ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, 

<

...>, тел. 

<

***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-27831/2023

г. Самара

05 сентября 2025 года

11АП-7760/2025

 11АП-8225/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 сентября 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Митиной Е.А.,  

судей Дегтярева Д.А., Коршиковой Е.В.,  

 при ведении протокола секретарем судебного заседания Щербининой В.Ю.,    

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента градостроительства городского округа Самара, Администрации городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 июня 2025 года по делу № А55-27831/2023 (судья Соловьева И.Е.) по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации городского округа Самара,

о признании права собственности на объект недвижимости

третьи лица: 

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области;

2. Департамент градостроительства городского округа Самара;

3. Глава городского округа Самара;

4. Министерство имущественных отношений Самарской области;

5. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области;

 с участием в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2, по доверенности от 30.08.2023 г., 

 от ответчика Администрации городского округа Самара, третьего лица - Главы городского округа Самара – ФИО3, по доверенности от 09.01.2025 г., 

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился  в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Самара (далее - ответчик), в котором просил:

1. Сохранить нежилое здание, кадастровый номер 63:01:0813003:708, расположенное по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский район, пл. Революции, д. б/н в перепланированном и реконструированном состоянии согласно техническому паспорту, выполненному ООО «БТИ Самара» от 14.04.2023, со следующими параметрами: общая площадь здания -154,8 кв. м, основная площадь здания - 26,5 кв. м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1, указав, что решение суда является основанием для осуществления кадастрового учета изменений вышеуказанного объекта недвижимости.

2. Установить юридический факт, что ФИО1 открыто и добросовестно владеет недвижимым имуществом - нежилым зданием, кадастровый номер 63:01:0813003:708, общая площадь здания -154,8 кв. м, основная площадь здания - 26,5 кв. м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский район, пл. Революции, д. б/н.

3. Признать право собственности на нежилое здание, кадастровый номер 63:01:0813003:708, общая площадь здания -154,8 кв. м, основная площадь здания - 26,5 кв. м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский район, пл. Революции, д. б/н, в порядке приобретательной давности за ФИО1.

4. Указать, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в силу приобретательной давности на объект недвижимого имущества- нежилое здание, кадастровый номер 63:01:0813003:708, общая площадь здания -154,8 кв. м, основная площадь здания - 26,5 кв. м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский район, пл. Революции, д. б/н, за ФИО1.

Определением от 13.10.2023 судом приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истец  просил:

1. Сохранить нежилое здание, кадастровый номер 63:01:0813003:708, расположенное по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский район, пл. Революции, д. б/н в перепланированном и реконструированном состоянии согласно техническому паспорту, выполненному ООО «БТИ Самара» от 14.04.2023, со следующими параметрами общая площадь здания -154,8 кв. м, основная площадь здания - 26,5 кв. м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1, указав, что решение суда является основанием для осуществления кадастрового учета изменений вышеуказанного объекта недвижимости.

2. Признать право собственности на нежилое здание, кадастровый номер 63:01:0813003:708, общая площадь здания -154,8 кв. м, основная площадь здания - 26,5 кв. м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский районн, пл. Революции, д. б/н, в порядке приобретательной давности за ФИО1.

3. Указать, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в силу приобретательной давности на объект недвижимого имущества- нежилое здание, общая площадь здания -154,8 кв. м, основная площадь здания - 26,5 кв. м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский район, пл. Революции, д. б/н за ФИО1.

Судом к участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц были привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; Департамент градостроительства городского округа Самара; Глава городского округа Самара; Министерство имущественных отношений Самарской области; Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 июня 2025 года иск удовлетворен; признано право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое здание, кадастровый номер 63:01:0813003:708, общая площадь здания - 154,8 кв.м, основная площадь здания - 26,5 кв. м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский районн, пл. Революции, д. б/н.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент градостроительства городского округа Самара, Администрация городского округа Самара обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Администрация городского округа Самара ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, обращая внимание на прекращение судом права муниципального образования на часть спорного здания в отсутствие установленных на то законных оснований. Кроме того, по мнению заявителя, дело рассмотрено судом без привлечения к участию Департамента управления имуществом городского округа Самара, чьи права и законные интересы затрагиваются настоящим спором как органа, уполномоченного на распоряжение муниципальным имуществом г.о. Самара.

В апелляционной жалобе Департамент градостроительства городского округа Самара выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости, указывая на непредставление истцом доказательств наследования спорного имущества, оформления вещных прав на земельный участок под зданием. Апеллянт обращает внимание на принятие истцом формальных мер по легализации самовольной постройки, непредставление истцом доказательств проведения экспертизы проектной документации для реконструкции объекта, предусматривающего массовое пребывание в нем людей. Заявитель полагает также, что в качестве ответчика по делу должно выступать Министерство строительства Самарской области, как уполномоченный орган по выдаче разрешения на строительство объектов на территории г.о. Самара, проектная документация по которым подлежала экспертизе. 

Более подробно доводы заявителей приведены в апелляционных жалобах.

Истцом представлены письменные возражения на апелляционные жалобы ответчика и третьего лица. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2025 произведена замена судей Копункина В.А., Ястремского Л.Л. в составе суда, рассматривающего данное дело, на судей Дегтярева Д.А., Коршикову Е.В.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 26.08.2025 по 28.08.2025. 

В судебном заседании представитель ответчика Администрации г.о. Самара, третьего лица - Главы г.о. Самара – ФИО3, по доверенности от 09.01.2025, поддержала доводы апелляционных жалоб, просила решение суда отменить, апелляционные жалобы удовлетворить. 

Представитель истца – ФИО2, по доверенности от 30.08.2023, в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционных жалобах, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы- без удовлетворения. 

 Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено судом в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о месте и времени проведения судебного заседания. 

Изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей участвующих лиц, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, согласно сведения ЕГРН на основании договора дарения недвижимого имущества от 13.03.2019 ИП ФИО1 на праве собственности, принадлежит нежилое помещение, площадью 91,8 кв.м, кадастровый номер 63:01:0813002:740, состоящее из комнат №№ 1-7 помещения подвала, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский районон, площадь Революции, д. б/н (номер и дата государственной регистрации права №63:01:0813002:740-63/001/2019-2 от 20.03.2019).

Согласно выписке из ЕГРН, принадлежащее истцу помещение является частью нежилого здания общественного туалета, площадью 154,8 кв.м, кадастровый номер 63:01:0813003:708, количество этажей 2, в том числе подземных- 1, год постройки – 1960 г., адрес объекта: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский р-он, пл. Революции, д. б/н. Сведения о зарегистрированных правах на объект отсутствуют (т.1, л.д. 26).

В соответствии с выпиской из реестра от 06.07.2023 №15-07-06/28907, выданной Департаментом управления имуществом городского округа Самара, объект недвижимости - нежилые помещения, расположенные в нежилом здании, общей площадью 154,8 кв.м, кадастровый номер 63:01:0813003:708, по адресу: г. Самара, Самарский район, пл. Революции, д. б/н, литера внутренняя У, являются муниципальной собственностью городского округа Самара. Сведения о нем учтены в реестре муниципального имущества городского округа Самара на основании решения Малого Совета Самарского горсовета народных депутатов №222 от 17.09.1992, реестровый номер 010377.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г. Самары №132007А от 18.06.2002, подвал, комнаты № 1,2,3,4,5,6,7 общей площадью 91,8 кв.м, были переданы в аренду предпринимателю без образования юридического лица, ФИО4 (матери истца).

В соответствии с договором купли - продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара №34-пр от 30.10.2009, ФИО4 приобрела в собственность вышеуказанные арендуемые нежилые помещения, площадью 91,8 кв.м, подвал, комнаты №№1-7.

Впоследствии, по договору дарения от 13.03.2019 право собственности на вышеуказанные помещения подвала перешло к истцу.

Обосновывая исковые требования, истец ссылался на то, что здание, общей площадью 154,8 кв.м, кадастровый номер 63:01:0813003:708, по адресу: г. Самара, Самарский район, пл. Революции, д. б/н, литера внутренняя У находилось во владении, эксплуатировалось и использовалось его правопредшественником- ФИО4 с 2002г., истец продолжает открыто и добросовестно владеть и пользоваться им по прямому назначению как общественная уборная (подземный туалет). Имущество из владения истца и его правопредшественника никогда не выбывало, полномочия собственника осуществлялись в отношении всего здания, площадью 154,8 кв.м.

Истец полагал, что к нему в порядке универсального правопреемства перешло право владении зданием от предыдущего собственника, в том числе, все права и обязанности по содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Истец указал, что несет бремя содержания данного объекта, здание подключено к центральным сетям электроснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, обеспечено тепловой энергии в горячей воде и теплоснабжением; истцом заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, составлены акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по сетям, осуществляется круглосуточная охрана здания, о чем заключен договор на оказание охранных услуг и экстренный выезд группы быстрого реагирования.

В течение срока владения и использования здания претензий других лиц к истцу, равно как и к его правопредшественнику не предъявлялось, правопритязаний на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не имелось.

Согласно доводам истца, в 2018 году, во исполнении предписания главы Администрации Самарского внутригородского района городского округа Самары от 22.01.2018 №16/189, им за свой счет была произведена реконструкция 1-го этажа здания и внешнего вида фасада в соответствии с предложенным Администрацией Самарского района г. Самары эскизом внешнего оформления, в результате чего произошло изменение конфигурации и площадей помещений 1 - го этажа здания.

Произведенная реконструкция соответствует градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, что подтверждается представленными истцом заключениями.

04.05.2023 истец обратился в Департамент градостроительства городского округа Самара с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на что получил ответ от 10.05.2023 № Д0501-01/4054-0-1 об отказе в выдаче разрешения в виду непредставления необходимого перечня документов.

Изложенные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) признание права является одним из способов защиты права. 

Истец просил о признании за ним права собственности на спорный объект в порядке приобретальной давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

 Согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 15 постановления Пленумов N10/22, при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца;

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

В данном случае истец на основании договора дарения от 13.03.2019 является собственником помещений, площадью 91,8 кв.м, кадастровый номер 63:01:0813002:740, в составе нежилого здания, площадью 154,8 кв.м, кадастровый номер 63:01:0813003:708.

Таким образом, нормы о приобретательной давности к рассматриваемым правоотношениям неприменимы.

В соответствии с п. 25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле.

На основании изложенного, арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных сторонами требований, а рассматривает иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств дела), определяя круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию и проверке, с учетом доводов и возражений сторон.

Из материалов дела следует, что в соответствии с техническим паспортом здания общественного туалета (подземный туалет) по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, площадь Революции, д. б/н по состоянию на 1998г., здание имеет год постройки - 1960, состоит из основного строения лит. У и лестницы, общей площадью 152,8 кв.м (т.2, л.д. 1-4). Лит. У включает в себя помещения №№1-7 и лестничные марши.

Судом первой инстанции установлено, что согласно техническому паспорту, выполненному ООО «БТИ Самара» от 14.04.2023, в нежилом помещении с кадастровым номером 63:01:0813002:740, расположенным по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, площадь Революции, д. б/н, подвал комнаты №№1-7, проведена реконструкция, надстроен один этаж. В результате реконструкции нежилое здание имеет следующие технические характеристики: общая площадь здания - 154,8 кв.м, основная площадь здания - 26,5 кв.м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1.

Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (подп.14 п. 1 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ).

Положениями Градостроительного кодекса РФ закреплено, что получению разрешения на строительство предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (часть 2 статьи 48 ГрК РФ); разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (часть 2 статьи 51 ГР К РФ).

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее- постановление № 44) постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. 

В данном случае разрешение на реконструкцию объекта не представлено.

В пункте 2 постановления N 44 приведены признаки, в соответствии с которыми постройка признается самовольной:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как указано в п. 10 постановления N 44, последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствии с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, определением суда от 24.11.2023 по делу была назначена судебная экспертиза для разрешения экспертом вопросов:

"1. Соответствует ли нежилое здание - нежилое здание, кадастровый номер 63:01:0813003:708, общая площадь здания - 154,8 кв.м, основная площадь здания - 26,5 кв. м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1, расположенное по адресу Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский р-он, пл. Революции, д. б/н, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм и правил, а также другим требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости? 

2. Создает ли нежилое здание - нежилое здание, кадастровый номер 63:01:0813003:708, общая площадь здания - 154,8 кв.м, основная площадь здания - 26,5 4 А55-27831/2023 кв. м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1, расположенное по адресу Российская Федерация, Самарская область, г Самара, Самарский р-он, пл. Революции, д б/н, угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и интересы третьих лиц?".

В соответствии с определением суда от 08.12.2023 проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ «Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации» ФИО5

 В соответствии с представленным суду заключением эксперта № 308/4-3-24 от 08.08.2024 нежилое здание, кадастровый номер 63:01:0813003: 708, общая площадь здания- 154,8 кв.м, основная площадь здания 26,5кв.м, число этажей надземной части-1, число этажей подземной части- 1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский район, пл. Революции, д. б/н, соответствует положениям и требованиям:

- Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» в части обеспечения надежности и безопасности.

Здание находится в удовлетворительном техническом состоянии. Обеспечиваются нормальные условия эксплуатации.

В доступных для визуального осмотра местах отсутствуют видимые повреждения и трещины, свидетельствующие о снижении несущей способности.

Произведенная до 2009 года реконструкция здания в виде надстройки надземной части помещения, устройства стен и перекрытия лестниц ведущих в подземный этаж не затрагивает конструктивные характеристики надежности и безопасности здания и, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

-Градостроительным требованиям, регламентируемых территориальным зонированием города Самары и санитарно- эпидемиологическими требованиями, а именно: п.35, п.44 СаНПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».

Расположение отдельно стоящего здания общественного туалета в территориальной зоне Р-2 (зона парков культуры и отдыха) не противоречит санитарно- эпидемиологическим требованиям.

- Инженерное обеспечение исследуемого здания соответствует пп.2.2, 8.4.2, 8.4.4 СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг».

- Объемно- планировочное решение здания, функциональное назначение помещений, отделка помещений соответствует пп.2.7, 8.4.5, 8.4.6, 8.4.7, 8.4.9 СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг».

Помещения туалетов разделены на два отделения: женское и мужское. Каждое из которых, оборудовано раковинами, индивидуальными кабинками с закрывающимися дверями. В каждой из кабинок имеются урны, держатели для туалетной бумаги, сиденья на унитазы. Все санитарно- техническое оборудование находится в исправном состоянии, подключено к существующим инженерным сетям. На дату проведения дополнительного осмотра неисправности санитарно- технического оборудования, отделки (следы протечек, повреждения керамических плиток, покрытия лестничных клеток и др.) были отремонтированы. Не выполнена генеральная уборка после выполнения строительно- монтажных работ, которую следует выполнить до открытия туалета для посетителей. Отделка поверхностей стен, полов помещений общественного туалета позволяет проводить влажную уборку с применением моющих и дезинфицирующих средств.

- Здание соответствует противопожарным требованиям: пп.4.1.2, 4.1.4, 4.2.2, 4.2.11, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.22, 4.3.5, 4.4.1, 4.4.3.СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

Требованиями СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности» и Постановлением Правительства РФ от 1 сентября 2021 г. N 1464 «Об утверждении требований к оснащению объектов защиты автоматическими установками пожаротушения, системой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре», здания и сооружения с мокрыми процессами (душевые, плавательные бассейны, санузлы, охлаждаемые камеры, мойки и т.п.) не оснащаются автоматическими установками пожаротушения и (или) системой пожарной сигнализации.

Исследуемое здание не соответствует положениям и требованиям по обеспечению беспрепятственного доступа объекта для маломобильных групп населения (МГН) в соответствие с Законом Самарской области от 10.02.2009 N 7-ГД «Об обеспечении беспрепятственного доступа маломобильных граждан к объектам социальной, транспортной и инженерной инфраструктур, информации и связи в Самарской области», СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения СНиП 35-01-2001».

Однако в связи с давностью возведения общественного туалета (1960 год), конструктивными характеристиками и объемно- планировочным решением объекта, его неприспособленностью для отдельных групп МГН, ограниченным количеством предоставляемых услуг населению (по пять мест в женском и мужском отделениях туалета), окружающей стесненной застройки района, применение подхода при реконструкции «разумного приспособления» нецелесообразно, так как реконструкция ляжет несоразмерным или неоправданным бременем на владение исследуемого объекта.

Как вариант предоставления услуг данной категории является наземный туалетный модуль с помещением для МНГ (блок-контейнер с усиленным металлическим каркасом из специальных усиленных гнутых профилей), который может быть размещен администрацией города на площади Революции в согласованном ими месте.

Следуя формулировке второго вопроса, поставленного судом, «Создает ли нежилое здание.... угрозу жизни и здоровья граждан...?», в границах специальных строительно-технических знаний на дату проведения натурных исследований нежилое здание с кадастровым номером 63:01:0813003:708 общей площадью 154,8 кв.м, основной площадью 26,5кв.м, числом этажей надземной части-1, числом этажей подземной части- 1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский район, пл. Революции, д б/н, в существующих условиях на дату проведения экспертного осмотра не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение эксперта оценено судом первой инстанции по правилам ст. ст. 71, 86 АПК РФ и признано относимым и допустимым доказательством.

Разрешая исковые требования, судом первой инстанции исходил из того, что при постановке объекта на технический учёт (технический паспорт по материалам инвентаризации от 05.03.1998г.), в соответствии с нормативами требованиями к составлению технической документации по инвентаризации объектов недвижимого имущества, действующих в тот период времени, в общую площадь объекта вошли лестничные маршы с элементами входной группы и ограждающим парапетом, расположенным над поверхностью земли, которые были учтены при постановке на кадастровый учёт Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии 02.07.2011 как надземный этаж (сведения из ЕГРН на нежилое здание с кадастровым номером 63:01:0813003:708, площадь 154,8 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей 2, в том числе подземных 1), хотя по факту до произведённой реконструкции, данные конструктивные элементы обеспечивающие доступ к подземным помещениям истца этажом не являлись, в виду отсутствия элементов перекрытия, а также в виду отсутствия национальных стандартов ГОСТ РФ (Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 58033-2017 "Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины" утверждён впервые и введён в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 19 декабря 2017 г. N 2031-ст).

В соответствии с пунктом 3.2.1.2. ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 Здания и сооружения. Общие термины, пунктом 3.2.1.2 ГОСТ Р 58033-2017 Здания и сооружения - этаж это пространство между двумя перекрытиями подряд или между перекрытием и крышей. В соответствии с пунктом 4.1.2 ГОСТ Р 58033-2017 Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины - этаж это часть дома между верхом перекрытия и верхом расположенного над ним перекрытия.

Конструктивные элементы обеспечивающие доступ к подземным помещениям здания (входные лестницы с элементами входной группы и ограждающим парапетом, расположенные над поверхностью земли), как указал суд, по факту являлись местами общего пользования здания, и в силу пробела в законодательстве по учёту мест общего пользования на момент приватизации и передачи в собственность предыдущим собственникам спорного объекта недвижимости не были включены в договор купли - продажи помещений от 30.10.2009, площадью 91,8 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0813002:740.

Руководствуясь положениями п. 2 ст.141.4 и п.1 ст.287.5 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в п.п.1,2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку все помещения в здании принадлежат истцу, то он вправе избрать правовой режим здания как единого объекта, прекратить право собственности на отдельные помещения и зарегистрировать право собственности на все здание.

Констатировав по результатам проведенной по делу судебной экспертизы соответствие реконструированного объекта требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, в отсутствие доказательств угрозы жизни и здоровью граждан вследствие произведенной самовольной реконструкции объекта, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования о признании за истцом права собственности на нежилое здание, кадастровый номер 63:01:0813003:708, общая площадь здания - 154,8 кв.м, основная площадь здания - 26,5 кв. м, число этажей надземной части - 1, число этажей подземной части -1, расположенное по адресу Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Самарский р-он, пл. Революции, д. б/н.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу п.1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В пункте 1 постановления постановление № 44 указано, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В пункте 39 постановления N 44 разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, условием признания права собственности на самовольную постройку является наличие у лица, осуществившего такую постройку прав на земельный участок.

Однако таких доказательств истцом не представлено. 

Доводы истца о том, что к нему перешло право постоянного бессрочного пользования земельным участком в соответствии со ст. 87 Земельного Кодекса РСФСР от 01.07.1970 отклоняются, поскольку земельный участок на каком-либо праве истцу или его правопредшественнику не предоставлялся. 

Право собственности на помещения в здании приобретено истцом в 2019г., его правопредшественником - в 2009г. На тот момент уже действовал Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Установлено, что в собственности истца находится часть помещений здания, остальные помещения являются муниципальной собственностью и истцу не передавались.

Ссылку суда первой инстанции на п. 2 ст.141.4 и п.1 ст.287.5 ГК РФ судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку указанные положения закона не регулируют вопросы выкупа муниципального имущества.

Порядок выкупа арендатором в собственность арендуемого муниципального имущества регулируется положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусматривающего предоставление в собственность имущества, ранее используемого соискателем по договору аренды.

Указанный порядок выкупа имущества при заключении договора купли - продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара №34-пр от 30.10.2009, был соблюден- в предмет договора купли-продажи вошли помещения, находящиеся в аренде у ИП ФИО4 

Договор купли-продажи не оспорен, недействительным не признан.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрено безвозмездное получение в собственность муниципального имущества.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что при приватизации помещений подвала к покупателю перешли права на иные помещения неправомерен.

Кроме того, право на реконструированный объект может быть признано за лицом, осуществившим реконструкцию. 

В соответствии с выпиской из реестра, выданной Самарским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" от 12.05.2006 на дату обследования - 28.02.2006 нежилое помещение, 1960 г. постройки, по адресу: г. Самара, Самарский р-он, пл. Революции, д. б/н, состоит из двух этажей- 1 и подземного, имеет площадь - 154,8 кв.м. 

Таким образом, на момент выкупа муниципального имущества здание уже имело надземный этаж.

Согласно заключению судебной экспертизы, реконструкция объекта произведена в 1998-2009 г.г. (конкретный период не установлен).

Доказательств проведения реконструкции своими силами истцом в материалы дела не представлено. Ответчиком данные обстоятельства оспаривались. 

Ссылку истца на письмо главы Администрации Самарского внутригородского района городского округа Самары от 22.01.2018 №16/189 суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку оно не является разрешением на реконструкцию, а содержит указание на приведение объекта (общественный туалет) в надлежащий вид к Чемпионату мира по футболу. При этом, как установлено, к 2018 году, реконструкция объекта уже была проведена.

В статье 217 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Право муниципального образования возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 6), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 69), в связи с чем, для его подтверждения государственной регистрации не требуется.

Право муниципальной собственности на часть помещений в здании, площадью 63 кв.м (154,8 - 91,8) в установленном порядке не прекращено.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования не подлежали удовлетворению.

 Относительно доводов заявителей жалоб о рассмотрении дела без привлечения к участию в качестве ответчика Министерства строительства Самарской области, в качестве третьего лица - Департамента управления имуществом г.о. Самары, суд апелляционной инстанции указывает следующее.

В пункте 42 постановления № 44 разъяснено, что ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

В данном случае иск рассмотрен к Администрации г.о. Самара как органу местного самоуправления по месту нахождения спорной постройки.

В соответствии с частью 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут осуществлять права и обязанности, указанные в части 1 названной нормы права, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно подпункту "в" пункта 1 статьи 22 Устава городского округа Самара в структуру органов местного самоуправления городского округа Самара (помимо прочих органов) входит Администрация г.о. Самара - исполнительно-распорядительный орган городского округа Самара, возглавляемый Главой городского округа Самара.

В силу подпункта "г" пункта 1 статьи 22 Устава городского округа Самара, в структуру органов местного самоуправления городского округа Самара входит Департамент управления имуществом городского округа Самара.

На основании части 4 статьи 45 Устава городского округа Самара от имени городского округа Самара права собственника в отношении муниципального имущества осуществляют Глава городского округа Самара и Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Таким образом, Глава городского округа Самара, возглавляющий Администрацию г.о. Самара, привлеченный судом к участию в деле, уполномочен на представление интересов муниципального образования по вопросам защиты прав на муниципальное имущество.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой и арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязав отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Из материалов дела следует, что Департаменту управлению имуществом городского округа Самара было известно о рассмотрении настоящего спора, поскольку ему истцом направлялось исковое заявление (т.1, л.д. 14-17). С ходатайством о вступлении в дело Департамент управления имуществом городского округа Самара не обращался.

Не привлечение судом к участию в деле Департамента управления имуществом городского округа Самара не повлекло нарушение прав муниципального образования, представляемого в суде уполномоченным органом.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено наличие оснований для отказа в удовлетворении требований истцу, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца относятся расходы по уплате государственной пошлины по иску. 

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 июня 2025 года по делу №А55-27831/2023 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок, через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.А. Митина

Судьи Д.А. Дегтярев

 Е.В. Коршикова