ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

05.11.2020

Дело № А40-151209/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28.10.2020 

Полный текст постановления изготовлен  05.11.2020

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи  Голобородько В.Я.,

судей Горшковой М.П., Ядренцевой М.Д.

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 по дов. от 25.12.2019

рассмотрев 28.10.2020 в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 

на решение от 19.11.2019 Арбитражного суда г. Москвы

на постановление от 17.07.2020 Девятого арбитражного апелляционного суда

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация делового сотрудничества» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ассоциация делового сотрудничества» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр) с заявлением о признании незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 16.04.2016 No77/005/264/2019-1442 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.12.2018 к договору аренды земельного участка от 24.12.1999 М-02-014840.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2019 заявленное требование удовлетворено, на управление возложена обязанность осуществить с ограниченной ответственностью «Ассоциация делового государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что действия регистрирующего органа являются незаконными, поскольку дополнительное соглашение было заключено в отношении действующего договора аренды земли, новый правообладатель получил свой статус по результатам конкурсной процедуры, в связи с чем дополнительные требования регистрирующего органа о прохождении еще одной конкурсной процедуры для целей регистрации дополнительного соглашения, не было законным.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2020 решение Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2019 решение оставлено в силе.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, посчитал, что нового правоотношения по аренде в результате заключения данного соглашения не возникло.

Управление Росреестра по Москве обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции,принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы Управление Росреестра по Москве ссылалось на то, что регистрация дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не могла быть произведена в виду несоблюдения публичной процедуры передачи права владения и пользования земельным участком заявителю, вместе с тем, в нарушении положений ст. 39.20 ЗК РФ на спорном земельном участке отсутствовали объекты недвижимости, позволяющие зарегистрировать право заявителя в исключительном порядке.

В судебном заседании представитель третьего лица возражал против удовлетоврения кассационной жалобы. 

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судами, земельные участки с кадастровыми номерами 77:02:0007002:101 и 77:02:0007002:102 были предоставлены Московским земельным комитетом ОАО «Производственное объединение «ГУПИКС» (ОГРН 

<

***>) (далее -ОАО «ПО ГУПИКС») в аренду на 49 лет на основании договора долгосрочной аренды земельных участков № М-02-014840 от 24.12.1999. Указанный договор аренды был зарегистрирован Московским комитетом 27.01.2000.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2015 по делу № А40-127488/14 ОАО «ПО ГУПИКС» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

В рамках конкурсного производства права и обязанности арендатора по договору аренды № М-02-014840 от 24.12.1999 в отношении участка с кадастровым номером 77:02:0007002:102 были реализованы на открытых торгах в форме аукциона. 

Победителем торгов признано ООО «Ассоциация делового сотрудничества». Протокол результата торгов в отношении права аренды участка размещен в сети интернет по адресу: http://el-torg.com/node/86066, информация о лоте: http://el-torg.com/node/79522. В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве размещены объявления о проведении торгов No2138817 от 07.10.2017 и о результатах торгов No 2256924 от 23.11.2017.

На основании протокола о результате торгов 17 ноября 2017 года между ОАО «ПО ГУПИКС» в лице конкурсного управляющего и ООО «АДС» был заключен договор переуступки права аренды земельного участка No 15Т.

На момент его заключения договор аренды № М-02-014840 от 24.12.1999 сторонами не расторгнут, срок аренды не истек.

В дальнейшем стороны передали договор от 17.11.2017 № 15Т в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0007002:102 в Управление Росреестра для внесения записи в сведения ЕГРН. Заявление No77/002/235/2018-425.

05 июня 2018 года Управление Росреестра проинформировало заявителей о внесении изменений в регистрационную запись 77-77-14/006/2005-832 от 11.07.2005 о замене арендатора: вместо ОАО «ПО ГУПИКС», на - ООО «АДС».

Заявителю переданы права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0007002:101. Участок выступает предметом аренды по договору долгосрочной аренды земельных участков № М-02-014840 от 24.12.1999 и дополнительному соглашению.

Между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «АДС» было подписано дополнительное соглашение от 04.12.2018.

Как правомерно установлено судами, указанное соглашение фиксирует факт замены арендатора в договоре долгосрочной аренды земельных участков № М-02-014840 от 24.12.1999.

26 декабря 2018 года ООО «Ассоциация делового сотрудничества» обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.12.2018 к договору долгосрочной аренды земельных участков No М- 02-014840 от 24.12.1999 (далее - Дополнительное соглашение).

06 января 2019 года Управление проинформировало Заявителя о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения. Государственный регистратор указал, что на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0007002:102 отсутствуют здания и сооружения, принадлежащие ООО «АДС». Следовательно, принимая во внимание ст.ст.39.1,39.2,39.6,39.20 Земельного кодекса, предоставление заявителю этого участка без торгов противоречит закону.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Указанные обстоятельства были установлены судом первой инстанции в ходе рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Правоустанавливающие документы должны подтверждать наличие у заявителя бесспорного права на объект недвижимости, право на который заявлено к регистрации, в связи с чем, в них должны в достаточном объеме присутствовать сведения об объекте, субъекте-правообладателе и о праве.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с абз. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - акты, изданные органами государственной власти и органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Заявитель представил в материалы дела доказательства передачи прав и обязанностей по договору от 17.11.2017г. №15Т. Ранее Управление Росреестра уже изменило запись об арендаторе в сведениях ЕГРН.

Поддерживая выводы суда первой и апелляционной инстанции о том, что поскольку договор аренды № М-02-014840 от 24.12.1999 сторонами не расторгнут, срок аренды не истек, положения ст.ст.39.1, 39.2, 39.6, 39.20 Земельного кодекса в настоящем регистрационном деле применению не подлежат, а также о том, что заявителем не истребовалась регистрация права на спорный земельный участок по основанию его предоставления, а истребовалась регистрация договора, которым удостоверялся переход существующего права владения и пользования от арендатора иному лицу, считает необходимым отметить следующее.

Как следует из материалов дела, лицо, к которому перешло право требования по договору аренды (заявитель) был определен по результатам конкурсной процедуры – торгов, проведенных в рамках процедуры банкротства.

Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество. Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. 

Указанное позволяет достичь схожих в своих принципах целей при предоставлении прав через публичную процедуру в отношении государственного и муниципального имущества (получение наилучшего предложением путем конкурентной процедуры).

В указанной связи, требование регистрирующего органа о необходимости проведения еще одной публичной процедуры немотивированно и излишне, не способствует формированию эффективного хозяйственного оборота, а также вступает в противоречия с положениями Закона о банкротстве и норм права, обуславливающих основания для проведения публичных процедур.

Одновременно ссылка регистрирующего органа на положения ст. 39.20 ЗК РФ также представляется несостоятельной, в виду того, что компетенцией по принятию решения о предоставлении земельного участка на основании ст. 39.20 ЗК РФ, обладает компетентный орган исполнительной власти (в рассматриваемом случае Департамент городского имущества города Москвы), регистрирующий орган такими полномочиями не наделен.

При этом из материалов дела не следует, что в спорном случае принималось решение о предоставлении земельного участка: земельный участок уже был предоставлен ранее лицу, в отношении которого была открыта процедура банкротства, по результатам проведенных в рамках которой торгов было реализовано, принадлежавшее указанного лицу право аренду заявителю.

Таким образом, спорный земельный участок не был предоставлен вновь, договор аренды не был прекращен, однако на стороне арендатора состоялся переход права по результатам конкурсной публичной процедуры.

Оснований, препятствующих такому переходу права на стороне арендатора, регистрирующий орган не приводит.

Как правомерно отметил суд апелляционной инстанции, в силу статьи 615 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ арендатор публичного земельного участка в пределах срока аренды вправе передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с соблюдением правил, установленных названными нормами.

Заявитель, обращаясь к регистрирующему органу в качестве основания регистрации не ссылался на ст. 39.20 ЗК РФ, в связи с чем, отказывая заявителю по вышеизложенным основаниям, регистрирующий орган превысил разумные пределы проверки представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения к действующему договору аренды земли. Оснований такой расширенной проверки регистрирующий орган не привел, изложенную в обжалуемом отказе правовую позицию не обосновал.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, а суд апелляционной инстанции отклонил доводы апелляционной жалобы. 

Иных доводов в кассационной жалобе регистрирующим органом не приведено.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемом в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.11.2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2020, по делу № А40-151209/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судьяВ.Я. Голобородько

 

Судьи:М.П. Горшкова  

М.Д. Ядренцева