Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

10.07.2019                                              Дело № А40-312844/18-11-2720

Резолютивная часть решения объявлена 03.07.2019

Полный текст решения изготовлен 10.07.2019

Арбитражный суд в составе:                                                         

Судьи: Дружининой В.Г. (единолично) 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев дело по исковому заявлению 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОРИОН» (115162, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ШУХОВА, ДОМ 14, ЭТ 6/ПОМ XI/КОМ 6,  ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата рег.: 02.05.2017)

к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «СТРИМ РИЭЛТИ» (115162, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата рег.: 29.08.2007)

3-е лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «Управляющая компания «Современные бизнес технологии» (115162, 

<

...>)

3-е лицо с самостоятельными требованиями: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕПЛОЭНЕРГОСИЛА» (115516 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ПРОМЫШЛЕННАЯ ДОМ 11СТРОЕНИЕ 3 Э 3 ПОМ I К 2 ОФ 12, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 24.07.2018, ИНН: 

<

***>)

о признании недействительными решения по всем вопросам повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2 по доверенности б/н от 24.11.2018 г., паспорт

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 04.01.2018 г., паспорт, ФИО4 по доверенности от 09.01.2019г., паспорт 

от третьего лица: не явилось, извещено

от ООО «ТЕПЛОЭНЕРГОСИЛА»: ФИО5 по доверенности от 05.03.2019г., паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Орион» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу «Стрим Риэлти» о признании недействительными решений по всем вопросам повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, проведенного 06.07.2018 г., оформленного протоколом от 06.07.2018 № 1.

Третье лицо Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современные бизнес технологии» в судебное заседание не явилось, о дате, месте и времени извещено надлежащим образом.

Определением от 29.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Теплоэнергосила».

В обоснование заявленных требований истец указывает, что с 24.05.2018 он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001007:4698, площадью 315, 4 кв. м., которое расположено в нежилом здании по адресу: 115162, 

<

...>. Вторым и основным собственником помещений в здании является ЗАО «Стрим Риэлти».

06.07.2018 года состоялось общее собрание собственников помещений в нежилом здании, на котором были приняты решения, оформленные протоколом от 06.07.2018 г.:

1) утвердить кандидатуру Управляющей компании, осуществляющей эксплуатацию здания по адресу: 

<

...> – Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современные бизнес технологии» (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, Москва, ул. Шухова, д. 14, стр. 5 пом. 1).

2) собственникам помещений в Здании по адресу: 

<

...> заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современные бизнес технологии» (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, Москва, ул. Шухова, д. 14, стр. 5 пом. 1) договор об оказании услуг по эксплуатации Здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

3) утвердить представленную на собрании редакцию договора об эксплуатации Здания по адресу: 

<

...> для подписания всеми собственниками помещений с Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современные бизнес технологии».

4)  распространить действия договора об эксплуатации Здания по адресу: 

<

...>, заключаемого с ООО «Управляющая компания «Современные бизнес технологии» (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, Москва, ул. Шухова, д. 14, стр. 5 пом. 1) на правоотношения сторон начиная с 01 апреля 2017 года.

ООО «Орион» участия в указанном собрании не принимало, решение было принято одним собственником помещений – ЗАО «Стрим Риэлти», составляющих 92 % от общей площади здания. Во исполнение решений ЗАО «Стрим Риэлти» и ООО «Управляющая компания «Современные бизнес технологи» заключен договор возмездного оказания услуг № 0607/18-ЭКСП от 06.07.2018 года.

ООО «Орион» считает решения общего собрания собственников от 06.07.2018  незаконными и подлежащими отмене, а установленный на основании решения собрания собственников размер платы за услуги управляющей компании необоснованным, превышающим среднерыночную стоимость таких услуг в г. Москве, что нарушает экономические права и законные интересы истца, поскольку возлагает на него обязанности платить по завышенной цене.

По мнению истца, распространение действия утвержденного собранием договора оказания услуг на правоотношения сторон с 01.04.2017 незаконно, поскольку до 23.05.2018  включительно истец не являлся собственником помещения в здании.

Истец также указывает, что в период с 24.05.2018  по 06.07.2018  он фактически не являлся стороной в правоотношениях с управляющей компанией, осуществляющей эксплуатацию помещений общего пользования в здании, поскольку не получал от нее каких-либо писем, актов, счетов на оплату, кроме того фактически управляющей компанией услуги по эксплуатации помещений общего пользования в здании не оказывались.

Ссылаясь на п. 29, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, применяемых по аналогии к отношениям собственников помещений в нежилом здании, истец указывает, что расходы на содержание общего имущества должны определяться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, а управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы, содержащее расчет размера платы. 

Указанное предложение управляющей компанией собственникам не направлялось, расчет размера платы (смета) не представлен, а установленная общим собранием собственников стоимость услуг экономически не обоснована и превышает среднерыночную, что подтверждается в том числе представленными истцом коммерческими предложениями сторонних организация, готовых оказывать аналогичные услуги по цене от 2 000 до 2 500 рублей за 1 кв. м. помещения в год.

По мнению истца, в состав оказываемых управляющей компанией услуг также незаконно включены коммунальные услуги, поскольку действующим законодательством установлены тарифы на коммунальные услуги, и стоимость коммунальных услуг не может устанавливаться произвольно.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, исковые требования поддержало, указав, что с 10.12.2018 ООО «Теплоэнергосила» является собственником нежилого помещения, ранее принадлежавшего истцу, и поскольку решение общего собрания собственников касается обязанностей всех собственников нежилых помещений в здании, указанное решение нарушает его права и законные интересы, так как возлагает на него обязанность платить за услуги по завышенной цене.

В поддержку доводов истца третье лицо, помимо доводов, изложенных в исковом заявлении, указывает, что утвержденный собранием собственников договор не содержит существенного условия о порядке определения цены услуг управляющей компании в нарушение п. 3 ст. 162 ГК РФ, в связи с чем, является незаключенным. Кроме того, объем потребляемых коммунальных услуг в различных периодах времени не одинаков, следовательно, стоимость услуг, включающих в себя коммунальные, не может быть одинакова и должна учитывать объем потребления. По мнению третьего лица, устанавливая высокую стоимость услуг по эксплуатации, ответчик действовал недобросовестно.

В судебном заседании истец и третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях по делу.

Возражая против удовлетворения исковых требований ЗАО «Стрим Риэлти» в порядке ст. ст. 41, 131 АПК РФ представило отзыв на исковое заявление и иные письменные пояснения.

В обоснование возражений ответчик указал, что услуги в установленном собранием собственников фактически оказывались и оказываются всем собственникам и арендаторам помещений в здании в одинаковом объеме и по одинаковой цене, их стоимость соответствует интересам собственников, арендаторов и управляющей компании, установление среднерыночной стоимости услуг не входит в предмет доказывания, поскольку ограничение прав сторон договора в согласовании его условий допускается исключительно в силу прямого указания закона, собрание собственников проведено с соблюдением требований действующего законодательства.

Кроме того, обязанность направлять всем собственникам предложение о порядке определения цены услуг с подробной сметой на управляющую компанию не возлагается, утвержденный собранием договор на оказание услуг по эксплуатации не является договором на управление многоквартирным домом в связи с чем цена услуг не является его существенным условием, поставка коммунальных услуг не входит в перечень оказываемых управляющей компанией услуг, согласованный в утвержденном собранием договоре.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим обстоятельствам.

Истец в период с 24.05.2018 по 09.12.2018 являлся собственником нежилого помещения общей площадью 315, 4 кв.м., кадастровый номер 77:05:0001007:4698, расположенного в здании по адресу: 

<

...> что составляет 7, 73 % от общей площади здания.

С 10.12.2018 право собственности на указанное помещение перешло к третьему лицу ООО «Теплоэнергосила».

Оставшаяся часть Здания - нежилое помещение общей площадью 3 767,8 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0001007:4336, что составляет 92, 27 % от общей площади здания, принадлежит на праве собственности ответчику.

06.07.2018 в очной форме состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в Здании, на котором были приняты оспариваемые решения.

На собрании собственников были приняты решения в частности об утверждении кандидатуры управляющей компании, осуществляющей эксплуатацию здания, заключении с ней всеми собственниками помещений в здании договоров на оказание услуг по эксплуатации в утвержденной собранием редакции, утверждении редакции договора и распространении его действия, на правоотношения сторон начиная с 01 апреля 2017 г.

Ответчиком и управляющей компанией утвержденный собранием договор подписан, истец и третье лицо, не принимавшие участия в собрании, от подписания договора уклонились, считают установленную собранием стоимость услуг по эксплуатации завышенной, экономически не обоснованной и превышающей среднерыночную.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункт 1) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, а также нормы жилищного законодательства. Доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4 Постановления).

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду (пункт 6 Постановления).

Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Пунктом 2 статьи 39 ЖК РФ определено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 29).

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 31).

Размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35).

Решением внеочередного общего собрания собственников, оформленным Протоколом от 06.07.2018 № 1, утвержден перечень и стоимость услуг истца по эксплуатации здания в размере 8 000 рублей в год за один квадратный метр площади помещения собственника. Перечень услуг, а также их стоимость установлены одинаковыми для всех собственников помещений в Здании.

Таким образом, размер расходов на содержание имущества общего пользования определен решением собственников нежилых помещений в установленном законом порядке.

Решения общего собрания собственников и положения утвержденного им договора распространяются на истца и третье лицо ООО «Теплоэнергосила» с момента государственной регистрации их права собственности на нежилое помещение в здании.

В ходе судебного заседания, состоявшегося 24.04.2019 истцом заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы с целью установления экономически обоснованной средней рыночной стоимости услуг в городе Москве, перечень которых представлен в приложении 1 к проекту договора оказания услуг, утвержденного протоколом от 06.07.2018 № 1 без учета и с учетом поставки коммунальных услуг в отношении нежилого здания по адресу: 115162, 

<

...> на дату утверждения указанного протокола.

Перечень и стоимость услуг управляющей компании утверждены общим собранием собственников помещений в здании в установленном законом порядке, ответчиком в материалы представлены доказательства фактического оказания управляющей компанией услуг всем собственникам и арендаторам в одинаковом объеме и по одинаковой цене.

В соответствии с п. 1, 3 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В связи с отсутствием оснований для понуждения сторон к заключению договора на условиях, отличных от ими согласованных, установление среднерыночной стоимости не входит в предмет доказывания по настоящему делу, в связи с чем отсутствуют предусмотренные ст. 82 АПК РФ основания для проведения судебной экспертизы.

Доводы истца о злоупотреблении правом со стороны ответчика опровергаются представленными доказательствами фактического заключения с управляющей компанией и длительного исполнения собственником и арендаторами договоров на оказания услуг идентичного объема по идентичной цене.

Представленные истцом коммерческие предложения об оказании услуг иными организациями по цене, отличной от цены услуг управляющей компании, утвержденной на общем собрании, не подтверждают наличие оснований для признания незаконными решений об утверждении иной кандидатуры управляющей компании и иной цены ее услуг, поскольку основания для понуждения сторон к изменению условий заключенного ими договора отсутствуют.

Кроме того, представленное истцом в материалы дела экспертное заключение №2042106-И от 21.06.2019 об определении рыночной стоимости оказания услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию нежилого здания по адресу:  

<

...>, не является относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку оценка проведена по состоянию на 21.06.2019, тогда как решение принято 06.07.2018. 

Суд также приходит к выводу о необоснованности доводов истца о не направлении ему предложения о порядке определения цены услуг управляющей компании, поскольку действующим законодательством установлена обязанность разместить предложение в местах общего пользования в здании, а не направлять предложения всем собственникам. Доказательств допущенных при проведении собрания нарушений истцом и третьим лицом в материалы дела не представлено, о проведении собрания истец был уведомлен заблаговременно и в установленном законом порядке.

Действующим законодательством также не установлена обязанность управляющей компании предоставлять подробную смету, отражающую порядок определения цены эксплуатационных услуг. В соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме расходы на содержание общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Суд отклоняет доводы истца о нарушении утвержденным общим собранием собственников положений п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которым одним из существенных условий договора управления многоквартирным домом является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, поскольку утвержденный на собрании договор является договором оказания услуг по эксплуатации, содержанию и техническому обслуживанию помещений общего пользования, а не договором управления многоквартирным домом, заключаемым с управляющей компанией, деятельность которой лицензируется.

Главой 39 ГК РФ не предусмотрено, что в договоре возмездного оказания услуг должны быть согласованы какие-либо еще условия, кроме предмета. 

Кроме того, в утвержденном собранием собственников договоре содержится порядок определения стоимости услуг управляющей компании исходя из площади помещения каждого собственника, что соответствует требованиям действующего законодательства.

Доводы истца о недопустимости распространения на него действия утвержденного общим собранием договора до момента возникновения у него права собственности на помещение в здание отклоняются судом, поскольку указанная позиция ответчиком не оспаривается, какие-либо притязания к истцу или третьему лицу за указанный период отсутствуют.

В материалы дела представлены доказательства оказания управляющей компанией услуг по эксплуатации до момента проведения общего собрания собственников и до момента возникновения права собственности ООО «Орион» на помещение в здании.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, ответчик и управляющая компания, являясь сторонами договора, были вправе распространить его действие на свои правоотношения, нарушения прав и интересов истца при этом отсутствуют, поскольку договор распространяются только на правоотношения сторон.

Оспариваемым решением общего собрания собственников действие договора также распространяется на стороны договора, к которым истец не относится.

Доводы истца и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, о нарушении ответчиком и управляющей компанией норм о тарифообразовании путем включения в состав оказываемых услуг коммунальных услуг опровергаются самим утвержденным общим собранием договором, подписанным ответчиком и управляющей компанией, оригинал которого был представлен ответчиком на обозрение суда.

Как следует из пункта 4.6 утвержденного на общем собрании собственников и заключенного управляющей компанией и ЗАО «СТРИМ РИЭЛТИ» Договора возмездного оказания услуг № 0607/18-ЭКСП от 06.07.2018 г., в случае сдачи помещения или его части в аренду или субаренду, Заказчик вправе возложить обязанность по оплате вознаграждения на соответствующего арендатора/субарендатора, уменьшив сумму самостоятельно выплачиваемого Исполнителю вознаграждения на сумму вознаграждения, полученного Исполнителем от арендатора/субарендатора.

В приложении № 4 к утвержденному договору стороны согласовали примерную форму договора для заключения арендатором с управляющей компанией. Перечень оказываемых управляющей компанией услуг, содержащийся в указанной форме, содержит обеспечение коммунальными услугами.

Вместе с тем, указанная форма не является договором, утвержденным собранием для подписания собственниками, и не нарушает права и интересы истца или третьего лица. 

Кроме того, обеспечение помещения коммунальными услугами, в частности, путем своевременного обслуживания коммуникаций, не является поставкой коммунальных услуг - деятельностью исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них, как это установлено Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Вместе с тем, суд принимает во внимание доводы ответчика о доказанности фактического оказания услуг управляющей компанией, заключении и исполнении договоров со всеми собственниками и арендаторами в том числе в иных зданиях бизнес центра, а также о презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений, в связи с чем делает вывод об отсутствии в действиях ответчика или управляющей компании признаков злоупотребления права.

В соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. 

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ и относятся на Истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.8, 9, 11, 12, 222, 234, 301, 302 Гражданского кодекса РФ и ст.ст.4, 9, 65, 70, 71, 75, 102, ПО, 123, 131, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОРИОН» отказать. 

В удовлетворении требований ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕПЛОЭНЕРГОСИЛА» отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:           В.Г. Дружинина