом от 26.03.2024 №14455 (л.д.37) Комитет сообщил о неизменности своей позиции об отсутствии оснований для изменения разрешенного вида использования земельного участка, которая изложена в письме от  22.01.2024.

 Полагая, что решение Комитета об отказе во внесении изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, изложенное в письме от 26.03.2024 №14455 является незаконным и нарушает права предпринимателя, последний обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к следующим выводам.

 В силу положений статей 198, 200 и 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту; нарушение действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 АПК РФ).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Из материалов дела следует, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен  договор аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 016206-Д-2022 от 18.01.2023 (л.д. 9-16), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование для эксплуатации двух зданий на условиях настоящего договора аренды следующее недвижимое имущество:  земельный участок, площадью 15 773 кв. м, кадастровый номер 74:36:0207001:23, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Тракторозаводский район, по Бродокалмакскому тракту, южнее поста ГИБДД, из земель населенных пунктов (природно-рекреационная территориальная зона), вид разрешенного использования: для размещения кафе. 

 Спор между сторонами возник относительно наличия у Комитета обязанности по внесению изменений в пункт 1.1 договора  в части  изменения вида разрешенного использования   земельного участка с "для размещения кафе " на "питомник" по заявлению арендатора земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, арендатор земельного участка не имеет права на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Аналогичная правовая позиция была сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932, в котором Верховный Суд Российской Федерации указал, что в отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в определенной зоне, само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный, изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ

При этом объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют новому градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ и часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае предметом договора аренды от 18.01.2023 (л.д. 9-16), является земельный участок площадью 15 773 кв.м., кадастровый номер кадастровый номер 74:36:0207001:23, с видом разрешенного использования "для размещения кафе".

Указанный вид разрешенного использования земельного участка согласуется с функциональным назначением объектов недвижимости, расположенных на нем и принадлежащих заявителю (кафе: 1 этап – здание «Бистро», 2 этап – здание шашлычной) (л.д.17, 21).

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды от 18.01.2023, предприниматель, как арендатор, выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Доказательства того, что на момент подачи ИП ФИО1  заявления  от 21.02.2024 на внесение изменений в пункт 1.1 договора аренды от 18.01.2023  предприниматель не мог использовать арендуемый земельный участок в соответствии с условиями договора, с видом разрешенного использования, согласованным сторонами в договоре,  заявителем представлены не были.

Заявителем в нарушение положений статьи 65 АПК РФ также не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных статьями 450, 451 ГК РФ, которые бы могли служить основанием для изменения условий договора аренды от 18.01.2023  в судебном порядке.

Поскольку в рассматриваемом случае предприниматель вступил в договор аренды земельного участка для целей размещения кафе, а Комитет как арендодатель не выразил волю (согласие) на внесение изменений в существенные условия договора аренды, позиция Комитета об отсутствии оснований для изменения разрешенного вида использования земельного участка, которая последовательно изложена в письме от  22.01.2024, а также в обжалуемом заявителем письме от 26.03.2024 №14455 (л.д.37)  соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов предпринимателя, который вправе использовать участок по установленному в договоре назначению с учетом положений статьи 85 ЗК РФ.

Изложенные в заявлении доводы подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Оснований для назначения по настоящему спору судебной экспертизы с постановкой вопросов о том, какой из видов разрешенного использования спорного земельного участка  (общественное питание или питомниководство) является более рациональным и эффективной, суд не усматривает, поскольку, исходя из предмета настоящего спора, указанные обстоятельства не входят в круг подлежащих исследованию обстоятельств.

Учитывая изложенное, принимая во внимание нецелесообразность назначения экспертизы, а также непредставление кандидатур экспертов, доказательств несения денежных средств на депозит суда,  суд  протокольным определением  от 17.07.2024 отказал заявителю в удовлетворении соответствующего ходатайства.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя. Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из условий является основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Поскольку по настоящему делу совокупность обстоятельств не установлена, арбитражный суд приходит к выводу  об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями  167-171, 176, 201  АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований  отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

 

Судья                                                                                                               О.В. Шаламова